Verlegung der Stromzähler in den Keller als verbotene Eigenmacht

Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht befugt, den Stromzähler von der bei Mietvertragsabschluß plazierten Stelle in den Keller zu verlegen.

Die Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Wiederherstellung des bisherigen Zustandes der Wohnung und auf Installation des Stromzählers (aus dem Keller) in ihre Wohnung (§§ 535 Abs. 1, 858, 861 Abs. 1 BGB).

Aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis ist der Bekl. als Vermieter verpflichtet, während der Mietzeit die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Dazu gehört auch, daß die Wohnung mit der Beschaffenheit zu überlassen und zu erhalten ist, wie sie zwischen den Mietparteien bei Abschluß des Mietvertrages als vertragsgemäß vorausgesetzt worden ist; das bedeutet u. a., daß weiterhin in der Wohnung der die Wohnung betreffende Stromzähler installiert ist. Will eine Mietpartei von dieser Beschaffenheit abweichen, hat sie dies mit der anderen Mietpartei zu vereinbaren, wobei die die Veränderung anstrebende Partei ggf. ihren betreffenden Anspruch klageweise durchsetzen kann. Jedoch ist es der eine Veränderung der Mietsache anstrebenden Mietpartei untersagt, die Veränderung durch einseitigen Akt zu vollziehen bzw. die andere Mietpartei durch unzulässige Druckmaßnahmen dazu zu bringen, sich auf die angestrebte Veränderung einzulassen. Ein solches Verhalten ist im Ergebnis als verbotene Eigenmacht und Entzug des Besitzes hinsichtlich des hier streitbefangenen Stromzählers zu würdigen.

Dies gilt auch für den Fall, daß die Plazierung des Stromzählers in der Wohnung im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden ist; denn die Plazierung des Stromzählers in der Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages gehört u. a. zur Beschaffenheit der Wohnung, die vom Vermieter zu erhalten ist.

Es ist von der Kl. unbestritten vorgetragen worden, daß der Bekl. als Vermieter nach dem Neuverlegen der Stromsteige- und -zuleitungen die anschließende Versorgung der Wohnung der Kl. davon abhängig gemacht hat, daß die Kl. der Verlegung des Stromzählers in den Keller zustimmt. Dies hat die Kl. ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der gerichtlichen Überprüfung getan und damit dem rechtswidrigen Druck des Bekl. nachgegeben, sich jedoch die Möglichkeit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes vorbehalten. Da die gerichtliche Überprüfung ergeben hat, daß die vom Bekl. verlangte Entfernung des Stromzählers aus der Wohnung und dessen Plazierung in einem zentralen Zählerschrank im Keller nicht begründet und auch nicht unabwendbar ist, ist der Stromzähler wieder in die Wohnung der Kl. zurückzuversetzen.

Die Kl. kann die Zurückversetzung des Stromzählers in ihre Wohnung unter dem Aspekt der Erhaltung bzw. Wiederherstellung des vertraglich vereinbarten Zustandes der Wohnung verlangen, wobei sie sich insoweit auch auf Bestandsschutz berufen kann; im übrigen wird auf die vorhergehenden Ausführungen zur Erhaltung des vereinbarten Zustandes der Wohnung verwiesen.

Darüber hinaus hat die Kl. ein erhebliches und berechtigtes Interesse daran, daß der Stromzähler weiter in der Wohnung installiert ist. Denn durch die zentrale Anordnung des Stromzählers in einem Zählerschrank mit einer Vielzahl von Stromzählern ist es allen Mietern möglich, sich Kenntnis über die Verbrauchsgewohnheiten der jeweils anderen Mieter zu verschaffen, weil die einzelnen Stromzähler identifizierbar bezeichnet worden sind; dies ist auch notwendig, weil ansonsten der Stromversorger (V.) bei Ablesungen der Stromzähler diese nicht zuordnen kann. Dies verletzt den Datenschutz der Kl.

Ferner ist die schwerbehinderte Kl. dadurch belastet, daß sie zur ständigen Beobachtung ihres Stromverbrauchs häufig in den Keller laufen muß, was ihr nicht zuzumuten ist.

Letztlich kann der Bekl. nicht mit seinem Vorbringen durchdringen, daß er zwingend gehalten sei, die Stromzähler in einem Mehrfamilienhaus in einem zentralen Zählerschrank im Keller anzuschließen. Dies ergibt sich nämlich nicht eindeutig aus den vom Bekl. angezogenen Regelungen und Vorschriften.

So sieht § 17 Abs. 1 AVB EltV zwar die Berechtigung der Versorgungsunternehmen vor, technische Anschlußbedingungen zu erlassen und darin technische Anforderungen zu bestimmen, die für die sichere und störungsfreie Versorgung mit Elektrizität notwendig sind; jedoch ist in dieser Rechtsvorschrift nicht zwingend vorgeschrieben, daß die sichere und störungsfreie Versorgung die zentrale Anordnung von Stromzählern außerhalb von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erfordert. Zwar sehen die TAB 2000 in Nr. 7.3. vor, daß Zählerschränke in leicht zugänglichen Räumen unterzubringen sind und in Wohnungen nicht vorgesehen werden dürfen. Abgesehen davon, daß diese Bedingungen nicht für bestehende, sondern neu geschaffene Stromanschlüsse gelten, ergibt sich daraus gerade nicht, daß diese Festlegungen wegen der sicheren und störungsfreien Versorgung getroffen worden sind; vielmehr soll dadurch erreicht werden, daß in einem Mehrfamilienhaus Stromzählerschränke vom Versorgungsunternehmen leicht und zentral erreicht werden können, was jedoch mit einer sicheren und störungsfreien Versorgung wenig zu tun hat. Dementsprechend sehen die Allgemeinen Bedingungen des Netzbetreibers V. AG unter § 14 u. a. vor, daß der Netzbetreiber zwar grundsätzlich den Anbringungsort von Stromzählern bestimmt, jedoch bei abweichenden Interessen des Anschlußnehmers diesen anhört und aufgrund der Anhörung von diesem Grundsatz abweichende Entscheidungen treffen kann. Dies ist dem Bekl. bekannt gewesen, er hat jedoch - trotz Einwänden der Kl. - noch nicht einmal versucht, mit dem Netzbetreiber eine für die Kl. abweichende Vereinbarung zu treffen.

Berufung zugelassen

Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht berechtigt, den in der Wohnung plazierten Stromzähler in den Keller zu verlegen.

Der Vermieter machte nach dem Neuverlegen der Stromsteig- und -zuleitungen die anschließende Versorgung der Wohnung der Mieterin davon abhängig, daß diese der Verlegung des bei Mietvertragsabschluß in der Wohnung plazierten Stromzählers in einen Gemeinschaftszählerschrank mit den Stromzählern sämtlicher Mieter zustimmte. Die Mieterin stimmte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter dem Vorbehalt der gerichtlichen Überprüfung zu, woraufhin der Vermieter den Stromzähler aus der Wohnung in den Gemeinschaftszählerschrank im Keller verlegen ließ. Die Mieterin verlangte daraufhin Wiederherstellung des bisherigen Zustandes und Installation des Stromzählers in ihrer Wohnung.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Klage statt, denn die Plazierung des Stromzählers in der Wohnung habe auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zur Beschaffenheit der Wohnung gehört, die der Vermieter zu erhalten habe. Zudem brauche die Mieterin sich nicht damit abzufinden, daß es durch die Anordnung des Stromzählers in einem Zählerschrank mit einer Vielzahl von Stromzählern auch den anderen Mietern möglich sei, sich Kenntnis über ihre Verbrauchsgewohnheiten zu verschaffen. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, daß nach den Anschlußbedingungen des Versorgungsunternehmens die Unterbringung außerhalb der Wohnung zwingend sei, denn diese würden das Unternehmen nur berechtigen, technische Anforderungen zu bestimmen, die für die sichere und störungsfreie Versorgung mit Elektrizität notwendig sind. Auch die Allgemeinen Bedingungen des Netzbetreibers würden nur vorsehen, daß dieser den Anbringungsort bestimme, jedoch bei abweichenden Interessen des Anschlußnehmers diesen anhöre und aufgrund der Anhörung abweichende Entscheidungen treffen könne. Da der Vermieter aber noch nicht einmal versucht habe, mit dem Netzbetreiber eine abweichende Vereinbarung zugunsten der Mieterin zu treffen, sei er nunmehr verpflichtet, den Stromzähler wieder in deren Wohnung installieren zu lassen.

Der Vermieter ist verpflichtet, während der Mietzeit auch die dem Mieter überlassenen Einrichtungsgegenstände und Installationen in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Befinden sich bei der Anmietung Heizölöfen in der Wohnung, kann der Mieter davon ausgehen, daß sie Bestandteil der Mietwohnung sind; auf nach den Umständen ungewöhnliche Vertragsregelungen, die dem Mieter die Anschaffung und Instandhaltungslast der Heizanlage auferlegen, kann sich der Vermieter wegen Unwirksamkeit der überraschenden Klauseln nicht berufen (AG Landsberg am Lech, Urteil v. 21.6.2006, 1 C 545/06, WuM 2007,12). Fraglich ist allerdings, ob auch der Ort der Einrichtungen in der Wohnung "vermieterfest" ist, denn der Vermieter schuldet nur, daß die Einrichtungen funktionieren. Der Stromzähler funktioniert aber im Keller genausogut wie in der Wohnung.