Verkürzte Ladungsfrist bei Dringlichkeit

Verkürzte Ladungsfrist bei Dringlichkeit; Eilmaßnahmen; weitergehende Beschlussfassung über mittelfristige Instandsetzung

Die verkürzte Ladungsfrist für Eilmaßnahmen rechtfertigt nicht weitergehende Beschlussfassungen über nicht eilige Instandsetzungsmaßnahmen.

Kl. und Bekl. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. Verwalter der Gemeinschaft ist der Miteigentümer ...

Mit vorliegender Anfechtungsklage, die am 16.11.2011 beim Amtsgericht Freiburg einging, hat die Kl. die in der Eigentümerversammlung vom 18.10.2011 gefassten Mehrheitsbeschlüsse angefochten.

Die Kl. macht geltend, dass die Beschlüsse schon deshalb rechtswidrig wären, weil die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG nicht eingehalten worden sei. Der Verwalter habe zur Eigentümerversammlung vom 18.10.2011 durch eMail vom 12.10.2011, die er auf Nachfrage der Kl. noch durch eine weitere eMail vom 13.10.2011 erläutert habe, geladen. Da die Kl. in Berlin lebe, sei ihr auf eine solch kurzfristige Ladung nicht möglich gewesen, an der Versammlung teilzunehmen. Sie habe auch keinen informierten Vertreter senden können. Angesichts der Bedeutung der Beschlussvorlage zu TOP 2 sei die Zeit zwischen Ladung und Versammlung auch nicht ausreichend gewesen, um sich auf die Versammlung und Beschlussfassung vorzubereiten. Bei der Ladung sei auch der Beschlussgegenstand nicht hinreichend genau bezeichnet worden. Aus der Ladung sei nur zu erkennen gewesen, dass über die Vergabe der Dacharbeiten an die Firma A. beschlossen werden solle. Ausweislich des Protokolls seien aber unter TOP 3 noch weitere Beschlüsse gefasst worden, auf die in der Ladung nicht hingewiesen worden sei.

Der Beschluss unter TOP 2 sei auch deshalb unwirksam, weil nicht nur über die Vergabe von Dachsanierungsarbeiten an eine konkrete Firma beschlossen worden sei. Mit dem Beschluss, die Arbeiten entsprechend dem Angebot vom 6.10.2011 an die Firma A. zu vergeben, sei gleichzeitig mitentschieden worden, dass das Flachdach des Hauses um 40 Zentimeter angehoben werde. Dies sei jedoch eine bauliche Veränderung, für deren Zulässigkeit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig sei und über die durch Mehrheitsbeschluss nicht habe entschieden werden können. Die Kl., deren Zustimmung nicht vorgelegen habe, sei durch die Dacherhöhung auch in ihren Rechten verletzt. Zum einen handele es sich um eine optische Veränderung des Anwesens, die den Gesamteindruck nachteilig verändere. Zum anderen bestehe die Gefahr, dass der Trockenspeicher, der von der Familie des Verwalters und Miteigentümers genutzt werde, nach der Erhöhung der Raumhöhe intensiver genutzt werden wird. Durch die Erhöhung sei nun auch eine Nutzung als Wohnraum möglich, was der Zweckbestimmung in der Teilungsvereinbarung widerspreche.

Des Weiteren sei der Beschluss unter TOP 2 auch rechtswidrig, weil keine Vergleichsangebote vorgelegen hätten.

Bei den Beschlüssen unter TOP 3 sei gar nicht zu erkennen, dass eine Abstimmung über die jeweiligen Entscheidungen stattgefunden habe. Hinsichtlich der Frage, dass eine Bauhaftpflichtversicherung durch den Verwalter abgeschlossen werden solle, seien keine Vergleichsangebote vorgelegt worden.

Die Kl. beantragt daher, die in der Eigentümerversammlung vom 18.10.2011 unter den Tagesordnungspunkten TOP 2, sowie TOP 3 gefassten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beschlüsse seien nicht schon aus formellen Gründen unwirksam. Der Verwalter sei berechtigt gewesen, die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG zu unterschreiten, da Dringlichkeit vorgelegen habe.

Wegen des drohenden Winterbeginns sei es zwingend erforderlich gewesen, die Dacharbeiten so schnell wie möglich an die Firma A. zu vergeben. Bereits im Sommer habe man sich um Angebote von Fachfirmen für die Dachsanierung bemüht. Es seien jedoch keine Angebote eingegangen. Nur die zuverlässige Dachdeckerfirma A. habe schließlich auf konkrete Nachfrage durch den bauleitenden Architekten Anfang Oktober 2011 ein Angebot abgegeben. Dieses sei vom Bauleiter geprüft und als angemessen beurteilt worden. Damit die Arbeiten vor dem Wintereinbruch noch abgeschlossen werden konnten, sei es notwendig gewesen, den Auftrag möglichst kurzfristig zu vergeben. Wären die Arbeiten nicht rechtzeitig fertiggestellt worden, hätte ein

Winterdach errichtet werden müssen, das zusätzliche Kosten in Höhe von 50.000 € verursacht hätte. Der Kl. wäre eine Teilnahme an der Versammlung wohl auch möglich gewesen, da sie bereits seit Sommer 2011 gewusst habe, dass fortlaufend Sanierungsarbeiten zu vergeben waren. Die Verkürzung der Einberufungszeit sei auch nicht kausal für das Ergebnis der Beschlussfassung gewesen. Auch bei Einhaltung der Ladungsfrist wäre ein Beschluss mit gleichen Mehrheitsverhältnissen gefasst worden.

Auch inhaltlich sei das Ladungsschreiben konkret genug gefasst gewesen. An die Konkretisierung der Tagesordnungspunkte dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Aus der Mail vom 12.10.2011 sei klar ersichtlich gewesen, dass die Dacharbeiten zu vergeben seien. Und aus der Erläuterung vom 13.10.2011 sei auch klar geworden, dass zusätzlich über die Dacherhöhung entschieden werde. Bereits bei einer Ladung zu einer Eigentümerversammlung vom 18.8.2010 sei diese Dacherhöhung auf Wunsch der Familie ... thematisiert und erst auf Wunsch der Kl. bzw. ihres Vertreters in der Versammlung von 17.9.2011 von der Tagesordnung genommen worden. Schon daher habe die Kl. gewusst, was Beschlussgegenstand der Versammlung vom 18.10.2011 sein sollte.

Unter TOP 3 seien gar keine Beschlüsse gefasst worden.

Die Beschlüsse seien auch nicht aus materiellen Gründen rechtswidrig.

Der Beschluss, die Zimmermanns- und Dachdeckerarbeiten zu vergeben, sei keine grundsätzliche Entscheidung gewesen. Über die Gesamtsanierung des Hauses sei schon in den Versammlungen, die in den Jahren 2005 bis 2011 stattgefunden hätten, in bestandkräftigen Beschlüssen entschieden worden. Unter anderem sei auch beschlossen worden, dass die gesamte Dachkonstruktion erneuert und wärmegedämmt werden müsse. Von der für die Arbeiten festgesetzten Sonderumlage habe die Kl. ihren Anteil erst verspätet bezahlt, so dass sich die Arbeiten verzögert hätten. In der Versammlung vom 17.9.2010 sei auch die Dachsanierung vollumfänglich beschlossen worden. Dies sei auch mit bloßem Mehrheitsbeschluss möglich gewesen, da es sich lediglich um Instandsetzungsarbeiten und nicht um eine bauliche Veränderung gehandelt habe. Von diesem Grundsatzbeschluss sei auch die Dacherhöhung gedeckt. Zum einen sei nach der EnEV eine Wärmedämmung des Daches notwendig, die bereits eine Dacherhöhung von 20 bis 30 Zentimetern erfordere. Damit sei aber auch die weitergehende Erhöhung von 15 bis 20 Zentimetern mit umfasst, die lediglich dazu führe, dass nun das Speichergeschoss eine begehbare Höhe erhalte und damit erstmals den Vorschriften entspreche. Der optische Gesamteindruck werde durch die Erhöhung auch nicht negativ beeinträchtigt, da das Flachdach weder von der Straßen- noch von der Gartenseite her einsehbar sei. Auch das Denkmalamt habe der Erhöhung zugestimmt. Die Familie B. beabsichtige auch keineswegs das Speichergeschoss nach der Erhöhung intensiver zu nutzen.

Über die Balkonumwehrung des Erdgeschosses sei bereits beim Sanierungsbeschluss vom 17.9.2010 umfassend entschieden worden. Bei der Versammlung am 18.10.2011 sei lediglich über die Punkte diskutiert worden, die der Architekt bei der Erstellung des Leistungsverzeichnisses berücksichtigen sollte. Dies gelte auch für die Auswahl der Dachziegel. Auch bezüglich der Bauhaftpflichtversicherung sei keine Beschlussfassung erforderlich gewesen, da der Abschluss einer solchen Versicherung gesetzlich notwendig sei und daher schon deshalb zu den Verwalteraufgaben gehöre.

Für die weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und ihre Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist begründet.

Auf die Anfechtungsklage der Kl. sind die in der Versammlung vom 18.10.2011 gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft aufzuheben, da sie unter Verstoß gegen formelle Vorschriften gefasst wurden.

Entgegen der Ansicht der Bekl. war die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG bei der Beschlussfassung am 18.10.2011 verletzt.

Die Ladungsfrist nach § 24 Abs. 4 WEG ist für alle Eigentümerversammlungen einzuhalten, sofern nicht für bestimmte Beschlussgegenstände eine besondere Dringlichkeit bestanden hat.

Die Bekl. haben zwar geltend gemacht, dass die Vergabe der Dacharbeiten an die Firma entsprechend dringend gewesen sei, weil die Dachsanierung noch vor Einbruch des Winters abgeschlossen werden musste. Nachvollziehbar ist auch, dass die Gemeinschaft sich schon im Sommer 2011 - also rechtzeitig - bemüht hatte, Angebote von Fachfirmen zu erhalten. Dennoch ist erst Anfang Oktober 2011 überhaupt ein Angebot bei der Gemeinschaft eingegangen.

Es kann offen bleiben, ob wegen dieses - von der Eigentümergemeinschaft so nicht zu vertretenden - Verlaufs die Verkürzung der Ladungsfrist, wie geschehen, zulässig gewesen wäre, um die reinen Dachsanierungsmaßnahmen, wie sie im Gutachten aus dem Jahre 2005 vom Sachverständigen vorgeschlagen wurden, zu beschließen. Insoweit würde ja auch nur der Grundsatzbeschluss über die Dachsanierung aus dem Jahr 2010 zur Ausführung gebracht werden.

Rein faktisch wurde aber mit der Auftragsvergabe an die Firma A. nach dem Angebot vom 6.10.2011 zugleich auch eine Dacherhöhung in Auftrag gegeben, die nicht allein durch die notwendigen Sanierungs- und Wärmedämmmaßnahmen notwendig wurde. Mit der zusätzlichen Dacherhöhung, die den Trockenspeicher auf eine begehbare Höhe bringen sollte, handelt es sich um eine Baumaßnahme, die erheblich über eine bloße modernisierende Instandhaltung hinausgeht. Den Bekl. war bereits aus der Versammlung vom 17.9.2010 bekannt, dass die Kl. gegen die Durchführung dieser Maßnahmen Einwände erhebt. Zum damaligen Zeitpunkt ist der entsprechende Beschlussantrag auf Betreiben des Vertreters der Kl. von der Tagesordnung genommen worden.

Soweit also faktisch die Gemeinschaft über mehr als die reine Dachsanierung entscheiden wollte, hätte die Gesamtentscheidung zeitlich soweit nach hinten verlegt werden müssen, dass die Ladungsfrist eingehalten werden kann, denn die Dacherhöhung selbst hatte nicht die gleiche Dringlichkeit wie die Dachsanierung selbst. Die Dringlichkeit der Erhöhung kann auch nicht damit begründet werden, dass die Dacherhöhung aus Kostengründen mit der Dachsanierung zusammen durchgeführt werden muss. Da der Wunsch nach einer Erhöhung bereits im Jahr 2010 Gegenstand der Diskussion zwischen den Eigentümern war, bestand - ohne Dringlichkeit - genug Zeit einen entsprechenden Beschluss zur Genehmigung der Dacherhöhung herbeizuführen. Wenn dies nicht durchgeführt wurde, kann nun nicht plötzlich wegen der erhöhten Dringlichkeit der eigentlichen Instandhaltungsmaßnahmen auf eine sorgfältige Diskussion der weitergehenden baulichen Maßnahme Dacherhöhung verzichtet werden.

Es ist auch nicht ausreichend dargetan, dass der Beschluss bei einer sorgfältig vorbereiteten Diskussion und anschließenden Beschlussfassung mit dem gleichen Mehrheitsverhältnissen gefasst worden wäre. Für einen solchen Verlauf wären die Bekl. beweisbelastet. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass die Kl. im Rahmen einer Diskussion doch noch mit ihren Argumenten die anderen Eigentümer umgestimmt hätte. Hinzu kommt, dass die Dacherhöhung zugunsten der Dachwohnung eine Baumaßnahme ist, die durchaus in die Rechte der anderen Eigentümer über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus eingreift. Es ist zwar zuzugeben, dass die jetzigen Eigentümer der Dachwohnung nicht beabsichtigen, den Trockenspeicher nach Erhöhung der Raumhöhe intensiver als bisher zu nutzen. Im Laufe der Zeit kann sich jedoch die Nutzungsabsicht ändern. Die jetzigen Eigentümer haben auch nicht in der Hand, welche Nutzungen ein möglicher Sonderrechtsnachfolger später einmal von den Räumen machen würde. Und die Tatsache allein, dass in der Teilungsvereinbarung festgelegt ist, dass die Räumlichkeiten nur als Trockenspeicher zu nutzen sind, stellt keinen hinreichenden Schutz für die anderen Eigentümer dar. Diese würden die Baumaßnahmen gar nicht unbedingt sofort bemerken, mit denen die Wohnräume der oberen Wohnung auf den Speicherraum ausgedehnt würden.

Unter Tagesordnungspunkt TOP 3 wurden drei Beschlüsse gefasst, die bereits wegen Verstoßes gegen § 23 Abs. 2 WEG rechtswidrig sind.

Bei den im Protokoll der Versammlung vom 18.10.2011 unter TOP 3 festgestellten Entscheidungen handelt es sich entgegen der Auffassung der Bekl. nicht um bloße Diskussionsbeiträge sondern um Beschlüsse. Beschlüsse bedürfen - soweit nichts anderes vereinbart ist - keiner besonderen Form sondern können auch konkludent - wie vorliegend - gefasst werden (vgl. Jennißen, Kommentar zum WEG 2008 vor § 23 bis 25 Rn. 18). Im Protokoll der Versammlung vom 18.10.2011 sind Entscheidungen über den Inhalt der Angebotsausschreibung Balkonumwehrung EG, über den Typ und Farbe der Dachziegel und den Abschluss einer Haftpflichtversicherung vermerkt, die laut Protokoll offenbar von den Versammlungsbeteiligten einvernehmlich getroffen wurden. Durch die Aufnahme ins Protokoll ist auch ersichtlich, dass hier der Versammlungsleiter die entsprechende Beschlussfassung festgestellt und so auch konkludent verkündet hat (vgl. Jennißen a.a.O. vor § 23 bis 25 Rn. 65).

Da diese Tagesordnungspunkte in der Einladung vom 12./13.10.2011 überhaupt keine Erwähnung fanden, verstößt eine Beschlussfassung gegen § 23 Abs. 2 WEG und war deshalb bereits aus diesem Grunde formell rechtswidrig. Auf die Anfechtungsklage der Kl. sind daher auch diese Beschlüsse aufzuheben.

Die Klage war daher insgesamt begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

(...)

Die verkürzte Ladungsfrist gilt nur für wirklich dringliche Instandsetzungsmaßnahmen.

Angefochten sind Eigentümerbeschlüsse vom 18. Oktober 2011. Die Einladung erfolgte durch eMail vom 12. Oktober 2011. Unter TOP 2 sollte über die Vergabe von eiligen Dacharbeiten beschlossen werden. Gleichzeitig wurde jedoch mit entschieden, dass das Flachdach des Hauses um 40 cm angehoben werde. Zu TOP 3 sei nicht erkennbar, dass eine Abstimmung überhaupt stattgefunden habe.

Das AG hebt die Eigentümerbeschlüsse wegen formeller Beschlussmängel auf. Soweit die Beklagten geltend machen, dass die Vergabe der Dacharbeiten dringend gewesen sei, weil die Dachsanierung noch vor Einbruch des Winters abgeschlossen werden musste, rechtfertigt dies nicht zugleich die weitergehende Beschlussfassung über die Dacherhöhung, die nicht allein durch die notwendigen Sanierungs- und Wärmedämmungsmaßnahmen notwendig wurde. Es ist nicht davon auszugehen, dass der Beschluss bei einer sorgfältig vorbereiteten Diskussion mit den gleichen Mehrheitsverhältnissen gefasst worden wäre. Hinsichtlich der zu TOP 3 gefassten Eigentümerbeschlüsse fehlt es bereits vollständig an der Angabe der Beschlussgegenstände in der Einladung.

Den Formalitäten bei der Einladung zur Eigentümerversammlung wird nicht immer die gebotene Aufmerksamkeit geschenkt. Die formellen Voraussetzungen für eine wirksame Beschlussfassung sind kein Selbstzweck, sondern sollen zugleich eine angemessene Vorbereitung der Wohnungseigentümer ermöglichen. Die gesetzliche Ladungsfrist beträgt seit der WEG-Reform 2007 jetzt zwei Wochen, die zwischen dem normalen Zugang der Einladung und dem Tag der Versammlung liegen müssen. Eine besondere Dringlichkeit für einzelne Maßnahmen erlaubt nicht, dass der Beschlussgegenstand dann in der Versammlung auf nicht dringliche Maßnahmen ausgedehnt wird. Ein Verwalter muss sehr sorgfältig vorgehen. Zutreffend sind auch die Ausführungen des Gerichts darüber, dass nicht die einfache Behauptung genügt; die erweiterten Beschlussfassungen wären auch bei Einhaltung der regelmäßigen Ladungsfrist mit denselben Mehrheiten erfolgt. Ein Wunder, dass dem Verwalter trotz der offensichtlichen Fehler nicht die Prozesskosten auferlegt worden sind!