Verlängerung von Schönheitsreparaturfristen bei grundsätzlich starrem Fristenplan

Verlängerung von Schönheitsreparaturfristen bei grundsätzlich starrem Fristenplan; Streichen von Fenster- und Einbauschränken

Sind grundsätzlich starre Renovierungsfristen vereinbart, ist jedoch der Vermieter je nach Zustand der Wohnung berechtigt/verpflichtet, nach billigem Ermessen die Renovierungsfristen zu verlängern oder zu verkürzen, verstößt diese Regelung nicht gegen das Verbot starrer Renovierungsfristen nach BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 (GE 2004, 1023). (Leitsatz der Redaktion)

Der Mieterin wurde laut Übergabeprotokoll die Wohnung "frisch gestrichen" bzw. "frisch renoviert" übergeben. In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Vermieterin, einer Baugenossenschaft eG., hieß es u. a.:

Nr. 3 Übergabe der überlassenen Wohnung

(1) Der Zustand der überlassenen Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe wird im Übergabekprotokoll niedergelegt.

Nr. 4 Erhaltung der überlassenen Wohnung

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsrepraturen umfassen das Streichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. (...)

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 11 Rückgabe der überlassenen Wohnung

(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig i. S. v. Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer i. S. der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Vermieterin verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses Zahlung aufgrund der Quotenklausel. Die Mieterin meinte, Schönheitsreparaturen seien nicht wirksam vereinbart.

Die Kl. (Vermieterin) hat gegen die Bekl. (Mieterin) einen Anspruch auf Zahlung von 650,88 Euro aus der Quotenklausel aus § 6 Abs. 2 des Mietvertrags (MV) i.V.m. Nr. 11 Abs. 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), wegen der vom Amtsgericht auch zuerkannten Euro aus den Positionen Fensterschrank und Einbauschrank ist die Klage demgegenüber unbegründet.

Die Quotenklausel ist wirksam vereinbart, soweit es den hier interessierenden Teil betrifft. Ohne Erfolg wendet die Bekl. ein, bereits die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe der Klausel in § 2 Abs. 5 des Mietvertrages i.V.m. Nr. 4 Abs. 2 und 3 AVB, an die die Quotenhaftung nach ihrer Formulierung anknüpft, sei nicht wirksam erfolgt. Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen genügt das Klauselwerk den Anforderungen des bei Vertragsschluß geltenden § 9 AGBG. Danach ist eine Formularklausel, nach welcher der Mieter Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt, Schönheitsreparaturen im allgemeinen nach Ablauf der auch im vom Bundesminister der Justiz herausgegebenen Mustervertrag 1976 aufgeführten einschlägigen Erfahrungsfristen (für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für andere Nebenräume sieben Jahre) als erforderlich angesehen werden und der Mieter spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten auszuführen hat, wirksam (BGH GE 2004, 880 ff.; BGHZ 101, 253 ff.; BGHZ 105, 71 ff.). Soweit sich aus den Klauseln ergeben sollte, daß der Mieter auch für vor seiner Mietzeit liegende Abnutzung einzustehen hat, wofür aufgrund der Formulierungen in Nr. 3 Abs. 1 und Abs. 2, Nr. 4 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 AVB manches sprechen könnte, so stünde dies der Wirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung hier nicht entgegen, denn die Wohnung war entsprechend dem Übergabeprotokoll insgesamt "frisch gestrichen" bzw. "frisch renoviert" (vgl. BGH a.a.O.). Auch wenn der Fristenplan in Nr. 4 Abs. 2 Nr. 3 AVB für sich starre Fristen enthält (vgl. dazu BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03 (GE 2004, 1023 f.), weil danach die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der genannten Fristen auszuführen sind, so steht auch dies der Wirksamkeit nicht entgegen, denn in Nr. 4 Abs. 3 AVB ist eine Ausnahmeregelung nach Maßgabe des Zustandes der Räume enthalten. Dies läuft im Ergebnis darauf hinaus, daß der Fristenplan nicht zwingend einzuhalten ist und nur "allgemeine" Fristen enthält. Insbesondere bewirkt das Klauselwerk auch keine Abweichung der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast, was die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen betrifft. Wenn die für die Ausführung von Schönheitsreparaturen anzusetzenden Fristen während des Mietverhältnisses abgelaufen sind, spricht eine tatsächliche Vermutung für die Notwendigkeit der Arbeiten, ohne daß der Vermieter dies im einzelnen darlegen müßte (LG Berlin GE 2002, 1435; LG Berlin GE 2001, 1675 f.). In diesem Fall ist es vielmehr Sache des Mieters darzulegen, daß Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich sind. Verlangt der Vermieter jedoch vor Ablauf der Fristen die Vornahme von Schönheitsreparaturen, so hat er substantiiert zum Zustand der einzelnen Räume und zur Erforderlichkeit der Arbeiten vorzutragen. Diese Grundsätze läßt die Klausel unberührt. Damit wird den Anforderung an eine wirksame Klausel genügt.

Die in der Berufung vorgebrachten Bedenken, die Fristen für die Durchführung der Lackarbeiten sei zu kurz bemessen, greifen nicht durch. Der BGH (a.a.O.) hat den auch in dem vorliegenden Vertrag enthaltenen Fristplan allgemein für Schönheitsreparaturen ausdrücklich gebilligt. Dabei unterfallen dem Begriff der Schönheitsreparaturen diejenigen Arbeiten, die hierunter nach üblichem Sprachgebrauch fallen. Danach umfassen Schönheitsreparaturen entsprechend der Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. BGH WuM 1985, 46 ff.; LG Berlin GE 1992, 677 ff.). Diese Definition steht im Einklang mit Nr. 4 Abs. 2 AVB. Daß der BGH (a.a.O.) einen abweichenden Sprachgebrauch verwendet, ist nicht ersichtlich. Die von der Bekl. in der Berufung angeführten Entscheidungen des LG Berlin (GE 2003, 458 und GE 2001, 1267) betrafen andere Klauseln, in denen von den oben genannten Fristen zum Nachteil des Mieters abgewichen worden ist (Lack- bzw. Anstricharbeiten generell alle vier Jahre). Vorliegend wird eine Frist nur für die Lackarbeiten in Küchen, Bädern und Duschen auf vier Jahre festgesetzt und diese damit abweichend vom allgemeinen Fristenplan zugunsten des Mieters verlängert.

Auch die Quotenklausel ist wirksam vereinbart. Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (BGH GE 2004, 954 ff.; BGHZ 105, 71 ff.). Da die Wohnung - wie ausgeführt - bei Mietbeginn "frisch renoviert" war, ist es hier unbedenklich, daß die Fristen nach dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen nach dem Fristenplan und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen berechnet werden. Bedenklich ist allerdings die Festsetzung des Zeitraums von der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung. Nach dieser Vertragsgestaltung ist es denkbar, daß der Mieter aus einem vertraglichen Primäranspruch einen Anteil von 100 % oder sogar darüber zu tragen hätte, wenn die Räumung der Wohnung nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zusammenfällt, sondern später erfolgt. Eine Primärhaftung des Mieters, gerichtet auf Geldleistung in voller oder gar vielfacher Höhe, benachteiligt den Mieter gemäß § 9 AGBG a. F. entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, denn dies widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung. Soweit es bereits den Fall des vollen Ersatzes des Wertes der Schönheitsreparaturen betrifft, wird dabei die Vorschrift in § 326 Abs. 1 BGB a.F. (nunmehr § 281 Abs. 1 BGB) umgangen, nach der der Vermieter Schadensersatz im vollen Werte der Schönheitsreparaturen erst verlangen kann, wenn er den im Verzug befindlichen Mieter zur Leistung unter Fristsetzung (nach altem Recht auch unter Ablehnungsandrohung) aufgefordert hat (vgl. LG Berlin GE 2001, 492 f. und GE 2001, 205 f.). Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Quotenklausel insgesamt, sie betrifft vielmehr nur den Zeitanteil zwischen Vertragsende und anschließender Räumung der Wohnung. Die Annahme der Teilunwirksamkeit der Quotenklausel stellt auch keine geltungserhaltende Reduktion einer Formularklausel dar, da nur eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten wird. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einer beanstandeten Formularklausel gilt nicht, wenn die Klausel aus sich heraus verständlich ist und sich sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen läßt (BGHZ 136, 314, 322; BGH NJW 1984, 2816 ff.). Vorliegend können die Worte "bis zur Räumung" gestrichen werden, ohne daß die Klausel ihren sprachlichen oder inhaltlichen Sinn verlieren würde bzw. sprachlich umgestellt werden müßte, um sinnvoll zu erscheinen (vgl. BGH a.a.O.). Insoweit fehlt es lediglich an der ausdrücklichen Nennung des Endes des Mietverhältnisses für die Berechnung der Frist in diesem Satz des Klauselwerks zur Quotenhaftung in Nr. 11 Abs. 4 AVB. Daß der quotenmäßige Zahlungsanspruch hinsichtlich der Abnutzungen für den Fall der Räumung nach Beendigung des Mietverhältnisses jedenfalls den Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses umfassen soll, ergibt sich bereits aus Nr. 11 Abs. 4 Satz 1 AVB. Nach diesem Satz des Klauselwerks zur Quotenhaftung ist bestimmt, daß das Mitglied bzw. der Mieter einen Kostenanteil zu zahlen hat, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen bei der Berechnung der

es Mietverhältnisses jedenfalls den Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses umfassen soll, ergibt sich bereits aus Nr. 11 Abs. 4 Satz 1 AVB. Nach diesem Satz des Klauselwerks zur Quotenhaftung ist bestimmt, daß das Mitglied bzw. der Mieter einen Kostenanteil zu zahlen hat, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Bereits aus diesem Satz ergibt sich, daß sich der vom Mieter zu tragende Anteil aus der Zeit bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses ergeben soll, denn der vom Mieter zu tragende Wert der abgenutzten Schönheitsreparaturen wird als Teil des monatlichen Mietzinses, welcher eben bis zur Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet wird, berechnet. Nicht zu verkennen ist, daß der beanstandete Teil der Klausel dem Mieter auch zum Vorteil gereichen kann, wenn nämlich die Räumung der Wohnung vor Vertragsende stattgefunden hat. In diesem Fall bleibt sie zugunsten des Mieters aufrechterhalten (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 279).

Die Klage ist wegen der eingangs bezeichneten 57,45 Euro unbegründet, weil die malermäßige Instandsetzung von Einbauschränken und Fensterschränken nicht von dem bereits oben beschriebenen Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt ist.

Anmerkung: Revision zugelassen

Ist - bei grundsätzlich vereinbarten starren Renovierungsfristen - die Verpflichtung des Vermieters vorgesehen, je nach Zustand der Wohnung die Ausführungsfristen zu verlängern, ist die grundsätzliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam.

Nach Übergabeprotokoll war dem Mieter die Wohnung "frisch gestrichen" bzw. "frisch renoviert" übergeben worden. Das Klauselwerk zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen entsprach in etwa dem BGH-Fall in GE 2005, 51 (Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03); in beiden Fällen handelte es sich um Allgemeine Vertragsbestimmungen einer Wohnungsbaugenossenschaft. Im BGH-Fall war allerdings eine nichtrenovierte Wohnung übergeben worden.

In dem dem Landgericht Berlin, ZK 62, in der Berufung vorliegenden Fall ging es nicht um Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern um einen Geldanspruch aufgrund der ebenfalls vereinbarten Quotenklausel, die nach Ansicht des Mieters unwirksam war, weil schon die Überwälzungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Hierbei gab es in dem Berliner Fall noch die Besonderheit, daß Lackierungsarbeiten bei Fenstern, Türen, Heizkörpern und Heizrohren in Küchen, Bädern und Duschen alle vier Jahre durchgeführt werden sollten. Das bezog der Vermieter auch auf Einbau- bzw. Fensterschränke.

Die Kammer kam zu dem Ergebnis, daß der Anspruch aus der Quotenklausel bestehe, die Klage allerdings bezüglich der Positionen Fensterschrank und Einbauschrank unbegründet sei.

Die Quotenklausel sei wirksam und werde nicht durch eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel zu Fall gebracht. Die Kammer kam argumentativ zu demselben Ergebnis wie der BGH mit Urteil vom 22. Oktober 2004 (jenes Urteil war zum Zeitpunkt des Erlasses der vorliegenden Entscheidung noch gar nicht ergangen).

Zur Quotenklausel bestanden allerdings insofern Bedenken, als der zu zahlende Anteil dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen und der seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung (nicht etwa nur bis Vertragsende) abgelaufenen Zeiträumen entsprechen sollte. Denn nach dieser Vertragsgestaltung sei es denkbar, daß der Mieter aus einem vertraglichen Primäranspruch einen Anteil von 100 % oder sogar darüber zu tragen hätte, wenn die Räumung der Wohnung nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses zusammenfalle, sondern später erfolge.

Diese Unwirksamkeit treffe jedoch nicht die Quotenklausel insgesamt, sondern nur den Zeitanteil zwischen Vertragsende und anschließender Räumung der Wohnung, meinte das Landgericht. Vorliegend könnten die Worte "bis zur Räumung" gestrichen werden, ohne daß die Klausel ihren sprachlichen oder inhaltlichen Sinn verlieren würde bzw. sprachlich umgestellt werden müßte, um sinnvoll zu erscheinen. Insofern fehle es lediglich an der ausdrücklichen Nennung des Endes des Mietverhältnisses für die Berechnung der Frist in diesem Satz des Klauselwerks zur Quotenhaftung.

Ein Geldanspruch wegen der malermäßigen Instandsetzung von Einbauschränken und Fensterschränken bestehe allerdings nicht, da diese Arbeiten nicht von dem Begriff der Schönheitsreparaturen umfaßt würden (§ 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV). Allerdings sei die Verpflichtung zum Streichen der Fenster innen sowie der Türen, Heizkörper und Heizrohre in Küchen, Bädern und Duschen alle vier Jahre wirksam. Hierbei handele es sich um eine Abweichung von den allgemein üblichen Fristen zugunsten des Mieters.

Die Kammer hat die Revision zum BGH wegen ungeklärter Fragen zur Quotenklausel zugelassen.