Verletzung der Konkurrenzschutzverpflichtung

Verletzung der Konkurrenzschutzverpflichtung; Kampfkunstschule

1. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund kann sich daraus ergeben, dass dem Mieter eines Gewerberaums der vertraglich gewährleistete Konkurrenzschutz verweigert wird.

2. Der Vermieter verletzt gegenüber einem Mieter, der vertragsgemäß eine Kampfkunstschule betreibt, den versprochenen Konkurrenzschutz, wenn er im gleichen Objekt Räume an einen Dritten vermietet, der gleiche Dienstleistungen - also die Unterrichtung in Kampfkünsten - anbietet.

[...] 1. Die Kündigung der Bekl. mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.9.2010 hat das Mietverhältnis vorzeitig zum 31.12.2010 beendet. Die Bekl. war berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Sache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies kann auch dadurch erfolgen, dass dem Mieter der vertraglich zugesicherte Konkurrenzschutz verweigert wird (allg. Ansicht vgl. OLG Hamm v. 28.6.2011, I-7 U 54/10, Rn. 45 m.w.N.). Entsprechendes ist hier anzunehmen.

Die Kl. hat die in § 15 Abs. 2 MV übernommene Pflicht, im gleichen Hause keinen Geschäftsbetrieb der gleichen Branche zu unterhalten oder Räume an einen Konkurrenten des Mieters zu vermieten, der gleiche Waren oder Dienstleistungen anbietet, verletzt. Nach § 1 Nr. 1 MV waren der Bekl. die Räumlichkeiten zum Betrieb einer Kampfkunstschule vermietet. Damit war die Kl. gehalten, im gleichen Haus weder eine Kampfkunstschule zu unterhalten noch Räume an einen Konkurrenten zu vermieten, der gleiche Dienstleistungen - also Kampfkünste - anbietet. Die Kl. hat aber die Räumlichkeiten aufgrund eines vor dem 14.4.2010 unterzeichneten Mietvertrags an den Zeugen K. vermietet, der dort eine Kampfsportschule betreibt. Diese stellt sich als Konkurrenz im Sinne von § 15 Abs. 2 MV dar.

Ein Vermieter ist zwar nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. Es ist vielmehr nach den Umständen des Einzelfalles abzuwägen, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Diese für den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz gebotene Wertung ist auch im Rahmen der Auslegung einer vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzklausel zu berücksichtigen (BGH v. 11.1.2012, XII ZR 40/10, Rn. 33, ZMR 2012, 348; BGH v. 24.1.1979, VIII ZR 56/78, NJW 1979, 1404). Abzustellen ist insoweit nicht allein auf die konkrete Ausgestaltung des Betriebes des anderen Mieters, sondern auf den in dem anderen Mietvertrag vereinbarten Mietzweck und die hierdurch eröffneten Möglichkeiten (OLG Frankfurt a. M. v. 27.1.2012, 2 U 299/11, Rn. 13). Maßgeblich ist ferner, welchen Besitzstand der Mieter nach den bei Vertragsschluss erkennbaren Umständen erwarten durfte (OLG Hamm v. 28.6.2011, I-7 U 54/10, Rn. 46).

Nach diesen Maßstäben ist im vorliegenden Fall nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der erkennbaren Interessen der Bekl. geboten, die von dem Zeugen K. betriebene Kampfsportschule fernzuhalten, weil diese eine mögliche Konkurrenz darstellte und geeignet war, ihren Geschäftsbetrieb zu beeinträchtigen. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts kann insoweit nicht allein darauf abgestellt werden, ob und inwieweit sich die aktuell von dem Zeugen K. angebotenen Kampfkünste von denen, die die Bekl. aktuell anbietet, unterscheiden. Bei einer konkurrierenden Tanzschule für Gesellschaftstanz käme es auch nicht darauf an, welche Tanzrichtungen aktuell angeboten werden. Vielmehr ist maßgeblich, ob von dem vermeintlichen Konkurrenzbetrieb derselbe Interessentenkreis angesprochen wird (vgl. auch OLG Frankfurt aaO.; KG v. 3.1.2000, 8 U 2161/99, KGR 2000, 223; OLG Schleswig v. 18.3.1998, MDR 1998, 642). Dies ist vorliegend zu bejahen.

Entscheidend ist, dass beide Kampfschulen asiatische Kampfkünste anbieten, die das Interesse desselben potentiellen Kundenstammes wecken. Die Übergänge zwischen asiatischen Kampfkünsten/Kampfsportarten sind häufig fließend, teilweise überschneiden sie sich (vgl. JKD Bl. 136, welches Aspekte aus 26 Kampfkünsten beinhaltet), nahezu alle fördern die persönliche Entwicklung und das Selbstbewusstsein, und allen liegt eine bestimmte Philosophie und Selbstbesinnung zugrunde. Interessenten sind häufig noch nicht auf eine bestimmte Kampfkunst festgelegt, und wenn sie eine Selbstverteidigungstechnik zu erlernen suchen, kämen sowohl Aikido als auch die von dem Zeugen K. ausweislich der Beschreibung auf seiner Homepage angebotenen Selbstverteidigungstechniken (vgl. z. B. Krav Maga Bl. 132) in Betracht. Damit besteht die Gefahr, dass der Zeuge K. gerade in den Kunden der Bekl. potentielle Kunden für seine Kampfschule findet. Überdies ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks „Kampfkunstschule" auch darin zu schützen war, dass sie ihr Angebot um weitere asiatische Kampfkünste erweitert, um so auf eine eventuell veränderte Nachfrage eingehen zu können. Hieran wäre sie gehindert, soweit der Zeuge K. diese bereits in sein ebenfalls dem Wechsel unterliegenden Angebot aufgenommen hätte.

Die andauernde vertragswidrig von der Kl. geschaffene Konkurrenzsituation führt zur dauernden Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Bekl., die einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung gibt, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abmahnung bedurfte es unter den hier gegebenen Umständen ausnahmsweise nicht, da diese gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB offensichtlich keinen Erfolg versprach. Unstreitig hatte die Kl. mit dem Zeugen K. einen Mietvertrag geschlossen und war gehalten und gewillt, hieran festzuhalten.

2. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung der Mieten bis zur Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung zum 31.12.2010, mithin für Oktober bis Dezember 2010. Diese sind jedoch um insgesamt 30 % zu mindern, so dass ein Zahlungsanspruch i. H. v. 2.421,24 € (1.152,97 € x 0,7 x 3) verbleibt.

Die vom Landgericht angenommene Minderung in Höhe von 5 % wegen der Feuchtigkeit an der Rückwand der Sportschule ist nicht zu beanstanden. Die Berufung legt auch nicht dar, dass das Urteil insoweit fehlerhaft sein soll.

Hinzu kommt allerdings eine weitere Minderung wegen der Verletzung des Konkurrenzschutzes und der bestehenden Konkurrenzsituation, die mit 25 % zu bemessen ist. Eine Verletzung der Konkurrenzschutzpflicht führt zu einem Mangel der Mietsache (nunmehr auch: BGH v. 10.10.2012, XII ZR 117/10, Rn. 35 m.w.N.). Die Minderung tritt ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss und wirkt dahin, dass die geminderte Miete als die vereinbarte gilt. Durch den Berufungsantrag, mit welchem die Bekl. unter Abänderung des Urteils die vollumfängliche Abweisung der Klage begehrt, wird hinreichend deutlich, dass die Bekl. von einer Minderung auf Null ausgeht. Dem kann jedoch nicht in vollem Umfang gefolgt werden. Der Senat schätzt die Höhe der eingetretenen Minderung vielmehr nach freier Überzeugung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO auf 25 % (vgl. auch KG v. 16.4.2007, 8 U 199/06, Rn. 24). Maßgeblich hierfür sind zunächst Umfang und Wirkung des Konkurrenzangebotes des Zeugen K. Dieser bietet - im Gegensatz zur Kl. - eine Vielzahl von asiatischen Selbstverteidigungstechniken an und unterbreitet damit ein breit gefächertes Angebot für allgemein an derartigen Kampfkünsten Interessierte. Dies bietet potentiellen Kunden die Möglichkeit, verschiedene Kampfkünste ausprobieren und ggf. auch wechseln zu können. Hinzu kommen die aus den Fotos ... ersichtliche unmittelbare räumliche Nähe des Konkurrenzangebotes und, dass aufgrund der Anordnung der großen pfeilförmigen Hausnummer interessierte Kunden sogar primär auf die von dem Zeugen K. betriebene Kampfsportschule hingewiesen werden. Beide Kampfsportschulen befinden sich unter der postalischen Anschrift H.Straße 13, die Eingänge liegen nebeneinander. Dennoch weist die in einen großen farbigen Pfeil aufgemalte Hausnummer 13 allein auf die Kampfsportschule des Zeugen K. hin. Insgesamt besteht damit eine große Gefahr, dass allgemein interessierte Kunden zunächst die Kampfschule des Zeugen K. aufsuchen und wegen dessen umfassenden Angebots bei diesem verbleiben, mithin das Angebot der Bekl. gar nicht mehr wahrnehmen. Auf die Frage, ob der Geschäftsbetrieb der Bekl. bereits konkrete Umsatzeinbußen zu verzeichnen hatte, kommt es demgegenüber nicht an. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (KG v. 16.4.2007, 8 U 199/06 Rn. 21).

Falls vertraglich nicht explizit ausgeschlossen, steht dem Geschäftsraummieter der sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz zu. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter im Vertrag eine Konkurrenzschutzverpflichtung übernommen hat.

Im Mietvertrag über das Teilstück einer Lagerhalle verpflichtete sich der Vermieter, keine weiteren Räume an einen Konkurrenten des Mieters, der eine Kampfkunstschule betrieb, zu vermieten. Nachdem ein weiterer Mieter dort eine Kampfsportschule eröffnet hatte, minderte der beklagte Mieter die Miete und erklärte schließlich die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Das LG Duisburg gab der Zahlungsklage des Vermieters überwiegend statt. Eine Konkurrenzsituation zwischen Kampfkunst- und Kampfsportschule sah es nicht, weil beide unterschiedliche Kampfstile anböten. Das OLG Düsseldorf meinte dagegen: Tanzschule bleibe Tanzschule, auch wenn eine Gesellschaftstanz und die weitere andere Stilrichtungen anbiete. Das OLG legte eine Minderung von 25 % zugrunde und hielt die außerordentliche Kündigung für berechtigt.

Das OLG meint unter Hinweis auf eine Einzelrichterentscheidung des KG vom 16. April 2007 - 8 U 199/06 - (ohne allerdings eine Fundstelle zu nennen, was hiermit nachgeholt wird: GE 2007, 1551), dass es für die Höhe der Minderung nicht darauf ankomme, ob wegen des Konkurrenzbetriebes Umsatzeinbußen entstanden seien. Das kann nicht richtig sein. § 536 Abs. 1 BGB setzt eine nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung voraus. Wenn trotz des Konkurrenzunternehmens nach wie vor dieselbe Anzahl von Kunden das Geschäft des Mieters aufsucht, liegt doch eine Beeinträchtigung gar nicht vor. Das immer wieder bemühte Äquivalenzverhältnis zwischen Gebrauchsüberlassung und vereinbarter Miete wäre dann doch nicht gestört. Hinzu kommt, dass eine Schätzung nach § 287 ZPO nicht erfolgen darf, „wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre" (BGH, Urt. v. 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90 -, NJW-RR 1992, 202). So ist es hier aber, weil plausible Gründe für eine Minderung von gerade 25 % genauso wenig ersichtlich sind wie etwa für eine Minderung von 50 % oder 75 %. Unabhängig hiervon besteht aber ein Kündigungsrecht des betroffenen Mieters nach § 543 Abs. 1 BGB. Die Vermietung an den Konkurrenzmieter stellt einen schwerwiegenden Vertragsverstoß dar, der sich nachteilig auf das Unternehmen des Mieters auswirken kann. Das alleine reicht aus; abwarten, bis es tatsächlich soweit ist, muss der Mieter nicht.