Verletzung elementarer Abrechnungsgrundsätze bei Erstellung der Jahresabrechnung

Verletzt der Verwalter elementare Grundsätze bei Aufstellung der Jahresabrechnung (hier: zur Heizkostenabrechnung und Instandhaltungsrücklage), kann er sich wegen der außergerichtlichen und Gerichtskosten des erfolgreichen Anfechtungsprozesses schadensersatzpflichtig machen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. war bis zum 31. Dezember 2014 bestellter WEG-Verwalter der klägerischen Wohnungseigentumsanlage und in dieser Funktion auch für die Erstellung der Jahresgesamt- und -Einzelabrechnungen 2013 zuständig. Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 29. Oktober 2014 wurden die Abrechnungen unter dem Tagesordnungspunkt 3a) mit zehn Ja-Stimmen gegen acht Nein-Stimmen bei vier Stimmenthaltungen genehmigt. Im Anschluss daran wurde der Be­kl. durch Mehrheitsbeschluss entlastet.

Mit Klage vom 1. Dezember 2014 fochten zwei Eigentümer die vorgenannten Beschlüsse an. Das Amtsgericht Wedding erklärte die Beschlüsse mit Urteil vom 29. April 2015 im Verfahren 18 C 426/14 für ungültig und erlegte den verklagten Eigentümern die Kosten des Rechtsstreits auf. […]

Mit Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 18. März 2016 wurden gegen die Bekl. die Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 6.180,14 € festgesetzt. Die Anwaltskosten der unterle­genen Eigentümer beliefen sich ausweislich der Rechnung vom 15. März 2016 auf 6.706,84 €.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 23. Juni 2016 beschloss die Kl. unter Tages­ordnungspunkt 15, den Bekl. zum Ausgleich des Gesamtschadens aufzufordern und im Falle des fruchtlosen Fristablaufes diesen gerichtlich geltend zu machen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 11. August 2016 wurde der Bekl. zur Zahlung von 12.903,88 € unter Fristsetzung zum 25. August 2016 aufgefordert. Die Haftpflichtversicherung des Bekl. regulierte am 29. September 2016 einen Betrag in Höhe von 11.113,50 €. Eine weitergehende Zahlung ist nicht erfolgt.

Die Kl. begehrt mit der Klage den noch offenen Betrag in Höhe von 1.790,38 € sowie vorge­richtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 €.

Die Kl. meint, der Bekl. habe zumindest fahrlässig sowie widerrechtlich gegen seine Vertragspflichten als Verwalter verstoßen und sei daher der Kl. zum Schadensersatz gemäß § 280 BGB verpflichtet. Der Bekl. habe die einschlägige BGH-Entscheidung vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10 - kennen müssen, wonach bei den Heiz- und Warmwasserkosten zwischen den in die Abrechnung einzustellenden Erwerbskosten und den in die Einzelabrechnungen einzustellenden Verbrauchskosten zu unterscheiden sei. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage sei offensichtlich fehlerhaft gewesen.

Die Kl. beantragt - wie erkannt -.

Der Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Bekl. trägt vor: Die Kl. habe gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen, das Verfahren so kostengünstig wie möglich zu beenden. Konkret hätte die Kl. ein Versäumnis­urteil im Ursprungsverfahren gegen sich ergehen lassen müssen, wodurch sich die Rechtsan­waltsgebühren deutlich reduziert hätten. Die Kl. könne keine vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend machen, da sich der Bekl. im Zeitpunkt der anwaltlichen Tätigkeit nicht in Verzug befunden habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet. Die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts folgt aus § 43 Nr. 3 WEG.

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung weiterer 1.790,38 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag zu.

Sie ist aufgrund der erfolgten Beschlussfassung aktivlegitimiert jedenfalls auf der Grundlage von § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG.

Ein Schadensersatzanspruch ist dem Grunde nach gegeben. Die ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung zählt zu den Pflichten des Verwalters. Aufgrund des rechtskräftigen Urteils im Verfahren 18 C 426/14 steht fest, dass die dort angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsgemä­ßer Verwaltung entsprochen haben, da die Jahresabrechnung 2013 nicht ordnungsgemäß erfolgt ist. Der Bekl. hat dies zu vertreten, soweit er jedenfalls fahrlässig gehandelt hat. Die dem Ver­walter im Rahmen von § 276 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegende erforderliche Sorgfalt bemisst sich nach der Sorgfalt eines durchschnittlichen und gewissenhaften Verwalters, er hat dabei dieselbe Sorgfalt walten zu lassen, die die Eigentümer in ihren eigenen Angelegenheiten aufwenden würden. Einem gewerblichen Verwalter müssen seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten be­kannt sein (Jennißen-Heinemann, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 27 WEG Rn. 170).

Der Vorwurf knüpft zum einen daran an, dass der Bekl. die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten unter Verstoß gegen die Richtlinien der Entscheidung des Bundesgerichts­hofs vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10 erstellt hat. Hierbei handelt es sich um Abrechnungs­grundsätze, soweit zwischen der Gesamtabrechnung, in die als Ausgaben die tatsächlich gelei­steten Zahlungen aufzunehmen sind, und den Einzelabrechnungen, für die nur die tatsächlich ver­brauchten Brennstoffe und deren Kosten zugrunde zu legen sind, zu differenzieren ist. Hierbei handelt es sich um eine grundlegende Frage, die für alle Abrechnungen maßgeblich ist, so dass insoweit die Kenntnis der einschlägigen obergerichtlichen Rechtsprechung vorausgesetzt werden muss.

Soweit das Gericht die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage bemängelt hat, handelt es sich ebenfalls um einen fahrlässigen Verstoß gegen Abrechnungsprinzipien. Das Gericht hat insoweit moniert, dass in die Jahresabrechnung die Position „Auflösung Instandhaltungsrücklage“ aufge­nommen wurde. Die Auflösung in einer Größenordnung von über 19.000 € diene erkennbar nicht dem Ausgleich von im Jahre 2013 für Instandhaltung (und) getätigte Kosten, die sich lediglich auf 8.700 € belaufen würden. Hier werde gegen den Grundsatz verstoßen, wonach eine Aufnahme für sachfremde Verwendungen unzulässig ist.

Schon auf der Grundlage dieser beiden Aspekte ist - insoweit hält das Gericht an dem Hinweis vom 16. März 2017 nicht fest - die Entscheidung des Landgerichts Köln vom 18. Dezember 2014, 29 S 75/14 nicht einschlägig. Hier wird dargelegt, dass es sich um einen Verstoß gegen elementare Abrechnungsprinzipien handeln müsse, wobei zu berücksichtigen sei, dass Form und Inhalt einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung in Rechtsprechung und Literatur umstritten sei­en. Selbst auf dieser Grundlage ist im gegebenen Fall von einer schuldhaften Pflichtverletzung auszugehen. Die beiden dargestellten formellen und inhaltlichen Fehler beinhalten eben keine in der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilten oder nicht abschließend geklärten Fragestellungen. Es handelt sich vielmehr um höchstrichterlich geklärte Fragen, hinsichtlich derer Auslegungs­schwierigkeiten oder relevante abweichende Auffassungen nicht bestehen. Dem Bekl. als gewerblich tätigen Verwalter obliegt die Verpflichtung, sich zeitnah über höchstrichterliche Entscheidungen zu informieren.

Der Anspruch besteht auch in der geltend gemachten Höhe.

Der Bekl. schuldet den mit Kostenfestsetzungsbeschluss vom 18.3.2016 festgesetzten Betrag in Höhe von 6.180,14 € einschließlich Zinsen seit dem 15.3.2016. Soweit dieser Betrag am 8.4.2016 ausgeglichen worden ist, ist dies nicht zu beanstanden, der Beschluss ist am 31. März 2016 bei den Prozessbevollmächtigten der dortigen Bekl. eingegangen, eine Zahlungsfrist von einer Woche ist nicht zu beanstanden mit der Folge, dass der Bekl. auch die berechneten Kostenzinsen in Höhe von 16,90 € schuldet.

Gleiches gilt für die Anwaltskosten in Höhe von 6.706,84 €. Ein Mitverschulden der verklagten üb­rigen Eigentümer nach § 254 BGB, gestützt auf die Annahme, diese hätten ein Versäumnisurteil gegen sich ergehen lassen können, ist nicht anzunehmen, so dass dahinstehen kann, ob und in welchem Umfang sich die Rechtsanwaltskosten dadurch reduziert hätten. Dem Geschädigten ist das sogenannte Prognoserisiko im Rahmen eines Rechtsstreits grundsätzlich nicht zuzurechnen, wenn die Erfolgsaussichten einer Klage nicht eindeutig sind (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 1965 - II ZR 177/63, Rn. 11, juris, VersR 1966, 340-341). Zudem musste die Kl. davon ausgehen, im Falle des Erlasses eines Versäumnisurteils die Erfolgsaussichten für die Regulie­rung des Schadens mit der gegnerischen Haftpflichtversicherung zu verringern, da in diesem Fall keine begründete Entscheidung vorgelegen hätte.

Der Bekl. schuldet auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Form einer Geschäftsge­bühr nach §§ 13, 14 RVG auf der Basis des Gesamtstreitwertes von bis zu 13.000 €. Der Schadensersatzanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB, ohne dass es auf einen Verzugseintritt zum Zeitpunkt der anwaltlichen Tätigkeit ankommt. Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit von Anwaltskosten ist, dass der Geschädigte die Beauftragung eines Anwalts für erforderlich hal­ten durfte. Daran fehlt es, wenn der Schädiger seine Ersatzpflicht dem Grunde und der Höhe nach anerkannt hat und an seiner Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit keine Zweifel bestehen (MüKo/Oetker, BGB § 249 Rn. 180-188, beck-online). Nach den gegebenen Umständen durfte die Kl. die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe für erforderlich und geboten halten.

Missachtet der Verwalter elementare Abrechnungsgrundsätze, macht er sich wegen der Kosten des erfolgreichen Abrechnungsprozesses schadensersatzpflichtig.

Der Beklagte war bis zum 31. Dezember 2014 WEG-Verwalter. Seine Jahresabrechnung 2013 wurde am 29. Oktober 2014 mehrheitlich mit der Entlastung des Verwalters beschlossen. Die Kläger fochten die Eigentümerbeschlüsse erfolgreich an, weil die Heiz- und Warmwasserkosten nicht richtig abgerechnet und die Instandhaltungsrücklage offensichtlich fehlerhaft dargestellt war. Den beklagten Wohnungseigentümern wurden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt (Gerichtskosten insgesamt 6.180,14 €, Anwaltskosten 6.706,84 €).

Am 23. Juni 2016 beschlossen die Wohnungseigentümer, den ehemaligen Verwalter zum Ausgleich des Gesamtschadens in Anspruch zu nehmen, notfalls unter gerichtlicher Geltendmachung. Mit Anwaltsschreiben wurde der Beklagte unter Fristsetzung zur Zahlung von 12.903,88 € aufgefordert. Die Haftpflichtversicherung des Beklagten regulierte den Schaden in Höhe von 11.113,50 €. Die WEG begehrt den noch offenen Betrag von 1.790,38 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 958,19 €.

Mit Erfolg! Die ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung zählt zu den Pflichten des Verwalters. Aufgrund des rechtskräftigen Urteils im Vorverfahren steht fest, dass die dort angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben, da die Jahresabrechnung 2013 nicht richtig aufgestellt war. Der Beklagte hat dies zu vertreten, insoweit hat er fahrlässig gehandelt. Die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ist entgegen der BGH-Entscheidung vom 17. Februar 2012 (V ZR 251/10, GE 2012, 551) erstellt. In die Gesamtabrechnung sind die als Ausgaben tatsächlich geleisteten Zahlungen aufzunehmen, in den Einzelabrechnungen aber nur die tatsächlich verbrauchten Brennstoffe und deren Kosten zugrunde zu legen. Daneben ist die Auflösung der Instandhaltungsrücklage in einer Größenordnung von 19.000 € nicht den im Jahre 2013 für Instandhaltung getätigten Kosten zuzuordnen, die sich lediglich auf 8.700 € belaufen. Diese beiden formellen und inhaltlichen Fehler enthalten keine in der BGH-Rechtsprechung uneinheitlich beurteilten und nicht abschließend entschiedenen Fragestellungen. Es handelt sich vielmehr um höchstrichterlich geklärte Fragen, hinsichtlich derer Auslegungsschwierigkeiten oder relevante abweichende Auffassungen nicht bestehen. Dem Beklagten als gewerblich tätigem Verwalter oblag die Verpflichtung, sich zeitnah über höchstrichterliche Entscheidungen zu informieren. Der Beklagte schuldet auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf der Basis des Gesamtstreitwertes von bis zu 13.000 €. Die geschädigte WEG durfte die Voraussetzungen für die Ersatzfähigkeit von Anwaltskosten bei der Beauftragung eines Anwalts für gegeben halten.

In Kurzfassung die Leitsätze der zitierten Grundsatzentscheidungen:

1. BGH, 17. Februar 2012, GE 2012, 551

In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.

2. BGH, 4. Dezember 2009, GE 2012, 343

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich die geschuldeten Zahlungen anzugeben. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats – Gleiches muss für den Verwalter gelten – widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat (bzw. Verwalter) in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten.

3. LG Köln, 18. Dezember 2014, ZMR 2015, 335

Werden elementare Abrechnungsprinzipien durch den Verwalter verletzt, kann eine Pflichtverletzung des Verwalters bejaht werden.