Verlängerungsklausel

Verlängerungsklausel; Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch; Nutzungsentschädigung; Schadensersatz wegen möglicher Nutzung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses; Einliegerwohnung

1. Die Klausel, wonach sich der auf bestimmte Zeit abgeschlossene Wohnraummietvertrag jeweils um 6 Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird, ist unwirksam.

2. Wohnraum gilt nur dann als zu vorübergehendem Gebrauch vermietet, wenn dieser Zweck im Vertrag zum Ausdruck gekommen ist.

3. Eine Wohnung, die nicht funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen worden ist, ist keine Einliegerwohnung.

4. Der Vermieter kann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn er selbst von dem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht und deswegen die vom Mieter angebotene Rückgabe der Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt ablehnt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 7. März 2010 ab demselben Tag vom Kl. eine möblierte Ein-Zimmer-Wohnung in der L.straße 7, Berlin. Vereinbart war eine monatliche Gesamtmiete von 390 €. Der Mietvertrag enthält in § 2 Abs. 1 b folgende Regelung:

„Das Mietverhältnis beginnt am 7.3.2010 und endet am 31.3.2011. Es verlängert sich jedoch jeweils um 6 Monate [...], wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2)."

§ 2 Abs. 2 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind [... ]."

§ 2 Abs. 5 des Mietvertrages statuiert Folgendes:

„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so verlängert sich das Mietverhältnis abweichend von § 568 BGB nicht stillschweigend."

Für die Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anlage zur Klageschrift verwiesen. Das Haus, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, ist ein Mehrfamilienhaus. Dieses besteht aus vier Wohneinheiten, die räumlich voneinander getrennt sind und von denen eine vom Kl. bewohnt wird.

Der Bekl. erklärte mit Schreiben vom 28. Februar 2011 die Kündigung des Mietvertrages. Der Kl. teilte ihm mit, er gehe davon aus, dass das Mietverhältnis damit zum 30. September 2011 beendet sei. Der Bekl. ließ dem Kl. über seinen Rechtsanwalt mit Schreiben vom 17. März 2011 mitteilen, dass er von einer Vertragsbeendigung zum 31. Mai 2011 ausgehe.

Unter dem 1. Juni 2011 forderte der Bekl. über seinen Rechtsanwalt den Kl. auf, binnen einer Frist von einer Woche mitzuteilen, wann die Rückgabe der Wohnung erfolgen könne. Daraufhin erklärte der Kl. schriftlich unter dem 15. Juni 2011, die Übergabe werde bei „Beendigung des Mietverhältnisses" erfolgen und hielt an seiner Auffassung, der Vertrag ende erst zum 30. September, fest.

Nachdem der Bekl. über seinen Rechtsanwalt den Kl. unter dem 23. September 2011 wiederum zur Rücknahme der Wohnung aufforderte, erfolgte die Übergabe am 4. Oktober 2011.

Der Kl. macht mit seiner Klage die Zahlung der Mieten für die Monate Juni, Juli, August und September 2011 geltend.

Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kl. steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages durch den Bekl. zu.

Ein Zahlungsanspruch ergibt sich nicht aus einem Mietvertrag zwischen den Parteien, vgl. § 535 Abs. 2 BGB. Der Mietvertrag bestand in den Monaten Juni bis September 2011, für welche der Kl. Mietzahlung fordert, nicht mehr. Er war durch die Kündigung des Bekl. vom 28. Februar 2011 mit Wirkung zum 31. Mai 2011 beendet worden.

Die Kündigung erfolgte schriftlich, also formgemäß nach § 568 Abs. 1 BGB. Sie erfolgte auch unstreitig bis zum dritten Werktag des Monats April, so dass das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Mai 2011, endete.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages, soweit er statuiert, das Mietverhältnis verlängere sich jeweils um 6 Monate, sofern es nicht gekündigt sei. Ob diese Formulierung - wie von der Kl. vorgetragen - so zu verstehen ist, dass die Kündigung gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrages drei Monate vor dem 31. März 2011 erfolgen müsse, kann hier dahinstehen. Sollte die Klausel nämlich einen Beendigungszeitpunkt anordnen, der erst nach demjenigen Zeitpunkt liegt, der gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich ist, wäre sie gemäß § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Denn insofern würde sie entgegen § 573 c Abs. 4 Var. 1 BGB von § 573 c Abs. 1 BGB abweichen. § 573 c BGB ist nämlich zwischen den Parteien zwingendes Recht, weil er für den vorliegenden Mietvertrag über Wohnraum gemäß § 549 Abs. 2 BGB nicht abbedungen werden konnte.

Es liegt kein Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor, weil die vom Bekl. gemietete Wohnung nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet war. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Bekl. die Wohnung lediglich zur Deckung eines vorübergehenden Sonderbedarfs gemietet hätte. Dann hätten im Vertrag nicht nur eine kurzfristige, überschaubare Vertragsdauer, sondern auch ein Vertragszweck, der sachlich die Kurzfristigkeit der Gebrauchsüberlassung begründet, zum Ausdruck kommen müssen (vgl. OLG Bremen, Rechtsentscheid v. 7.11.1980 - 1 UH 1/80 [a], WuM 1981, 8; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 549 Rn. 4; Gramlich, in: ders., Mietrecht, 11. Auflage 2010, BGB § 549 Anm. 1). Schon ob Ersteres gegeben ist, lässt sich bezweifeln; gegen eine überschaubare Vertragsdauer spricht, dass das Mietverhältnis nach dem Vertrag nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt enden sollte, sondern beliebig lange laufen konnte. Jedenfalls aber ist dafür, dass die Überlassung der Wohnung nur einen vorübergehenden Sonderbedarf des Bekl. decken sollte, nichts vorgetragen. Allein die Tatsache, dass die Wohnung möbliert vermietet wurde, genügt dafür nicht. Auch möblierte Wohnungen können zur Deckung eines unbefristeten Wohnbedarfs vermietet werden. Insofern kommt es nicht auf eine typisierte Betrachtung, sondern eine Berücksichtigung des konkret zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszwecks an. Dass für einen Vertragszweck, der den kurzfristigen Sonderbedarf des Bekl. nahelegt, nichts dargetan ist, muss mithin zu Lasten der insofern darlegungs- und beweisbelasteten Kl. (vgl. Teichmann, in: Jauernig, BGB, 14. Auflage 2011, Rn. 5 a.E.) gehen.

Ferner liegt auch kein Fall des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Dass der Vermieter dasselbe Haus bewohnt, in dem die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist, ändert daran nichts. Es handelt sich bei der Wohnung nämlich gleichwohl nicht um einen Teil des vom Vermieter bewohnten Raumes im Sinne der Norm. Dafür ist es nämlich erforderlich, dass die Wohnung funktional in den Wohnbereich des Vermieters einbezogen ist (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 549 Rn. 9). Dies ist aber hier nicht gegeben. Die streitgegenständliche Wohnung ist im fraglichen Haus separat verschließbar und schon nach dem Mietvertrag mit eigener Küche, Diele und eigenem Bad mit Toilette versehen. Sie ist damit nicht funktional einer anderen Wohnung untergegliedert, sondern eigenständiger, abgetrennter Wohnbereich.

Auch eine stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages gemäß § 545 BGB scheidet aus. Dabei kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen der Norm vorlagen; jedenfalls ergibt sich aus § 2 Abs. 5 des Mietvertrages, dass die Rechtsfolge des § 545 BGB abbedungen war. Dass die Parteien insofern § 568 BGB zitiert haben, schadet nicht, weil erkennbar die Regelung des § 545 BGB gemeint war, die vor der Schuldrechtsreform in § 568 BGB a.F. niedergelegt war.

Ein Anspruch auf Zahlung ergibt sich auch nicht aus § 546 a Abs. 1 BGB. Zwar hat der Bekl. dem Kl. die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses, also nach dem 31. Mai 2011, bis Anfang Oktober 2011 nicht zurückgegeben. Gleichwohl liegt dann für den streitgegenständlichen Zeitraum der Monate Juni bis September kein Vorenthalten im Sinne der Norm. Der Begriff des Vorenthaltens setzt nämlich voraus, dass die Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters, mithin dem des Kl., widerspricht (ständige Rspr. des Bundesgerichtshofes, vgl. nur Urt. v. 16.11.2005 - VIII ZR 218/04, GE 2006, 121 = NZM 2006, 12 [13] m.w.N.; Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546 a Rn. 45; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546 a Rn. 17 f.).

Eben dies war hier aber nicht der Fall. Der Kl. hatte keinen Willen, der auf eine Übernahme der Mietsache vom Mieter gerichtet war. Denn dieser Wille fehlt regelmäßig schon dann, wenn der Vermieter irrtümlich von einem Fortbestehen des Mietvertrages ausgeht (BGH, Urt. v. 22.3.1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909; LG Osnabrück, Urt. v. 15.3.2000 - 1 S 719/99, NJW-RR 2000, 1176; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546 a Rn. 18). So liegt der Fall hier. Bereits zwischen dem Zeitpunkt der Kündigung und dem Schreiben des Rechtsanwaltes des Bekl. vom 17. März 2011 hatte der Kl. gegenüber dem Bekl. erklärt, er nehme einen Fortbestand des Mietvertrages bis zum 30. September 2011 an. Ein mangelnder Rücknahmewille perpetuierte sich auch über das Ende des Mietvertrages, also den 30. Mai 2011, hinaus. Dies zeigt sich schon darin, dass der Kl. unter dem 15. Juni 2011 erklärte, die Wohnungsübergabe werde erst nach „Beendigung des Mietverhältnisses" erfolgen, und er halte an seiner Rechtsauffassung über das Ende des Mietvertrages zum 30. September 2011 fest.

Ein Zahlungsanspruch ergibt sich auch nicht aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Selbst wenn man von einer Verletzung der Rückgabepflicht aus dem beendeten Mietvertrag durch den Bekl. in der Zeit vom 1. Juni bis 30. September 2011 ausginge, stünde einem etwaigen Schadensersatzanspruch des Kl. § 254 Abs. 1 BGB entgegen. Der Kl. wollte nach den bisherigen Ausführungen die Rückgabe nicht annehmen. Ein fehlender Rücknahmewille ergab sich schon aus der Äußerung seiner Rechtsmeinung über ein Vertragsende zum 30. September 2011 und trat auch in seinem Schreiben vom 15. Juni 2011 zweifelsfrei zutage. Soweit ihm also durch die mangels Übergabe fehlende Möglichkeit der Weitervermietung der Wohnung überhaupt ein Schaden entstanden sein sollte, hat der insofern darlegungs- und beweisbelastete Kl. ihn nicht nur nicht dargetan. Er wäre auch gemäß § 254 Abs. 1 BGB nicht ersatzfähig. Denn er wäre im Sinne der Norm dadurch verursacht worden, dass der Kl. selbst den Besitz an der Wohnung nicht übernehmen wollte. Der ersichtlich übergabebereite Bekl. wurde durch die Weigerung des Kl. daran gehindert, diesem den Besitz wieder zu verschaffen. Damit läge ein Mitverschuldensanteil in Höhe von 100 % auf Seiten des Kl. vor. Der Bekl. musste aufgrund des Schreibens des Kl. nicht erneut die Wohnung anbieten. Der Kl. konnte auch nicht aus dem Schweigen des Bekl. davon ausgehen, dass der Bekl. seine Rechtsauffassung teilt.

Auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob sich der Kl. insofern mit der Annahme der Wohnungsübergabe nach § 293 BGB im Gläubigerverzug befand, kommt es nicht an. Für die Regelung des § 254 Abs. 1 BGB ist die tatsächliche Schadensverursachung entscheidend, nicht aber, ob die Verursachung gerade auf einem Verzug beruht oder überhaupt rechtspflichtwidrig ist (vgl. nur Oetker, in: Säcker/Rixecker, Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2007, § 254 Rn. 29). Die Wirkung eines Gläubigerverzuges erschöpft sich vielmehr grundsätzlich gemäß § 300 BGB in einer Haftungsmilderung für den Schuldner.

Im Übrigen war der Kl. als Vermieter seinerseits nach Mietende verpflichtet, die Wohnung zurückzunehmen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 25.4.2003 - 63 S 292/02, GE 2003, 880). Davon ausgehend befand er sich mit der Rücknahmepflicht, die zu erfüllen er selbst schuldete, mit Zugang des Schreibens des Rechtsanwalts des Bekl. vom 1. Juni 2011 gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Schuldnerverzug (vgl. zur Konstellation einer Kombination aus Gläubiger- und Schuldnerverzug in einer Person Grüneberg, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 293 Rn. 6). Soweit dies der Fall war, könnte der Bekl. deswegen auch seinerseits einem Schadensersatzanspruch des Kl. im Wege der Einrede der unzulässigen Rechtsausübung wegen der Pflicht zur baldigen Rückgewähr einen eigenen Ersatzanspruch entgegenhalten.

Ein Zahlungsanspruch folgt auch nicht aus §§ 987, 990 BGB. Diese Anspruchsgrundlage ist zwar neben § 546 a BGB anwendbar (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546 a Rn. 103). Dafür, dass aber der Bekl. tatsächlich Nutzungen, also Früchte oder Gebrauchsvorteile nach §§ 99 f. BGB, gezogen hat, ist aber nichts dargetan. Aus der bloßen Möglichkeit, die streitgegenständliche Wohnung zwischen dem 1. Juni und 30. September 2011 zu nutzen, ergibt sich nämlich kein Gebrauchsvorteil i.S.d. § 100 BGB i.V.m. § 987 BGB. Für die Nutzung der Wohnung durch den Bekl. ist der Kl. darlegungspflichtig.

Letztlich scheidet auch ein Zahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB aus.

Zwar ist die Leistungskondiktion neben § 546 a BGB anwendbar (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, BGB § 546 a Rn. 103) und der Bekl. hat den Besitz an der Wohnung durch Leistung des Kl. für die Zeit vom 1. Juni bis 30. September 2011 ohne Rechtsgrund erlangt. Ebenso scheidet auch eine Rückgewähr des Besitzes für den vergangenen Zeitraum mangels Möglichkeit zur Herausgabe aus, so dass der Bekl. grundsätzlich gemäß § 818 Abs. 2 BGB zur Zahlung von Wertersatz verpflichtet ist.

Gleichwohl ist hier aber eine Pflicht zur Zahlung von Wertersatz wegen § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Denn gemäß dieser Norm hat der Bekl. für den Besitz nur insoweit Ersatz zu leisten, wie er tatsächlich bereichert ist. Dafür reicht die bloße Möglichkeit der Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht. Für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Bekl. zwischen dem 1. Juni und dem 30. September 2011, im Rahmen derer der Bekl. beispielsweise dort Gegenstände gelagert oder die Wohnung bewohnt hat, ist nichts dargetan. Für das Vorliegen einer Bereicherung beim Bekl. ist aber der Kl. darlegungs- und beweisbelastet. Er muss also als Vermieter, der nach Mietvertragsende entgegen dem Willen des Mieters die Mietsache nicht zurücknimmt, darlegen und im Bestreitensfalle beweisen, dass eine solche tatsächliche Nutzung durch den Mieter im fraglichen Zeitraum vorgelegen hat (so auch LG Osnabrück, Urt. v. 15.3.2000 - Az. 1 S 719/99, NJW-RR 2000, 1176; Blank, in: ders./Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, BGB § 546 a Rn. 18).

Der Vermieter kann keine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn er selbst von dem Fortbestand des Mietverhältnisses infolge einer – tatsächlich unwirksamen – Verlängerungsklausel ausgeht und deswegen die vom Mieter angebotene Rückgabe der Wohnung zu dem früheren Zeitpunkt der Mieterkündigung ablehnt. Im konkreten Fall hatte sich offenbar ein Amateurvermieter einer vor der Mietrechtsreform (September 2001) üblichen und zulässigen Klausel bedient, wonach sich ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis jeweils um einen weiteren Zeitraum verlängert, wenn es nicht gekündigt wird.

In dem für die Zeit vom 7. März 2010 bis zum 31. März 2011 abgeschlossenen Mietverhältnis über eine möblierte Wohnung in einem Haus mit vier abgeschlossenen Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt, war formularmäßig eine Verlängerung jeweils um sechs Monate vereinbart, wenn es nicht gekündigt und – ebenfalls formularmäßig – eine stillschweigende Verlängerung durch Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit ausgeschlossen worden ist. Der Mieter kündigte fristgemäß zum 31. Mai 2011 und zahlte ab diesem Zeitpunkt keine Miete mehr. Der Vermieter teilte dagegen dem Mieter mit, dass er von einer Beendigung des Mietverhältnisses erst zum 30. September 2011 ausgehe und erwiderte auf die Aufforderung des Mieters zur Benennung eines Termins zur Rückgabe der Wohnung, die Übergabe werde bei „Beendigung des Mietverhältnisses" erfolgen. Nachdem der Mieter den Vermieter anwaltlich wiederholt zur Rücknahme der Wohnung auffordern ließ, erfolgte die Übergabe am 4. Oktober 2011. Der Vermieter klagte auf Zahlung der Mieten für Juni bis einschließlich September.

Das AG Schöneberg wies die Klage auf Zahlung der Miete für die Monate Juni bis September 2011 ab. Das Mietverhältnis sei zum 31. Mai 2011 beendet worden, weil die Klausel über die Verlängerung jeweils um sechs Monate unwirksam sei. Die Klausel sei auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer Überlassung der Wohnung zu vorübergehendem Gebrauch wirksam, weil dieser Vertragszweck im Vertrag nicht zum Ausdruck gekommen sei. Die Wohnung sei auch nicht als Einliegerwohnung anzusehen, weil sie in den Wohnbereich des Vermieters nicht funktional einbezogen worden sei. Der Vermieter könne für die streitbefangene Zeit auch keine Nutzungsentschädigung verlangen, weil er selbst von dem Fortbestand des Mietverhältnisses für diese ausgegangen und mit einer Rückgabe der Wohnung erst zum Zeitpunkt der Beendigung einverstanden gewesen sei.

Das AG Schöneberg geht richtig davon aus, dass die Verlängerungsklausel in dem nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietvertrag – abweichend von § 573 c Abs. 1 BGB – das Kündigungsrecht des Mieters dahin gehend einschränkt, dass er das Mietverhältnis nur mit sechsmonatiger Frist kündigen kann und daher gegen § 573 c Abs. 4 BGB verstößt (so auch LG Berlin, Urteil vom 7. Juni 2011, 63 S 510/10, GE 2011, 954).

Warum dann noch geprüft wird, ob es sich um eine zu vorübergehendem Gebrauch überlassene oder eine Einliegerwohnung handelt, ist nicht nachvollziehbar, da insoweit nur kürzere – aber nicht längere – Kündigungsfristen in Frage kämen.

Richtig sieht aber das AG Schönberg, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den Mieter zustand, weil er – wenn auch irrtümlich – annahm, die Kündigungsfrist ende erst später, und er insoweit nicht den Willen hatte, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zurückzunehmen, und er auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung des Mieters und/oder unter bereicherungsrechtlichen Gesichtspunkten hatte, weil der Mieter durch die Möglichkeit der Nutzung nicht bereichert worden ist.