Verletzung der Pflicht zur Mitwirkung an ordnungsmäßiger Verwaltung

Verletzung der Pflicht zur Mitwirkung an ordnungsmäßiger Verwaltung; verzögerter Sanierungsbeschluss; Schadensersatzpflicht der übrigen Wohnungseigentümer; verschleppte Mängelbeseitigung; bestandskräftiger Eigentümerbeschluss

1. Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Voraussetzung ist stets ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers.

2. Bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse, die eine Instandsetzung ablehnen, schließen einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die aus einem 1835 erbauten, nicht unterkellerten Bauernhaus und einem 1963 als Stall und Scheune errichteten Anbau besteht; Stall und Scheune wurden 1974 zu Wohnräumen umgebaut. Verwalterin der Anlage ist die auf Seiten der Antragsgegner beigetretene Streithelferin. Der Antragstellerin gehört das gemäß der Teilungserklärung vom 29.3.1976 (TE) mit einem Miteigentumsanteil von 2/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 1. Den Antragsgegnern zu 1 gehört das mit einem Miteigentumsanteil von 3/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 3 und dem Antragsgegner zu 2 seit 7.6.1999 das mit einem Miteigentumsanteil von 1/6 verbundene Wohnungseigentum Nr. 2, das er von den Antragsgegnern zu 1, seinen Eltern, erworben hatte. Die Wohnung Nr. 1 liegt im Bauernhaus (Altbau), die Wohnung Nr. 2 im Anbau. Die Wohnung Nr. 3 liegt teils im Anbau, teils im Obergeschoss des Altbaus.

Die Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen im Jahr 1976 vom teilenden Eigentümer. Die Antragstellerin erwarb die ihre im Februar 1999 vom Ehemann, der sie im Jahr 1992 vom teilenden Eigentümer gekauft hatte.

Die Gemeinschaftsordnung (Abschnitt VII der Teilungserklärung, im Folgenden GO) enthält folgende Regelungen:

㤠4 Instandhaltung

1) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume und Sachen ordnungsgemäß instand zu halten. Die Instandhaltung bzw. Reparatur der gemeinschaftlichen Hausteile, Anlagen und Einrichtungen ist Sache der Eigentümergemeinschaft.

...

5) Über die am Gemeinschaftseigentum vorzunehmenden Reparaturen beschließt die Eigentümerversammlung. ...

§ 5 Gemeinschaftslasten

Soweit sich die das Anwesen betreffenden Lasten und Kosten einem bestimmten Sondereigentum zuordnen und klar abgrenzen lassen, treffen diese den Eigentümer dieses Wohnungseigentums allein. Im Übrigen sind die Kosten und Lasten für den allgemeinen Betrieb des Anwesens, dessen Instandhaltung und Verwaltung von den Eigentümern gemeinsam zu tragen, und zwar grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. ...

Zur Beseitigung eines Notstands, bei dessen Fortbestand den Eigentümern ein erheblicher Schaden entstehen würde, kann die Eigentümerversammlung besondere Umlagen beschließen, wenn die vorhandene Instandhaltungsrücklage zur Beseitigung nicht ausreicht.

...

§ 9 Rechtslage bei Zerstörung

Wird das Gebäude ganz oder zum Teil zerstört und ist der Schaden durch Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so ist das Gebäude wieder aufzubauen. Ist der Schaden nicht gedeckt, so kann der Wiederaufbau durch die Eigentümer beschlossen werden. ...

§ 11 Eigentümerversammlung

...

3) In der Eigentümerversammlung entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Soweit nicht anders vorgeschrieben oder beschlossen, sind Beschlüsse mit einfacher Stimmenmehrheit zu fassen, bei nur zwei Wohnungseigentümern stets einstimmig."

Im Erdgeschossbereich des Altbaus traten Feuchtigkeitsschäden und Pilzbefall auf. In den Eigentümerversammlungen vom 20.1.1999 und vom 17.3.1999 verlangten der Rechtsvorgänger der Antragstellerin und diese selbst die Zustimmung der Antragsgegner zu 1 zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und Einholung von vorbereitenden Gutachten bei Aufteilung der jeweiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen. Die Antragsgegner zu 1 lehnten entsprechende Beschlussanträge ab. Die Antragstellerin begehrte in dem daraufhin von ihr eingeleiteten gerichtlichen Verfahren die Zustimmung der Antragsgegner zu 1, dass die Schäden fachgerecht beseitigt werden und die Hausverwaltung beauftragt wird, die notwendigen vorbereitenden Maßnahmen zu veranlassen und ggf. die notwendigen Umlagen zur Finanzierung der Sanierung zu erheben.

Durch Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 (2Z BR 99/00 = BayObLG-Report 2001, 83) wurden die Antragsgegner zu 1 schließlich verpflichtet, zuzustimmen, dass

a) die Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen sowie der Pilzbefall an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen der Wohnanlage auf Kosten der Gemeinschaft, nach Miteigentumsanteilen verteilt, fachgerecht beseitigt werden;

b) die Verwalterin einen öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen beauftragt, die Ursachen und den Umfang der Feuchtigkeitsschäden einschließlich des Pilzbefalls an den im Gemeinschaftseigentum stehenden Teilen der Wohnanlage festzustellen, die zur Beseitigung der Schäden erforderlichen Maßnahmen anzugeben und die zu erwartenden Kosten zu schätzen.

Am 20.2.2002 erstattete der daraufhin von der Verwalterin eingeschaltete Sachverständige das Gutachten.

In der Versammlung vom 25.3.2003 erörterten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 die Gesamtsanierung. Der anwesende Architekt erklärte dazu, dass die Sanierung ca. 100 % der Neubaukosten betragen würde, technisch jedoch nicht befriedigend sei. Eine Nachhaltigkeit der Maßnahme sei ausgeschlossen, weshalb die Sanierung nicht als sinnvolle Lösung angesehen werden könne. Anschließend fassten die Wohnungseigentümer folgende bestandskräftige Beschlüsse:

„TOP 3: Gesamtsanierung, Beauftragung eines Architekten

...

Antrag: Beauftragung des Architekten Herrn H. mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung

Beschluss: Die Eigentümer lehnen eine Beauftragung von Herrn Architekt H. mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung mehrheitlich bei einer Gegenstimme ab.

Antrag: Umfassende Sanierung des Daches

Beschluss: Eine umfassende Sanierung des Daches wird mehrheitlich bei einer Gegenstimme abgelehnt.

Antrag: Durchführung der notwendigsten Arbeiten am Dach, um weitere Wassereintritte zu vermeiden

Beschluss: Die Eigentümer beschließen einstimmig die Durchführung der notwendigsten Arbeiten am Dach, um weitere Wassereintritte zu vermeiden. Balken sollen nicht ausgetauscht werden.

Beschluss: Es wird von den Eigentümern festgestellt, dass keine weiteren Maßnahmen zur Vermeidung weiterer Schäden derzeit notwendig bzw. durchzuführen sind.

...

TOP 4: Feststellung bzgl. des Grads der Zerstörung

Eine Beschlussfassung kann derzeit unterbleiben, da sich die Eigentümer darüber einig sind, dass über 50 % zerstört sind."

Mit Schriftsatz vom 6.7.2005 hat die Antragstellerin beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von Schadensersatz zu verpflichten. Sie hat dazu vorgetragen, dass die Antragsgegner die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen schuldhaft verschleppt hätten, was seit März 2002 zur endgültigen Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung und damit zu Einnahmeausfällen geführt habe. Ihrer Schadensersatzforderung von zuletzt 53.300 € hat sie einen Mietausfall von monatlich 1.300 € im Zeitraum November 2002 bis einschließlich März 2006 zugrunde gelegt. Ferner hat sie die Feststellung begehrt, dass die Antragsgegner ihr auch die weiteren Schäden wie Mehrkosten durch Kostensteigerungen bei den jeweiligen Handwerkerleistungen und Schadenserweiterungen am Gebäude zu ersetzen haben, die ihr durch das Unterlassen der Sanierung im Jahr 2002 entstanden sind.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18.4.2006 die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22.2.2007 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.

Ein seit 2001 anhängiges weiteres Verfahren zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern hat zuletzt noch die Verpflichtung der Antragsgegner zum Gegenstand, Eigentümerbeschlüssen über die Kostenerhebung zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gemäß bestimmter Angebote und zur Vergabe der Aufträge zuzustimmen.

Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

Für das Verfahren ist das bis 30.6.2007 geltende Recht anzuwenden (vgl. § 62 Abs. 1 WEG n. F.).

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der schadensersatzrechtlichen Inanspruchnahme der Antragsgegner ständen die beiden bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 vom 25.3.2003 entgegen. Die Beauftragung eines Architekten mit der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung sowie der Dachinstandsetzung sei auf Dauer abgelehnt worden. Die Entscheidung, ob und welche Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen seien, gehöre zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierüber sei durch Mehrheitsbeschluss zu befinden. Auch wenn ein solcher Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei er lediglich anfechtbar, nicht nichtig. Denn die Ordnungsmäßigkeit sei nicht Kompetenz begründend.

Nach Eingang des Gutachtens vom 20.2.2002 seien die Wohnungseigentümer berechtigt gewesen, über die konkret zu vergebenden Sanierungsarbeiten durch gesonderten Mehrheitsbeschluss zu entscheiden. Der Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 23.5.2001 umfasse eine derartige Entscheidung zugunsten der Antragstellerin nicht. Die Durchführung konkreter Sanierungsschritte sei in der Versammlung am 25.3.2003 bestandskräftig abgelehnt worden. Daran sei die Antragstellerin gebunden. Die Antragsablehnung enthalte zugleich eine Regelung auf Dauer; sie stehe einem Verpflichtungsantrag mit dem Inhalt des Beschlussantrags entgegen und bewirke insoweit eine Veränderung der Rechtslage. Dass eine Dauerregelung getroffen werden sollte, ergebe die objektive und normative Beschlussauslegung. Die Sanierungsmaßnahmen seien nicht nur vorübergehend, etwa nur vorläufig, abgelehnt worden. Dies ergebe sich, anknüpfend an die Erwägungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts, daraus, dass sämtliche Eigentümer darin einig gewesen seien, das Gesamtgebäude sei zu mehr als 50 % zerstört. Zudem habe der hinzugezogene Architekt erhebliche Bedenken gegen die Durchführung von Sanierungsarbeiten geäußert und darauf hingewiesen, dass eine äußerst aufwändige Sanierung aus technischer Sicht nicht befriedigend und nicht nachhaltig sein werde. Seiner Ansicht, die Sanierung könne daher grundsätzlich nicht als sinnvolle Lösung angesehen werden, hätten auch sämtlich Wohnungseigentümer zugestimmt. Die dadurch geschaffene Veränderung der Rechtslage stehe Verpflichtungsanträgen mit dem Inhalt des Beschlussantrags und einem hierauf gestützten Schadensersatzanspruch der Antragstellerin entgegen.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 546, 559 Abs. 2 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat nicht stand.

a) Das Landgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 25.3.2003 die geltend gemachten Schadensersatzansprüche ausschließen.

(1) Nach § 21 Abs. 1 WEG haben die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenzuwirken. Es handelt sich hierbei um eine Pflicht, die im Gemeinschaftsverhältnis wurzelt. Sie korrespondiert mit dem Anspruch jedes einzelnen Wohnungseigentümers aus § 21 Abs. 4 WEG auf ordnungsmäßige Verwaltung, zu der die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zählt. Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 BGB oder aus § 823 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde (z. B. BayObLGZ 1992, 146/148; BayObLG, NZM 2002, 705/707; KG, ZWE 2001, 613; Merle in Bärmann, WEG 10. Aufl. § 21 Rn. 168/169 m. w. N.). Voraussetzung ist stets ein Verschulden (§ 276 BGB) des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers (BayObLGZ 1992, 146/148; Merle in Bärmann § 21 Rn. 170). Der Anspruch aus § 21 Abs. 4 WEG ist ein individueller, der dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, die eine Pflichtverletzung begangen haben, zusteht (vgl. Senat vom 13.8.2007, FGPrax 2007, 260; Palandt/Bassenge BGB 67. Aufl. § 21 Rn. 11).

(2) Es ist zweifelhaft, ob die Eigentümergemeinschaft eine Kompetenz zur Anspruchsvernichtung durch Mehrheitsbeschluss hat (ausführlich und ablehnend Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252 m. w. N.; OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 459). Selbst wenn dies zu bejahen wäre, kann den hier maßgeblichen Eigentümerbeschlüssen vom 25.3.2003, die die Sanierung und zu deren Vorbereitung und Durchführung die Beauftragung eines Architekten zum Gegenstand haben, von vornherein kein - über den Beschlussgegenstand hinausgehender - rechtsvernichtender Inhalt beigemessen werden.

Der Beschluss, mit dem die Beauftragung des Architekten H. abgelehnt wurde, regelt bei der gebotenen objektiven und normativen, im Zweifelsfall eher engen Auslegung überdies nur die Frage der Beauftragung. Dem Beschluss kann darüber hinaus nicht der Inhalt beigemessen werden, auch eine Sanierung in jeglicher Hinsicht abzulehnen. Dafür spricht gerade die anschließende gesonderte Behandlung der umfassenden Dachsanierung, die überflüssig gewesen wäre, hätte bereits die Ablehnung der Architektenbeauftragung auch die Ablehnung sämtlicher, also auch der auf Feuchtigkeitsschäden bezogenen Sanierungsmaßnahmen beinhaltet. Ob ein bestandskräftig gewordener Eigentümerbeschluss, der die Feuchtigkeitssanierung ablehnt, einen Schadensersatzanspruch (schon dem Grunde nach) ausschlösse, auch wenn er ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen hätte, kann dahin stehen.

b) Der Senat kann nicht selbst abschließend entscheiden, weil weitere tatsächliche Feststellungen, insbesondere zur Pflichtverletzung, zum Verschulden und zum Schaden, erforderlich sind.

(1) Eine Schadensersatzverpflichtung entfällt nicht schon dann, wenn sich nunmehr herausstellen sollte, dass der maßgebliche Zerstörungsgrad des Gebäudes (vgl. § 22 Abs. 4 WEG n. F. = § 22 Abs. 2 WEG a. F.; § 9 GO) überschritten sein sollte. Denn das Bayerische Oberste Landesgericht hat die (Grundlagen-) Verpflichtung der Antragsgegner, der Feuchtigkeitssanierung zuzustimmen (Ziffer I.1.a), unter Berücksichtigung dessen ausgesprochen, dass ein entsprechender Zerstörungsgrad nicht erreicht ist (Gründe unter Ziffer II.2.a.[2]cc).

(2) Mit Rechtskraft des Beschlusses des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 25.3.2001 wurde die Zustimmung der Antragsgegner zu einer fachgerechten Sanierung ersetzt. Damit sollte die notwendige Grundlage für die Feststellung der Schäden und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden. Wenn Ursache und Umfang der Schäden geklärt sind, bedarf es nach Maßgabe jener Entscheidung (siehe unter Ziffer II.2.a.[1]) weiterer Eigentümerbeschlüsse zur Konkretisierung der vorzunehmenden Maßnahmen und zur Aufbringung der Kosten. An die Entscheidung ist auch der im damaligen Verfahren nicht beteiligte Antragsgegner zu 2 gebunden (vgl. § 265 ZPO).

(3) Auch wenn es bei den in einem weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht (2 UR II 34/06) angefochtenen Beschlüssen in der Eigentümerversammlung vom 30.11.2006 verbleiben sollte, schließt dies nicht von vornherein Schadensersatzansprüche der Antragstellerin wegen entgangener Miete aus. (...)

Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Voraussetzung ist stets ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers. Bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse, die eine Instandsetzung ablehnen, schließen einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.

Ausgangsfall ist eine höchst konfliktträchtige WEG-Anlage mit drei Wohneinheiten. Die Antragstellerin hat seit 1999 die Wohneinheit Nr. 1 inne, das Erdgeschoss eines im Jahre 1835 (!) erbauten, nicht unterkellerten Bauernhauses mit gravierender Bodenfeuchtigkeit. 1963 wurden Stall und Scheune angebaut, aus denen 1974 Wohnräume wurden. 1976 Teilung nach § 8 WEG, wobei die Wohneinheit Nr. 2 nur im Anbau liegt, während die Wohneinheit Nr. 3 teils im Anbau, teils im Obergeschoss des alten Bauernhauses liegt, dessen Dach ebenfalls sanierungsbedürftig ist. Die Antragstellerin bemüht sich seit zehn Jahren, über die Gerichte eine Sanierung von Boden und Dach zu erreichen. Das scheint ihr nicht zu gelingen, weil die Eigentümermehrheit immer wieder mehrheitlich die Sanierung ablehnt.

Schon 2001 hat das BayObLG (ZMR 2001, 832) die widerstrebenden Wohnungseigentümer zur Sanierung nach Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, das auch erstellt wird. Nachdem die Gemeinschaft untätig geblieben ist, leitet die Antragstellerin 2005 das vorliegende Verfahren auf Schadensersatz von zuletzt 53.300 € wegen des Mietausfalls von November 2002 bis März 2006 ein, verbunden mit der Feststellung auch künftiger Schadensersatzverpflichtung. AG und LG weisen die Antragstellerin ab. Hiergegen die weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Mit dem Erfolg der Zurückverweisung an das LG zur weiteren Sachaufklärung! Die Negativbeschlüsse vom 25. März 2003, mit denen die übrigen Wohnungseigentümer (bis auf die notwendigsten Arbeiten am Dach) die Sanierung abgelehnt haben, schließen eine Schadensersatzpflicht nicht aus. Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung, zu der die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zählt. Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Voraussetzung ist ein Verschulden der übrigen Wohnungseigentümer. Dazu sind allerdings noch weitere Feststellungen erforderlich, so dass das Verfahren an das LG zurückzuverweisen ist. Mit Rechtskraft der Entscheidung des BayObLG (ZMR 2001, 832) wurde die notwendige Grundlage für die Feststellung der Schäden und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums geschaffen.

Die Schwierigkeiten mit der Durchsetzung des Schadensersatzanspruches fangen für die Antragstellerin erst an. Wie schnell mussten die Wohnungseigentümer die vom BayObLG festgelegte (aber eben noch nicht in den Einzelheiten titulierte) Sanierung durchführen, die an vorherige Feststellungen durch einen Sachverständigen geknüpft war? Selbst wenn die ablehnenden Eigentümerbeschlüsse vom 25. März 2003 sich in der Ablehnung des Beschlussantrages erschöpften und keine materielle Bindungswirkung gehabt haben, also eine neue Beschlussfassung nicht ausschließen, ist doch ein Wertungswiderspruch mit der damals eingetretenen Bestandskraft unverkennbar. Die Rechtsfrage geht dahin, ob die Beschlussanfechtung die einzige Möglichkeit ist, um den Verstoß gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung überprüfen zu lassen (KG, GE 1991, 303 = ZMR 1991, 233), oder ob die Ordnungswidrigkeit im Rahmen der Schadensersatzklage erneut und trotz der Bestandskraft des Negativbeschlusses abweichend geprüft werden kann. Selbst wenn die Frage der Sanierung durch den Negativbeschluss nicht erledigt ist, sondern wegen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung erneut geltend gemacht werden kann, müsste aber vielleicht der Anspruchsteller zunächst wieder an die übrigen Wohnungseigentümer herantreten und diese in Verzug setzen.

Ein besonderes Problem bietet § 22 Abs. 4 WEG n. F. (= § 22 Abs. 2 WEG a. F.), der bei einer Zerstörung des Gebäudes um mehr als die Hälfte seines Wertes das Verlangen nach einem Wiederaufbau ausschließt, dieser also nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (und nicht durch Mehrheitsbeschluss!) festgelegt werden könnte. Der Hinweis auf die rechtskräftige Entscheidung des BayObLG im Jahre 2001, worin die 50-%-Grenze noch nicht als überschritten angesehen worden ist, könnte durch Zeitablauf hinfällig geworden sein, wenn der Antragstellerin eine Überprüfung ihres Sanierungsverlangens nur unter dem Gesichtspunkt der Ersetzung eines eventuell erforderlichen sachgerechten Zweitbeschlusses zugebilligt wird, wie es das OLG München für dieselbe Wohnanlage in seiner Parallelentscheidung vom 28. November 2008 - 34 Wx 78/07 - angenommen hat. Vielleicht sollte die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 4 WEG n. F. auf Fälle der plötzlichen Zerstörung beschränkt, nicht dagegen auf die eintretende Baufälligkeit durch schuldhaft unterlassene Instandsetzungen angewendet werden (vgl. KG, ZMR 1997, 534).