Verletzung der Räumungspflicht kann Vorenthaltung bedeuten und Masseverbindlichkeit werden

1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstandes durch eigene Handlungen im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.

2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).

II. Die Berufung der Kl. ist teilweise begründet.

Die Kl. kann vom Bekl. den Abbruch der für die Errichtung der Leichtbaumetallhalle mit den Grundmaßen von 25 m x 66 m erbauten Fundamente auf dem Grundstück L. sowie die Entfernung des Abbruchmaterials verlangen.

Ferner steht der Kl. gegen den Bekl. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 21. Februar 2017 bis März 2017 in Höhe von 9.527,25 € zu.

Die weitergehende Klage ist unbegründet.

1. a) Unstreitig ist das zwischen der Kl. und der Insolvenzschuldnerin begründete Mietverhältnis aufgrund der Kündigung des Bekl. als Insolvenzverwalter zum 31. Juli 2016 wirksam beendet worden (§ 109 Abs. 1 InsO).

Nach Beendigung des Mietvertrages hat der Vermieter gegen den besitzenden Mieter-Verwalter gemäß § 985 BGB sowie § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache, also Verschaffung des unmittelbaren Besitzes (vgl. BGH, Urteil vom 19.6.2008 - IX ZR 84/17, ZIP 2008, 1736). Der Herausgabeanspruch ist grundsätzlich mit Übertragung des unmittelbaren Besitzes an dem - ggf. ungeräumten, veränderten oder anderweitig in nicht vertragsgerechtem Zustand befindlichen - Mietobjekt erfüllt (Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 14. Auflage, § 108 InsO, Rn. 34; Münchener Kommentar/Eckert, InsO, 3. Auflage, § 108 InsO, Rn. 118; Bub/Treier/ Belz/Lücke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, VIII.C. Rn. 454 f.).

Davon ist die mietvertragliche Räumungspflicht zu unterscheiden. Sie hat grundsätzlich zum Inhalt, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben, ihn also notfalls herzustellen hat. Diese weitergehende Pflicht des Mieters beruht allein auf dem von ihm geschlossenen Vertrag. Der Räumungsanspruch des Vermieters entsteht - aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung - mit Abschluss des Mietvertrages, mithin vor Insolvenzeröffnung und ist daher grundsätzlich als Insolvenzforderung gemäß §§ 38, 108 Abs. 3 InsO zu qualifizieren (BGH, Urteil vom 21.12.2006 - IX ZR 66/05, ZIP 2007, 340; vgl. OLG Celle, Urteil vom 20.7.2007 - 2 U 85/07, ZIP 2007,1914, Tz. 82, rechtskräftig durch BGH, Beschluss vom 17.4.2008 - IX ZR 144/07, GE 2008, 865). Der Insolvenzverwalter ist daher grundsätzlich nicht verpflichtet, das Mietobjekt auf Kosten der Masse zu räumen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag vor oder - wie hier - nach Insolvenzeröffnung beendet wurde (BGH, Urteil vom 8.4.2002 - IX ZR 161/01, ZIP 2002, 1043, Tz. 22; BGH, Urteil vom 17.4.2008 - IX ZR 144/07, aaO.).

Die Räumungspflicht kann nur unter den hierfür allgemein geltenden Regeln (§ 55 InsO) zur Masseverbindlichkeit werden. Das gilt insbesondere für die Wegnahme von Einrichtungen des Mieters sowie die Beseitigung der von ihm vorgenommenen Veränderungen, die zur Räumung gehören (BGH, Urteil vom 5.7.2001 - IX ZR 327/99, NJW 2001, 2966 = NZI 2001, 531, Tz. 13, 18; Bub/Treier/Belz/Lücke, aaO., VIII. C. Rn. 456).

Der Räumungsanspruch ist dann als Masseverbindlichkeit - bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO - zu berichtigen, wenn der Insolvenzverwalter einen vertragswidrigen Zustand durch eigene oder ihm zurechenbare Handlungen verursacht hat (BGH, Urteil vom 5.7.2001 - IX ZR 327/99, aaO., Tz. 18; vgl. OLG Hamm, Urteil vom 21.11.2013 - I-18 U 145/12, ZIP 2014, 190, Tz. 71; OLG Saarbrücken, Urteil vom 9.3.2006 - 8 U 199/05, ZinsO 2006, 779, Tz. 29 jeweils im Ergebnis verneint). Soweit der Insolvenzverwalter den vertragswidrigen Zustand durch eigene oder ihm zurechenbare Handlungen verursacht hat, wie Entfernung wertvoller Einrichtungen (z. B. Gleise, Silos, Krananlagen), ist die Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes als Masseverbindlichkeit zu qualifizieren (Kölner Kommentar/Cymutta, InsO, 2017, § 108 InsO, Rn. 37).

Haben sowohl der Schuldner vor als auch der Insolvenzverwalter nach Verfahrenseröffnung die Mietsache durch eigene Handlungen verändert, ist die vertragliche Herstellungspflicht bei Rückgabe des Mietobjektes aufzuteilen. Der einheitliche Räumungsanspruch wird in eine Insolvenzforderung (vorinsolvenzliche Veränderungen durch den Schuldner) und eine Masseverbindlichkeit (nachinsolvenzliche Veränderungen durch den Verwalter) gespalten. Die Insolvenzmasse haftet nur für die neuen, vom Insolvenzverwalter nach Eröffnung verursachten Verschlechterungen (BGH, Urteil vom 5.7.2001, aaO.; vgl. Uhlenbruck/Wegener, aaO., § 108 InsO, Rn. 38). Insolvenzrechtlich bevorzugt ist nur die Wiederherstellung derjenigen nachteiligen Veränderungen, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten sind (BGH, Urteil vom 29.1.2015 - IX ZR 279/13, NZM 2015, 337, Tz. 82).

b) (1) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war der Bekl. nicht verpflichtet, das Grundstück zu räumen, und auch nicht, die Leichtbaumetallhalle zu entfernen. Denn die Räumungspflicht, also die Pflicht zur Rückgabe im ursprünglichen Zustand, war schon in dem vor Verfahrenseröffnung eingegangenen Mietverhältnis begründet, spätestens mit Errichtung der Leichtbaumetallhalle angelegt (vgl. so auch OLG Celle, Urteil vom 20.7.2007 - 2 U 85/07, ZIP 2007, 1914, Tz. 82 f.). Dies betrifft ebenso die Gegenstände, die sich in der Halle und auf dem Grundstück im Übrigen befunden haben.

(2) Der Bekl. hat aber in Ausübung des dem Mieter zustehenden Wegnahmerechts gemäß § 539 Abs. 2 BGB Änderungen an der Mietsache vorgenommen. Hierdurch ist eine Masseverbindlichkeit im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, § 258 Abs. 1 BGB begründet worden.

So hat der Bekl. - unstreitig - die Leichtbaumetallhalle abgebaut und verwertet, hingegen die Fundamente der Halle auf dem Grundstück belassen.

Gemäß § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. § 539 Abs. 2 BGB räumt dem Mieter ein Wegnahmerecht ein, ohne dessen Inhalt näher zu bestimmen. Hierzu ist § 258 BGB heranzuziehen. Nach § 258 Satz 1 BGB kann derjenige, der die Einrichtung noch im Besitz hat, sie ohne Weiteres wegnehmen, oder der Vermieter hat ihm im Falle der bereits erfolgten Rückgabe der Mietsache die Wegnahme der Einrichtungen zu gestatten. Der Mieter hat dann allerdings die Sache, hier das Mietobjekt, wieder in den vorigen Zustand zu versetzen (Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Auflage, § 539 BGB, Rn. 75; Palandt/Weidenkaff, BGB, § 539 BGB, Rn. 10; Bub/Treier/Scheuer/Emmerich, aaO., V. B, Rn. 340). Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bedeutet, dass der Mieter die Einrichtung vollständig zu entfernen hat; er darf sich nicht darauf beschränken, wertvolle Bestandteile wegzunehmen und dem Vermieter den Rest zu belassen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 539 BGB, Rn. 81; vgl. BGH, Urteil vom 5.12.1969 - V ZR 24/67, NJW 1970, 754; BGH, Urteil vom 9.2.1966 - VIII ZR 16/64, MDR 1966, 498). Die Beseitigungspflicht hat ferner zur Folge, dass der Mieter etwaige Schäden am Mietobjekt, die durch die Montage der Einrichtung oder bei ihrer Entfernung entstanden sind, zu beseitigen hat. Auf seine Kosten sind bauliche Veränderungen zu beseitigen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., § 539 BGB, Rn. 81 m.w.N.).

Danach ist auch der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz verpflichtet, bei Ausübung des Wegnahmerechts gemäß § 539 BGB den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen (§ 258 BGB). Die Verletzung dieser Pflicht führt daher zur Begründung einer Masseverbindlichkeit (Münchener Kommentar/Eckert, aaO., § 108 InsO, Rn. 120). Übt der Insolvenzverwalter das Wegnahmerecht aus, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Pachtgegenstandes (oder Mietgegenstandes) durch eine Handlung im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat (Cymutta, ZInsO 2009, 412, 415). Der BGH hat in der Entscheidung vom 5.7.2001, aaO., Tz. 18 ausgeführt, dass der Insolvenzverwalter für eine Veränderung der Mietsache, eingetretene Verschmutzungen oder das Ansammeln störender Gegenstände einzustehen hat, wenn er persönlich oder durch ihm selbst zuzurechnende Handlungen den vertragswidrigen Zustand verursacht hat.

So liegt der Fall hier. Der Bekl. hat durch die Entfernung der Leichtbaumetallhalle den Zustand der Mietsache durch eigene Handlungen verändert und sie in einen vertragswidrigen Zustand versetzt, indem er die Wiederherstellung des Ursprungszustandes verweigert hat. Hierdurch ist eine Masseverbindlichkeit im Sinne von § 55 Abs. 1 InsO begründet worden, so dass der Bekl. zur Beseitigung der Fundamente der Halle zu verpflichten war und zugleich zur Entfernung des Abbruchmaterials.

Ohne Erfolg macht der Bekl. geltend, dass eine Masseverbindlichkeit deswegen nicht begründet worden sei, weil die Fundamente bereits durch die Insolvenzschuldnerin eingebracht worden waren. Denn aufgrund der Wegnahmehandlungen des Insolvenzverwalters - Entfernung der Halle - war er zugleich zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache verpflichtet. Dadurch, dass er sich auf die Wegnahme nur der werthaltigen Einrichtung beschränkt hat, hat er selbst einen vertragswidrigen Zustand herbeigeführt und hierdurch eine Masseverbindlichkeit begründet.

Die Kl. kann aber die Entfernung des auf dem nördlichen Teil des Grundstücks aufgehäuften Schuttberges sowie die Entfernung sämtlicher Gegenstände, die aus der Leichtbaumetallhalle verbracht wurden, nicht verlangen. Es kann insoweit nicht festgestellt werden, dass es sich um Masseverbindlichkeiten im Sinne von § 55 Abs. 1 InsO handeln würde. Die Räumungspflicht wegen dieser Gegenstände oblag bereits der Schuldnerin, die diese Gegenstände unstreitig auf das Grundstück verbracht hatte. Die Entfernung von Einrichtungsgegenständen wie Möbel, Regale u. a. waren im Übrigen nicht Gegenstand des Wegnahmerechts im Sinne von § 539 Abs. 1 BGB.

2. Der Kl. kann vom Bekl. Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB ab dem 21. Februar 2017 verlangen. Für den hier streitgegenständlichen davor liegenden Zeitraum (ab August 2016 bis 20. Februar 2017) steht der Kl. Nutzungsentschädigung nicht zu.

Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses Ansprüche auf Zahlung von Nutzungsentschädigung geltend machen.

Eine Vorenthaltung der Mietsache liegt grundsätzlich dann vor, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt - somit seiner Rückgabepflicht nicht nachkommt - und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, NZM 2000,134; BGHZ 90,145; BGH, NJW 1983, 112). Die Rückgabe erfordert außer der Einräumung des Besitzes - also der Verschaffung der tatsächliche Gewalt - auch die Räumung (BGH, Urteil vom 11.5.1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, Tz. 12). Überlässt der Mieter dem Vermieter zwar den Besitz, entfernt er aber seine in den Räumlichkeiten befindlichen Gegenstände (ausgenommen in geringem Umfange) nicht, so gibt er die Mietsache nicht zurück, sondern enthält sie dem Vermieter vor (vgl. BGH, Urteil vom 11.5.1988, aaO., Tz. 12; vgl. auch OLG Düsseldorf GE 2002, 1194; Senatsurteil vom 21.10.2002 - 8 U 252/01, GE 2003, 46).

In welchem Zustand sich die Mieträume bei Rückgabe befinden, ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht zwar grundsätzlich ohne Bedeutung. Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, an sich keine Vorenthaltung gesehen werden (BGH, aaO., Tz. 13). Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne von § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist. Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rückgabepflicht sind unzulässig. Eine nur teilweise Räumung hat daher, wenn sich aus dem Vertrag nichts Gegenteiliges ergibt, wozu hier nichts vorgetragen ist, zur Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten wird. Bei einer teilweisen Räumung liegt nicht nur eine Schlechterfüllung (wie etwa bei Nichtausführung von Schönheitsreparaturen), sondern eine Nichterfüllung der Räumungspflicht vor (vgl. BGH, Urteil vom 11.5.1988, aaO., Tz. 13; Bub/Treier/Scheuer/Emmerich, aaO., V.A., Rn. 92; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO., § 546 BGB, Rn. 43). Zwar kann die Pflicht zur Rückgabe auch dann erfüllt sein, wenn nur einzelne Gegenstände zurückgelassen werden (BGH, aaO.). Ob dies der Fall ist, hängt aber von den Umständen des Einzelfalles ab (vgl. KG, 12. Zivilsenat Beschluss vom 3. Juni 2010 - 12 U 164/09, MDR 2010, 1375; OLG Düsseldorf Urteil vom 20. Mai 2003 - 24 U 49/03, MDR 2003, 1411; Senatsbeschlüsse vom 7. August 2015 - 8 U 22/15), und die Kl. hat den Bekl. mit Schreiben vom 21. Februar aufgefordert, das Grundstück zu räumen bzw. die erforderlichen Arbeiten zur Wiederherstellung des ursprünglichen Anspruchs auszuführen.

Nach § 539 Abs. 2 BGB darf der Mieter von ihm angebrachte Einrichtungen an der Mietsache entfernen. Nach § 546 Abs. 1 BGB kann der Vermieter Rückgabe in vertragsgemäßem, also auch geräumtem Zustand verlangen. Diese Verpflichtung des Mieters entsteht bereits bei Abschluss des Mietvertrages aufschiebend bedingt und ist im Falle der Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Mieters lediglich eine Insolvenzforderung. Hat der Insolvenzverwalter aber nach Verfahrenseröffnung nur einen Teil der eingebrachten Sachen geräumt, stellt sich die Räumungspflicht nunmehr allerdings als Masseverbindlichkeit dar, die vorab aus der Insolvenzmasse zu befriedigen ist.

Die Mieterin hatte auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück eine Leichtbaumetallhalle mit Fundamenten in einer Größe von 25 m x 66 m errichtet. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Mieterin entfernte der beklagte Insolvenzverwalter die Metallhalle, beließ jedoch die Fundamente im Erdboden. Die Klägerin verlangt nunmehr vom Beklagten u. a. Entfernung der Fundamente und Nutzungsentschädigung. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Klägerin gab das Kammergericht der Klage teilweise statt. Mache der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters

von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so sei die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den

Zustand des Mietgegenstandes durch eigene Handlungen im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert und einen vertragswidrigen Zustand verursacht habe.

Wegen der unvollständigen Räumung könne die Klägerin auch eine Nutzungsentschädigung verlangen. Zwar sei die Rückgabeverpflichtung unter Umständen auch dann erfüllt, wenn nur einzelne Gegenstände zurückgelassen worden seien. Wenn jedoch – wie hier – zur Entfernung der zurückgebliebenen Fundamente schweres Gerät eingesetzt werden müsse, könne eine Rückgabe nicht angenommen werden.