Verkehrssicherungspflicht des Verwalters

1. Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre kein Anlaß zu Beanstandungen bestand.

2. Offen bleibt, ob den Verwalter kraft Gesetzes eine Verkehrssicherungspflicht trifft oder nur, wenn ihm die Verkehrssicherungspflicht vertraglich übertragen ist.

Der Antragsteller ist Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die von der Antragsgegnerin verwaltet wird. Nach § 3 Nr. 2 des Verwaltervertrages hat der Verwalter im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist.

Zur Wohnanlage gehört eine Tiefgarage. Deren Ausfahrttor kann mit einer Fernbedienung geöffnet werden. Beim Bedienen des Öffnungsmechanismus leuchtet eine Ampel rot auf, das Tor öffnet sich dann für ca. 20 Sekunden. In dieser Zeit ist das Rotlicht ausgeschaltet. Nach Ablauf der 20 Sekunden schaltet die Ampel wieder auf Rot und das Tor schließt sich. Am 6.4.2002 wollte der Antragsteller mit seinem Pkw aus der Tiefgarage herausfahren. Als er sich dem Tor näherte, stand dieses bereits offen. Der Antragsteller betätigte die Funkfernbedienung, um sicherzustellen, daß das Tor auch geöffnet bleibt. Die rote Signallampe leuchtete nicht. Als sich der Antragsteller mit seinem Pkw unterhalb des Tiefgaragentors befand, schloß dieses plötzlich, ohne daß die rote Ampel aufgeleuchtet hätte. Das Fahrzeug des Antragstellers wurde beschädigt.

Der Antragsteller hat beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, an den Antragsteller 1.900.86 E nebst Zinsen zu bezahlen. Die Antragsgegnerin hat der Streithelferin den Streit verkündet. Diese ist dem Verfahren beigetreten.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin verpflichtet, an den Antragsteller 950,43 E nebst Zinsen zu bezahlen und im übrigen den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag insgesamt abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsteller, die erfolglos blieb.

Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin weder einen Anspruch nach § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG und dem Verwaltervertrag noch aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht.

Die Verkehrssicherungspflicht obliegt primär den Wohnungseigentümern (BGH NJW 1996, 2646). Die Wohnungseigentümer können die Verkehrssicherungspflicht jedoch mit dessen Einverständnis auf den Verwalter übertragen. Das ist hier durch § 3 Nr. 2 des Verwaltervertrags geschehen. Die Verpflichtung, alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist, umfaßt auch die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht. Es kann deshalb dahinstehen, ob sich die Verkehrssicherungspflicht des Verwalters unmittelbar aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3, Abs. 2 Nr. 4 WEG ergibt (so Horst MDR 2001, 191) oder ob eine gesonderte Delegation der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter erforderlich ist (so OLG Frankfurt a. M. WuM 2002, 619).

Der Verwalter hat eine Verkehrssicherungspflicht nicht verletzt. Der Verkehrssicherungspflichtige kann nämlich die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen. Ihn trifft dann lediglich die Pflicht zur Überwachung des Dritten. Der Verkehrssicherungspflichtige darf jedoch im allgemeinen darauf vertrauen, daß der Dritte den ihm übertragenen Verpflichtungen auch nachkommt, solange nicht konkrete Anhaltspunkte bestehen, die dieses Vertrauen erschüttern (BGHZ 142, 227/23 = GE 1999, 1211). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und damit für den Senat bindenden (§ 27 Abs. 1 FGG, § 559 ZPO) Feststellungen des Landgerichts ist die Streithelferin als leistungsfähige Firma bekannt. Außerdem sind die Hauswarttätigkeiten seit 1996 ordnungsgemäß durchgeführt worden. Für die Antragsgegnerin bestand deshalb keine Veranlassung, zu überprüfen, ob der Rolltormechanismus, wie im Vertrag mit der Streithelferin vorgesehen, täglich überprüft wurde.

Die Antragsgegnerin muß sich auch nicht ein eventuelles Fehlverhalten der Streithelferin zurechnen lassen. Eine Zurechnung nach § 831 BGB scheidet schon deshalb aus, weil - wie ausgeführt - eine ordnungsgemäße Auswahl erfolgt ist und eine laufende Überwachung nicht geboten war.

Auch eine Zurechnung über § 278 BGB kommt nicht in Betracht. Zwischen der Antragsgegnerin und der Streithelferin besteht kein Vertragsverhältnis, da die Antragsgegnerin den Vertrag im Namen der Wohnungseigentümer abgeschlossen hat. Zwar ist das Bestehen eines Vertragsverhältnisses zwischen dem Schuldner und dem Dritten nicht Voraussetzung für die Anwendung des § 278 BGB. Es genügt auch eine rein tatsächliche Zusammenarbeit (Palandt/Heinrichs BGB 63. Aufl. § 278 Rn. 7). Hier besteht aber die Besonderheit, daß ein Vertrag zwischen der Streithelferin und den verkehrssicherungspflichtigen Wohnungseigentümern besteht. Die Streithelferin ist deshalb nicht in Erfüllung einer Verbindlichkeit der Antragsgegnerin tätig geworden, sondern hat die Verkehrssicherungspflicht für die Wohnungseigentümer übernommen. Der Verwalter ist nur als Vertreter tätig geworden. Als solcher haftet er nicht nach § 278 BGB. Daß die Antragsgegnerin mit der Beauftragung der Streithelferin zugleich ihre eigene Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen hat, ist demgegenüber unerheblich. Die Befreiung von der Verpflichtung zur Vornahme eigener Maßnahmen hat die Antragsgegnerin nämlich nicht dadurch erlangt, daß sie für sich einen Dritten beauftragt hat, sondern dadurch, daß eigene Maßnahmen des Verwalters nicht mehr erforderlich waren, weil die Wohnungseigentümer selbst, vertreten durch die Antragsgegnerin, alles zur Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht Erforderliche unternommen haben, so daß ein weiteres Tätigwerden der Antragsgegnerin nicht notwendig war.

Der WEG-Verwalter ist, wenn er einen zuverlässigen Hauswart/Firma beschäftigt, nicht zu einer ständigen Überwachung verpflichtet.

Der WEG-Verwalter hatte namens der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hauswartdienstvertrag mit einer leistungsfähigen Firma abgeschlossen. Die Wohnanlage verfügt über eine Tiefgarage mit einer vom Auto aus vorzunehmenden Fernbedienung für den Rolltormechanismus. Ein Wohnungseigentümer erlitt einen Schaden von knapp 2.000 E an seinem Pkw, weil das Rolltor sich bei der Durchfahrt schloß. Er nahm den Verwalter in Anspruch.

Das BayObLG läßt offen, ob den WEG-Verwalter eine gesetzliche oder eine vertraglich übernommene Verkehrssicherungspflicht trifft. Jedenfalls habe der Verwalter den Hauswartvertrag nicht in eigenem Namen, sondern für die Gemeinschaft abgeschlossen und damit deren Verkehrssicherungspflicht an die Hauswartfirma weitergegeben, die ggf. für die mangelnde Überwachung des Rolltormechanismus verantwortlich sei.