Verkürzung von zwingenden Kündigungsfristen zugunsten des Mieters

Verkürzung von zwingenden Kündigungsfristen zugunsten des Mieters; asymmetrische Kündigungsfristen

Ob die unwirksame Verkürzung der Kündigungsfristen zugunsten des Mieters als wirksam angesehen werden kann (relative Unwirksamkeit), betrifft angesichts der Neuregelung über die asymmetrischen Kündigungsfristen nur auslaufendes Recht, so daß ein Rechtsentscheid dazu nicht in Betracht kommt.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Am 1. Oktober 1973 schlossen die Bekl. und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann mit Frau E. M. einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 23 des Hauses B. Die Kl. ist inzwischen durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten.

Die Vertragsparteien vereinbarten in § 1 des Mietvertrages eine Mietzeit vom 1. Oktober 1973 bis zum 30. September 1974. § 2 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Wird dieser Vertrag nicht spätestens 3 Monate und 8 Tage vor seinem Ablauf schriftlich gekündigt, so verlängert sich seine Gültigkeit jedes Mal um 12 Monate."

Mit Schreiben vom 27. Dezember 1999 teilte die Bekl. der für die Kl. tätigen Hausverwaltung folgendes mit:

"Ich kündige hiermit den Mietvertrag mit der Vertrags-Nr. 23 fristgemäß zum 30. September 2000. Da ich 70 % schwerbeschädigt (gehbehindert) bin und mir das Treppensteigen unendlich schwer fällt, würde es mir auch sehr zugutekommen, wenn ich schon früher aus dem Mietvertrag entbunden würde. Besten Dank für das angenehme Mietverhältnis."

Mit Schreiben vom 4. Januar 2000 wies die Kl. die Kündigung unter Berufung auf § 565 Abs. 2 BGB zurück und erkannte eine Kündigung zum 31. Dezember 2000 an. Die Kl. verlangt von der Bekl. Zahlung des Mietzinses für die Monate Oktober bis Dezember 2000 in Höhe von insgesamt 1.999,71 DM sowie von Mahnkosten in Höhe von 5 DM abzüglich eines Guthabens in Höhe von 79,47 DM.

Das Amtsgericht hat, ohne sich mit dem Inhalt des Kündigungsschreibens auseinanderzusetzen und ohne zu prüfen, ob Treu und Glauben es hier geboten hätten, auf den Wunsch der Bekl. einzugehen, der Kla-ge stattgegeben und zur Begründung lediglich ausgeführt, die Klausel des § 2 des Mietvertrages sei insgesamt wegen Verstoßes gegen § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB gemäß § 134 BGB unwirksam. Sie könne auch nicht gemäß § 139 BGB zugunsten des Mieters aufrechterhalten werden, denn es fehlten jegliche Anhaltspunkte dafür, daß die Ver-tragsparteien die vorliegende Klausel in Kenntnis der Unzulässigkeit einer kürzeren Kündigungsfrist für den Vermieter abgeschlossen hätten.

Das Landgericht sieht sich auf Grund des Umstandes, daß die Rechtsfrage, ob die Verkürzung der Kündigungsfrist bei Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 3 BGB zugunsten des Mieters erhalten bleibt, in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet wird, an einer eigenen Entscheidung gehindert und hat dem Kammergericht folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

"Führt die im Mietvertrag vereinbarte Kürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB zur Gesamtunwirksamkeit der entsprechenden Klausel oder bleibt die Kürzung der Kündigungsfrist zugunsten des Mieters erhalten, den die Klausel lediglich begünstigt?"

2. Die Vorlage ist unzulässig.

Die von dem Landgericht vorgelegte Frage betrifft auslaufendes Recht.

§ 565 Abs. 2 BGB in der vom Landgericht zur Entscheidung vorgelegten Fassung hat folgenden Wortlaut:

"Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate. Eine Vereinbarung, nach welcher der Vermieter zur Kündigung unter Einhaltung einer kürzeren Frist berechtigt sein soll, ist nur wirksam, wenn der Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist."

Seit 1. September 2001 ist § 573 c Abs. 1 und Abs. 2 BGB an die Stelle des § 565 Abs. 2 BGB getreten. § 573 c Abs. 1 und Abs. 2 BGB hat folgenden Wortlaut:

"1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. 2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden."

Einer Rechtsfrage, die ausgelaufenes oder auslaufendes Recht betrifft, kommt in aller Regel keine grundsätzliche Bedeutung mehr zu, weil dieser Begriff in die Zukunft weist, ihm nämlich die Vorstellung zugrunde liegt, daß die Frage noch für eine unbestimmte Vielzahl späterer Rechtsstreitigkeiten entscheidungserheblich werden kann (OLG Karlsruhe WuM 1984, 7; Beschluß vom 24.10.1983 - 3 RE-Miet 2/83 -; KG WuM 1983, 283; Beschluß vom 24.6.1983 - 8 WRE Miet 3712/82 -).

Etwas anderes kann daher nur dann gelten, wenn die Rechtsfrage trotz der inzwischen eingetretenen Gesetzesänderung voraussichtlich noch in einer nicht unerheblichen Zahl von Fällen eine Rolle spielen wird. Diese Voraussetzungen sind hier nicht ersichtlich. Gemäß Artikel 229 § 3 Abs. 1 Satz 1 EGBGB ist § 565 BGB nur noch dann anzuwenden, wenn die Kündigung eines Mietverhältnisses vor dem 1. September 2001 zugegangen ist.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen können nicht für den Vermieter verkürzt werden; entgegenstehende Vereinbarungen waren nach altem und sind auch nach neuem Recht unwirksam. Fraglich ist aber, ob der Mieter, wenn es für ihn günstig ist, sich darauf berufen kann.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Kündigung spätestens drei Monate und acht Tage vor seinem Ablauf erklärt werden müsse; anderenfalls verlängere sich der Vertrag jeweils um zwölf Monate. Darin lag eine Verkürzung der durch die Mietdauer für den Vermieter inzwischen auf zwölf Monate verlängerten Kündigungsfrist. Im Schreiben vom 27. Dezember kündigte der Mieter, der Vermieter klagte die Mieten für Oktober bis Dezember des Folgejahres ein. Bei Wirksamkeit der vertraglichen Kündigungsfrist wäre das Mietverhältnis hier schon beendet gewesen. Das Landgericht wollte diese Frage durch einen Rechtsentscheid geklärt wissen.

Mit Beschluß vom 22. Oktober 2001 lehnte das Kammergericht den Erlaß eines Rechtsentscheids ab und meinte, es handle sich um auslaufendes Recht. Nach der Neuregelung habe der Mieter immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das bisherige Recht sei nur auf Kündigungen anwendbar, die vor dem 1. September 2001 zugegangen seien. Das seien nur wenige Fälle, so daß die Klärung der Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung mehr habe.

Eigentlich müßten alle Oberlandesgerichte (und der BGH) ab sofort die Erlasse von Rechtsentscheiden einstellen, denn bekanntlich wird zum 1. Januar 2002 das Institut des Rechtsentscheids abgeschafft. Bis dahin erlassene Rechtsentscheide sind dann auch nicht mehr bindend, da schließlich das Landgericht, das von einem Rechtsentscheid abweichen will, nicht mehr vorlegen kann. Die Rechtsentscheide der Vergangenheit stellen damit eine juristisch qualifizierte Meinungsäußerung dar, mehr aber auch nicht. Da das Institut des Rechtsentscheids selbst auslaufendes Recht ist, kann eine grundsätzliche Bedeutung nur schwer bejaht werden. Der Gesetzgeber der ZPO-Reform hat das freilich anders gesehen, denn nach Art. 3 § 26 Nr. 6 EGZPO sind Rechtsentscheide in anhängigen Berufungsverfahren auch nach dem 1. Januar 2002 möglich.