Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB auf ein Jahr

Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietvertrag über Wohnraum. Der Bekl. mietete mit schriftlichem Vertrag vom 30. Januar 2008 von den Kl. eine Wohnung in Berlin. § 24 des Formularmietvertrages bestimmt eine Verlängerung der in § 548 Abs. 1, 2 BGB bestimmten Verjährungsfristen auf ein Jahr. Die Kl. verlangen Schadensersatz nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zum 31. Januar 2014 wegen Verschlechterungen derselben, insbesondere wegen trotz Leistungsaufforderung mit Fristsetzung nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen und weiterer Beschädigungen der Mietsache. [...]

Er erhebt u. a. die Einrede der Verjährung.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

I. Die Kl. können die geltend gemachten Zahlungsansprüche gegen den Bekl. gemäß den §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB jedenfalls nicht durchsetzen.

Der Durchsetzung der etwaig entstandenen Zahlungsansprüche steht die erhobene Einrede der Verjährung gemäß § 214 Abs. 1 BGB entgegen, denn der mit Ablauf des 31. Januar 2014 beginnende Lauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB ist am 1. August 2014 vollendet gewesen, so dass es nicht entscheidungserheblich ist, ob der Bekl. die formularmäßig vereinbarte Durchführung von Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des in dem Protokoll vom 4./30. April 2008 dokumentierten Zustands der Wohnung bei Übergabe an den Bekl. unter weiterer Berücksichtigung des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 zu VIII ZR 185/14 überhaupt schuldete.

Insbesondere verlängerten die Parteien die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht wirksam um ein halbes auf ein ganzes Jahr, denn die Verlängerungsklausel ist gemäß § 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ob die Klausel den Bekl. als Vertragspartner der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Kl. unter Berücksichtigung einer etwaigen Leitbildfunktion des Gesetzes gemäß § 307 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB unangemessen benachteiligte, ist deshalb gar nicht zu entscheiden. Maßgeblich ist vielmehr, dass jeder ansatzweise informierte Mieter mit Regelungen in einem Formularmietvertrag insbesondere zu Betriebskosten und zu Schönheitsreparaturen rechnet, nicht jedoch mit solchen zu den in § 548 BGB bestimmten Fristen. Solche zu den Verjährungsfristen sind indes ungeachtet des Umstandes, dass der Formularmietvertrag von dem Grundeigentum-Verlag herausgegeben wurde, als unüblich zu betrachten. Das Gericht hat sich trotz einer Vielzahl von Streitigkeiten über die Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen des Zustandes der Mietsache bei Rückgabe in bald 20-jähriger Mietrechtspraxis nunmehr erstmalig mit einer Verlängerungsklausel zu befassen, befragte Kollegen haben sich entsprechend geäußert. Die Regelung ist trotz nicht unerheblicher praktischer Relevanz des Regelungsgegenstandes danach als ungewöhnliche und zudem wegen der Fristverdoppelung auch nicht unerhebliche Abweichung vom dispositiven Recht zu betrachten, die auf acht Seiten eines recht eng bedruckten Formularmietvertrages außer dem für alle Überschriften ersichtlichen Fettdrucks keinerlei Hervorhebung erfährt, insbesondere die Überschrift auch den Regelungsinhalt nicht bereits vorwegnimmt. Hierbei ist über die drucktechnische Gestaltung auch noch zu berücksichtigen, dass der Formularmietvertrag an einigen Stellen Gesetzesinhalte im Wesentlichen nur wiedergibt. Die textliche Gestaltung der Verlängerungsklausel lässt überhaupt nicht erkennen, dass an dieser Stelle eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung geregelt werden soll. Auch insoweit erzeugt die Klausel keine Aufmerksamkeit. Mit einer Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen rechnet der Mieter als Vertragspartner des die Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendenden Vermieters aufgrund des Inhalts und der diskreten Gestaltung des Formularmietvertrages nicht.

§ 24 des Formularmietvertrages für Wohnräume des Grundeigentum-Verlags regelt, dass die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in zwölf Monaten nach Rückgabe der Mietsache verjähren. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung sollen in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Die gesetzliche Regelung normiert eine sechsmonatige Verjährungsfrist. Die Frage ist, ob die Verlängerung der Verjährungsfrist formularvertraglich wirksam ist.

Nach Beendigung des Mietvertrages verlangte der Vermieter Schadensersatz wegen Verschlechterungen der Mietsache. Der Mieter erhob wegen Ablaufs der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB die Einrede der Verjährung.

Das AG Köpenick wies die Klage wegen eingetretener Verjährung ab. Die mietvertraglich vorgesehene Verjährungsfrist von einem Jahr sei gemäß § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden. Ob die Klausel den Mieter unter Berücksichtigung einer etwaigen Leitbildfunktion des Gesetzes gemäß § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteilige, sei deshalb gar nicht zu entscheiden.

Maßgeblich sei vielmehr, dass jeder ansatzweise informierte Mieter mit den Regelungen in einem Formularmietvertrag insbesondere zu Betriebskosten und zu Schönheitsreparaturen rechne, nicht jedoch mit solchen zu den in § 548 BGB bestimmten Fristen. Solche zu den Verjährungsfristen seien indes als unüblich zu betrachten. Im Übrigen lasse die textliche Gestaltung der Verlängerungsklausel überhaupt nicht erkennen, dass an dieser Stelle eine Abweichung von der gesetzlichen Bestimmung geregelt werden solle. Auch insoweit erzeuge die Klausel keine Aufmerksamkeit.

Mit einer Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen rechne der Mieter als Vertragspartner des Vermieters aufgrund des Inhalts und der diskreten Gestaltung des Formularvertrages nicht.

Man kann sich des Eindrucks nicht erwehren, als habe es sich das Amtsgericht etwas zu leicht gemacht. Die Verjährungsfrist des § 548 BGB bezieht sich nicht nur auf Schadensersatzansprüche wegen nicht oder nicht ausreichend durchgeführter Schönheitsreparaturen, sondern auf alle Ersatzansprüche. Eine Verlängerungsregelung kann daher nicht bei der Schönheitsreparaturklausel platziert werden. Insofern bietet es sich an, eine derartige Vereinbarung auf die letzte Seite des Mietvertragsformulars zu setzen, auf der die Mietvertragsparteien sodann auch den Vertrag unterzeichnen. Die Überschrift „Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts" – die der des Gesetzes entspricht – muss einem Mieter, der den Mietvertrag liest, ins Auge fallen.

Die Argumentation zu § 305c Abs. 1 BGB (Überraschende und mehrdeutige Klauseln) erscheint daher wenig überzeugend.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Verlängerung der Verjährungsfristen (sowohl für Vermieter als auch Mieter!) auf dem Urteil des BGH vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 -, GE 2006, 639 (Rn. 13) beruht. Dort heißt es: „Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag ... mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können."