Verlängerung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit des Mieters?

Die Vorschriften der §§ 556 a Abs. 3 und 556 c BGB i. d. F. des 3. MietRÄndG sehen eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf bestimmte und auf unbestimmte Zeit vor; eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit des Mieters ist nicht zulässig. Eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit kommt insbesondere in Betracht, wenn die Umstände, welche die Härte für den Mieter i. S. des § 556 a Abs. 1 BGB begründen, nicht nur vorübergehender Natur sind.

1. Die Kl. hat mit der Klage beantragt, die Bekl. zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung zu verurteilen. Das AG hat die Klage abgewiesen und gemäß § 556 a BGB ausgesprochen, das Mietverhältnis zwischen den Parteien werde zu den bisherigen Bedingungen fortgesetzt, es ende spätestens drei Monate nach dem Tod der (am 19.4.1879 geborenen) Bekl. zu 1. Auf die Berufung der Kl. hat das LG nach Anhörung der Parteien beschlossen, gemäß Art. lll Abs. 1 des 3. MietRÄndG v. 21.12.1967 (BGBl. I 1248) einen Rechtsentscheid über folgende Rechtsfrage herbeizuführen: "Kann ein Mietverhältnis nach § 556 a BGB unter besonderen Umständen (hohes Alter, Krankheit, Armut des Mieters, lange Dauer des Mietverhältnisses, Vermieter einer Gemeinde, in welcher der Mieter schon vor Beginn des Mietverhältnisses lange Zeit gewohnt hat) bis zum Lebensende des Mieters verlängert werden? Oder steht dem der Grundsatz entgegen, wonach die die Härte ausmachenden Umstände stets vorübergehender Natur sein müssen?"

Das OLG hat den aus dem Leitsatz ersichtlichen Rechtsentscheid erteilt.

II. 1. Gemäß Art. lll Abs. 1 des 3. MietRÄndG hat das LG (Berufungsgericht)

einen Rechtsentscheid des OLG einzuholen, wenn es über eine sich aus §§ 556 a bis 556 c BGB ergebende Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu entscheiden hat und die Rechtsfrage durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Das OLG ist berechtigt und verpflichtet zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen der erwähnten Vorschriften fällt und ob ihr grundsätzliche Bedeutung zukommt; der dem Vorlegungsbeschluß zugrunde liegende Rechtsstreit muß seinem Sachverhalt nach Anlaß bieten, eine bestimmte Rechtsfrage durch das OLG entscheiden zu lassen, die über den konkreten Fall hinaus Bedeutung hat. Von der Beantwortung der Rechtsfrage muß aber auch die Entscheidung des Rechtsstreits abhängen (5. OLG Köln, NJW 68, 1834). Die Voraussetzungen für die Einholung des Rechtsentscheids über die vom LG gestellten Rechtsfragen, ob die Fortsetzung eines Mietverhältnisses (unter besonderen Umständen) auf Lebenszeit des Mieters durch Gerichtsurteil angeordnet werden kann und ob die die Härte (§ 556 a Abs. 1 BGB) begründenden Umstände nur vorübergehender Natur sein könnten - in diesem Sinn ist die zweite Frage des LG zu verstehen -, sind gegeben: Beide Fragen haben grundsätzliche Bedeutung und sind durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. Das AG hat die erstere Frage bejaht; hiergegen hat sich die Kl. mit der Berufung gewendet, während die Bekl. der Rechtsauffassung des AG beigetreten sind.

Da der Senat die Ansicht vertritt, daß das Gesetz eine Verlängerung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte oder unbestimmte Zeit kennt und daher nur solche Verlängerungen zulässig sind, wie in Ziff. 2 näher darzulegen ist, erledigt sich die vom LG gestellte Frage insoweit, als auch bei Vorliegen besonderer Umstände, die das LG näher beschreibt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf Lebenszeit nicht angeordnet werden könnte. Die weitere Frage des LG, ob die die Härte begründenden Umstände nur vorübergehender Natur sein könnten, steht im Zusammenhang mit der ersteren Frage und beantwortet sich aus den Darlegungen zu dieser ohne weiteres. 2. Bedeutet die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, so hat das Gericht, wenn zwischen den Parteien keine Einigung zustande kommt, eine Regelung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses und über deren Dauer, d. h. für einen bestimmten Zeitraum, durch Urteil zu treffen (§ 556 a Abs. 1 i. Verb. m. Abs. 3 Satz 1 BGB i. d. F. des 3. MietRÄndG u. § 308 a ZPO). Nach § 556 a Abs. 3 Satz 2 BGB kann das Gericht bestimmen, daß das Mietverhältnis ausnahmsweise auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiß- ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeutet. § 556 a Abs. 3 Satz 1 BGB betrifft also die Verlängerung auf bestimmte Zeit, wenn die Gründe, welche die Härte darstellen, vorübergehender Natur sind (s. dazu Pergande, Wohnraummietrecht, 1968, S. 45 Anm. 11; Roquette. Neues soziales Mietrecht, 1969, S. 49 f. Rdnr. 54, je zu § 556 a BGB); das Gericht hat zu klären, wie lange voraussichtlich die erwähnten Gründe bestehen, und dementsprechend die Frist festzulegen, nämlich auf einen nach dem Kalender bestimmten Zeitpunkt, das Ende eines näher bezeichneten Monats oder einen bestimmten Zeitraum, z. B. von der Rechtskraft des Urteils an bis zum darauffolgenden Monatsende. Läßt sich nicht übersehen, wann die die Härte begründenden Umstände wegfallen, so läßt § 556 a Abs. 3 Satz 2 BGB die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu, d. h. ohne Festlegung des Endes des Mietverhältnisses auf einen bestimmten Zeitpunkt. Hier sind vor allem die Fälle gemeint, in denen die erwähnten Umstände nicht vorübergehender Natur sind (s. dazu Pergande, a.a.O. S. 21 Anm. 81 S. 45 Anm 11; Roquette Anm. 27). Das 3. MietRÄndG will gerade die Berücksichtigung solcher Umstände zulassen. Der Urteilstenor ist dann so zu formulieren: Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit verlängert (ebenso Pergande, a. a. O.). Dem Sinn und Zweck der Regelung des § 556 a Abs. 3 Satz 2 entspricht es nicht, im Urteilstenor das ungewisse Ereignis und damit den möglichen Wegfall der Härtegründe (z. B. Heilung von einer langwierigen schweren Krankheit des Mieters oder Tod des hochbetagten oder gebrechlichen Mieters) anzugeben (ebenso Pergande, a. a. O. Anm. 11 S. 45). Die dargelegte Rechtsauffassung wird durch die Regelung des § 556 c BGB bestätigt, die mit den Vorschriften des § 556 a Abs. 3 BGB zusammenhängt. § 556 c unterscheidet ebenfalls zwischen der Verlängerung auf bestimmte und unbestimmte Zeit und gibt im Falle der Verlängerung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit dem Mieter unter näher geregelten Voraussetzungen das Recht auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 556 c

tigt, die mit den Vorschriften des § 556 a Abs. 3 BGB zusammenhängt. § 556 c unterscheidet ebenfalls zwischen der Verlängerung auf bestimmte und unbestimmte Zeit und gibt im Falle der Verlängerung des Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit dem Mieter unter näher geregelten Voraussetzungen das Recht auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (§ 556 c Abs. 1) sowie im Falle der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit dem Vermieter das Recht auf Kündigung und dem Mieter das Recht auf Widerspruch gegen die Kündigung. Im letzteren Fall hat der Vermieter darzutun und gegebenenfalls zu beweisen, daß die Gründe weggefallen sind die für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestimmend gewesen waren. Der Mieter braucht nur der Kündigung zu widersprechen mit der Begründung, die Gründe, die für die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit maßgebend gewesen seien, lägen weiterhin vor. Für die Kündigung des Mietverhältnisses sind die vertraglich vereinbarten Fristen vorbehaltlich der zwingenden Vorschriften des § 565 Abs. 2 BGB oder die gesetzlich geregelten Fristen des § 565 Abs. 2 BGB maßgebend. Hat der Vermieter den Wegfall der erwähnten Gründe bewiesen, so kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur erreichen, wenn er neue Gründe hierzu gemäß § 556 a BGB vorzubringen und gegebenenfalls zu beweisen vermag (§ 556 c Abs. 2 Satz 2 BGB). Durch diese Regelungen der §§ 556 a und 556 c BGB sollen nach dem Willen des Gesetzgebers die Interessen des Vermieters und des Mieters geschützt werden und sind sie auch als ausreichend geschützt zu beurteilen.

Aus den dargelegten Erwägungen ergibt sich, daß eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Tode des Mieters (oder eines von mehreren Mietern der gleichen Wohnung) nicht zulässig sein kann (ebenso im Ergebnis Fergande, a. a. O. Anm. 11 S. 46, Roquette, a. a. O. Rdnr. 54 zu § 556 a BGB); denn sonst könnte § 556 c überhaupt nicht angewendet werden; das Mietverhältnis könnte nur gemäß §§ 569-569 b BGB beendet werden. Diese Erwägungen über die Konsequenzen einer etwaigen Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Tode des Mieters machen deutlich, daß eine solche Verlängerung vom Gesetzgeber auch nicht gewollt sein kann. Daran kann der Umstand nichts ändern, daß durch Vertrag, also im Einverständnis des Vermieters, ein Mietverhältnis für die Lebenszeit des Mieters begründet werden kann (vgl. § 567 Satz 2 BGB). Denn hieraus kann nicht geschlossen werden, das Gericht müsse die gleiche Befugnis haben. Das Gericht kann vielmehr gemäß § 556 a BGB das Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters nur verlängern, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde. Das Gesetz läßt, wie erwähnt, die gerichtliche Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte und unbestimmte Zeit zu.