Verkehrssicherungspflicht des Vermieters im Hauskeller

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters erstreckt sich auf alle den Mietern des Hauses zugängliche Bereiche, also auch auf den Hauskeller. Demgemäß müssen die Kellergänge beleuchtbar sein und dürfen keine Stolperstellen aufweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. kann von dem Bekl. gemäß §§ 823, 847 BGB ein Schmerzensgeld in Höhe von 2.500 # verlangen, weil sein Sturz über den Balken im Keller des Hauses und die infolge dieses Sturzes erlittenen Verletzungen erwiesen sind.

Es ist unstreitig, daß sich im Keller des Hauses auf dem Fußboden ein Balken befunden hat, der in den Kellergang schräg hineinragte. Die Verlegung des Balkens in der geschilderten Art stellt grundsätzlich eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Als Eigentümer des Hauses war der Bekl. verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß in den den Mietern des Hauses zugänglichen Bereichen keine Gefahrenquellen bestanden. Er hatte dafür Sorge zu tragen, daß seine Mieter sämtliche der Mitbenutzung des Gebäudes unterliegende Flächen gefahrlos betreten konnten. Dazu gehörte es, daß in den Kellergängen keine Stolperstellen geschaffen werden. Außerdem war er gehalten, für eine einwandfreie Beleuchtung zu sorgen. In seiner Vernehmung als Partei gemäß § 448 ZPO hat der Kl. ergänzend vorgetragen, daß dieser Balken dort schon seit einem Jahr vor seinem Unfall vorhanden war. Die in der Nähe befindliche Glühbirne brannte zeitweilig nicht bzw. war von anderen Mietern entfernt worden. Der Hauswart hatte kein Interesse, sich um die Verhältnisse vor Ort zu kümmern.

Das Amtsgericht hat die Überzeugung davon, daß der Kl. über den im Keller liegenden Balken zu Fall gekommen ist, auf Grund von Indiztatsachen als geführt angesehen. Ein lndizienbeweis ist überzeugungskräftig, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen (vgl. BGHZ 53, 245, 260, 261; BGH NJW 1983, 929-931, unter A II.2.). Es hat die Schlußfolgerung auf den Unfall aus der Aussage der Zeugin hergeleitet, daß der Kl. unverletzt in den Keller gegangen ist, um Brennmaterial für die Kohleofenheizung aus dem Keller Nr. 23 zu holen, er dort ungewöhnlich lange blieb, mit Verletzungen zurückkehrte und der Zeugin berichtete, daß er über einen Balken gestolpert sei. Zudem ist unstreitig, daß ein Balken ca. 60 bis 80 cm in den Gangbereich hineinragte und auch die Lichtverhältnisse im Keller den Gang nicht vollständig ausleuchteten.

All diese Indizien haben ein erhebliches Gewicht. Im Sinne der Rechtsprechung des BGH kommen jedoch auch andere Ursachen für den Sturz in Betracht. So kann der Kl. immerhin über Kohlen in seinem eigenen Keller gefallen sein. Auf jeden Fall spricht für die Darstellung des Kl. auf Grund der Aussage der Zeugin eine erhebliche Wahrscheinlichkeit. Dies berechtigte zu einer Vernehmung des Kl. als Partei gemäß § 448 ZPO, die die Kammer entsprechend durchgeführt hat. (wird ausgeführt)

Auf Grund dieser Bekundungen des Kl. sowie der glaubwürdigen Bekundungen der Zeugin, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend gewürdigt hat, ist die Kammer davon überzeugt, daß sich der Unfall so zugetragen hat, wie der Kl. es behauptet hat.

Erhebliche Gründe für ein beachtenswertes Mitverschulden des Kl. im Sinne von § 254 Abs. 1 BGB sind nicht ersichtlich. Zwar ergibt sich aus den Aussagen der Zeugin und auch des Kl. selbst, daß der Balken an der Unfallstelle schon einige Zeit gelegen hat und dies dem Kl. bekannt war. Die Existenz eines solchen Balkens mahnt zu besonderer Vorsicht. Diese nützt aber nichts, wenn die in der Nähe befindliche Glühbirne nicht brennt. Ein etwaiges Mitverschulden, das aus der Kenntnis der Gefahrenstelle resultiert, ist unerheblich, wenn die Glühbirne ausgefallen ist. Es war Aufgabe des Bekl., für eine ausreichende Beleuchtung der Gefahrenstelle zu sorgen, wenn er schon einen Balken in der geschilderten Art verlegen läßt. Dann ist das Gefahrenpotential, das von dem Balken ausgeht, derart überwiegend, daß ein etwaiges Mitverschulden des Kl. dahinter völlig zurücktritt. Die Verantwortung für die Beleuchtungsverhältnisse im Bereich einer Gefahrenstelle trägt ausschließlich der Bekl. Dies gilt um so mehr, als der Kl. wegen der Lagerung von Brennmaterial im Keller darauf angewiesen war, diesen im Winter regelmäßig aufzusuchen. Der Kl. hat bekundet, daß der von dem Bekl. angestellte Hauswart kein Interesse für die Verhältnisse gezeigt habe, obwohl er ihn darauf hingewiesen habe. Andere Mieter hätten die Glühbirne immer wieder entfernt. Es ist nachvollziehbar, daß der Kl. sich an der Unfallstelle vorsichtig bewegt hat. Gleichwohl ließ es sich für ihn nicht vermeiden, daß es wegen der unzureichenden Beleuchtungsverhältnisse zu einem Sturz gekommen ist. Der Kl. war nicht gehalten, stets vorsorglich eine Taschenlampe mitzunehmen.

Der Vermieter muß dafür sorgen, daß der Keller beleuchtbar ist und keine Stolperfallen vorhanden sind.

In den Kellergang ragte schon längere Zeit ein Balken von 60 bis 80 cm Länge hinein. Die Kellerbeleuchtung war mangelhaft, weil immer wieder Glühbirnen von Mitmietern entfernt worden waren und der Hausmeister sich darum aber nicht weiter kümmerte. Ein Mieter ging in den Keller, um Kohlen zu holen, stolperte, fiel hin und verletzte sich (an intimer, sensibler Stelle). Er verlangte erfolgreich Schmerzensgeld vom Vermieter/Eigentümer.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht verletzt habe. In den Kellergängen dürften keine Stolperstellen geschaffen werden. Außerdem sei der Vermieter gehalten, für eine einwandfreie Beleuchtung der Kellergänge zu sorgen.

Bei dem vorliegenden Sachverhalt handelt es sich um einen alltäglichen Fall, der zu einer erheblichen finanziellen Belastung des Vermieters führen kann. Wahrscheinlich war vorliegend der Vermieter versichert. Dennoch kann es prekär werden, wenn sich der Vermieter grob fahrlässig um nichts kümmert und seine Obliegenheiten verletzt. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auf alle Gebäudeteile, die vom Mieter mitbenutzt werden können. Dazu gehört auch der Keller, jedenfalls dann, wenn ein Keller mitvermietet ist. Nun kann ein Vermieter naturgemäß nicht ständig alles im Auge haben und nicht täglich oder stündlich im Keller nachschauen, ob die Beleuchtung funktioniert und nicht irgend etwas herumliegt, über das man stolpern kann. Er ist vielmehr nur gehalten, selbst oder durch seine Erfüllungsgehilfen (etwa Hausmeister, Hausverwalter) in regelmäßigen Abständen eine Begehung durchzuführen, um festzustellen, ob alles in Ordnung ist. Man kann sich sicher darüber streiten, wie oft Begehungen stattfinden müssen. Dazu läßt sich überhaupt keine Regel aufstellen. Im vorliegenden Fall hatten Mitmieter des öfteren die Glühbirnen herausgeschraubt. Das darf nicht dazu führen, daß der Vermieter alles schleifen läßt, weil Begehungen "doch nichts nützen". Vielmehr ist in einem solchen Fall eine häufigere Kontrolle notwendig, ggf. muß auch dafür gesorgt werden, daß Glühbirnen nicht herausgeschraubt werden können.