Verlängerung des Mietverhältnisses

Verlängerung des Mietverhältnisses; Rückgabepflicht; Einrichtungen; bauliche Veränderungen

1. Setzt der Mieter nach Ablauf eines Mietverhältnisses den Mietgebrauch unter Weiterzahlung des als Miete vereinbarten Entgelts fort und nimmt der Vermieter dieses Verhalten hin, so besteht zwischen ihnen nicht nur ein faktisches Nutzungsverhältnis, sondern weiterhin der bisherige Vertrag oder ein neuer Mietvertrag zu den bisherigen Vertragsbedingungen, allerdings mit gesetzlicher Kündigungsfrist.

2. Die Wegnahmepflicht des Mieters ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern umfaßt auch bauliche Veränderungen.

Das zulässige Rechtsmittel, mit welchem die Bekl. ihre Verurteilung zur Zahlung von Miete für die Zeit von Dezember 2004 bis März 2005 (vier Mon. x 888,47 Euro/Mon. = 3.553,88 Euro), Verzugszinsen daraus (50,23 Euro), Schadensersatz wegen [...] unterbliebenen Rückbaus der Mietsache nach beendetem Mietverhältnis (3.773,00 Euro) jeweils nebst gesetzlicher Zinsen sowie Verzugsschaden (230,40 Euro) bekämpft, hat hinsichtlich [...] der Positionen "Rückbau" und "Verzugsschaden" einen Teilerfolg; im übrigen bleibt es ohne Erfolg. Im einzelnen gilt das Folgende: [...]

1. Der Senat folgt der Rechtsauffassung des Landgerichts, daß die Parteien nicht nur durch ein (faktisches) Nutzungsverhältnis, sondern durch ein Mietverhältnis (bewußte Gebrauchsüberlassung der gewerblichen Räume gegen Entgelt) mit gesetzlicher Kündigungsfrist miteinander verbunden gewesen sind, § 535 BGB. Es gibt keine Veranlassung, das im ersten Rechtszug gewonnene und vom Landgericht als mietvertragliche Bindung beurteilte Beweisergebnis abweichend zu würdigen. Dabei kommt es auf die Frage, ob eine Übernahme des Mietvertrags vom 18. Oktober 1993 (nachfolgend Altmietvertrag genannt) stattgefunden hat oder ob ein neuer Mietvertrag (nachfolgend Neumietvertrag genannt) zustande gekommen ist, nicht entscheidend an. Auch wenn sich die Parteien (nur) auf den Neumietvertrag verständigt haben sollten, dann jedenfalls konkludent zu den (der Bekl. bekannten) konstitutiven Konditionen des Altmietvertrags, also auch mit der dort zugrunde gelegten Miete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer (Zeile 01).

a) An dieser Beurteilung ändert auch nichts der Umstand, daß der Altmietvertrag gemäß § 2 Nr. 2 zeitlich bis zum 31. Dezember 2003 befristet worden ist. Hatten sich die Parteien auf eine Vertragsübernahme verständigt, endete das Mietverhältnis zwar zum genannten Termin und es konnte auch durch die bloße (widerspruchslose) Gebrauchsfortsetzung nicht gemäß § 545 Satz 1 BGB (früher § 568 BGB) neu begründet werden; denn die Anwendung dieser Bestimmung war mietvertraglich abbedungen (§ 2 Nr. 6 Mietvertrag). Das hinderte die Parteien aber nicht daran, nach Ablauf des schriftlichen Mietvertrags durch neue Vereinbarung stillschweigend den Altvertrag unbefristet zu verlängern. Die bewußte Fortsetzung der Nutzung unter bewußter Fortentrichtung des Entgelts ist nämlich gemäß §§ 133, 157 BGB als Angebot der Bekl. auf Abschluß eines neuen unbefristeten Mietvertrags zu den im übrigen alten Konditionen auszulegen. Dieses Angebot hat der Kl. durch bewußte Belassung der Gebrauchsmöglichkeit unter bewußter Entgegennahme des Entgelts konkludent angenommen. Mit dem Vollzug ist es zum Abschluß eines neuen Mietvertrags ab 1. Januar 2004 gekommen, wenn sich die Parteien nicht schon anläßlich des Mieterwechsels mündlich auf den Abschluß eines neuen unbefristeten Mietvertrags zu den essentiellen Konditionen des Altmietvertrags geeinigt hatten.

b) Daran waren sie auch nicht durch die Schriftformklausel (§ 21 Mietvertrag) gehindert. Die in Rede stehende Klausel in Satz 1 des Mietvertrags, wonach "nachträgliche Änderungen und Ergänzungen ... der schriftlichen Vertragsform (bedürfen)", wird durch § 4 AGBG (jetzt § 305 b BGB) verdrängt, wonach entsprechend dem im Zivilrecht geltenden Grundsatz der Privatautonomie mündliche Vereinbarungen vorrangig sind. Wenn die Parteien also, wie es hier geschehen ist, einen schriftlichen Vertrag mündlich abändern, dann hat diese aktuelle Vereinbarung stets Vorrang vor einer früher vereinbarten Schriftformklausel, die gleichsam mit der aktuellen mündlichen Vereinbarung abbedungen wird (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 21.9.2005, XII ZR 312/02, GE 2005, 1546 = NJW 2006, 138). An diesem Ergebnis ändert auch nichts die in Satz 2 des § 21 Mietvertrag vereinbarte Klausel, wonach das Schriftformgebot "auch für einen teilweisen Verzicht auf das Schriftformerfordernis" (gilt). Ob es sich dabei um eine "qualifizierte" Schriftformklausel handelt, für die ein Vorrang mündlicher Abreden nicht angenommen werden könnte (vgl. BGH aaO.; BGHZ 66, 378, 381), kann dahinstehen. Nach ihrem Wortlaut gilt die Klausel nur für einen "teilweisen Verzicht". Um einen solchen handelt es sich im Streitfall aber nicht. Denn die Parteien haben im Falle der vereinbarten Vertragsübernahme auf die Einhaltung der Schriftform nicht nur teilweise, sondern vollständig verzichtet.

2. Hat sich aber die Bekl. mietvertraglich an den Kl. gebunden, so folgt daraus, daß sie gemäß § 535 Abs. 2 BGB die vereinbarte Miete schuldet, und zwar bis zur Beendigung des Mietvertrags. Durch eine ordentliche Kündigung des unbefristet abgeschlossenen Mietvertrags kann das Mietverhältnis nur zum Ablauf der Kündigungsfrist beendet werden, §§ 542, 580 a Abs. 2 BGB. Die dem Kl. vor dem 3. September 2004 zugegangene Kündigung beendete das Mietverhältnis deshalb erst mit Ablauf des 31. März 2005. Die Bekl. schuldet daher die bis dahin offenen Mieten (Zeile 01).

3. Die Miete ist vorschüssig zu zahlen, und zwar entweder gemäß § 7 Nr. 1 Altmietvertrag oder (bei Abschluß eines Neumietvertrags) kraft Gesetzes gemäß §§ 579 Abs. 2, 556 b Abs. 1 BGB, so daß die Bekl. ohne Mahnungen mit ihren Mietzahlungen von Januar 2004 bis Oktober 2004 in Verzug geraten ist. Sie hat daher die vom Kl. kapitalisierten Verzugszinsen zu zahlen, die sie der Höhe nach nicht angreift (Zeile 02).

4. [...]

5. Den Rückbau (Zeile 04) hat die Bekl. entweder auf der Grundlage des Altmietvertrags (vgl. § 19 Nr. 3 Abs. 1) oder auf der Grundlage des Neumietvertrags kraft Gesetzes gemäß § 546 Abs. 1 BGB (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 546 Rn. 6 m.w.N.) durchzuführen. Dazu gehört auch die Beseitigung der von der Vorgängerin übernommenen Fliesen (vgl. Senat, Urteil vom 28.5.2002, 24 U 133/01, GE 2002, 1194 = MDR 2002, 1244 = ZMR 2003, 23; OLG Hamburg, Urteil vom 13.6.1990, 4 U 118/89, GE 1990, 1027 = ZMR 1990, 341).

a) Die Wegnahmepflicht ist nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern erfaßt auch bauliche Veränderungen. Dabei ist gleichgültig, ob sie gemäß § 94 Abs. 2 BGB als wesentliche Bestandteile in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen oder wegen des nur vorübergehenden Zwecks der Einfügung (§ 95 Abs. 2 BGB) im Eigentum des Mieters bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 14.5.1997, XII ZR 140/95, GE 1997, 1160 = NJW-RR 1997, 1216 m.w.N.; Senat aaO.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 546 Rn. 6 m.w.N.). Daß mit der Beseitigung der Fliesen der darunterliegende Estrich Schaden nehmen wird, ist rechtlich ohne Belang. Gemäß § 258 BGB ist schon der zur Wegnahme von baulichen Veränderungen berechtigte Mieter verpflichtet, auf seine Kosten den früheren Zustand wiederherzustellen. Das gilt erst recht für den Mieter, der zur Beseitigung baulicher Veränderungen verpflichtet ist (Palandt/Weidenkaff, aaO. Rn. 7).

b) Geschuldet ist jedoch nur Schadensersatz in Höhe von 3.773 Euro ohne die Umsatzsteuer (603,68 Euro). Dem Kl., der ausweislich des Mietvertrags zur Umsatzsteuer optiert hat, wird auf Antrag die in der Rechnung Sd. vom 1. Dezember 2004 ausgewiesene Mehrwertsteuer als Vorsteuer daher vom Finanzamt angerechnet werden, so daß er im Umfange der Mehrwertsteuer keinen Schaden erleidet (vgl. allgemein Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl. § 249 Rn. 36).

[...]

rechtskräftig

Nutzt der Mieter nach Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses die Mietsache bewußt unter Zahlung des als Miete vereinbarten Entgeltes weiter, und nimmt der Vermieter bewußt dieses Verhalten hin, so besteht weiterhin ein Mietvertrag, allerdings mit gesetzlicher Kündigungsfrist; dem steht auch die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarte Schriftformklausel nicht entgegen. Die Rückgabepflicht des Mieters umfaßt auch bauliche Veränderungen. Im konkreten Fall mußte der Mieter die vom Vormieter eingebrachten und von ihm selbst übernommenen Fliesen beseitigen.

Der Mieter hatte einen bis zum 31. Dezember 2003 befristeten Mietvertrag abgeschlossen, dessen Fortsetzung durch bloße (widerspruchslose) Gebrauchsfortsetzung ausgeschlossen war. Nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses nutzte der Mieter die Mietsache weiter, womit der Vermieter einverstanden war. Mit dem dem Vermieter am 3. September 2004 zugegangenen Schreiben kündigte der Mieter den Mietvertrag und stellte ab Dezember 2004 die Zahlungen ein. Der Vermieter nahm daraufhin den Mieter u. a. auf Zahlung der Mieten für Dezember 2004 bis März 2005 und auf Schadensersatz wegen unterbliebenen Rückbaus der Mietsache in Anspruch. Gegen das entsprechende erstinstanzliche Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Das OLG Düsseldorf wies die Berufung insoweit zurück. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erster Instanz sei davon auszugehen, daß die Parteien durch ein - durch bewußte Gebrauchsüberlassung der gewerblichen Räume gegen Entgelt - begründetes Mietverhältnis verbunden gewesen seien. Dem stehe auch nicht der mietvertragliche Ausschluß der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses entgegen. Denn dieser habe die Parteien nicht gehindert, nach Ablauf des schriftlichen Mietvertrages durch neue Vereinbarung stillschweigend den Altvertrag unbefristet zu verlängern. Dies sei hier durch Annahme des - in der bewußten Fortsetzung der Nutzung unter bewußter Fortentrichtung des Entgelts liegenden - Angebots durch Annahme des Vermieters in der Form bewußter Belassung der Gebrauchsmöglichkeit unter bewußter Annahme des Entgelts geschehen.

Dem stehe auch nicht die Schriftform des Altvertrages entgegen, weil die mündliche Vertragsänderung durch den neuen Mietvertrag Vorrang vor der Schriftformklausel habe.

Durch die Kündigung des Mieters vom 3. September 2004 sei das Mietverhältnis zum 31. März 2005 beendet worden, so daß der Mieter bis dahin die verlangte Miete schulde.

Nach Beendigung des Neumietvertrages habe der Mieter auch die von der Vorgängerin übernommenen Fliesen beseitigen müssen, da sich die Wegnahmepflicht nicht auf Einrichtungen beschränke, sondern - unabhängig von der dinglichen Rechtslage - auch bauliche Veränderungen umfasse.

Zur Wegnahmepflicht bei Mietermodernisierungen vgl. die ausführliche Darstellung von Kinne GE 2007, 30 ff.