Verlegung eines Müllplatzes kein Mietmangel

Die Verlegung eines Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m) stellt, sofern der Mietvertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters enthält, regelmäßig - wenn überhaupt - einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung der Bekl. Die Bekl. verlegte infolge von Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück den Müllplatz, wodurch sich für die Kl. eine um 157 m längere Wegstrecke ergab. Die Kl. glauben sich berechtigt, den Mietzins um 3 % zu mindern und beantragen entsprechende Feststellung.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet und war deswegen abzuweisen. Die Miete ist nicht nach § 536 BGB gemindert, denn es fehlt bereits an einem Mangel der Mietsache im Sinne der vorgenannten Vorschrift. Zwar können auch Umweltbeziehungen der gemieteten Wohnung einen Mangel begründen, etwa Lärm aus einer anderen Wohnung, aber eine Neuinstallation des Müllplatzes 157 m weiter entfernt als zuvor ist kein Mangel. Ein Mangel liegt nämlich nur vor bei einer Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit der Mietsache. Auszugehen ist dabei von den vertraglichen Regelungen. Eine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung der Kl. enthält der Mietvertrag zwischen den Parteien nicht. Es käme daher nur ein Mangel in Betracht, wenn eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrages ergäbe, dass die Parteien, wenn sie den Eintritt der zukünftigen Veränderung bedacht hätten,

unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben einig geworden wären, dass in einem solchen Fall ein Mangel anzunehmen sei. Das war aber fernliegend, zumal wenn - wie hier - die Verlegung des Müllplatzes Folge von Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück war. Die Interessen der Bekl. wären nicht hinreichend gewahrt, wenn sie ohne eigenen Einfluss den Müllplatz verlegen muss (vgl. zur insofern ähnlichen Sachlage bei auch vom Vermieter hinzunehmendem Baulärm BGH, Urt. v. 2.11.2021, VIII ZR 259/19).

Nähme man dem entgegen an, dass ein Mangel vorläge, wäre die Miete dennoch nicht gemindert, und zwar dies wegen § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Der Mangel war als nur unerheblich anzusehen. Ein um lediglich 157 m längerer Weg fällt nicht spürbar ins Gewicht (dazu vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rn. 47). Sollte sich im Einzelfall eine umfangreiche Menge Müll angesammelt haben, könnten die Kl. diesen in aller Regel in kleineren Portionen entsorgen, um nicht bei nur einem Gang den gesamten Müll auf einmal schleppen zu müssen.

Wenn der Müllplatz verlegt wird und der Weg dorthin 157 m länger ist als zuvor, fragt sich, ob der Mieter deswegen einen Mietmangel geltend machen kann. Das Amtsgericht Lichtenberg verneint das und gibt den Mietern zugleich noch einen freundlichen Rat für den Weg zum Müllplatz.

Weil auf dem Nachbargrundstück Baumaßnahmen erfolgt waren, die sich auf den Standplatz des seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2001 dort befindlichen Müllplatz auswirkten, verlegte die beklagte Vermieterin diesen an eine andere Stelle auf ihrem Grundstück, und zwar um 157 m weiter entfernt von der Mietwohnung der Kläger als zuvor. Den längeren Fußweg dorthin halten die Mieter für einen Mangel, der zu einer Minderung der Bruttowarmmiete ab August 2021 um 3 % berechtige.

Das Amtsgericht Lichtenberg wies die Feststellungsklage ab, weil die Kläger sich auf eine Minderung nicht berufen könnten.

Zum einen liege schon kein Mangel der Mietsache vor, weil der Mietvertrag keine konkrete Regelung hinsichtlich der Entfernung zur Mietwohnung beinhalte. Zum anderen läge auch nur ein unerheblicher, zur Minderung nicht berechtigender Mangel vor, weil ein um 157 m längerer Weg nicht ins Gewicht falle. Außerdem könnten die Kläger den Müll in kleineren Portionen entsorgen, um diesen nicht auf einmal „schleppen" zu müssen.

An sich wollte ich hier längere Ausführungen dazu machen, dass es einerseits gut begründete Urteile und andererseits solche wie das des Amtsgerichts Lichtenberg gibt, gehe aber lieber auf die Sache als solche ein, also:

Vertragsgemäßer Gebrauch: „Zur vertraglichen Gebrauchsgewährleistungspflicht des Vermieters gehört es, dem Mieter einen zumutbaren Platz zum Abstellen der Mülltonne zur Verfügung zu stellen“ (so AG Wuppertal, Urteil vom 26. Juli 1979 -30 C 64/79 - Juris). „Befindet sich der neue Müllplatzstandort unzumutbar weit von der Mietwohnung (hier: Fußweg zwischen 165 m und 253 m) entfernt, so ist eine Mietminderung wegen eines Mangels um 2,5 %gerechtfertigt“ (so AG Köpenick, Urt. v. 28. November 2012 - 6 C 258/12, GE 2013, 215).

„Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, dass der Vermieter ihm einen zumutbaren Platz zum Aufstellen der Mülltonnen zur Verfügung stellt. Richtet der Vermieter einen neuen Platz für die Mülltonne ein, so dass der Mieter den Hausmüll nicht mehr nur wenige Schritte von dem Miethaus in die dort ehemals befindlichen Mülltonnen entleeren kann, sondern nunmehr einen an zwei Häusern vorbeiführenden Weg zum Müllplatz zurücklegen muss, kann ein nicht nur unerheblicher Mangel gegeben sein“ (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 15. Aufl., § 536 Rn. 263 unter dem Stichwort: Mülltonnen).

Ich frage mich, wie denn bei der Terminsvorbereitung diese Fundstellen übersehen werden konnten, was allerdings auch für den von den Klägern zum Rechtsrat eingeschalteten Rechtsanwalt gilt. Wenn das Amtsgericht dann hilfsweise einen unerheblichen Mangel annimmt, weil 157 m eben „nicht spürbar“ sind, würde ich gerne wissen, ob das Gericht das auch dann annehmen würde, wenn z. B. bei den Mietern Gehbehinderungen vorlägen. Schließlich liegt der Hinweis darauf, dass man den Müll portionieren könne, außerhalb des Aufgabenbereichs des Gerichts und stellt sich schlicht und einfach als unverschämt dar.