Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses mangels Widerspruchs

Verlängerung eines Zeitmietverhältnisses mangels Widerspruchs; Mietverhältnis auf Zeit; vertragliche Verlängerung; Kündigung; Kündigungsfrist

§ 565 Abs. 2 Satz 3 BGB bestimmt lediglich, daß eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, grundsätzlich unwirksam ist. Diese Bestimmung steht aber einer Vereinbarung, durch die die Kündigungsfrist für den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung verlängert wird, nicht entgegen. Die Vereinbarung einer längeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist ist wirksam.

Das zunächst bis zum 30. April 1983 befristete Mietverhältnis ist nicht zu diesem Termin durch die Kündigungserklärung des Bekl. vom 27. Dezember 1982 beendet worden. Nach der durch den Stempelaufdruck zu § 2 Ziff. 7 des Mietvertrages angefügten Klausel sollte sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern, wenn nicht eine der Parteien spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. Diese Frist hat der Bekl. durch seine Erklärung vom 27. Dezember 1983 nicht eingehalten.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts enthält die der Verlängerungsklausel zugrunde liegende Kündigungsfrist von sechs Monaten weder eine "zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung" im Sinne der §§ 565 a Abs. 3, 565 Abs. 2 BGB, noch verstößt sie gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Ein Verstoß gegen das AGB-Gesetz ist nicht gegeben.

a) Eine Unwirksamkeit nach § 11 Ziff. 12 c AGBG kommt nicht in Betracht, da diese Vorschrift insbesondere nicht Mietverträge betrifft (Palandt - Heinrichs, 43. Aufl. 1984, § 11 AGBG, Bem. 12 b cc).

b) Bei der Verlängerungsklausel handelt es sich auch nicht um eine Bestimmung nach § 10 Ziff. 5 AGBG, wonach die Erklärung des Mieters über die Fortsetzung des Mietverhältnisses als von ihm abgegeben gelten würde. Die zur Verlängerung des Mietverhältnisses erforderlichen Erklärungen haben die Parteien bereits bei Vertragsschluß abgegeben.

c) Für einen etwaigen Verstoß gegen § 9 AGBG sind zunächst die in Abs. 2 dieser Vorschrift genannten Konkretisierungen heranzuziehen. Die Vereinbarung über die Dauer der Kündigungsfrist weicht jedoch nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab (§ 9 Abs. 2 Ziff. 1), denn der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht darin, den Mieter vor zu kurzen Kündigungsfristen zu schützen. Dieser Schutz des Mieters wird durch eine längere Kündigungsfrist nicht beeinträchtigt. Von diesem Mieterschutzzweck abgesehen gilt auch hinsichtlich der Kündigungsfrist der Grundsatz der Vertragsfreiheit (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. B 670). § 9 Abs. 2 Nr. 2 ist ebenfalls nicht anwendbar. Die Vereinbarung über eine längere Kündigungsfrist schränkt weder wesentliche Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien ein, noch gefährdet sie die Erreichung des Vertragszwecks.

Schließlich führt auch die Überprüfung der im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Kündigungsfrist anhand der Generalklausel des § 9 Abs. 1 AGBG nicht zu ihrer Unwirksamkeit. Den Erwägungen des Amtsgerichts, in Vertragsgestaltungen wie der vorliegenden, liege die längere Bindung des Mieters an das Mietverhältnis ausschließlich im Interesse des eine Vielzahl von Wohnungen vermietenden Vermieters, vermag die Kammer nicht zu folgen. Für den Mieter, der sich kurzfristig aus einem Mietverhältnis lösen will, kann eine längere Kündigungsfrist zwar zu nicht unerheblichen finanziellen Nachteilen führen. Andererseits kann eine solche Frist dem Mieter insbesondere in dem in der Praxis durchaus nicht seltenen Fall einer Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB auch zugute kommen. Weiterhin ist bei der Abwägung des Maßes der Abweichung von der gesetzlichen Regelung zu berücksichtigen, daß sich die Kündigungsfrist für den Mieter letztlich nur um wenig mehr als drei Monate gegenüber der gesetzlichen Kündigungsfrist verlängert; nach Ablauf von fünf Jahren ist die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 565 Abs. 2 Satz 2 BGB) der hier vereinbarten bereits annäherend gleich. Die Bindung des Mieters für die Dauer von einem Jahr an den abgeschlossenen Zeitmietvertrag bzw. die jeweilige Verlängerung um ein weiteres Jahr kann hingegen in diese Berechnung nicht mit einbezogen werden, denn der Abschluß von Zeitmietverträgen über Wohnraummietverhältnisse bzw. von solchen Mietverträgen mit Verlängerungsklausel wird vom Gesetzgeber, wie sich aus §§ 564 Abs. 1, 565 a Abs. 1 BGB ergibt, nicht beanstandet und gegenüber den auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverträgen (§ 564 Abs. 2 BGB) gleichbehandelt.

Ein Verstoß gegen Treu und Glauben wäre nur bei einer erheblichen Benachteiligung des Vertragspartners - hier des Mieters - zu bejahen (Ulmer - Brandner - Hansen, AGB-Kommentar, 4. Aufl. 1982, § 9 AGBG Rdz. 69; Palandt - Heinrichs, 43. Aufl. 1984, § 9 AGBG Anm. 2 b). Bei der entsprechenden Abwägung ist eine generalisierende, auf die typische Interessenlage der beteiligten Kreise abstellende Betrachtungsweise geboten (Ulmer a.a.O., Rdz. 70). Die längere Kündigungsfrist wird für diejenigen Mieter, die ein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis längerfristig planen und auf die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist achten, sich nicht nachteilig auswirken. Daher hat die Tatsache, daß ein Mieter im Einzelfall wegen der längeren Bindung an das Mietverhältnis finanziellen Nachteilen ausgesetzt ist, außer Betracht zu bleiben. Aus all diesen Gründen ist eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG zu verneinen.