Verkehrswert

Verkehrswert; Rohbauland; Außenbereichsgrundstück mit landwirtschaftlichen Gebäuden; Vergleichswertmethode

Als Mindestwert eines im Entwicklungszustand des Rohbaulandes befindlichen Grundstücks ist nicht generell der Rohbaulandpreis für Innenbereichsgrundstücke zu verstehen. Für Grundstücke im Außenbereich, bebaut mit landwirtschaftlichen Gebäuden, ist vielmehr deren spezieller Verkehrswert als Bauland für landwirtschaftliche Nutzung ohne gesicherte Erschließung maßgebend. Dieser läßt sich am besten mit der Vergleichswertmethode ermitteln.

Der Kl. ist Eigentümer eines Grundstücks in W. (Flurstück Nr. 562/2). Es wurde von der Rechtsvorgängerin der Bekl. - einer LPG - mit Wirtschaftsgebäuden (Milchviehanlage) bebaut. Die Funktionsfläche beträgt 8.100 qm, die Gebäude werden genutzt. Der Kl. hat 1993/94 ein Verfahren zur Feststellung und Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes beantragt und begehrt die Zahlung eines Nutzungsentgelts nach Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB für die Zeit vom 1. Januar 1995 bis 31. Dezember 1997, das er auf der Grundlage eines Bodenwerts von 20 DM/qm unter Abzug von 20 % für Erschließungskosten mit ... DM berechnet. Darauf hat die Bekl. einen Teil bezahlt. Der Kl. hat beantragt, die Bekl. zur Zahlung des Restes nebst Zinsen zu verurteilen.

Das Landwirtschaftsgericht hat auf der Grundlage eines vom Sachverständigen ermittelten Bodenwerts von 9 DM/qm die Bekl. unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung eines Teiles nebst Zinsen verurteilt. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er seine Klage im abgewiesenen Umfang weiter.

I. (...)

II. 1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß ein Bereinigungstatbestand vorliegt und dem Kl. dem Grunde nach ein Nutzungsentgelt für die Zeit vom 1. Januar 1995 bis 31. Dezember 1997 zusteht (Art. 233 § 2 a Abs. 1 Satz 4 EGBGB). Es bemißt sich der Höhe nach wie ein nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz geschuldeter Erbbauzins, im vorliegenden Fall nach § 43 Abs. 2 Nr. 3 SachenRBerG mit jährlich 3,5 % des Bodenwerts. Wie aus § 43 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG unmittelbar folgt, berücksichtigt dieser Zinssatz bereits das sog. Halbteilungsprinzip. Dies alles zieht auch die Revision nicht in Zweifel.

2. Erörterungsbedürftig ist nur der Ansatz zur Ermittlung des Bodenwerts. Insoweit zielt die Revision allein darauf ab, die sich aus § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG ergebende Untergrenze (Bodenwert im Entwicklungszustand des Rohbaulandes) dahin zu verstehen, daß in jedem Fall mindestens der für den sog. Innenbereich geltende Rohbaulandwert zugrunde zu legen sei, weil sich auch die Definition des Rohbaulandes in § 4 Abs. 3 WertV nur auf Flächen beziehe, "die nach den §§ 30, 33, 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind". Dieses Verständnis berücksichtigt nicht den systematischen Zusammenhang mit den Regeln der Bodenwertermittlung im übrigen (§ 19 Abs. 2 SachenRBerG) und verkennt auch Sinn und Zweck der vom Gesetz aufgestellten Untergrenze.

Maßgebend ist allein der Bodenwert eines um die Abzugsbeträge nach § 19 Abs. 2 Satz 3 SachenRBerG verminderten Werts eines baureifen Grundstücks. Dieser ist grundsätzlich der Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre (§ 19 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 SachenRBerG). Maßgebend ist also derjenige Preis, der im Ermittlungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der Gesetzgeber hat diese Leitlinie der Wertermittlung generell (Ausnahme: § 20 SachenRBerG) für die Sachenrechtsbereinigung vorgeschrieben. Er kann dabei nicht übersehen haben, daß ein wesentlicher Teil der Bereinigungsfälle Sachverhalte betrifft, in denen durch ehemalige LPGen landwirtschaftliche Grundstücke im Außenbereich mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaut worden sind. Dann aber muß die Bodenwertermittlung zwingend auch der Tatsache Rechnung tragen, daß es zwar um "baureife" Grundstücke geht (weil diese im Bereinigungsfall bereits bebaut sind), aber deren Lage im Außenbereich mit eingeschränkter Möglichkeit der Bebauung (vgl. § 35 BauGB) nicht außer Betracht bleiben kann. Die Auffassung der Revision läuft darauf hinaus, eine untere Bodenwertgrenze aufzustellen, die sich stets am Rohbaulandpreis für Innenbereichsgrundstücke zu orientieren habe, und damit letztlich von einem Wert auszugehen, der die Vorgaben von § 194 BauGB und die Marktverhältnisse außer Betracht läßt. Dies steht aber im Gegensatz zur Grundkonzeption des Gesetzes.

§ 19 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG sieht zur Vereinfachung und Streitvermeidung für die nach § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG vorzunehmenden Abzüge eine Pauschalierung mit gestaffelter Abzugshöhe nach der Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde vor, in der das einschlägige Grundstück liegt. § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG soll verhindern, daß der Bodenwert eines Grundstücks durch dieses pauschale Abzugsverfahren unter seinen wirklichen Wert gedrückt wird. Diese insbesondere für Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern und den dort in der Regel sehr niedrigen Bodenwerten bedeutsame Regelung (vgl. Czub, SachenRBerG, § 19 Rdn. 28 m. w. N.) verfolgt nicht den Zweck, den marktbezogenen Wert nach § 194 BauGB durch einen fiktiv auf den Innenbereich bezogenen Wert zu ersetzen. Für Rohbauland im Sinne dieser Untergrenze kann deshalb nicht streng die Definition von § 4 Abs. 3 WertV herangezogen werden (a. A. wohl Bischoff in Eickmann, SachenRBerG, § 19 Rdn. 10 und 41; Knauber, RVI, B 410, SachenRBerG, § 19 Rdn. 18 und 38). Nach Sinn und Zweck der Bestimmung ist vielmehr auch insoweit abzustellen sowohl auf die Lage des Grundstücks als auch auf das nach seinen tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten vorgegebene Maß der baulichen Nutzung. Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß dessen Lage im Außenbereich und seine eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit nicht unberücksichtigt bleiben kann. Es gibt nach der zutreffenden Sicht des Berufungsgerichts für die Bodenwertermittlung zur Sachenrechtsbereinigung mithin auch im Außenbereich Rohbauland, d. h. für eine bestimmte bauliche Nutzung (landwirtschaftliche Gebäude) vorgesehene Flächen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist (vgl. § 4 Abs. 3 WertV).

Von diesem Ansatz her ist der Bodenwert des vorliegenden Grundstücks zutreffend über die Vergleichswertmethode (§ 13 WertV) zu bestimmen und dabei festzustellen, ob sich im einschlägigen Gebiet ein Markt für Außenbereichsgrundstücke gebildet hat, die mit landwirtschaftlichen Nutzgebäuden bebaut sind oder bebaut werden können (vgl. auch Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Aufl., § 4 WertV Rdn. 317-321). Dieser Aufgabe hat sich der Sachverständige unterzogen, indem er näherungsweise zehn Vergleichswerte aus dem Bereich der gewerblichen Nutzung herangezogen hat und von dem so gewonnenen Mittelwert Abschläge für die eingeschränkte Bebaubarkeit und die Baureifmachung der Grundstücke, ferner einen Zuschlag für die besonders gute Verkehrsanbindung des streitgegenständlichen Grundstücks gemacht hat. Er kommt so zu einem gerundeten Bodenwert von 9 DM/qm, den er über die vom Gutachterausschuß genannten Vergleichswerte für im Rahmen der Sachenrechtsbereinigung geklärte Ankaufsfälle einer Kontrolle unterzieht. Dies hat das Berufungsgericht übernommen. Aus Rechtsgründen ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bezweifelt nur den zu § 19 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG vom Gutachter und vom Berufungsgericht eingenommenen rechtlichen Standpunkt, erinnert aber im übrigen nichts gegen den Inhalt des Gutachtens, insbesondere zieht sie nicht die erhobenen Vergleichswerte und ihre Anpassung an die Besonderheiten des vorliegenden Falles in Zweifel. Trifft aber der rechtliche Ansatz des Berufungsgerichts zu, dann folgt daraus gleichzeitig, daß die von ihm gebilligte Bodenwertermittlung jedenfalls nicht zum Nachteil des Revisionskl. ausschlägt. Nur hierauf kommt es aber im vorliegenden Revisionsverfahren an.