Verkehrsflächenbereinigung

Verkehrsflächenbereinigung; Ankaufsrecht; Abfalldeponie; bauliche Anlage; Bodenwert; Deponie; Mülldeponie; Nachsorgepflicht; Stilllegungsphase; Vergleichswertverfahren; Verwaltungsaufgabe

1. Die Stilllegungs‑ und Nachsorgeregelungen des § 36 Abs. 2 KrW‑/AbfG a. F. bzw. § 40 Abs. 2 KrWG n. F. gelten auch für Deponien, die in den neuen Bundesländern vor dem 1. Juli 1990 betrieben worden sind.

2. Bei öffentlichen Abfalldeponien ergibt sich aus der auf Dauer angelegten Aufgabe, eine gemeinwohlverträgliche Endablagerung von Abfällen sicherzustellen, eine fortdauernde Inanspruchnahme zu öffentlichen Zwecken über den Tag hinaus, an dem die Deponie für die weitere Ablagerung von Abfällen geschlossen wird.

3. Das Moratorium des Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB kann auch dann eingreifen, wenn der Inanspruchnahme eines Grundstücks für öffentliche Zwecke eine rechtswidrige Verwaltungsentscheidung oder ein fehlerhaftes Rechtsgeschäft zwischen einer Stelle der DDR und dem Eigentümer zugrunde lag.

4. Eine Deponie ist nach § 1 Abs. 1 Satz 4, Satz 1 Nr. 1 VerkFlBerG keine Verkehrsfläche.

5. Für die Ermittlung des Bodenwertes einer Abfalldeponie ist auf den spezifischen Bodenwert eines im Außenbereich für diese Nutzung vorgesehenen Grundstücks abzustellen, der im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist.

6. Das VerkFlBerG ist mit der Eigentumsgarantie vereinbar.

(Leitsätze der Entscheidung entnommen)

I. 1 Der Bekl. ist seit 2004 Eigentümer des im Grundbuch von W. Blatt ... lfd. Nr. 1 gebuchten Grundstücks der nämlichen Gemarkung, Flur 29, Flurstück 13, welches er mit Vertrag vom 1. März 1991 gekauft hatte. Das Grundstück ist seit 1973 als Mülldeponie genutzt worden. Mit Vertrag vom 13. Dezember 1991 übertrug der Kl. der B. GmbH den Betrieb der kreislichen Deponie Gemarkung W., Flur 29. Der Kl. berühmt sich eines Ankaufsrechts für das Grundstück. Mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unterbreitete der Kl. dem Bekl. das notariell beurkundete Angebot, das Grundstück zu einem Preis von 5.522,30 € (entsprechend 0,115 € je m²) anzukaufen. Der Bekl. hat das Angebot nicht angenommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

3 Das Landgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt, das von dem Kl. unterbreitete Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz gemäß der notariellen Urkunde der Notarin L. vom 5. Juni 2007 anzunehmen. Der Erkenntnis hat das Landgericht eine Bereinigungslage nach dem VerkFlBerG und der Ermittlung des Ankaufspreises ein Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Pr. vom 4. November 2008 zugrunde gelegt. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

4 Gegen das ihm am 13. Juli 2009 zugestellte Urteil wendet sich der Bekl. mit seiner am 13. August 2009 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 14. Oktober 2009 am 13. Oktober 2009 begründeten Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Abweisungsbegehren weiter verfolgt.

5 Der Bekl. rügt, dass die Anwendung des VerkFlBerG im Streitfall, insbesondere aufgrund der seines Erachtens unangemessenen Differenz zwischen dem ihm angebotenen und dem von ihm entrichteten Kaufpreis für das Grundstück, gegen die verfassungsrechtliche Eigentumsgewährleistung verstoße. Davon abgesehen lägen aber auch die Voraussetzungen des Ankaufsrechts nicht vor. Mit der Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts bei Grundstückserwerb durch ihn - den Bekl. - habe der öffentliche Nutzer zu erkennen gegeben, dass das Grundstück nicht zur Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe benötigt werde. Dementsprechend werde die Deponie nicht durch den Kl. als öffentlichen Nutzer, sondern die B. GmbH betrieben, der jener die eigenverantwortliche Nutzung übertragen habe. Die Nutzung des Grundstücks für Deponiezwecke werde auch nicht länger als fünf Jahre andauern, da seit 2005 keine mechanisch-biologisch vorbehandelten Abfälle eingelagert würden und werden dürften. Schon jetzt vermarkte eine Firma gewonnenes Methan. Ferner werde auf dem Grundstück eine privatwirtschaftliche Abfallumladestation betrieben. Für die Deponienachsorge sei es nicht zwingend erforderlich, dass dem Kl. das Eigentum an dem Grundstück übertragen werde. Die Nachsorge der Deponie könne allenfalls die Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit rechtfertigen. Schließlich sei das Angebot insoweit fehlerhaft, als ihm keine lastenfreie Übertragung des Grundstücks möglich sei.

6 Der Bekl. beantragt,

7 die Klage in Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

8 Der Kl. beantragt,

9 die Berufung zurückzuweisen.

10 Der Kl. verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme auf es und unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens.

11 Der Senat hat gemäß Beschluss vom 20. Dezember 2010 Beweis erhoben über die Behauptung des Kl., der Bodenwert des Grundstücks habe am 5. Juni 2007 0,23 €/m² betragen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen M. vom 19. Juni 2011 verwiesen, das sich der Senat auf Antrag der Parteien zudem hat mündlich erläutern lassen (Protokoll vom 29. März 2012). Mit Beschluss vom 10. Mai 2012 hat der Senat den Sachverständigen damit beauftragt, sein Gutachten durch Einbeziehung weiterer Kauffälle im Beitrittsgebiet zu ergänzen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen M. vom 14. Oktober 2012 verwiesen, das sich der Senat auf Antrag des Kl. wiederum hat mündlich erläutern lassen (Protokoll vom 6. Juni 2013). Der Kl. wendet gegenüber der Wertermittlung durch den Sachverständigen insbesondere ein, dass ein Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB für das Grundstück ausweislich der sachverständigen Feststellungen nicht gegeben sei, weswegen der Ermittlung des Verkehrswertes die Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland hätten zugrunde gelegt werden müssen. Der Bekl. meint demgegenüber, dass die Ermittlung des Verkehrswertes zumindest auch im Ertragswertverfahren hätte erfolgen müssen. Dessen unbeschadet vertritt der Bekl. die Auffassung, dass der Kl. ihm selbst auf Grundlage der Wertmittlung des Sachverständigen einen höheren Kaufpreis hätte anbieten müssen, was nach Ablauf der in § 8 Abs. 1 VerkFlBerG enthaltenen Frist nicht mehr nachholbar sei.

II. 12 Die Berufung, deren Zulässigkeit keinen Bedenken unterliegt, hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. Die Klage ist ganz überwiegend begründet.

13 Der Kl. kann von dem Bekl. den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks an sich verlangen (§ 3 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG).

14 Der Bekl. ist privater Eigentümer des Grundstücks, das seit 1973 und damit nach dem 9. Mai 1945 und vor dem 3. Oktober 1990 für die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe (Mülldeponie) tatsächlich in Anspruch genommen wurde (§ 1 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG). Da allein auf die tatsächliche Nutzung abzustellen ist, ist die rechtliche Qualität der Inanspruchnahme unerheblich (Senat, OLG-NL 2006, 273, juris Rn. 37 f. m.w.N.). Das Grundstück ist zudem vor dem 3. Oktober 1990 bebaut worden (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VerkFlBerG). Als bauliche Anlagen im Sinne dieser Vorschrift gelten auch Deponien (§ 1 Abs. 1 Satz 4 VerkFlBerG).

15 Das Grundstück diente bei Inkrafttreten des VerkFlBerG gemäß Art. 4 des GrundRBerG am 1. Oktober 2001 und dient auch heute noch der Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe. Es wurde unstreitig am 1. Oktober 2001 zur Ablagerung von Abfällen genutzt. Ob die Deponie noch zur Ablagerung weiterer Abfälle genutzt wird, kann hier auf sich beruhen. Bei Deponien besteht nämlich insoweit eine Besonderheit, als die öffentliche Nutzung nicht mit dem Tag endet, an dem die Deponie für weitere Ablagerungen geschlossen wird. Vielmehr ergibt sich aus der auf Dauer angelegten Aufgabe, eine gemeinwohlverträgliche Endablagerung von Abfällen sicherzustellen, eine fortdauernde Inanspruchnahme zu öffentlichen Zwecken; aus § 36 Abs. 2 KrW-/AbfG a. F. bzw. § 40 Abs. 2 KrWG n. F. trifft den Betreiber der Deponie eine entsprechende Nachsorgepflicht (Senat aaO., juris Rn. 41).

16 Die Vorschrift des § 36 Abs. 2 KrW-/AbfG a. F. bzw. § 40 Abs. 2 KrWG n. F. ist auf den vorliegenden Sachverhalt ohne Weiteres anwendbar. Insbesondere die Stilllegungs- und Nachsorgeregelungen gelten auch für Deponien, die in den neuen Bundesländern vor dem 1. Juli 1990 - dem Tag, an dem auf dem Gebiet der neuen Bundesländer nach dem Umweltrahmengesetz das damals geltende Abfallgesetz in Kraft getreten ist - betrieben worden sind (Senat aaO., juris Rn. 42). Da dem Regelungsbereich der Norm auch illegale Deponien unterfallen, die bislang lediglich geduldet worden sind (Senat aaO. m.w.N.), gilt die Vorschrift auch für die streitgegenständliche Deponie, ohne dass es auf die Frage ankäme, ob für die Halde eine Genehmigung vorlag oder nicht.

17 Im Vorbringen der Parteien findet sich kein greifbarer Anhaltspunkt dafür, dass die Stilllegungs- und Nachsorgephase bereits abgeschlossen ist. Der Bekl. hat auch keine Umstände vorgetragen, die für eine Beendigung der Nutzung vor Ablauf von fünf Jahren nach Ausübung des Erwerbsrechts sprechen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 VerkFlBerG). Bis heute fehlt es offenbar an der gemäß § 36 Abs. 3 KrW-/AbfG a. F. bzw. § 40 Abs. 3 KrWG n. F. erforderlichen Feststellung des Abschlusses der Stilllegung (endgültige Stilllegung), darüber hinaus und jedenfalls an der Feststellung des Abschlusses der Nachsorgephase (§ 36 Abs. 5 KrW-/AbfG a. F. bzw. § 40 Abs. 5 KrWG n. F.).

18 Aufgrund des Abschlusses des Betreibervertrages vom 13. Dezember 1991 hat der Kl. nicht seine Eigenschaft als öffentlicher Nutzer im Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 1 VerkFlBerG verloren. Der Vertrag ändert nichts daran, dass der Kl. das Grundstück zur Erfüllung der Verwaltungsaufgabe Abfallentsorgung nutzt (§§ 15, 16 KrW-/AbfG a. F. bzw. §§ 20, 22 KrWG n. F., §§ 2, 3 BbgAbfBodG; vgl. Matthiessen: in Kimme, Offene Vermögensfragen, § 2 VerkFlBerG Rn. 24).

19 Die Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts bei Grundstückserwerb durch den Bekl. stellt keinen Verzicht auf das erst später begründete Recht des Kl. aus dem VerkFlBerG dar. Dieser Umstand führt auch nicht zu einer Verwirkung des Erwerbsrechts. Der Kl., für den durch das SachenRÄndG vom 21. September 1994 in Art. 233 § 2 a Abs. 9 EGBGB ein eigenständiger Moratoriumstatbestand geschaffen worden war (BGH, ZOV 1996, 347 = VIZ 1996, 520, 521), durfte abwarten, wie der Gesetzgeber die Inanspruchnahme privater Grundstücke durch staatliche Stellen der DDR für öffentliche Zwecke, deren Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG ausdrücklich von der Sachenrechtsbereinigung ausgenommen war, bereinigen wird. Beide Vorschriften gehen erkennbar davon aus, dass die Überführung der in der Zeit der DDR begründeten öffentlichen Sachherrschaft in die Formen des geltenden Rechts einem besonderen Gesetz vorbehalten ist (BGH aaO. unter Verweis auf Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses des BT, BT-Drs. 12/7425, S. 60), so dass schutzwürdiges Vertrauen in die Nichtgeltendmachung dieser gesetzlich noch zu begründenden Rechte nicht entstehen konnte (Senat, ZOV 2012, 348, juris Rn. 37).

20 Der Bekl. kann auch nicht gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 VerkFlBerG einreden, dass es zur Gewährleistung der Deponienachsorge mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewenden könne. Mit dieser Begründung kann der Grundstückseigentümer nämlich - unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 Satz 1 VerkFlBerG - nur den Verkauf einer Verkehrsfläche verweigern. Um eine solche Fläche handelt es sich bei einer Deponie nach der gesetzlichen Fiktion des § 1 Abs. 1 Satz 4, Satz 1 Nr. 2 VerkFlBerG nicht.

21 Die Ausschlussfrist nach § 8 Abs. 1 VerkFlBerG ist gewahrt. Der Kl. hat sein Erwerbsrecht mit Übersendung des notariellen Vertragsangebotes vom 5. Juni 2007 mit Schreiben vom 14. Juni 2007 vor Ablauf der Ausschlussfrist am 30. Juni 2007 ausgeübt (§ 3 Abs. 1 Satz 2 VerkFlBerG; vgl. Matthiessen: in Kimme, Offene Vermögensfragen, § 8 VerkFlBerG Rn. 5). Das Angebot ist ferner hinreichend bestimmt, da es auf Erwerb eines Grundstücks im Sinne des bürgerlichen Rechts und des Grundbuchverfahrensrechts gerichtet ist. Dass sich der Kl. in Nr. I. 2. den Widerruf seines Angebots vorbehalten hat, so der Bekl. es nicht bis zum 31. Dezember 2008 angenommen hat, steht dessen Gültigkeit so lange nicht entgegen, wie dieser das Angebot nicht widerrufen hat (vgl. Schmidt-Räntsch ZfIR 2006, 385, 390 f.). Die Annahme war dem Bekl. im Übrigen trotz des vorbehaltenen Widerrufs zumutbar, da er ihn selbst durch die Annahme hätte zu Fall bringen können (Senat aaO., juris Rn. 38). Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG i. V. m. §§ 62 bis 64 SachenRBerG kann der Kl. die Übertragung des Eigentums zudem frei von dinglichen Rechten Dritter verlangen. Insoweit entsprechen die Regelungen in § 3 Abs. 2 des Vertragsangebotes den Vorgaben des VerkFlBerG.

22 Der dem Bekl. geschuldete Ankaufspreis liegt mit 5.762,40 € geringfügig über dem angebotenen Kaufpreis von 5.522,30 €. Gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerkFlBerG ist der Bodenwert für nach § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VerkFlBerG genutzte Grundstücke in der Weise zu bestimmen, dass von dem nach § 19 Abs. 2 Satz 2 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ermittelten Wert des baureifen Grundstücks ein Betrag von einem Drittel abzuziehen ist. Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre, beträgt, wie der Sachverständige im Vergleichswertverfahren ermittelt hat, bei Ausübung des Ankaufsrechts am 5. Juni 2007 0,36 € je m². Daraus errechnet sich gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 VerkFlBerG ein Bodenwert von (0,36 - [0,36 x 1/3 =] 0,12 =) 0,24 € je m², so dass der Ankaufspreis gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 VerkflBerG 0,12 € je m² und für das 48.020 m² große Grundstück mithin 5.762,40 € beträgt.

23 Der Sachverständige hat den Bodenwert - dem Beweisbeschluss des Senats folgend - zutreffend im Vergleichswertverfahren ermittelt. Die dagegen von beiden Parteien erhobenen Einwendungen gehen fehl. Weder waren der Wertermittlung - wie der Kl. meint - die Bodenrichtwerte für Acker- und Grünland zugrunde zu legen noch war der Bodenwert - wie der Bekl. meint - im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Es bedarf vielmehr wegen der Vielgestaltigkeit der von § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Sätze 2 bis 5 VerkFlBerG erfassten sonstigen öffentlich genutzten Flächen jeweils der Ermittlung des für die Art und Weise der Nutzung spezifischen Bodenwertes. Für die Ermittlung des Bodenwertes einer Abfalldeponie ist daher auf den spezifischen Bodenwert eines im Außenbereich für diese Nutzung vorgesehenen Grundstücks abzustellen, der im Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist (Matthiessen: in Kimme, Offene Vermögensfragen, § 6 VerkFlBerG Rn. 9). Da auf die vorgesehene Nutzung abzustellen ist, erübrigt sich zugleich der Einwand des Kl., dass öffentlich genutzte Grundstücke aufgrund dieser Nutzung nicht am Grundstücksverkehr teilnähmen. Bei einer Deponie, die sich - wie vorliegend - in der Stilllegungsphase befindet, besteht freilich die Besonderheit, dass die im Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts vorgesehene spezifische Nutzung - die Stilllegung - auf der vorangegangenen Nutzung als Abfalldeponie beruht. Diese „bauliche Anlage" (§ 1 Abs. 1 Satz 4 VerkFlBerG) kann in der Stilllegungsphase mithin nicht hinweggedacht werden, weswegen der Sachverständige zutreffend Vergleichsobjekte in der Stilllegungsphase zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen hat. Eine Bevorzugung des Grundstückseigentümers ist hiermit indes nicht verbunden, weil durch eine „Deponiebebauung" der Wert eines Grundstücks regelmäßig nicht erhöht wird (vgl. Matthiessen, NJ 2006, 383). Auf der anderen Seite kann aber auch eine Benachteiligung des Bekl. durch die Heranziehung vergleichbarer Deponien bei der Wertermittlung zur Gewissheit des Senats ausgeschlossen werden, weil für die Deponienutzung regelmäßig nicht anders bebaubare Außenbereichsgrundstücke herangezogen werden. Im Streitfall jedenfalls hätte es sich bei dem Grundstück, wäre es nicht als Deponie genutzt worden, um Acker-, Grün- und Unland gehandelt, dessen Verkehrswert ausweislich des im ersten Rechtszug eingeholten Wertgutachtens schon ohne die vorgesehene Deponienutzung hinter dem sachverständig festgestellten Verkehrswert zurückblieb.

24 Die vom Bekl. konkret gegen die Wertermittlung des Sachverständigen vorgebrachten Einwände greifen ebenfalls nicht durch. Der Sachverständige hat die preisbildenden Vergleichswerte (Kauffälle) vollständig ermittelt und überzeugend gewichtet. Der im Ausgangsgutachten ermittelte Verkehrswert ist durch Einbeziehung weiterer Kauffälle im Beitrittsgebiet bestätigt worden. Zu Recht hat der Sachverständige insbesondere den unter dem 28. Juni 2004 beurkundeten Kaufpreis von 56,23 € je m² außer Ansatz gelassen, der die Preisspanne der sonstigen Kauffälle um ein Vielfaches übersteigt. Denn dieser Kauffall betrifft das streitgegenständliche Grundstück selbst, dessen Wert gerade in Frage steht. Darüber hinaus ist dieser Kaufvertrag nicht vollzogen worden. Auch die Gewichtung der verbleibenden Kauffälle im Verhältnis der Summe der Kaufpreise zur Summe der Flächen ist sachgerecht, da andernfalls Splitter- und Arrondierungsflächen die Marktlage verzeichnen würden, auf die vergleichsweise hohe Kaufpreise entfallen.

25 Entgegen der Auffassung des Bekl. hat der Umstand, dass der von ihm hiernach zu beanspruchende Kaufpreis über dem Angebot des Kl. liegt, nicht die Abweisung der Klage zur Folge. Der Bekl. übersieht, dass durch § 14 Abs. 2 Satz 1 VerkFlBerG i. V. m. § 106 Abs. 1 SachenRBerG der Grundsatz der Antragsbindung gelockert wird (BT-Drs. 14/6204, S. 24). Die Anwendung dieser Vorschriften ist - wie ein Gegenschluss aus § 14 Abs. 2 Satz 2 VerkFlBerG ergibt - nicht von der vorherigen Durchführung eines notariellen Vermittlungsverfahrens abhängig.

26 Schließlich teilt der Senat auch die verfassungsrechtlichen Bedenken nicht, die der Bekl. im Hinblick auf die Ausübung des Erwerbsrechts im Streitfall hegt. Das VerkFlBerG - in Sonderheit die Regelungen über das Erwerbsrecht und den Ankaufspreis - ist mit der grundgesetzlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) deshalb vereinbar, weil das betroffene Grundeigentum mit der faktischen Vorbelastung durch die öffentliche Nutzung in den Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts gelangt ist (näher Senat, OLGR 2008, 228, juris Rn. 30 ff.; nachgehend BGH, ZOV 2008, 202 = NJW-RR 2008, 1548, juris Rn. 5 ff.; BVerfG, Beschluss v. 8. November 2012 - 1 BvR 2153/08, ZOV 2013, 115). Diese Erwägungen treffen gleichermaßen auf die Ermittlung des Ankaufspreises nach § 5 wie § 6 VerkFlBerG zu. Die Anwendung der letztgenannten Bestimmung ist vorliegend auch nicht deshalb unverhältnismäßig, weil der Bekl. das Grundstück zu einem Vielfachen des von ihm zu beanspruchenden Kaufpreises erworben haben will. Denn nicht dieser, letztlich kontingente Umstand ist in die Verhältnismäßigkeitsprüfung einzubeziehen, sondern das Verhältnis des wirklichen Verkehrswertes des Grundstückes zum geschuldeten Ankaufspreis. Unabhängig von dem, was der Bekl. für den Erwerb des Grundstücks aufgewendet hat, könnte er es im normalen Geschäftsverkehr doch nur zu einem Preis veräußern, der seinem wirklichen Wert zumindest annähernd entspräche.