Verkehrsgenehmigung

Verkehrsgenehmigung; Grundstücksverkehrsgenehmigung; Nutzungen; Herausgabe; Nutzungsherausgabe; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Verkaufsgesetz

Ist der auf der Grundlage des Verkaufsgesetzes mit dem Mieter des Wohngrundstücks unter Aufhebung des Mietvertrags zustande gekommene Kaufvertrag wegen Verweigerung der Verkehrsgenehmigung unwirksam, so richtet sich der Umfang der vom Besitzer herauszugebenden Nutzungen nach einem zulässigen Mietpreis unter Berücksichtigung der gegenüber einem Mietvertragsverhältnis verminderten Leistungspflichten des Herausgabeberechtigten.

Der Rechtsvorgänger der Kl. schloß mit den Bekl. 1974 einen Mietvertrag über das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus. Der monatliche Mietzins betrug ab 1987 62 Mark der DDR.

Mit notariellem Vertrag v. 7.6.1990 verkaufte die Kl. an die Bekl. das von den Bekl. gemietete Wohnhaus. Rechtsgrundlage für diesen Verkauf war das Verkaufsgesetz v. 7.3.1990. Zur Erfüllung des Kaufvertrages kam es nicht mehr. Die Bekl. wurden, da die Grundstücksverkehrsgenehmigung versagt wurde, nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Versagung der Verkehrsgenehmigung war den Parteien spätestens seit dem 1.7.1994 bekannt.

Zum 31.1.1996 wurde das Grundstück an den Alteigentümer rückübertragen.

Am 11.7.1996 überwies die Kl. den Bekl. den von diesen aufgrund des Vertrages v. 7.6.1990 gezahlten Kaufpreis zurück. Mit Schreiben vom gleichen Tag forderte die Kl. die Bekl. auf, für den Zeitraum vom 1.7.1994 bis 31.1.1996 die Nettomiete in Höhe von 4.025,15 DM zu zahlen.

Zum 15.12.1996 zogen die Bekl. aus dem von ihnen bis dahin bewohnten und allein verwalteten Haus auf dem Grundstück aus. Öffentliche Lasten des Grundstücks sowie Nebenkosten wurden zumindest bis zum 31.1.1991 von den Bekl. getragen.

Die Kl. meint, sie habe einen Anspruch auf Mietzahlung in dem von ihr geltend gemachten Zeitraum. Zwar seien sich die Parteien beim Abschluß des Kaufvertrages über die Beendigung des Mietverhältnisses einig gewesen, doch sei dieses Mietverhältnis nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage mit Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung wieder aufgelebt. Im übrigen sei ein solcher Anspruch auch aus § 7 Abs. 7 VermG bzw. Art. 233 § 2 a EGBGB begründet. Nach § 7 Abs. 7 VermG habe sie schließlich die Nutzungsentgelte für den beanspruchten Zeitraum an den Alteigentümer herauszugeben.

Die Klage ist zum Teil begründet, im übrigen unbegründet und daher abzuweisen.

1. Der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung von 3.220,12 DM aus Art. 233 § 2 a Abs. 8 EGBGB i. V. m. § 987 BGB zu. Hiernach ist ein Nutzer eines Gebäudes, welcher aufgrund eines unter Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. d EGBGB fallenden Kaufvertrages das Gebäude besitzt, ab dem Zeitpunkt der Erlangung der Kenntnis der Unwirksamkeit des Vertragsschlusses zur Herausgabe der Nutzungen nach § 987 BGB verpflichtet. Die Bekl. besaßen das Haus aufgrund des zwischen den Parteien am 7.6.1990 geschlossenen Kaufvertrages.

Der Kaufvertrag der Parteien über das Haus fällt unter Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 1 lit. d EGBGB. Hierunter fallen gerade die Kaufverträge nach dem Verkaufsgesetz v. 7.3.1990 (Palandt/Bassenge Art. 233 § 2 a EGBGB Rn. 6). Auch war dieser Kaufvertrag, da nichts Gegenteiliges vorgetragen und ersichtlich ist, bis auf die fehlende Verkehrsgenehmigung, nach DDR-Recht wirksam. Die Verweigerung der Verkehrsgenehmigung nach § 6 AnmeldeVO bewirkte die Unwirksamkeit des Kaufvertrages, § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB. Da die Bekl. spätestens seit dem 1.7.1994 von der Versagung der Verkehrsgenehmigung wußten, sind sie seit dieser Zeit zur Herausgabe der Nutzungen nach § 987 BGB verpflichtet. Die Verweisung auf § 987 BGB ist eine Rechtsfolgenverweisung, so daß es auf dessen Voraussetzungen nicht ankommt.

Grundsätzlich sind nach § 987 BGB als Nutzungen auch die Gebrauchsvorteile herauszugeben. Bei Nutzungen von Grundstücken oder Wohnungen wird, da sich die tatsächlichen Gebrauchsvorteile nur schwerlich bestimmen lassen, regelmäßig der objektive Mietwert des Objekts zur Gebrauchsvorteilsbestimmung herangezogen, § 287 Abs. 2 ZPO. Der objektive Mietwert des von den Bekl. genutzten Hauses bestimmt sich, da das Haus unter die Mietpreisbindung fällt, nach den Vorschriften der 1. und 2. Grundmietenverordnung und dem Mietenüberleitungsgesetz. Hiernach sind als zulässiger monatlicher Mietzins im Zeitraum vom 1.7.1994 bis zum 30.7.1995 208,55 DM und ab dem 1.8.1995 219 DM anzusetzen.

Zu beachten ist jedoch, daß die Vorschrift des § 987 BGB die Nutzungsherausgabepflicht des verklagten Besitzers regelt, eine Konstellation, mit welcher die vorliegende nicht in jeder Hinsicht vergleichbar ist. Insoweit erscheint ein alleiniges Abstellen auf die erzielbare Maximalmiete nicht sachgerecht. Dies würde dazu führen, daß die Kl. besser gestellt wäre, als sie stünde, sofern der Mietvertrag noch fortbestanden hätte. Einen höheren Mietzins hätte die Kl., da Mietpreisbindung besteht, nicht erzielen können, jedoch wäre sie eigenen Vermieterverpflichtungen ausgesetzt gewesen. Da aber, wie unten (II.) noch ausgeführt werden wird, ein Mietvertrag in dem jetzt streitigen Zeitraum nicht bestanden hat, konnten die Bekl. keinerlei Rechte gegen die Kl. als Vermieterin geltend machen. Mag dies gegenüber einem verklagten Besitzer angebracht erscheinen, so wäre dieses Ergebnis im vorliegenden Fall, in denen den Bekl. ein Recht zum Besitz zustand, unbillig.

Zu den im Mietpreis verkörperten und durch diesen abgegoltenen "Gebrauchsvorteilen" gehört nach Ansicht des Gerichts nicht nur die alleinige Nutzungsüberlassung der Mietsache, sondern auch die gesetzlichen sowie vertraglichen Rechte des Mieters gegen den Vermieter. Hierbei sind insbesondere die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Modernisierungspflicht des Vermieters ausschlaggebende Kriterien. Weiterhin sind auch das gesetzliche Minderungsrecht, gegebenenfalls Schadensersatzansprüche, Tragung der öffentlichen Lasten der Mietsache sowie die Vorverauslagung und ordnungsgemäße Abrechnung von Nebenkosten rechtliche Positionen, welche bei der Gebrauchswertbestimmung einzufließen haben. Nach Auffassung des Gerichts sind diese Mieterrechte als Gebrauchsvorteil bezüglich des objektiven Mietwerts gemäß § 287 ZPO mit 20 % zu veranschlagen, so daß in diesem Fall bei der Bestimmung der Gebrauchsvorteile im Sinne des § 987 BGB der objektive Mietwert um 20 % zu reduzieren ist. Diese Quote ist angemessen, aber auch ausreichend.

Auch sind diese 20 % Abschlag unter den besonderen Bedingungen des Mietrechts in den neuen Bundesländern gerechtfertigt, da das oben Ausgeführte uneingeschränkt auch hier gilt, zumal die Kl. in den Genuß der jeweils möglichen "Mieterhöhung" gekommen ist, ohne sich des Risikos der Abgabe einer gegebenenfalls unwirksamen Mieterhöhungserklärung auszusetzen. Somit ist als Gebrauchsvorteil für den Zeitraum vom 1.7.1994 bis zum 30.7.1995 166,84 DM und ab dem 1.8.1995 175,20 DM monatlich anzusetzen.

Da die Bekl. spätestens seit dem 1.7.1994 von der Unwirksamkeit des Kaufvertrages wußten, sind sie seit diesem Tag zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet. Auch ist die Kl. bis 31.1.1996, dem Datum der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheides, §§ 16, 18 a VermG, zur Erhebung der Nutzungsentschädigung berechtigt.

II. Ein weitergehender Anspruch steht der Kl. nicht zu.

Mietvertragliche Beziehungen bestehen seit Abschluß des Kaufvertrages zwischen den Parteien nicht mehr. Beide Parteien waren sich einig, daß das Mietverhältnis mit Abschluß des Kaufvertrages aufgehoben wurde, § 77 Abs. 1 ZGB. Daß diese Aufhebung unter der Bedingung der Wirksamkeit bzw. Vollziehbarkeit des Kaufvertrages stand, ist weder ersichtlich noch vorgetragen.

Auch ist eine solche Bedingung nicht über die Grundsätze der ergänzenden Vertragsauslegung zu erkennen. Insbesondere das Verhalten der Parteien nach der Verweigerung der Verkehrsgenehmigung läßt eine solche Auslegung nicht zu. Weder die Kl., noch die Bekl. haben im nachhinein Anstrengungen unternommen, welche auf einen Willen hindeuten, das Mietverhältnis fortzusetzen. Eine diesbezügliche ergänzende Vertragsauslegung stünde daher dem erkennbaren Willen der Parteien entgegen.

Ebenso sind die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Dieses Rechtsinstitut gelangt nur zur Anwendung, sofern nicht vertragliche oder gesetzliche Regelungen den Sachverhalt erfassen. Bezüglich des Wiederauflebens von Altmietverträgen trifft § 17 Satz 5 VermG eine solche abschließende gesetzliche Regelung. § 17 Satz 5 VermG ist über § 121 Abs. 5 SachenRBerG auf den hier vorliegenden Fall entsprechend anwendbar. Die Bekl. fielen als Nutzer des Hauses unter § 121 SachenRBerG, so daß ihnen das Recht zustand, durch einseitige Erklärung das alte Mietverhältnis wieder aufleben zu lassen. Eine solche Erklärung haben die Bekl. nicht abgegeben. Wobei anzumerken ist, daß im Falle der Bejahung vertraglicher Beziehungen die Kl. spätestens seit Kenntnis der Nichterteilung der Verkehrsgenehmigung form- und fristgemäße Mieterhöhungsverlangen an die Bekl. hätte richten müssen, um in den Genuß zulässiger Mieterhöhungen zu gelangen.

Auch ergibt sich kein weitergehender Anspruch aus § 557 BGB, dem Vorenthaltungsschaden wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache, welcher sich nach der ortsüblichen Miete bestimmt. Da das Mietverhältnis durch den Abschluß des Kaufvertrages und der damit begründeten weiteren Besitzüberlassung endete, war eine Rückgabe der Mietsache durch die Bekl. nicht geschuldet.

Auch aus Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 4 EGBGB läßt sich kein höherer Nutzungsentgeltanspruch der Kl. herleiten. Zwar fiel das Nutzungsverhältnis der Bekl. unter die in § 3 Abs. 3 SachenRBerG genannten Fälle, doch ist weder vorgetragen noch ersichtlich, daß die weiteren Voraussetzungen des Art. 233 § 2 a Abs. 1 S. 4 EGBGB, die Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens oder notariellen Vermittlungsverfahrens, gegeben sind.

Aus § 7 Abs. 7 VermG läßt sich, entgegen der Auffassung der Kl., für sie kein Anspruch gegen die Bekl. herleiten. Diese Vorschrift regelt lediglich das Verhältnis des Alteigentümers zum Verfügungsberechtigten (der Kl.) und berührt das Verhältnis der hiesigen Parteien zueinander nicht. Auch läßt sich nicht aus der Verpflichtung der Kl., erlangte Nutzungen herauszugeben, der Rückschluß ziehen, daß dieser daher gegen die Bekl. ein Nutzungsentgeltanspruch zustehen muß.

Ebensowenig ergeben sich Ansprüche der Kl. aus einer direkten Anwendung des § 987 BGB, da eine Vindikationslage zu keinem Zeitpunkt vorgelegen hat. Den Bekl. stand stets aus Art. 233 § 2 a EGBGB ein Recht zum Besitz zu.

Ein Anspruch aus § 812 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Zum einen ist die Regelung des Art. 233 § 2 a Abs. 8 EGBGB als abschließende Sonderregelung zu verstehen, welche die Anwendbarkeit des allgemeinen Bereicherungsrechts ausschließt. Zum anderen stellt Art. 233 § 2 a EGBGB auch den Rechtsgrund für den Besitz und die damit verbundene Nutzung des Hauses durch die Bekl. dar.