Verlängerungsfiktion

Verlängerungsfiktion; Formular-Wohnungsmietvertrag; Formularklausel; Verlängerung des Mietverhältnisses

Die Verlängerungsfiktion des § 568 BGB wird in einem Formular-Wohnungsmietvertrag, da es an einer wirksamen Einbeziehung gem. § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG fehlt, nicht wirksam durch folgende Klausel abbedungen:

Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung.

I. Die Kl. begehrt von der Bekl. die Räumung und Herausgabe von Wohnraum.

1. Durch Formular-Mietvertrag für Eigentumswohnungen vom 30. November 1977 hatte die Kl. an die Bekl. eine Zweizimmerwohnung ab 10. November 1977 für monatlich 450 DM zzgl. Nebenkosten vermietet. Zufolge der in § 2 (Mietzeit) getroffenen Regelung verlängert sich nach Ablauf der zunächst auf vier Jahre begrenzten Mietzeit der Mietvertrag jeweils um ein halbes Jahr, falls er nicht von einer Partei unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum jeweiligen vertraglichen Ablauftermin gekündigt wird. Nach Bestimmungen zur Kündigung heißt es unter § 2 Nr. 4:

Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 568 BGB keine Anwendung.

Mit Schreiben vom 2. Mai 1989 erklärte die Kl. die "fristgemäße Kündigung" des Mietverhältnisses zum 31. Mai 1990 gegenüber der Bekl., weil sie wiederholt Miete und Nebenkosten unpünktlich gezahlt habe. In einem weiteren Schreiben vom 7. Juni 1990 widersprach die Kl. "einer Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Hinweis auf § 568 BGB".

Unter dem 11. Dezember 1990 mahnte die Kl. bei der Bekl. die rückständige Miete mit Nebenkosten (monatlich insgesamt 709,82 DM) für 11 und 12/1990 an und wies auf die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung hin. Mit Schreiben vom 15. Januar 1991 erklärte sie dann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, weil sich die Bekl. mit der Miete für 11 und 12/1990 sowie 1/1991 in Verzug befinde. Daraufhin zahlte diese am 4. Februar 1991 1.170 DM und am 4. März 1991 weitere 824,82 DM.

Unter dem 19. März 1991 erhob die Kl. Räumungsklage, in der sie den bis einschließlich 3/1991 verbliebenen Rückstand an Miete und Nebenkosten auf 1.434,64 DM errechnete und die der Bekl. am 4.4.1991 zugestellt worden ist. Mit Schriftsatz vom 26.6.1991 legte die Kl. dar, daß für 4 bis 6/1991 Miete und Nebenkosten ausstünden und sich der Rückstand insgesamt auf 2.259,46 DM belaufe.

2. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt:

Die fristlose Kündigung vom 15. Januar 1991 sei durch (nachträgliche) Zahlung der Miete für 11/1990 bis 1/1991 unwirksam geworden. Bei der (erneuten) Kündigung durch Zustellung der Räumungsklage habe sich die Bekl. zwar mit 1.434,64 DM in Verzug befunden, und sie habe dann die bis zum "Schonfristende" (vgl. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB) fällig gewordenen Beträge für 4 und 5/1991 auch nicht in der Frist nachentrichtet; das gereiche ihr aber im Hinblick auf ihr hohes Alter und ihre schwere Erkrankung nicht zum Verschulden, weswegen Verzug nicht eingetreten sei.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. die Räumungsklage weiter:

Die Kündigung vom 15. Januar 1991 sei nicht gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden; denn die Bekl. habe bis zum Ablauf der "Schonfrist" (4. Mai 1991) niemals - wie im einzelnen dargelegt - den gesamten Mietrückstand und die fällige Entschädigung (§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB) vollständig ausgeglichen. Insoweit habe sie sich auch in Verzug befunden: Sie habe ihre monatlichen Zahlungsverpflichtungen seit langem gekannt, hätte sie ohne weiteres mittels eines Dauerauftrages ordnungsgemäß erfüllen können und habe dann die Mietrückstände trotz wiederholter Aufschlüsselung nie vollständig beglichen.

Demgegegenüber macht die Bekl. geltend: Das Mietverhältnis habe sich durch Fortsetzung des Mietgebrauches und mangels einer entgegenstehenden Erklärung der Kl. gemäß § 568 BGB verlängert. Im übrigen gereichten etwaige Mietrückstände ihr - der Bekl. - wegen ihrer unheilbaren Erkrankung seit 1987 mit häufigen Krankenhausaufenthalten nicht zum Verschulden.

Das Landgericht hat dem Oberlandesgericht folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

Ist die Verlängerungsfiktion des § 568 BGB wirksam durch die in § 2 Nr. 4 des Formular-Mietvertrages vom 10. November 1977 verwandte Klausel abbedungen worden oder ist die Klausel nicht Vertragsbestandteil geworden, weil sie nicht gemäß § 2 AGBG wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist?

Zur Begründung hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt:

Seiner Auffassung nach sei die Räumungsklage unbegründet. Zwar sei die Bekl., da sie - entgegen dem Amtsgericht - den Mietrückstand zu vertreten habe, in Verzug geraten. Auch sei die Kündigung vom 15. Januar 1991 nicht gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden; denn die Bekl. habe, selbst wenn man (mit § 551 BGB) eine monatlich nachträgliche Zahlungsverpflichtung annehme, innerhalb der "Schonfrist" nicht ihre gesamte Schuld ausgeglichen. Aber der Räumungsanspruch scheitere deswegen, weil sich das Mietverhältnis durch Fortsetzung des Mietgebrauchs nach der fristlosen Kündigung gemäß § 568 BGB auf unbestimmte Zeit verlängert habe mangels einer entgegenstehenden Erklärung der Kl. Sie sei nicht dem Schreiben vom 15. Januar 1991 zu entnehmen, weil es nach dessen letztem Satz der Kl. primär auf die Zahlung des Rückstandes, nicht jedoch auf die endgültige Beendigung des Mietverhältnisses angekommen sei. Und der frühere Widerspruch vom 7. Juni 1990 sei verfristet gewesen.

§ 568 BGB mit der Fiktion der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit sei durch § 2 Nr. 4 des Mietvertrages nicht wirksam abbedungen worden. Zwar könne jene Vorschrift an sich auch in einem Formular Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden (BGH, NJW 1991, 1751 f., und OLG Hamm, NJW 1983, 826 f.). Aber vorliegendenfalls sei die formularmäßige Abbedingung nicht wirksam erfolgt mangels der Voraussetzungen von § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG: Die Kl. habe bei Vertragsabschluß der Bekl. nicht die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise vom Inhalt des § 2 Nr. 4 des Mietvertrages Kenntnis zu nehmen; denn der darin geregelte (schlichte) Ausschluß von § 568 BGB sei seiner rechtlichen Bedeutung nach für den Mieter als Nichtjuristen und ohne besondere Gesetzeskenntnis nicht verständlich.

Diese Rechtsfrage sei, da sich die hier verwendete Klausel vielfach in Formular-Mietverträgen finde, von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid bislang noch nicht entschieden (Grundsatzvorlage). Soweit das OLG Hamm und der BGH, jeweils aaO., hinsichtlich der dort verwendeten Klausel als Vorfrage von deren wirksamer Einbeziehung gemäß § 2 ABGB ausgegangen seien, wolle das Landgericht davon abweichen (Divergenzvorlage).

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II. Über die Rechtsfrage ist durch Rechtsentscheid wie erkannt zu befinden.

1. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig.

a) Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Rechtsverhältnis über Wohnraum und betrifft zudem dessen Bestand. Sie ist in dem der Vorlage zugrunde liegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich, denn dafür ist grundsätzlich von der vom Landgericht getroffenen Tatsachenfeststellung und seiner Rechtsauffassung auszugehen, soweit sie - wie hier - jedenfalls nachvollziehbar sind (vgl. BGH, NJW 1990, 3, 142 f. und BayObLG, NJW 1987, 1950 f.).

Die Rechtsfrage ist zudem, da die verwendete Klausel in zahlreichen Formular-Mietverträgen aufgeführt ist, von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid - soweit ersichtlich - bislang nicht entschieden worden. Somit ist ein Vorlagegrund gegeben, so daß es nicht zusätzlich einer Abweichung bedarf. Insoweit ist im übrigen gegenüber dem Landgericht klarzustellen: Nur der dem OLG Hamm, NJW 1983, 826 f., vorgelegte Formularvertrag enthält eine Klausel, die ihrem Wortlaut nach mit der hier verwendeten Vertragsbedingung im wesentlichen übereinstimmt, hingegen weist die von BGH, NJW 1991, 1751 f. beurteilte Klausel gerade jene Klarstellung hinsichtlich der Rechtsfrage eines Ausschlusses von § 568 BGB auf, die das Landgericht für eine wirksame Einbeziehung gemäß § 2 Nr. 2 ABGB für erforderlich erachtet.

b) Eine Vorlage der Rechtsfrage an den BGH (§ 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO) hat nicht zu erfolgen. Der Senat befindet sich in Übereinstimmung mit dem Ausgangspunkt von BGH, NJW 1991, 1751 f., wenn er nur eine solche Klausel als wirksam einbezogen ansieht, die bei der Abbedingung von § 568 BGB die eintretende Rechtsfolge hinreichend klarstellt. Insoweit weicht der Senat aber auch nicht von einer tragenden Begründung des OLG Hamm aaO. ab, wie es für eine Vorlage an den BGH erforderlich wäre (vgl. BGH, NJW 1989, 29 und Zöller/Gummer, ZPO, 19. Aufl. 1995, § 541 Rn. 57). Jenes Obergericht befaßt sich nämlich - nicht anders als der BGH aaO. - nur mit der Frage, ob § 568 BGB auch in einem Formular-Mietvertrag über Wohnraum wirksam abbedungen werden kann. Hingegen wird die hier anstehende Frage, welchen klarstellenden Inhalt eine derartige Klausel aufweisen muß, überhaupt nicht erörtert, nicht einmal als Vorfrage.

2. Gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 ABGB werden Allgemeine Geschäftsbedingungen nur dann Bestandteil eines Vertrages, wenn der Verwender bei Vertragsschluß der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Aus dem Kriterium der Zumutbarkeit leitet sich in inhaltlicher Hinsicht als Voraussetzung ihrer wirksamen Einbeziehung her, daß die allgemeinen Geschäftsbedingungen für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar sind, des weiteren ein Mindestmaß an Übersichtlichkeit und einen im Verhältnis zur Bedeutung des Geschäfts vertretbaren Umfang aufweisen müssen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Aufl. 1995, ABGB § 2 Rn. 13 m. w. N.). Darüber hinaus wird jener Vorschrift das Erfordernis entnommen, daß Allgemeine Geschäftsbedingungen für den Kunden verständlich seien und sie damit einem Transparenzgebot entsprechen müssen (Palandt/Heinrichs, aaO., Rn. 14; Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 7. Aufl. 1993, § 2 Rn. 50; Wolff/Horn/Lindacher, AGBG, 3. Aufl. 1994, § 2 Rn. 27). Das findet sich jetzt auch in der EG-Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen in Art. 5:

Sind alle dem Verbraucher in Verträgen unterbreiteten Klauseln oder einige dieser Klauseln schriftlich niedergelegt, so müssen sie stets klar und verständlich abgefaßt sein. ...

Jene Richtlinie ist zwar noch nicht in deutsches Recht umgesetzt worden, für die Rechtsprechung bei der Auslegung des deutschen Rechts aber beachtlich (vgl. Palandt/Heinrichs, aaO., nach § 30 AGBG Rn. 2 und 11).

Demzufolge scheitert die Einbeziehung einer Klausel, die in ihrem Kernbereich unklar oder für einen (rechtlich nicht vorgebildeten) Durchschnittsbürger unverständlich ist, schon an § 1 Abs. 1 Nr. 2 AGBG. An der erforderlichen Verständlichkeit fehlt es jedoch dann, wenn die Allgemeine Geschäftsbedingung nicht aus sich verstehbar ist, weil sie nur eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung enthält. Die Tragweite einer Klausel, die Paragraphen eines Gesetzes aufführt, ohne deren Inhalt im wesentlichen wiederzugeben, versteht nur der Jurist. Das reicht für eine wirksame Einbeziehung jedenfalls dann nicht aus, wenn eine klare und unzweideutige Fassung möglich und zumutbar ist. Das hätte hier ohne weiteres durch die Aufnahme der gewollten Rechtsfolge, daß sich nämlich das Mietverhältnis abweichend von § 568 BGB nicht stillschweigend verlängert, geschehen können.

Vgl. zum Ganzen: BGH, NJW 1981, 867, 868 f. sowie NJW 1982, 331, 333 und 2380 (betr. Wandelung und Minderung); OLG Nürnberg, NJW 1977, 1402 (betr. § 537 BGB); OLG Stuttgart, NJW 1981, 1105, 1106; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 91, 92 (betr. Nebenkosten); OLG Hamburg, NJW-RR 1986, 1440; OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, 786 f.; LG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 152; Erman/Hefermehl, BGB, 9. Aufl. 1993, AGBG § 2 Rn. 15 a; MünchKomm/Kötz, BGB, 3. Aufl. 1993, ABGB § 2 Rn. 14 a; Palandt/Heinrichs, aaO., AGBG § 2 Rn. 14, Soergel/Stein, BGB, 12. Aufl. 1991, ABGB § 2 Rn. 19; Staudinger/Schlosser, BGB, 12. Aufl. 1980, AGBG § 2 Rn. 29; Ulmer/Brandner/Hensen, aaO., § 2 Rn. 51 f.; Wolff/Horn/Lindacher, aaO., § 2 Rn. 27. - Weniger streng: BayObLG; NJW 1984, 1761 und OLG Düsseldorf, MDR 1991, 864 (betr. Nebenkosten).

Nach § 568 BGB wird ein beendetes Mietverhältnis stillschweigend verlängert, wenn es widerspruchslos zwei Wochen lang fortgesetzt wird. Eine abweichende Regelung ist zulässig und allgemein üblich; das kann auch durch Formularvertrag geschehen. So hatte schon vor mehr als zehn Jahren das OLG Hamm entschieden.

Inzwischen hat jedoch die Rechtsprechung das Transparenzgebot entwickelt, wonach Formularverträge auch für den Normalbürger verständlich sein müssen. In einem Mietvertrag war nur vorgesehen, daß § 568 BGB ausgeschlossen sein soll.

Diese Klausel hielt das OLG Schleswig in seinem Rechtsentscheid vom 27. März 1995 für unwirksam, da ein Durchschnittsmieter sich unter diesem Paragraphen nichts vorstellen könne. Dies folge auch aus einer EG-Richtlinie, die bei der Auslegung solchen Rechts herangezogen werden müsse.

Der Rechtsentscheid betrifft allein solche Mietverträge, in denen nur § 568 BGB erwähnt wird ohne nähere Zusätze. Unbedenklich sind damit solche Klauseln, aus denen sich der Inhalt der Vorschrift ergibt, wie das bei den meisten üblichen Mietvertragsformularen der Fall ist. Von erheblicher praktischer Bedeutung sind allerdings die Ausführungen des Gerichts zum Grundsätzlichen. Wenn die bloße Zitierung des (allgemein zugänglichen) Gesetzes nicht ausreicht, dürfte auch wieder Bewegung in die Diskussion über die Abwälzung der Betriebskosten kommen. Wie genau müssen die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag aufgezählt werden, wenn der schlichte Hinweis auf das Gesetz (Anlage 3 zur II. BV) nicht ausreicht? Es müssen wohl im einzelnen die Betriebskostenarten im Mietvertrag aufgeführt werden, für die Vorschüsse verlangt werden (Nettomiete) oder deren Kostensteigerungen zu einer Mieterhöhung berechtigen sollen (Bruttomiete).