Verkaufserlösabführung

Verkaufserlösabführung; Entschädigungsfonds; Schadensersatzanspruch; Modrow-Kauf; Verkehrswert

1. Bei Verkäufen von Grundstücken ab 27. Juli 1990 bis 17. Dezember 2003 zu Modrow-Niedrigpreisen ist nur der tatsächlich erzielte Verkaufserlös an den Entschädigungsfonds abzuführen (Bestätigung BVerwG VIZ 2002, 626).

2. § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EntschG i. d. F. d. EntschRÄndG, BGBl. I 2003, 2472 gilt erst bei Verkäufen ab 17. Dezember 2003 und findet rückwirkend auf vorangegangene Veräußerungen keine Anwendung.

3. Ein Schadensersatzanspruch des Entschädigungsfonds auf Zahlung der Differenz zwischen Modrow-Kaufpreis und halbem aktuellen Verkehrswert des Grundstückes durch das Land Berlin besteht nicht.

4. Die Anwendung des Grundsatzes Verletzung bundesfreundlichen Verhaltens durch das Land Berlin oder eines Anspruches auf Schadensersatz aus § 242 BGB wird verdrängt durch die spezialgesetzliche Abführungsregelung des 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG.

5. Die "Verschleuderung" von Grundstücken durch das Land Berlin zu "Modrow-Preisen" zu Lasten des Entschädigungsfonds stellt kein kollosives Zusammenwirken oder schikanöses Verhalten des Landes Berlin dar.

Die Beteiligten streiten um die Höhe des abzuführenden Erlöses aus der Veräußerung des Grundstücks Berlin-Rosenthal.

Das Grundstück, das im Eigentum der jüdischen Eheleute He. stand, wurde 1943 als "Vermögen von Reichsfeinden" zugunsten des Deutschen Reichs eingezogen. Durch Inanspruchnahmebescheid vom 18. Juli 1983 wurde das Grundstück auf der Grundlage des Aufbaugesetzes in Anspruch genommen. 1983 wurde den Eheleuten K. das auf dem Grundstück befindliche Eigenheim verkauft und diesen ein dingliches Nutzungsrecht verliehen. 1986 verkauften die Eheleute K. das Gebäude an Frau Ha., der mit Wirkung vom 1. August 1986 das dingliche Nutzungsrecht verliehen wurde.

Der Antrag der JCC als Rechtsnachfolgerin der Eheleute He. auf Rückübertragung des Grundstücks wurde mit bestandskräftigem Bescheid des Amts zur Regelung offener Vermögensfragen Köpenick-Treptow vom 22. November 1996 abgelehnt. Zwar liege der Tatbestand des § 1 Abs. 6 VermG vor, die jetzige Nutzerin, Frau Ha. habe das dingliche Nutzungsrecht aber redlich erworben. Der JCC stehe ein Entschädigungsanspruch nach dem NS-VEntschG zu. Die Entschädigung wurde durch - soweit ersichtlich - bestandskräftigen Bescheid der OFD Berlin vom 1. August 1997 zugunsten der JCC auf 31.125 DM zu Lasten des Entschädigungsfonds festgesetzt.

Unter dem 17. April 1990 beantragte Frau Ha. beim Magistrat von Berlin, Abteilung Finanzen, den Kauf des Grundstücks auf der Grundlage des Gesetzes vom 7. März 1990. Am 14. Juni 1990 schlossen der Magistrat und Frau Ha. eine privatschriftliche Vereinbarung, in der sich der Magistrat verpflichtete, das Grundstück an Frau Ha. zum Preis von 2.187 M/DDR zu verkaufen. Der Kaufpreis wurde am 25. Juni 1990 gezahlt.

Mit mehreren Schreiben seit dem 31. Januar 1992 beantragte Frau Ha. beim Senat von Berlin den Abschluß eines notariellen Kaufvertrags über das Grundstück. Mit Schreiben vom 3. März 1995 bot das Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen und Wirtschaft, Grundstücksamt, Frau Ha. an, das Grundstück (nur Grund und Boden) nach ihrer Wahl zu den alten finanziellen Bedingungen und Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes für das Land Berlin oder zur Hälfte des heutigen Verkehrswertes ohne Vereinbarung eines Vorkaufsrechtes zu verkaufen. Voraussetzung sei der Abschluß des Rückübertragungsverfahrens und die Zuordnung des Grundstücks auf das Land Berlin. Mit Schreiben vom 21. Juli 1995 entschied sich Frau Ha. zum Erwerb des Grundstücks nach den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG), also zur Hälfte des heutigen Verkehrswertes ohne ein Vorkaufsrecht.

Mit Zuordnungsbescheid vom 7. Dezember 1995 wurde das Grundstück dem Land Berlin zugeordnet. Am 22. November 1996 erging der genannte Bescheid des Amts zur Regelung offener Vermögensfragen Köpenick-Treptow, durch den das Rückübertragungsverfahren abgeschlossen wurde. Mit Schreiben vom 27. Januar 1997 änderte Frau Ha. ihren Erwerbsantrag und beantragte nunmehr den Abschluß des notariellen Kaufvertrags zu den alten finanziellen Bedingungen.

Mit notariellem Vertrag vom 7. April 1997 verkaufte das Land Berlin das Grundstück an Frau Ha. zum Preis von 1.093,50 DM. Der Kaufvertrag enthält neben der Vereinbarung eines 30jährigen Vorkaufsrechts zum alten Kaufpreis für das Land Berlin (§ 5) in § 4 a Abs. 2 und Abs. 3 u. a. folgende Regelungen:

"Soweit nach bundesgesetzlicher Regelung Ausgleichsforderungen gegen Berlin auf über den Kaufpreis hinausgehende Entgelte bestehen, die an Dritte abzuführen sind, ist der Erwerber verpflichtet, den Differenzbetrag auf Verlangen des Landes Berlin ... zu zahlen.

Der Differenzbetrag nach Absatz 2 wird der Höhe nach auf 35 DM/m2, mithin 25.515 DM begrenzt."

Vorausgegangen waren ein Beschluß der Stadtverordnetenversammlung von Berlin vom 29. August 1990 sowie Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober und 21. Dezember 1994, bestätigt durch Senatsbeschluß vom 15. Oktober 1996, und ein diesen Senatsbeschlüssen zustimmender Beschluß des Abgeordnetenhauses von Berlin vom 12. September 1996. Hiernach sollten Grundstücksveräußerungen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 durch Nachbeurkundung zu den alten finanziellen Bedingungen gegen Einräumung eines Vorkaufsrechts erfüllt werden, wenn der Kauf bis zum 30. Juni 1990 erfolgt war.

Unter dem 23. Februar 1999 teilte die OFD Berlin dem LARoV mit, die Abführungspflicht an den Entschädigungsfonds gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG solle auf 25.515 DM festgesetzt werden. Dies ent-spreche dem in § 4 a Abs. 2 und Abs. 3 des Kaufvertrages vereinbarten Betrag. Das LARoV gab die Sache an das Bezirksamt Pankow weiter, das unter dem 20. Juli 1999 von der OFD zum Erlaß des beabsichtigten Be-scheides angehört wurde, wobei nunmehr der Abführungsbetrag auf 153.090 DM festgesetzt wurde. Maßgeblich sei der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung und der zu diesem Zeitpunkt zu erzielende Kaufpreis. Hier sei nach § 68 SachenRBerG der halbe Verkehrswert für Grund und Boden, im vorliegenden Fall 420 DM/m2 : 2 = 210 DM/m2 festzusetzen. Nach Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Finanzen wandte das Bezirksamt Pankow ein, abzuführen sei nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG nur der tatsächlich erzielte Erlös, nicht der nach den Vorschriften des SachenRBerG erzielbare Erlös. Auf diese Re-gelung habe das EntschG nicht verwiesen, obwohl die Regelung bekannt gewesen sei. Der vereinbarte Differenzbetrag von 25.515 DM stelle kei-nen Verkaufserlös, sondern lediglich eine Sicherungsvereinbarung dar.

Die OFD Berlin, die sich ihrerseits mit dem Bundesministerium für Finanzen abgestimmt hatte, erließ unter dem 1. September 1999 den angegriffenen Bescheid, mit dem der Abführungsbetrag auf 149.445 DM festgesetzt wurde. (Die Differenz zur Anhörung ergibt sich aus einer Reduzierung des Verkehrswertes von 420 DM auf 410 DM/m2). Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages hätten die Regelungen des SachenRBerG gegolten. Diese Rechtslage habe das Land Berlin ausschöpfen und gemäß § 68 Abs. 1 SachenRBerG das Grundstück zum halben Bodenwert veräußern müssen. Zur Begründung seines Widerspruchs vom 23. September 1999 verwies das Bezirksamt Pankow auf die Beschlußlage beim Abgeordnetenhaus und beim Senat von Berlin und führte aus, maßgeblich sei der tatsächlich vereinbarte und gezahlte Kaufpreis von 1.093,50 DM.

Mit Bescheid vom 25. Oktober 1999 wies die OFD den Widerspruch zurück. Maßgeblich müsse der sich aus den gesetzlichen Regelungen, hier des Sachen RBerG, ergebende Kaufpreis, also die Hälfte des aktuellen Bodenwerts sein. Die Beschlußlage von Abgeordnetenhaus und Senat von Berlin könne sich nicht zu Lasten des Entschädigungsfonds auswirken, der seinerseits verpflichtet sei, an die JCC die um ein Vielfaches höhere Entschädigung auszuzahlen.

Hiergegen wendet sich das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen, mit der am 11. November 1999 erhobenen Klage.

Am 20. Juni 2002 erging das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts (3 C 47/01, VIZ 2002, S. 626 f.), mit dem entschieden wurde, der Abführungsanspruch nach § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG beschränke sich auf den entsprechend der Vereinbarung tatsächlich zugeflossenen Betrag. Dies ergebe sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und daraus, daß - anders als in anderen Vorschriften - keinerlei Vorsorge für den Fall getroffen sei, daß der Erlös etwa vom Verkehrswert abweiche. Dies hätte insbesondere angesichts des Umstandes nahegelegen, daß das Entschädigungsgesetz nahezu zeitgleich mit dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erarbeitet worden und nur zwei Monate nach diesem in Kraft getreten sei, ein ausdrücklicher oder sinngemäßer Hinweis auf die Bestimmung des § 68 Abs. 1 SachenRBerG gleichwohl fehle. Sinn und Zweck der Vorschrift könnten diesen klaren Auslegungsbefund nicht in Frage stellen. Die Regelung des § 68 Abs. 1 SachenRBerG sowie Vorschriften des Haushalts- und Kommunalrechts erfüllten erkennbar keine Schutzfunktion zugunsten des Entschädigungsfonds.

Über ein Schadenersatzbegehren hat das Bundesverwaltungsgericht mangels Geltendmachung nicht entschieden und diese Frage ausdrücklich offengelassen.

Nach Erlaß dieses Urteils änderte die Bekl. mit Schriftsatz vom 26. November 2002 die angegriffenen Bescheide und forderte nunmehr von dem Kl. die Abführung eines Veräußerungserlöses in Höhe von 13.604,71 Euro an den Entschädigungsfonds. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem Kaufpreis in Höhe von 1.093,50 DM sowie dem Differenzbetrag in Höhe von 25.515 DM.

Gleichzeitig erhob die Bekl. Widerklage auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 62.805,31 Euro, hilfsweise auf die um 13.604,71 Euro erhöhte Summe von 75.850,92 Euro, falls der insoweit geltend gemachte Abführungsanspruch verneint werde.

Der Kl. führt zur Begründung seiner Klage aus, er sei nur zur Abführung des tatsächlich erzielten Erlöses verpflichtet. Der vereinbarte Sicherungsbetrag sei gerade kein Teil des Erlöses, sondern nur wegen einer möglichen - rückwirkenden - Änderung des Entschädigungsgesetzes eingeführt worden. Die Berechnung stelle auch nicht auf den Verkehrswert ab. Der Betrag von 35 DM/m2 ergebe sich aus dem Siebenfachen des durchschnittlichen Einheitswertes der betroffenen Grundstücke. Der Kl. bezweifelt die Zulässigkeit der Widerklage wegen der Vorschrift des § 89 VwGO. Das Verhältnis zwischen den Beteiligten sei durchaus mit einem Subordinationsverhältnis zu vergleichen. Jedenfalls sei die Widerklage unbegründet. Das Land Berlin habe keine allgemeine Treuhänderstellung gegenüber dem Entschädigungsfonds. Aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB lasse sich ein Anspruch nicht herleiten. Diese Vorschrift diene allenfalls der Lückenfüllung für nicht geregelte Bereiche. Hier gehe die ausdrückliche Regelung des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG vor, die keine Lücke aufweise. Das Haushaltsrecht könne keine Schutzfunktion zugunsten des Entschädigungsfonds entfalten. Art. 104 a Abs. 5 GG sei nicht einschlägig.

Die von der Bekl. erhobene Schadenersatzforderung habe keine rechtliche Grundlage. Eine über die Regelungen des Entschädigungsgesetzes hinausgehende Treuepflicht des Landes gegenüber dem Bund bestehe hier nicht. Der Grundsatz der Bundestreue stelle keine eigenständige Rechtsgrundlage für Schadenersatzforderungen dar, er könne vielmehr nur zur Auslegung und Begrenzung bestehender Pflichten herangezogen werden. Einen Verweis auf das Sachenrechtsbereinigungsgesetz als Maßstab für den mindestens abzuführenden Erlös enthalte das Entschädigungsgesetz aber gerade nicht. Dies zeige auch deutlich die Änderung des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG durch das Entschädigungsrechtsänderungsgesetz, wonach erst für Veräußerungen, die nach dem 17. Dezember 2003 beurkundet wurden, mindestens der Kaufpreis gemäß § 68 SachenRBerG abgeführt werden müsse. Hieraus sei der Gegenschluß zu ziehen, daß für Veräußerungen vor diesem Zeitpunkt der nach dem SachenRBerG geltende Kaufpreis gerade nicht der Maßstab sein solle. Auch das SachenRBerG enthalte in § 3 Abs. 1 Satz 2 die Regelung, daß vom SachenRBerG abweichende Vereinbarungen getroffen werden könnten. Dem Land Berlin sei auch keine Pflichtwidrigkeit vorzuwerfen. Grundlage für die Nachbeurkundung der Verträge seien soziale Erwägungen gewesen. Durch die Nachbeurkundung werde der Rechtsfrieden gewahrt und eine Gleichbehandlung der verschiedenen Erwerber gewährleistet. So würden die Zufälligkeiten ausgeglichen, die aus den verschiedenen Zeitpunkten der Vertragsschlüsse entstanden seien. Das Vertrauen der Erwerber, die noch mit dem Magistrat einen Kaufvertrag unter Vereinbarung eines Vorkaufsrechts geschlossen hätten, sei schutzwürdig, da der Magistrat durch die nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Beschluß vom 26. April 1994 - 1 W 2018/94 - ZOV 1994, 306 = VIZ 1995, S. 56 ff.) mit DDR-Recht unvereinbare Vorkaufsrechtsklausel in den Verträgen selbst die Ursache für deren Nichtigkeit gesetzt habe. Auch der Bundesgesetzgeber habe - etwa mit dem WoModSiG - nachträglich anderslautende zivilrechtliche Entscheidungen korrigiert.

Insgesamt seien in 1.675 Fällen Nachbeurkundungen mit der Nachzahlungsverpflichtung von 35 DM/m2 durchgeführt worden. Tatsächlich seien aber wohl weniger Fälle betroffen, da die Nachzahlungsklausel in vielen Fällen nur vorsorglich aufgenommen worden sei. Schließlich sei der vom Entschädigungsfonds geltend gemachte Schaden nur hypothetisch. Es sei im vorliegenden Fall und auch sonst durchaus zweifelhaft, ob die Käufer den halben Verkehrswert gezahlt hätten. Gegebenenfalls hätten diese auch auf ihr Nutzungsrecht verzichten können. In diesem Fall hätte gar kein Erlös abgeführt werden müssen. (...)

Die zulässige Klage ist begründet. Die angegriffenen Bescheide der Oberfinanzdirektion Berlin sind rechtswidrig und verletzen den Kl. in seinen Rechten.

Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, daß der "Verkaufserlös" im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG nur der tatsächlich erzielte Erlös, nicht aber der nach dem SachenRBerG erzielbare Erlös ist. Die Beteiligten haben sich der Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 20. Juni 2002 - 3 C 47/01 -, VIZ 2002, S. 626 f.) angeschlossen, der auch die Kammer folgt. Das Bundesverwaltungsgericht hat allerdings die Frage offengelassen, ob ein Erlös im Sinne der Vorschrift auch dann vorliegt, wenn er zwar vereinbart, aber nicht tatsächlich geflossen ist. Diese Frage kann aber auch die Kammer offenlassen, denn anders als die Bekl. meint, enthält die Regelung in § 4 a Abs. 2 und Abs. 3 des Vertrages vom 7. April 1997 keine Vereinbarung eines Kaufpreises. Die für die Zahlung des Differenzbetrages vorgesehene Bedingung ist nicht eingetreten. Bundesgesetzliche Regelungen, nach denen Ausgleichsforderungen gegen Berlin auf über den Kaufpreis hinausgehende Entgelte bestehen, gibt es für den vorliegenden Fall (Verkauf vor dem 17. Dezember 2003) gerade nicht. Hiermit sollte Vorsorge für eine womöglich rückwirkende Ergänzung des Entschädigungsgesetzes getroffen werden, die aber nicht eingetreten ist. Die Ergänzung des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG durch Art. 1 des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes vom 10. Dezember 2003 (BGBl. I S. 2471, 2472) bezieht sich vielmehr auf die Verkäufe nach dem 17. Dezember 2003. Die Argumentation der Bekl., das Land Berlin könne unter Berufung auf § 4 a Abs. 2 des Kaufvertrags die Erwerberin auf den Differenzbetrag in Anspruch nehmen, läuft auf die Erneuerung der Rechtsansicht hinaus, die Abführungspflicht beschränke sich nicht auf den vertraglich vereinbarten tatsächlichen Veräußerungserlös. Die von der Bekl. mit der Widerklage geltend gemachten Schadenersatzforderungen können nicht als Ausgleichsforderungen auf über den Kaufpreis hinausgehende Entgelte angesehen werden.

Die Widerklage ist zulässig.

Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art im Sinne des § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Der von der Bekl. geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von Treuhänder- und Interessenwahrungspflichten des Landes zum Entschädigungsfonds kann sich - ohne daß es hier darauf ankommt, ob solche Pflichten bestehen - nur aus Normen ergeben, die dem öffentlichen Recht angehören. Das Verhältnis von Bund und Ländern ist durch den verfassungsrechtlichen Rahmen und das zu seiner Konkretisierung ergangene Gesetzesrecht geprägt. Jenseits des rechtsgeschäftlichen Verkehrs, in dem sich gegebenenfalls auch Bund und Länder als Subjekte des bürgerlichen Rechts gegenüberstehen können, ist kein Raum für die Anwendung zivilrechtlicher Grundsätze. Daß die Bekl. ihren Anspruch (auch) auf § 242 BGB stützt, steht dieser Einordnung nicht entgegen, da der Grundsatz von Treu und Glauben, der in § 242 BGB seinen Ausdruck gefunden hat, nicht spezifisch bürgerlich-rechtlicher Natur ist, sondern auch im öffentlichen Recht gilt.

Es handelt sich auch um eine Streitigkeit nichtverfassungsrechtlicher Art. Der Rechtsstreit bezieht sich nicht auf Rechte und Pflichten, die unmittelbar in der Verfassung geregelt sind. Der Hinweis der Bekl. auf den Haftungsanspruch aus Art. 104 a Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 2 GG ändert daran nichts (vgl. BVerwGE 96, 45, 48 f.). Das dem Streit zugrunde liegende Rechtsverhältnis wird nicht durch die verfassungsrechtliche, sondern die einfachgesetzliche Ebene des Rechtssystems geprägt. Die Parteien streiten um die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG bzw. um Schadenersatzansprüche. Die Bekl. bzw. Widerklägerin führt selbst aus, daß sich aus dem Bund-Länder-Treueverhältnis allein eine Anspruchsgrundlage nicht gewinnen läßt.

Die Sonderzuweisung nach § 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO an die ordentlichen Gerichte für Schadenersatzansprüche aus der Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten erfaßt den vorliegenden Fall nicht. Diese Norm bezieht sich nur auf Schadenersatzklagen des Bürgers gegen einen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger, nicht aber umgekehrt auf Ansprüche staatlicher Stellen (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 13. Aufl. 2003, § 40 Rdnr. 73). Bei Ansprüchen staatlicher Stellen fehlt es an einem Zusammenhang mit dem Schadenersatzanspruch des § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG, aus dem sich die Normierung des § 40 Abs. 2 Satz 1 VwGO rechtfertigt. Im übrigen ist der Bund kein Dritter im Sinne des § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB (BVerwGE 96, 45, 50).

Das Verwaltungsgericht ist für die Entscheidung über die Widerklage sachlich zuständig, denn es liegt kein Fall des § 50 Abs. 1 Nr. 1 VwGO vor. Die Zuständigkeit des Bundesverwaltungsgerichts für einen verwaltungsrechtlichen Bund-Länder-Streit ist nach der gebotenen einschränkenden Auslegung nur bei Streitigkeiten gegeben, die in ihrer Eigenart gerade durch die Beziehung zwischen Bund und Ländern geprägt sind und sich ihrem Gegenstand nach einem Vergleich mit den landläufigen Verwaltungsstreitigkeiten entziehen (BVerwGE 60, 173 f.; E 87, 171; NVwZ 2003, 620). Dies ist hier nicht der Fall. Vielmehr ist die Streitigkeit durch ihren vermögensrechtlichen Einschlag geprägt, der sich aus der durch § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 11 EntschG begründeten Sonderbeziehung zwischen dem Entschädigungsfonds und dem Verfügungsberechtigten über ein nicht restituierbares Grundstück ergibt. Überdies hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, daß es sich bei einem nicht rechtsfähigen Sondervermögen wie dem Entschädigungsfonds, der zwar (auch nur im rechtsgeschäftlichen Verkehr) unter seinem Namen handeln, klagen oder verklagt werden kann (§ 9 Abs. 3 EntschG), nicht um den Bund im Sinne des § 50 Abs. 1 Nr. 1 VwGO handelt (BVerwG NVwZ 2003, 620). Die Beteiligten stehen sich auch nicht in einer für das Bund-Länder-Verhältnis typischen Weise gegenüber, sondern auf einer fiskalischen Ebene, wobei der Bund die Vermögensinteressen des Entschädigungsfonds wahrnimmt, seine eigenen Rechte aber nur mittelbar (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 13 EntschG) betroffen sind.

Der Zulässigkeit der Widerklage steht schließlich nicht die Vorschrift des § 89 Abs. 2 VwGO entgegen. Diese Vorschrift ist restriktiv auszulegen und läßt die Widerklage jedenfalls dann zu, wenn zwischen Kl. und Widerkläger hinsichtlich des Gegenstandes der Widerklage kein Subordinationsverhältnis besteht (vgl. Kopp/Schenke, a. a. O., § 89 Rdnr. 2 m. w. N.). So liegt der Fall hier. Der Bekl./Widerklägerin steht keine Rechtsgrundlage zur Verfügung, aufgrund derer sie den behaupteten Schadenersatzanspruch durch Verwaltungsakt geltend machen könnte.

Die Widerklage ist jedoch unbegründet.

Das Argument des Kl./Widerbeklagten, der geltend gemachte Schaden sei nur hypothetisch, es stehe nicht fest, daß der Käufer den halben Verkehrswert hätte zahlen können oder wollen, greift im vorliegenden Fall allerdings nicht durch. Die Käuferin hatte sich zunächst ausdrücklich bereit erklärt, zum halben Verkehrswert zu kaufen. Wenn es nicht zu dem - allerdings möglichen - Verzicht auf das dingliche Nutzungsrecht durch den Erwerber gekommen ist, ist davon auszugehen, daß der Veräußerer den Erwerb zum halben Verkehrswert (ggf. der halbe Erbbauzins) hätte durchsetzen können.

Die Ansprüche des Entschädigungsfonds an den Verfügungsberechtigten beschränken sich auf die im Entschädigungsgesetz getroffenen Regelungen. Diese Regelungen, die die Auskehrverpflichtung nach der von den Beteiligten akzeptierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts jedenfalls für die Veräußerungen bis zum 17. Dezember 2003 nach der Art eines Bereicherungsanspruches auf den tatsächlich erzielten Erlös beschränken, lassen keinen Raum für einen darüber hinausgehenden Schadenersatzanspruch. Das Entschädigungsgesetz selbst enthält - auch in seiner alten Fassung - keine planwidrige Lücke, wie das Bundesverwaltungsgericht überzeugend ausgeführt hat. Der Gesetzgeber hat offenbar bewußt - anders als in anderen Vorschriften - nicht auf den erzielbaren, sondern auf den tatsächlich erzielten Erlös abstellen wollen. Dies zeigt auch die Änderung des § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG, die sich nur auf Veräußerungen nach dem 17. Dezember 2003 bezieht. In der Begründung (BT-Drs. 15/1180 S. 2 f.) heißt es ausdrücklich, für die Zukunft solle sichergestellt werden, daß für die Abführungspflicht der nach dem SachenRBerG vorgesehene Preis maßgeblich sei. Wenn in der Begründung zur Änderung des § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG (a. a. O. S. 20, 21) ausgeführt ist, die Abführung eines hinter den Regelungen des SachenRBerG zurückbleibenden Erlöses entspreche nicht dem gewollten und mit der Norm verfolgten Zweck, so ist dieser Normzweck, wie das Bundesverwaltungsgericht überzeugend ausgeführt hat, aus dem Gesetzestext in seiner alten Fassung gerade nicht ableitbar.

Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines über die Erlösauskehr hinausgehenden Schadenersatzanspruches allerdings ausdrücklich offengelassen. Ein solcher Schadensersatzanspruch besteht jedoch nicht.

Aus Art. 104 a Abs. 5 GG ergibt sich ein Anspruch - wie die Bekl./Wider-klägerin selbst nicht verkennt - nicht. Hier erscheint schon zweifelhaft, ob diese Vorschrift, die dem Bund selbst Ansprüche zuweist, auf Ansprüche des Entschädigungsfonds angewendet werden kann. Allerdings wird man mit dem Bundesverwaltungsgericht (E 96, 45 ff.) davon ausgehen können, daß diese Vorschrift auch ohne Erlaß eines konkretisierenden Bundesgesetzes einen Haftungskernbereich von Verfassungs wegen bestimmt und insofern unmittelbar wirkende Anspruchsgrundlage sein kann. Ob die Anspruchsgrundlage sich auf die Bundesauftragsverwaltung beschränkt (so wohl BVerwGE 100, 56, 60), kann die Kammer dahinstehen lassen, denn die Veräußerung eines Grundstücks durch den Verfügungsberechtigten unterfällt jedenfalls nicht dem Begriff der nicht "ordnungsgemäßen Verwaltung." Auf die Frage, welcher Haftungsmaßstab in diesen Fällen anzuwenden ist, kommt es daher nicht an.

Auch aus einer Verletzung des Grundsatzes bundesfreundlichen Verhaltens läßt sich ein Ersatzanspruch nicht begründen. Das Prinzip der Bundestreue konstituiert oder begrenzt Rechte und Pflichten innerhalb eines bestehenden Rechtsverhältnisses zwischen Bund und Ländern, begründet aber nicht selbständig ein Rechtsverhältnis zwischen ihnen; die wechselseitigen rechtlichen Beziehungen, innerhalb deren Treue zu wahren ist, müssen (bereits) bestehen (BVerfGE 13, 54 f.). Der Grundsatz, der allerdings durchaus nicht nur Unterlassungs-, sondern auch Tätigkeitspflichten, etwa Mitwirkungspflichten zur Wahrung der Interessen der anderen Seite, begründen kann, konstituiert nicht selbständig ein eigenes Rechtsverhältnis, sondern begründet, modifiziert oder begrenzt (nur) Rechte und Pflichten innerhalb eines bestehenden Rechtsverhältnisses (Stern, Staatsrecht, 2. Aufl. 1984, § 19, Ill, 4, S. 701 f., m. w. N.). An einer solchen - für die Anwendung des Grundsatzes gerade vorausgesetzten - einfachrechtlichen Grundlage fehlt es aber, wie oben ausgeführt. Auch hier gilt, daß die bewußt nicht geschaffene Rechtsgrundlage (jedenfalls bis zum 17. Dezember 2003) nicht durch allgemeine Grundsätze wie den der Bundestreue ersetzt werden kann. Das Prinzip bundestreuen Verhaltens ist in der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 15/1180, S. 20, 21) zur Begründung der Neuregelung eingeführt; für die Auslegung des § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG a. F. ermöglicht es - wie ausgeführt - keine Auslegung über den Wortlaut hinaus. Die Bekl. weist zwar zu Recht darauf hin, daß sich der Entschädigungsfonds über die Einnahmen, die in § 10 EntschG geregelt sind, refinanziert. Auch dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch nicht, die Einnahmen des Fonds durch eine vom Wortlaut des Gesetzes nicht mehr gedeckte Auslegung den Ausgaben anzupassen. Die Einnahmen sind vielmehr abschließend durch § 10 Abs. 1 Nrn. 1 bis 13 EntschG geregelt. Für die Vergangenheit entstandene Fehlbeträge müssen ggf. durch Zuschüsse nach Nr. 13 der Vorschrift ausgeglichen werden. Dies gilt auch angesichts des von der Bekl. betonten Umstandes, daß es sich in den vorliegenden Fällen nicht um eine Anpassung von Kaufpreisen im Einzelfall aus sozialen Erwägungen handelt, sondern um die alle Fälle erfassende systematische Herabsetzung der Kaufpreise auf die niedrigen DDR-Werte. Auch diese Vorgehensweise war dem Kl. mangels entgegenstehender gesetzlicher Regelungen nicht verwehrt.

Entsprechendes gilt für einen auf § 242 BGB gestützten Anspruch. Zwar gilt der Grundsatz von Treu und Glauben auch im öffentlichen Recht. Aber auch er dient grundsätzlich nur der Lückenfüllung in Bereichen, für die keine ausdrückliche Regelung besteht (vgl. Wolff/Bachof/Stober, Verwaltungsrecht, Bd. 1, 11. Aufl. 1999, § 41 III 6).

Ob für die Fälle kollusiven Zusammenwirkens (vgl. zu diesem Argument schon das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. Juni 2002, a. a. O. und Broschat in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Bd. 2, § 10 EntschG Rdnr. 67 a) oder bewußt schikanösen Verhaltens (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 27. März 1980, Buchholz 11, Art. 104 a GG, Nr. 4, S. 12 f.) etwas anderes gelten muß, kann offenbleiben. Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor. Zwar waren dem Kl. die Einwände des Bundesfinanzministeriums gegen die "Verschleuderung" der Grundstücke zu Modrow-Preisen durchaus bekannt. Man wird auch dem BGH (Beschluß vom 11. November 1993, VIZ 1994, 131) darin beipflichten können, daß ein Anspruch der Käufer auf Erwerb des Grundstücks zu den niedrigen Preisen nicht bestand. Andererseits ist nicht zu verkennen, daß die Gründe, die das Land Berlin für seine beanstandete Praxis anführt, durchaus nachvollziehbar sind. Es wäre eine den Betroffenen nur schwer vermittelbare Ungleichbehandlung zwischen denen, denen noch zu DDR-Zeiten die Eintragung ins Grundbuch oder jedenfalls der Abschluß eines wirksamen notariellen Vertrages gelang, und denen, die aufgrund von zufälligen Umständen, auf die sie keinen Einfluß hatten, dieses Ziel nicht erreichten. Hierbei darf auch berücksichtigt werden, daß nicht auszuschließen ist, daß zur ersten Gruppe möglicherweise die gehörten, die in der DDR eine besondere Privilegierung genossen. Das weiter vom Kl. für seine Praxis herangezogene Argument, der Magistrat habe durch die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts im notariellen Vertrag mit nachfolgender Grundbuch-Vormerkung, die nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Beschluß vom 26. April 1994, VIZ 1995, S. 56) zur Nichtigkeit der Verträge führten, diese Unwirksamkeit selbst herbeigeführt und damit einen besonderen Vertrauenstatbestand geschaffen, trifft allerdings für den vorliegenden Fall nicht zu. Hier ist es nicht einmal zu dieser - unwirksamen - Vereinbarung gekommen, sondern nur zu einer privatrechtlichen Einigung zwischen Erwerber und Magistrat. Jedenfalls kann aber von Schikane oder kollusivem Zusammenwirken keine Rede sein.

Schon das Bundesverwaltungsgericht hat ausgeführt, daß Vorschriften des Haushalts- und Kommunalrechts, die Verfügungsberechtigte dazu verpflichteten, Vermögenswerte nicht unter Wert zu veräußern, sowie die Vorschrift des § 68 Abs. 1 SachenRBerG keine Schutzfunktion zu-gunsten des Entschädigungsfonds entfalten, die in § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG a. F. zum Ausdruck gekommen wäre. Dem schließt sich die Kammer an.

Die zur Begründung der Änderung des § 10 Abs. 1 Nr. 11 EntschG angeführte Sorge, die Nutzungsberechtigten könnten Grundstücke zu niedrigen Entgelten erwerben, um sie zum Verkehrswert weiterzuveräußern (BT-Drs. 15/1180, S. 21), ist bei den Verkäufen durch das Land Berlin gerade berücksichtigt worden, indem ein 30jähriges Vorkaufsrecht zu den Bedingungen, insbesondere dem Kaufpreis, der ersten Veräußerung vereinbart wurde.

Die Revision ist zugelassen worden wegen rechtsgrundsätzlicher Bedeutung.