Verletzung der Anbietpflicht bei einer Eigenbedarfskündigung durch rechtsmissbräuchliche Einschränkungen

Die Berufung auf eine Eigenbedarfskündigung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter eine andere freie Wohnung im Haus nur mit einem Zeitmietvertrag anbietet und vom Mieter ohne konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten vor der Besichtigung einen Einkommensnachweis verlangt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Räumungsverpflichtung wegen einer Eigenbedarfskündigung. Der Bekl. schloss mit der Rechtsvorgängerin der Kl. 1995 einen Mietvertrag über eine Wohnung im 1. OG, bestehend aus zwei Zimmern, Kammer, Küche, Korridor, Toilette, Dusche, Keller mit einer Wohnfläche von 55 m2. Die Miete beträgt derzeit 358,28 €. Mit Schreiben vom 30. April 2012 kündigte die Verwalterin der Kl. das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2013. In dem Schreiben heißt es auszugsweise:

„Die von uns vertretene GbR macht insofern Eigenbedarf für seinen Gesellschafter Herrn ... geltend. Ihre Wohnung ist in Größe und Zuschnitt für den Sohn von ... bestens geeignet. Eine andere, gleich gut geeignete Wohnung existiert im Hause nicht. Die beiden anderen, gekündigten Wohnungen wären zu groß, für den Eigenbedarf nicht erforderlich und damit überdimensioniert und zu teuer. Andere Wohnungen haben weder die GbR noch Herr ... in seinem Eigentum."

Bei den im Kündigungsschreiben benannten freien Wohnungen handelt es sich um eine Wohnung im 2. Obergeschoss Seitenflügel mit einer Fläche von ca. 110 m2 und einer zuletzt gezahlten Bruttowarmmiete von 1.082 € monatlich sowie um eine Wohnung im 3. Obergeschoss des Vorderhauses mit einer Fläche von ca. 85 m2 und einer zuletzt gezahlten Miete von 656,91 € monatlich warm.

Mit Schreiben vom 20. September 2012 teilte der Bekl. mit, dass er an der Wohnung im 3. Obergeschoss interessiert sei, zumal Umbauarbeiten noch nicht ausgeführt worden seien. Ferner bat er um Mitteilung, aus welchen Gründen ihm lediglich ein Zeitmietvertrag angeboten werden könne.

Hierauf teilte der Verwalter der Wohnung dem Bekl. mit Schreiben vom 5. Oktober 2012 mit, dass die Elektroverteilung bereits verlegt und die Wände für Malerarbeiten vorbereitet worden seien. Ferner wurde mitgeteilt, dass die Wohnung in ca. 2 Jahren mit der rechten Wohnung zusammengelegt werden solle, so dass bei einer Neuvermietung nur ein Zeitmietvertrag geschlossen werden könne.

Nachdem der Bekl. um einen Besichtigungstermin bat, teilte der Verwalter der Kl. ihm mit Schreiben vom 1. November 2012 erneut mit, dass die Wohnung nur für einen Zeitmietvertrag mit einer Miete in Höhe von 1.100 € zur Verfügung stehe. Ferner verlangte der Verwalter u. a. einen aktuellen Einkommensnachweis, damit eine Besichtigung durchgeführt werden könne.

Nachdem die Kl. zunächst behauptet hat, die leer stehende Wohnung im dritten Obergeschoss sei vollständig modernisiert, ist nunmehr unstreitig - nachdem dem Bekl. im Prozess auch ohne Einkommensnachweis die Besichtigung ermöglicht wurde und er den tatsächlichen Zustand vorgetragen hat -, dass die Wohnung derzeit lediglich im Rohbauzustand befindlich und lediglich geplant ist, die Elektroleitungen unter Putz zu legen, die Wohnung zu renovieren, Bad und Küche zu verlegen, im Bad sowohl eine Wanne als auch eine Dusche einzubauen, die Dielenböden teils zu erneuern und teils abzuschleifen sowie die Scheuerleisten neu herzustellen. Diese Arbeiten haben nunmehr begonnen, und die Wohnung ist seit dem 15. Dezember 2013 fremd vermietet.

Mit der Klageschrift vom 5. März 2013 kündigte die Kl. erneut das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs.

Die Kl. behauptet, der Sohn des Gesellschafters der Kl. benötige die Wohnung, da er eine Tätigkeit als Steuerfachgehilfe in Berlin bei der Firma ... aufgenommen habe und aus dem Elternhaus ausziehen will und soll. Die Kl. verfüge in Berlin über keine weiteren Grundstücke. Sie meint, eine Anbietpflicht gegenüber dem Bekl. und erst recht gegenüber dem Bekl. und seiner Partnerin bestehe nicht, da die Wohnung für den Bekl. objektiv ungeeignet sei, weil die freie Wohnung im 3. Obergeschoss die bisher gezahlte Miete um fast das Vierfache übersteige. Die Wohnung im 3. Obergeschoss könne auf dem Markt für 12 €/m2 vermietet werden. Die Modernisierung werde nunmehr kurzfristig begonnen. Es könne nur ein Zeitmietvertrag geschlossen werden, da der der Mieter B. die Nachbarwohnung ab Februar 2012 angemietete hatte, um dann später auch die freiwerdende und nunmehr freie Wohnung anmieten zu können.

[...] Richtigerweise hat das Amtsgericht dafür gehalten, dass die Kündigungen der Kl. vom 30.4.2012 und vom 5.3.2013 das Mietverhältnis nicht beendet haben, weil sie rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam waren.

Da der Bekl. mitgeteilt hat, dass er an der im Kündigungsschreiben vom 30.4.2012 erwähnten freien Wohnung im Vorderhaus, 3. OG mit einer Größe von 85 m2 interessiert sei, bestand eine Anbietpflicht der Kl. für diese Wohnung gegenüber dem Bekl. Diese Pflicht hat die Kl. in mehrfacher Hinsicht verletzt.

Mit ihrem Schreiben vom 25.5.2012 hat die Kl. die bloße Besichtigung. der Wohnung von der Vorlage eines Einkommensnachweises abhängig gemacht und diese außerdem erst für die Zeit nach der Modernisierung in Aussicht gestellt.

Nachdem der Bekl. festgestellt hatte, dass in der Wohnung trotz der Ankündigung der Fertigstellung der Arbeiten bis August 2012 noch gar keine Arbeiten begonnen hätten, teilte die Kl. am 5.10.2012 fälschlicherweise mit, dass die Arbeiten begonnen hätten, die Elektroverteilung neu installiert und die Wände für die folgenden Arbeiten vorbereitet seien, obwohl die Kl. dann im Mai 2013 bekundet hat, die Wohnung stehe erst „gerade vor der Modernisierung".

Mit Schreiben vom 1.11.2012 hat die Kl. die Wohnung wiederum von der Vorlage eines Einkommensnachweises sowie einer Erklärung abhängig gemacht, dass der Bekl. mit einem Zeitmietvertrag einverstanden sei.

Die Bekl. hat damit ihre Anbietpflicht verletzt, indem sie sachwidrig und ohne Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten des Bekl. schon die Besichtigung von der Vorlage eines Einkommensnachweises abhängig und hinsichtlich der Modernisierung falsche Angaben gemacht hat.

Die Kl. hätte dem Bekl. die Wohnung im Vorderhaus, 3. OG anbieten müssen. Da der Bekl. an ihr sein Interesse bekundet hatte, konnte es nicht entscheidend darauf ankommen, dass die Kl. selbst die Wohnung für nicht vergleichbar mit der streitgegenständlichen hielt. Dass die Wohnung objektiv ungeeignet gewesen wäre, ist nicht ersichtlich. Dem Mieter steht es frei, über seinen Bedarf selbst zu entscheiden. Die Anbietpflicht entfällt nur, wenn eine Vergleichbarkeit der freistehenden mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheidet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., Rn. 127). Davon konnte hier keine Rede sein.

Die Kl. kann sich auch nicht auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung berufen, nachdem sie schon die Besichtigung zunächst ohne konkrete Anhaltspunkte für Zahlungsschwierigkeiten sachwidrig an die Vorlage von Einkommensnachweisen geknüpft und die Fertigstellung der Modernisierung für August 2012 angekündigt hatte, später behauptet hat, die Wohnung sei bereits modernisiert, um schließlich im Schriftsatz vom 3.5.2013 die Möglichkeit einer Besichtigung einzuräumen und im Termin vom 23.9.2013 mitzuteilen, nun sei die Wohnung an einen Dritten vermietet. Es wäre an der Kl. gewesen, die Wohnung zu konkreten Bedingungen anzubieten. Dies ist zu keinem Zeitpunkt geschehen. Auch im Schreiben vom 25.5.2012 stellte die Kl. lediglich die Möglichkeit eines Angebots in der Zukunft in Aussicht.

Auch auf die beabsichtigte Zusammenlegung der Wohnung im 3. OG mit einer anderen Wohnung kann sich die Kl. nicht berufen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, hatte dabei im Sinne einer schonenden Ausübung des Rechts auf Durchsetzung des Eigenbedarfs das Interesse des Bekl. Vorrang vor dem Interesse der Kl. an einer Zusammenlegung der betreffenden Wohnung in zwei Jahren.

Rechtsfolge der Pflichtverletzung ist die Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. Schmidt-­Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 116).

Soweit die Kl. ihren Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auf eine weitere Kündigungserklärung vom 31.10. 2013 stützt, handelt es sich um eine Klageerweiterung, die im Rahmen einer Entscheidung nach § 522 ZPO wirkungslos bleibt (vgl. BeckOK ZPO/Wulf, Edition 11, § 533 Rn. 14). Es kommt daher nicht darauf an, ob das rechtsmissbräuchliche Nichtanbieten der Ersatzwohnung sich auch auf die neuerliche - im zeitlichen Zusammenhang mit der bestrittenen - Vermietung der Ersatzwohnung zum 15.12.2013 erklärte Kündigung auswirkt.

Der Vermieter ist gehalten, bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine andere leerstehende Wohnung im Haus – sofern vorhanden – anzubieten, wobei es Sache des Mieters ist, darüber zu befinden, ob die Alternativwohnung für ihn geeignet ist. Stellt der Vermieter dazu unzumutbare Anforderungen, ist das Räumungsverlangen des Vermieters rechtsmissbräuchlich.

Die vermietende BGB-Gesellschaft hatte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters gekündigt und mitgeteilt, dass eine andere leerstehende Wohnung im Haus überdimensioniert und zu teuer sei. Nachdem der Mieter sein Interesse an der Wohnung bekundet hatte, antwortete die Vermieterin, ihm könne nur ein Zeitmietvertrag angeboten werden, weil ein anderer Mieter beabsichtige, die Wohnung dazu zu mieten. Ferner verlangte sie Vorlage eines Einkommensnachweises vor der Besichtigung der Alternativwohnung.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; das Landgericht Berlin folgte der Auffassung, dass das Räumungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei.

Mit Beschluss vom 10. März 2014 verwies das Landgericht darauf, dass die Vermieterin ihre Anbietpflicht verletzt habe, schon weil sie sachwidrig die Besichtigung der Leerwohnung von der Vorlage eines Einkommensnachweises abhängig gemacht und eine Besichtigung erst für die Zeit nach der Modernisierung in Aussicht gestellt habe. Dazu habe sie auch hinsichtlich der in der Wohnung auszuführenden Arbeiten falsche Angaben gemacht. So war beispielsweise zum angekündigten Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht einmal mit dem Bau begonnen worden, obwohl die Klägerin den Baubeginn mitgeteilt hatte.

Treuwidrig sei auch, dass die Klägerin dem Beklagten nur einen Zeitmietvertrag für die andere Wohnung anbieten wollte. Das Interesse des Beklagten habe Vorrang vor dem Interesse der Klägerin an einer späteren Zusammenlegung der Wohnungen.

Darüber hinaus komme es nicht darauf an, ob die Klägerin die freie Wohnung als nicht mit der streitgegenständlichen vergleichbar empfindet. Die Wohnung sei objektiv nicht ungeeignet und es stehe dem Mieter frei, selbst über seinen Bedarf zu entscheiden.