Verlängerung des Mietverhältnisses trotz Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist?

Widerspricht ein Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum und verlangt er von dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 556 a Abs. 1 BGB, so hat das Gericht die Frage, ob die Voraussetzungen dieser Vorschrift gegeben sind und der Mieter aufgrund seines Widerspruchs einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hat, unabhängig davon zu prüfen, ob dem Mieter im Falle seiner Verurteilung zur Herausgabe der Wohnung eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden könnte, durch die die Härte für den Mieter beseitigt oder wesentlich gemildert werden würde.

In einem Rechtsstreit auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung hat das LG gem. Art. Ill des 3. MietRÄndG v. 21. 12. 1967 die Akten dem OLG zur Erteilung eines Rechtsentscheids über folgende Rechtsfrage vorgelegt: "Darf ein Mietverhältnis gemäß § 556 a BGB verlängert werden, wenn das Schutzbedürfnis des Mieters schon durch die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO befriedigt werden kann? M. a. W.: Ist § 556 a BGB auch dann anwendbar, wenn übersehbar ist, daß innerhalb der längstmöglichen Räumungsfrist des § 721 ZPO die Härte für den Mieter beseitigt oder wesentlich gemildert werden kann?" Das LG hat hierzu ausgeführt, daß es diese Frage bisher verneint habe. Die Parteien haben zu dieser Rechtsfrage ebenfalls Stellung genommen. Die Voraussetzungen für die Erteilung eines Rechtsentscheids sind gegeben. Es handelt sich hier um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, über die bisher eine Entscheidung des BGH oder eines OLG nicht ergangen ist und von der die vom LG nach Erledigung der Hauptsache zutreffende Kostenentscheidung abhängt. Die Frage, ob auf den Widerspruch des Mieters ein Mietverhältnis nach § 556 a BGB auch dann verlängert werden kann, wenn übersehbar ist, daß innerhalb der längstmöglichen Räumungsfrist des § 721 ZPO die Härte für den Mieter beseitigt oder wesentlich gemildert werden kann, war für den zeitlichen Geltungsbereich des § 556 a BGB i. d. F. des 2. MietRÄndG v. 14. 7. 1964 (a. F.) im Schrifttum und in der Rspr. stark umstritten, wie überhaupt die Ansichten über die Voraussetzungen für die Anwendung der sog. Sozialklausel des § 556 a BGB a. F. geteilt waren. Die in dieser Vorschrift enthaltenen einengenden Begriffe "besondere Umstände des Einzelfalles", "Eingriff in die Lebensverhältnisse des Mieters", "volle Würdigung der Belange des Vermieters" hatten zu einer erheblichen Unsicherheit und verbreitet zu der Auffassung geführt, daß § 556 a BGB a. F. nur eine Notstandsklausel für besondere Ausnahmefälle enthalte und in die Rechte des Vermieters nicht weiter eingegriffen werden dürfe, als erforderlich sei, um außergewöhnliche Härten für den Mieter zu verhindern. Hieraus folgte wiederum die Ansicht, daß in Fällen, in denen eine für den Mieter durch die Kündigung des Mietverhältnisses entstehende Härte durch die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO beseitigt oder gemildert werden könne, die Fortsetzung des Mietverhältnisses gem § 556 a BGB a. F., auch nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel, abzulehnen sei (vgl. u. a. Pergande, NJW 64,1932 ff.; NJW 66,1486, jeweils mit ausf. Hinweisen auf Schrifttum und Rechtsprechung; Hoffmann, WM 64,49; MDR 65, 172; Schopp, ZMR 67, 97, 101). Die gleiche Meinung wird von Mezger (Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl. § 556 a Rz. 27) und Häusler (DWW 68,4 u. 7) auch im Hinblick auf § 556 a i.d.F. des 3. MietRÄndG v. 21.12.1967 (n.F.) vertreten (zweifelnd: Hoffmann, DVvW 68, 44), obgleich durch die neue Fassung dem Mieter ein erhöhter Rechtsschutz dadurch gewährt wird, daß die Sozialklausel nicht mehr als eine Härteklausel für besondere Ausnahmefälle anzusehen ist, sondern eine gerechte Interessenabwägung ermöglichen und beiden Vertragsparteien dabei gleiche Chancen einräumen soll, Dieser Ansicht kann jedoch nicht (auch nicht für den Anwendungsbereich des § 556 a a. F.) beigetreten werden. Es kommt nicht darauf an, ob dem Mieter durch die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ebenfalls die von ihm benötigte Zeitspanne gewährt werden könnte, für die er

n und beiden Vertragsparteien dabei gleiche Chancen einräumen soll, Dieser Ansicht kann jedoch nicht (auch nicht für den Anwendungsbereich des § 556 a a. F.) beigetreten werden. Es kommt nicht darauf an, ob dem Mieter durch die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO ebenfalls die von ihm benötigte Zeitspanne gewährt werden könnte, für die er eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragt. Entscheidend ist vielmehr, worauf Roquette (MietR d. BGB, 1966, § 556 a - a. F. - Rdnr. 35) zutreffend hinweist, daß die Sozialklausel und die Räumungsfrist nach ihrer gesetzlichen Einordnung, in ihrem Tatbestand und in ihren Rechtsfolgen grundverschieden sind. Beide Vorschriften enthalten keine konkurrierenden, sich gegenseitig ausschließenden oder auch nur überschneidenden Tatbestände, sondern geben nebeneinander die Möglichkeit, Härten für den Mieter zu beseitigen oder zu mildern. Die Bestimmung des § 556 a BGB gehört dem materiellen Recht an. Sie sieht vor, daß das Mietverhältnis mit allen seinen Rechten und Pflichten für die Vertragsparteien bestehen bleibt mit der Folge, daß es unter den Voraussetzungen des § 556 c BGB sogar weiter verlängert werden kann. Die vom Gericht nach § 556 a Abs. 3 BGB zutreffende Entscheidung ist nicht, wie bei der Gewährung einer Räumungsfrist, eine Ermessensentscheidung, sondern hat nach Prüfung der einzelnen Tatbestandsmerkmale und nach konkreter Ausfüllung der in der Sozialklausel aufgeführten unbestimmten Rechtsbegriffe zu ergehen, für deren Auslegung allein diese Vorschrift maßgebend ist; § 721 ZPO hat daher insoweit außer Betracht zu bleiben. Sind hiernach die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben, so hat der Mieter auf diese einen materiell rechtlichen Anspruch; er bleibt "im Recht". Es ist nicht angängig, ihm diesen Anspruch deshalb zu versagen, weil ihm aufgrund einer andersgearteten Vorschrift eine Frist zur Räumung seiner Wohnung gewährt werden kann. Dagegen ist der § 721 ZPO eine Bestimmung des prozessualen Rechts im Vorstadium der Zwangsvollstreckung. Die Gewährung einer Räumungsfrist nach ihr setzt voraus, daß der Mieter aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen hat, er also im "Unrecht" ist. Die Räumungsfrist soll lediglich dazu dienen, dem Mieter über die durch die Räumungspflicht bedingten Schwierigkeiten, insbesondere bei der Ersatzraumbeschaffung, hinwegzuhelfen. Wenn auch nach § 557 Abs. 3 BGB (i. d. F. des 2. MietRÄndG v. 14.7.1964) der Mieter für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren dem Vermieter entstehenden Schadens nicht mehr verpflichtet ist, so erhält der Mieter doch durch die Räumungsfrist, über die das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat, eine wesentlich schwächere Rechtsposition, als er sie nach dem Mietvertrag hatte: An die Stelle des erloschenen Mietverhältnisses tritt ein Nutzungsverhältnis auf die Dauer von höchstens 2 Jahren mit geringeren Rechten und vermehrten Pflichten des Mieters. Die Räumungsfrist kann zudem nachträglich auch verkürzt werden (§ 721 Abs. 3 ZPO). Dafür, daß für den Begriff der Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB der § 721 ZPO außer Betracht zu bleiben hat, spricht auch folgende Erwägung: Klagt der Mieter nach Widerspruch gegen die Kündigung auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, ohne daß der Vermieter Klage auf Räumung der Wohnung erhebt, so könnte der Mieter nicht

erden (§ 721 Abs. 3 ZPO). Dafür, daß für den Begriff der Härte i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB der § 721 ZPO außer Betracht zu bleiben hat, spricht auch folgende Erwägung: Klagt der Mieter nach Widerspruch gegen die Kündigung auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, ohne daß der Vermieter Klage auf Räumung der Wohnung erhebt, so könnte der Mieter nicht auf die Möglichkeit der Gewährung einer Räumungsfrist verwiesen werden. Auch könnte es trotz der Neufassung des § 93 b ZPO für den Mieter nachteilige Kostenfolgen haben, wenn dieser den Räumungsanspruch des Vermieters nicht anerkennt (Abs. 3), sondern auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht und das Gericht das Vorliegen einer Härte für den Mieter nur deshalb verneint, weil nach seiner Ansicht dem Schutzbedürfnis des Mieters auch durch eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO genügt werden kann. Aus diesen Gründen hat die Prüfung der Frage, ob die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 556a BGB gegeben sind, unabhängig davon zu erfolgen, ob dem Mieter im Falle seiner Verurteilung eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden könnte, innerhalb deren die für ihn durch die Räumung seiner Wohnung entstehende Härte beseitigt oder gemildert werden würde. Wegen der Verschiedenheit beider Vorschriften und ihrer Rechtswirkungen kommt dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel keine Bedeutung zu (so für die Rechtslage nach dem 3. MietRÄndG: Pergande, Wohnraummietrecht, 3. ErgLfg., § 556 a Anm 8; § 721 Anm. 5; schon für die Rechtslage nach dem 2. MietRÄndG: Roquette, a. a. O. § 556 Rdnr. 35, Cöppicus, ZMR 65, 164 ff.; LG Freiburg, MDR 66, 419; LG Würzburg, WM 65, 63; AG Oberhausen, ZMR 65. 245: mit Einschränkungen: Schmidt-Futterer, NJW 65, 1462 Ziff. 4; WM 68, 39).