Verkauf volkseigener Grundstücke

Verkauf volkseigener Grundstücke; Investitionsvorrang; JCC; Verkehrswerterstattung; Verzicht auf Schadensersatz; investive Maßnahme; Haftung der Rechtsaufsichtsbehörde; Globalanmeldung

a) Der in der Globalanmeldung "ANM-3" der Conference on Jewish Material Claims against Germany Inc. enthaltene Verzicht auf Schadensersatzansprüche steht mit den Regelungen in § 3 Abs. 3 bis 5 VermG in Zusammenhang und bezieht sich nicht auf die mögliche Pflicht des Verfügungsberechtigten, der im Rahmen einer investiven Maßnahme nach § 3 a VermG über den Vermögenswert verfügt hat, dem Berechtigten dessen Verkehrswert zu erstatten.

b) Der Verkauf eines volkseigenen Grundstücks, das nicht in das Eigentum der Gemeinde überführt worden war, unterlag nicht der Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde nach § 49 der Kommunalverfassung der DDR (Fortführung von BGHZ 141, 184; Senatsurteil vom 21. Oktober 1999 - III ZR 130/98 - NJW 2000, 432).

c) Die Rechtsaufsichtsbehörde haftet der Gemeinde nicht für die kommunalaufsichtliche Genehmigung eines notariellen Kaufvertrags, wenn sie zu Unrecht von dessen Genehmigungsbedürftigkeit ausgeht oder die Erteilung der Genehmigung vor dem Hintergrund einer umstrittenen Rechtslage geprüft hat (Abgrenzung zum Senatsurteil BGHZ 153, 198).

1 Die klagende Gemeinde begehrt vom beklagten Landkreis Schadensersatz, weil sie der Auffassung ist, dieser habe zu einem Grundstückskaufvertrag zu Unrecht eine kommunalaufsichtliche Genehmigung erteilt und im späteren Restitutionsverfahren hinsichtlich des betroffenen Grundstücks eine Berechtigung ihrer Streithelferin, der Conference on Jewish Material Claims against Germany Inc., auf Zahlung des Verkehrswertes festgestellt.

2 Die frühere Gemeinde B. - während des vermögensrechtlichen Verfahrens noch vertreten durch das Amt B., deren Rechtsnachfolger aufgrund § 1 des Vierten Gemeindegebietsreformgesetzes des Landes Brandenburg vom 24. März 2003 (GVBl. I S. 73) die Kl. geworden ist (im Folgenden: Kl.) - verkaufte mit notariellem Vertrag vom 5. Dezember 1991 insgesamt sieben Flurstücke an eine örtliche Wohnungsbaugenossenschaft zu einem Preis von 45.024 DM. Für die Flurstücke war im Grundbuch Eigentum des Volkes und als Rechtsträger der Rat der Gemeinde B. eingetragen. Sechs der Flurstücke waren mit Wohnblöcken und Garagen bebaut, die die Käuferin errichtet hatte. Das siebte, hier im Streit stehende Grundstück war 5.038 m2 groß und unbebaut. Die Käuferin verpflichtete sich, den verkauften Grundbesitz mit Gebäuden zu bebauen, die vorwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Der Kaufvertrag enthält den Hinweis, dass der Grundbesitz im Rahmen einer investiven Maßnahme nach § 3 a VermG verkauft wird, die Pflicht der Kl., die Bescheinigung nach § 3 a Abs. 8 VermG innerhalb einer Woche nach Beurkundung zu erteilen und eine auf die Bestimmung des § 3a Abs. 7 VermG zugeschnittene Vertragsklausel. Mit einer Nachtragsvereinbarung vom 11. Dezember 2002 wurde der auf das hier streitige Grundstück entfallende Kaufpreis - ohne Veränderung des Gesamtpreises - auf 27.550 DM (= 14.086,09 €) festgelegt. Der Landrat des Landkreises N., des Rechtsvorgängers des Bekl., erteilte am 24. März 1992 die Genehmigung nach § 49 des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR (im Folgenden: DDR-KommVerf) vom 17. Mai 1990 (DDR-GBl. I S. 255); die Käuferin wurde am 7. September 1992 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen.

3 Die Streithelferin meldete mit einer als "ANM-3" bezeichneten Globalanmeldung vom 22. Dezember 1992, die hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks am 3. Februar 1994 konkretisiert wurde, Rückübertragungs-/Entschädigungsansprüche an. Zugleich erklärte sie den unwiderruflichen Verzicht auf "Schadensersatzansprüche gegenüber den Verfügungsberechtigten ..., sofern im Zeitpunkt der Verfügung noch keine Präzisierung erfolgt war". Auf diese beim Bundesministerium der Justiz am 31. Dezember 1992 und beim Bekl. am 6. Januar 1993 eingegangene Anmeldung lehnte dessen Amt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Bescheid vom 29. Oktober 2000 die Rückübertragung ab, stellte aber fest, dass die Antragstellerin (Streithelferin) Berechtigte im Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 2 VermG ist und dass sie vom Amt B., das als Beteiligte in dem Bescheid bezeichnet wird, die Zahlung eines Geldbetrages in Höhe aller Geldleistungen aus der Veräußerung des Grundstücks oder, wenn der Erlös den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräußerung nicht unwesentlich unterschreite, die Zahlung des Verkehrswertes verlangen könne. Ob der erzielte Erlös dem Verkehrswert entspreche, sei nicht im Verfahren nach dem Vermögensgesetz zu klären, sondern zwischen der Antragstellerin und der Beteiligten.

4 Auf der Grundlage dieses Bescheides stimmte die Kl. zunächst einem Anspruch der Streithelferin auf den Verkehrswert in Höhe von 604.560 DM (= 309.106,62 €) zu und zahlte hierauf einen Teilbetrag von 25.600 €. Mit der Begründung, der Bekl. habe zu Unrecht die kommunalaufsichtliche Genehmigung erteilt und in seinem Bescheid vom 29. Oktober 2000 übersehen, dass die Anmeldung der Streithelferin verspätet und auf Schadensersatzansprüche verzichtet worden sei, nimmt die Kl. den Bekl. auf Zahlung von 25.600 € und auf Freistellung von einer Forderung in Höhe von 269.420,53 € in Anspruch, weil ihr ein Schaden von (Verkehrswert abzüglich Kauferlös) 295.020,53 € entstanden sei.

5 Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kl. ein Schaden nicht entstanden sei. Denn der Streithelferin stehe gegen die Kl. aufgrund ihrer Verzichtserklärung kein Anspruch zu. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Streithelferin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Anspruch weiter.

6 Die Revision ist nicht begründet.

I. 7 Das Berufungsgericht verneint einen Ersatzanspruch der Kl. auf der Grundlage des Bescheids vom 29. Oktober 2000. Zwar sei der Bescheid insoweit fehlerhaft, als er nicht die Kl. als Verfügungsberechtigte, sondern das Amt B. als verpflichtet bezeichne, den Erlös aus dem Kaufvertrag auszukehren. Dies wirke sich aber im Ergebnis nicht aus, weil die Kl. Rechtsnachfolgerin des Amtes geworden sei. In der Sache sei der Bescheid richtig. Die Streithelferin habe ihre Ansprüche rechtzeitig angemeldet, denn sie habe ihre Anmeldung nach § 2 Abs. 2 Satz 3 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. August 1992 (BGBl. I S. 1481; im Folgenden: AnmVO) beim Bundesministerium der Justiz einreichen dürfen. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Streithelferin sei das Grundstück von der Globalanmeldung erfaßt worden. Soweit sich der Bescheid zur Zahlung des Verkehrswertes verhalte, gebe er lediglich den Wortlaut des § 3 a Abs. 5 VermG a. F. wieder und überlasse den Verfahrensbeteiligten die Klärung der Frage, ob und in welcher Höhe ein über die Erlösauskehr hinausgehender Zahlungsanspruch bestehe. Es könne deshalb offenbleiben, ob der Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes durch den in der Anmeldung erklärten Verzicht erfaßt werde. Gehe man gleichwohl von einer Pflichtwidrigkeit des Bescheides aus, sei ein Ersatzanspruch der Kl. nach § 839 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, weil sie es versäumt habe, rechtzeitig hiergegen Widerspruch einzulegen.

8 Der Bekl. habe auch im Zusammenhang mit der kommunalaufsichtlichen Genehmigung keine Amtspflichten gegenüber der Kl. verletzt. (...)

9 Die Genehmigung sei auch nicht mit Blick auf § 3 a VermG a. F. zu beanstanden. § 3 a VermG a. F. habe zur Entwicklung des Beitrittsgebiets gerade eine Verfügung über möglicherweise zurückzuübertragende Vermögenswerte vor Ablauf der Anmeldefrist ermöglichen sollen. Dem entspreche die Pflicht zur Auskehr des Erlöses oder zur Erstattung eines darüber hinausgehenden Verkehrswertes. (...)

II. 10 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung im Wesentlichen stand.

11 1. a) Im Revisionsverfahren ist nicht mehr umstritten, dass die Globalanmeldung der Streithelferin vom 22. Dezember 1992 nach § 2 Abs. 2 Satz 3 AnmVO beim Bundesministerium der Justiz eingereicht werden konnte (vgl. hierzu BVerwG VIZ 2002, 35, 36) und mit Eingang vom 31. Dezember 1992 die Frist des § 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG gewahrt hat. Es werden auch keine Rügen gegen die Feststellung des Berufungsgerichts erhoben, dass im Hinblick auf das unbestritten gebliebene Vorbringen der Streithelferin das streitgegenständliche Grundstück im Sinn der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hinreichend durch die Globalanmeldung vom 22. Dezember 1992 individualisiert worden ist (vgl. BVerwGE 119, 145, 152 f, 154 f.), so dass die Präzisierung vom 3. Februar 1994 nicht als neue - verspätete - Anmeldung anzusehen ist.

12 b) Vor diesem Hintergrund beanstandet die Revision vor allem, dass das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen des Bekl. eine Entscheidung über den Grund des Anspruchs der Streithelferin auf Erstattung des Verkehrswertes durch die Kl. getroffen habe, ohne die in der Globalanmeldung enthaltene Verzichtserklärung der Streithelferin auf Schadensersatzansprüche im Fall späterer Präzisierung eines Vermögensgegenstandes zu beachten. Mit diesen Überlegungen läßt sich eine Ersatzverpflichtung des Bekl. nicht begründen.

13 aa) Die Kl. hat ausweislich des mit der Wohnungsbaugenossenschaft geschlossenen Kaufvertrags von der durch Art. 1 Nr. 4 des Gesetzes zur Beseitigung von Hemmnissen bei der Privatisierung von Unternehmen und zur Förderung von Investitionen vom 22. März 1991 (BGBl. I S. 766) in § 3 a VermG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht, über das Grundstück zur Deckung eines erheblichen Wohnbedarfs der Bevölkerung (vgl. § 3 a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Buchst. b VermG) zu verfügen. Seit dem 22. Juli 1992, dem Datum des Inkrafttretens des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992 (BGBl. I S. 1257), ist diese Regelung durch die Vorschriften des Investitionsvorranggesetzes abgelöst worden. Diese als "Supervorfahrt" bezeichnete Möglichkeit wurde nur der Treuhandanstalt und öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften gewährt, weil der Gesetzgeber es nur dadurch für gewährleistet hielt, dass das eingeräumte Ermessen willkürfrei ausgeübt wird und auch die berechtigten Interessen der Alteigentümer und ihrer Rechtsnachfolger bei der Abwägung berücksichtigt werden (vgl. Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 12/449 S. 9). Denn die üblichen im Vermögensgesetz und in der Grundstücksverkehrsverordnung angelegten Sicherungen für die Alteigentümer waren hier suspendiert: Der Verfügungsberechtigte war nicht an das Unterlassungsgebot (§ 3 Abs. 3 VermG), die Einschränkung seiner Verfügungsbefugnis durch § 3 Abs. 4 VermG und die Pflichten aus § 3 Abs. 5 VermG gebunden, sondern durfte selbst über die Durchführung einer investiven Maßnahme entscheiden, und die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung war nicht erforderlich, sondern wurde durch eine Bescheinigung des Verfügungsberechtigten ersetzt (§ 3 a Abs. 8 VermG a. F.). Kehrseite dieser weit reichenden Suspendierung war das in § 3 a Abs. 5 VermG a. F. bestimmte Recht des Berechtigten, anstelle der durch die Veräußerung unmöglich gewordenen Rückgabe des Vermögenswertes vom Verfügungsberechtigten Zahlung eines Geldbetrages in Höhe aller Geldleistungen aus der Veräußerung zu verlangen oder für den Fall, dass ein Erlös nicht erzielt worden ist - etwa bei Eigeninvestitionen - oder dieser den Verkehrswert nicht unwesentlich unterschreitet, Zahlung des Verkehrswertes. In den angeführten Gesetzesmaterialien heißt es hierzu, im Falle der Veräußerung erhalte der Berechtigte den Erlös, mindestens aber den Verkehrswert (BT-Drucks. aaO S. 10).

14 Warum der Kaufvertrag an verschiedenen Stellen auf die Regelung des § 3 a VermG Bezug nimmt - die Kl. hat insoweit nur behauptet, die entsprechenden Passagen seien auf Veranlassung der Notarin und der Käuferin aufgenommen worden -, obwohl im Zeitpunkt der Veräußerung noch keine Anmeldung vorlag, die das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG hätte auslösen können, ist von der Kl. nicht näher ausgeführt worden. Das Berufungsgericht ist daher mit Recht von einem Sachverhalt ausgegangen, der im Verhältnis der Beteiligten zueinander an der Regelung des § 3 a VermG a. F. zu messen ist.

15 bb) Dies zugrunde gelegt, ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Bescheid des Bekl. vom 29. Oktober 2000 habe lediglich den Wortlaut des § 3 a Abs. 5 VermG wiedergegeben und den Verfahrensbeteiligten die Klärung der Frage überlassen, ob und in welcher Höhe ein über die Erlösauskehr hinausgehender Zahlungsanspruch bestehe, im Ergebnis nicht zu beanstanden.

16 (1) § 3 a Abs. 5 VermG regelt nicht näher, wer über die dort vorgesehenen Ansprüche auf Auskehrung des Erlöses und auf Zahlung des Verkehrswertes zu entscheiden hat. Das Investitionsvorranggesetz, das an die Stelle des § 3 a VermG und der Regelungen des Investitionsgesetzes getreten ist, sieht in § 16 Abs. 1 vor, dass das Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen auf Antrag des Berechtigten durch Bescheid über den Anspruch auf Auskehrung des Erlöses entscheidet (Satz 2), während der Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes vom Berechtigten - seit Inkrafttreten von Art. 4 des BvSAbwicklungsgesetzes vom 28. Oktober 2003 (BGBl. I S. 2081) innerhalb einer Ausschlußfrist von einem Jahr - gerichtlich geltend zu machen ist (Satz 3); insoweit sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 InVorG die ordentlichen Gerichte zur Entscheidung berufen (vgl. BGHZ 142, 221, 223). Vorwiegend praktische Überlegungen haben den Gesetzgeber zu dieser Lösung veranlasst. Denn er ging davon aus, dass der Anspruch auf Auskehrung des Erlöses ohne weiteres im vermögensrechtlichen Verfahren mit erledigt werden könne, während er die Ämter zur Regelung offener Vermögensfragen für überfordert hielt, Feststellungen zum Verkehrswert des Vermögenswerts zu treffen (vgl. Entwurfsbegründung BT-Drucks. 12/2480 S. 75 zu § 26 des Entwurfs).

17 (2) Wollte man die Regelung des § 16 Abs. 1 InVorG als Maßstab dafür heranziehen, inwieweit der Bekl. über die Ansprüche nach § 3 a VermG a. F. durch Bescheid entscheiden durfte, läßt sich ein Rechtsverstoß nicht feststellen. Die Revision ist zwar nachdrücklich der Auffassung, der Bekl. habe auch über den Grund des Anspruchs auf Zahlung des Verkehrswertes eine Entscheidung getroffen (zur Zulässigkeit einer solchen Entscheidung vgl. BVerwG VIZ 2003, 72). Dies trifft jedoch, wenn man neben dem Tenor des Bescheids auch die Gründe mit heranzieht, nicht zu. Hiernach hat der Bekl. keine Feststellungen dazu getroffen, dass der Verkehrswert des Grundstücks über den Kaufpreis hinausging. Das wäre aber erforderlich, wenn man dem Tenor des Bescheids den Sinn beilegen wollte, die Kl. sei dem Grunde nach zu einer Auskehrung des Verkehrswertes an die Streithelferin verpflichtet und könne Einwendungen nur gegen die Höhe des Anspruchs erheben. Selbst wenn man dies aber anders sehen wollte, gehen die Formulierungen in dem Bescheid nicht über das hinaus, was sich unmittelbar aus § 3a Abs. 5 VermG ergibt.

18 (3) Im übrigen trifft aber auch die Auffassung der Revision nicht zu, ein Anspruch auf Zahlung des Verkehrswertes sei im Hinblick auf die Verzichtserklärung der Streithelferin in ihrer Globalanmeldung ausgeschlossen. Es bedarf daher keiner abschließenden Entscheidung, ob das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen vor dem Hintergrund der oben wiedergegebenen Rechtslage überhaupt zu einer entsprechenden Versagung des Anspruchs auf Zahlung des Verkehrswertes befugt gewesen wäre.

19 Die Erklärungen der Streithelferin in ihrer Globalanmeldung, die der Senat selbst auslegen kann, stehen mit den Regelungen in § 3 Abs. 3 bis 5 VermG im Zusammenhang. Denn unbeschadet des Umstands, dass die Streithelferin mit ihrer Anmeldung die Rückübertragung eines Vermögensgegenstandes beantragt und damit prinzipiell das Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG auslöst, erklärt sie unwiderruflich ihre Zustimmung zu allen Verfügungen im Sinne des § 3 Abs. 3 VermG und ihren Verzicht auf Schadensersatzansprüche, solange und sofern im Zeitpunkt der Verfügung noch keine Präzisierung des Vermögensgegenstandes vorgenommen war. In dieselbe Richtung weist ihr Verzicht auf Amtshaftungsansprüche gegenüber Behörden, die vor einer Präzisierung Anfragen von Dritten beantworten, ohne dabei Rücksicht auf die Globalanmeldung zu nehmen. Man könnte sich zwar auf den Standpunkt stellen, solche Schadensersatz- und Amtshaftungsansprüche kämen von vornherein nicht in Betracht, solange es an einer Präzisierung des Vermögensgegenstandes fehlte, so dass - wie die Kl. in der Berufungsinstanz vertreten hat - die Verzichtserklärung "ins Leere" ginge, wenn sie nicht den Verkehrswertanspruch umfasste. Dabei würde jedoch übersehen, dass im Zeitpunkt der Einreichung der Globalanmeldung deren Wirkung und Reichweite noch ungeklärt waren, so dass im Zusammenhang mit dem Unterlassungsgebot nach § 3 Abs. 3 VermG und dem gebotenen Verhalten der Behörden, Anfragen nach § 3 Abs. 5 VermG zu beantworten, für die Betroffenen erhebliche Unsicherheiten entstanden wären, hätte sich die Streithelferin nicht in der wiedergegebenen Art und Weise zusätzlich erklärt. Daß die Streithelferin sich dabei zumindest den Anspruch auf den Veräußerungserlös (§ 3 Abs. 4 Satz 3 VermG) vorbehalten hat, hat bereits das Bundesverwaltungsgericht (BVerwGE 119, 145, 150) entschieden.

20 Aus dem Anwendungsbereich des § 3 Abs. 3 bis 5 VermG fällt die hier vorliegende Fallkonstellation von vornherein heraus. Die Kl. unterlag keinem Unterlassungsgebot (§ 3 a Abs. 1 VermG a. F.), und der Anspruch auf den Verkehrswert ist keine Sanktion für ihr Verhalten im Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks. Vielmehr tritt der Anspruch auf Zahlung des Verkehrswerts - ähnlich wie der auf Herausgabe des Erlöses nach § 3 Abs. 4 Satz 2 VermG (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 - V ZR 387/02 - ZOV 2003, 324; VIZ 2004, 31, 32) - an die Stelle der unmöglich gewordenen Rückgabe des Vermögenswertes, wobei der Berechtigte nicht besser oder schlechter, sondern wirtschaftlich so gestellt werden soll, als würde ihm der Vermögenswert zurückübertragen (vgl. BGHZ 142, 221, 224 f; BVerwG VIZ 2003, 72, 73, jeweils zu § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG). Damit fehlt es an jeder Anknüpfung für ein zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten der Kl., das Gegenstand der in Rede stehenden Verzichtserklärungen sein könnte.

21 2. Die Klage ist auch nicht wegen der Erteilung der kommunalaufsichtlichen Genehmigung begründet.

22 a) Wie das Berufungsgericht nicht verkennt, kann die kommunale Rechtsaufsicht Amtspflichten der Aufsichtsbehörde auch gegenüber der zu beaufsichtigenden Gemeinde als einem geschützten Dritten begründen (Senatsurteil BGHZ 153, 198, 201 ff.). In diesem Zusammenhang hat der Senat auch die Pflicht der Kommunalaufsicht hervorgehoben, die Gemeinde vor möglichen Selbstschädigungen zu bewahren (aaO S. 203 f.). Hieran knüpft die Revision an, die in dem Veräußerungserlös von 27.550 DM gegenüber einem (behaupteten) Verkehrswert von 604.650 DM eine Verschleuderung gemeindlichen Vermögens sieht. Diese Sicht, die vor allem darauf beruht, dass sich die Kl. offenbar nicht über die finanziellen Folgen einer investiven Maßnahme nach § 3 a VermG informiert hat, berücksichtigt jedoch nicht hinreichend den gesamten Sachzusammenhang, in dem hier der Kaufvertrag mit der Wohnungsbaugenossenschaft stand.

23 b) In den Vorinstanzen ist die Frage umstritten gewesen, ob der Kaufvertrag überhaupt der Genehmigungspflicht des § 49 Abs. 3 DDR-KommVerf unterlag. Das Berufungsgericht hat die Frage offengelassen und gemeint, indem der Bekl. die Genehmigung erteilt habe, anstatt auf die fehlende Genehmigungsbedürftigkeit hinzuweisen, habe er den Vertrag inhaltlich geprüft und gegenüber der zu beaufsichtigenden Gemeinde eine Gewähr für dessen Vereinbarkeit mit den gesetzlichen Vorschriften übernommen. Dem vermag der Senat nur mit Einschränkungen zu folgen.

24 aa) Wie der Bundesgerichtshof - auch der Senat - schon früher entschieden hat, benötigte die Gemeinde nach § 49 Abs. 3 Buchst. b DDR-KommVerf für den Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten die Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde. Ein volkseigenes Grundstück zählt jedoch nicht zum Gemeindevermögen. Das Gesetz über das Vermögen der Gemeinden, Städte und Landkreise vom 6. Juli 1990 (DDR-GBl. I S. 660) sah zwar in § 2 Abs. 1 Buchst. c den Übergang aller volkseigenen Grundstücke, die sich in der Rechtsträgerschaft der ehemaligen Räte der Gemeinden und Städte befanden, in kommunales Eigentum vor, Voraussetzung hierfür war jedoch ein besonderer Übertragungsakt; insoweit regelte die Eigentumsüberführungsverfahrensordnung vom 25. Juli 1990 (DDR-GBl. I S. 781) das Nähere (vgl. BGHZ 141, 184, 188; Senatsurteil vom 21. Oktober 1999 - III ZR 130/98 - ZOV 2000, 310; NJW 2000, 432, 433, insoweit ohne Abdruck in BGHZ 143, 18). Dem Vorbringen des Bekl., dass es sich bei dem Grundstück um volkseigenes Vermögen und (noch) nicht um kommunales Eigentum gehandelt hat, ist die Kl. nicht entgegengetreten.

25 Die Sonderbehandlung volkseigenen Vermögens ist auch durch verschiedene Bestimmungen bestätigt worden, die durch das Zweite Vermögensrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1992 in Kraft gesetzt worden sind. So sieht § 6 Abs. 1 Satz 2 VZOG in der Fassung vom 14. Juli 1992 (vgl. jetzt § 8 Abs. 1a Satz 1 VZOG) vor, dass Verfügungen über volkseigene Grundstücke nicht den Vorschriften in Bezug auf Verfügungen über eigenes Vermögen der verfügungsbefugten Stelle unterliegen (vgl. BGHZ 141, 184, 189). Noch weitergehend ersetzt nach § 11 Abs. 1 InVorG der Investitionsvorrangbescheid neben der Grundstücksverkehrsgenehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung andere Genehmigungen oder Zustimmungen, die für die Verfügung über eigenes Vermögen des Bundes, der Länder oder der Kommunen erforderlich sind.

26 War aber eine Genehmigung des Rechtsvorgängers des Bekl. nicht erforderlich, hing die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht von ihrer Erteilung ab, so dass die Kl. prinzipiell an ihn gebunden war.

27 bb) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizutreten, dass die vorstehend wiedergegebene Rechtslage im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages und der Erteilung der Genehmigung noch umstritten gewesen ist. Es kommt daher in Betracht, dass der Rechtsvorgänger des Bekl. von einer Genehmigungsbedürftigkeit ausgegangen ist oder die Erteilung der Genehmigung vor dem Hintergrund einer umstrittenen Rechtslage geprüft hat. Das rechtfertigt indes nicht, uneingeschränkt von einer Gewähr in dem Sinne auszugehen, dass ihn eine haftungsrechtliche Verantwortung für einen Vorgang träfe, der allein der Entscheidungsbefugnis der Kl. unterlag.

28 Dies gilt zum einen für den Aspekt, dass die Kl. bei Abschluss des Kaufvertrags offenbar übersehen hat, einem Restitutionsberechtigten auf einen noch vor Ablauf der Frist des § 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG zu stellenden Antrag den Verkehrswert des Grundstücks nach § 3 a Abs. 5 VermG erstatten zu müssen. Wie ausgeführt, war insoweit eine Genehmigung nicht erforderlich, so dass der abgeschlossene Kaufvertrag nicht bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam war. Der Gesetzgeber des Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes hat insoweit bewusst Verfügungen über volkseigenes Vermögen eigenen Regeln unterstellt, die eine Beteiligung von Rechtsaufsichtsbehörden ausschließen. Dann kann man aber den Zweck ihrer Mitwirkung nicht darin erblicken, im Interesse der Gemeinden eine Prüfung an Hand der hierfür einschlägigen kommunalrechtlichen Bestimmungen vorzunehmen.

29 Etwas anderes ergibt sich auch nicht für die Frage, ob die Kl. befugt war - sieht man von der vermögensrechtlichen Einkleidung des Sachverhalts einmal ab -, das Grundstück zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis zu veräußern. Im Übrigen zeigt die Revision jedoch auch keine Rechtsfehler des Berufungsgerichts auf, soweit dieses eine Prüfung des vereinbarten Kaufpreises am Maßstab des § 49 Abs. 1 Satz 2 DDR-KommVerf vorgenommen hat. Zwar erscheint es auf den ersten Blick ungewöhnlich, wenn man den von der Kl. behaupteten, allerdings erst auf Nachfragen im Jahr 2001 beruhenden Verkehrswert von 120 DM/m2 dem Kaufpreis von ca. 5,50 DM/m2 gegenüberstellt. Das Berufungsgericht weist jedoch unter Bezugnahme auf § 2 Abs. 2 DDR-KommVerf zu Recht darauf hin, dass die Kl. befugt war, den angemessenen Wohnbedarf der Bevölkerung - auch außerhalb des sozialen Wohnungsbaus - zu fördern und zu diesem Zweck von der Regel abzuweichen, Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollem Wert zu veräußern. Zutreffend legt es auch zugrunde, dass sich den seinerzeit zur Genehmigung vorgelegten Vorgängen nicht entnehmen lasse, zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und einer damals etwa vorhandenen Investitionsbereitschaft Dritter bestehe ein offensichtliches Missverhältnis. Da der Kaufvertrag schließlich für den Fall einer Weiterveräußerung mit gemeindlicher Zustimmung die Abführung eines Mehrerlöses vorsah, durfte der Rechtsvorgänger des Bekl. von seinem Kenntnisstand von einer Genehmigungsfähigkeit im Sinn des § 49 Abs. 3 Buchst. b DDR-KommVerf ausgehen. Daß die Gemeinde das Grundstück unter diesen Bedingungen an die Wohnungsbaugenossenschaft abgab, war für sie auch kein Problem.

Hat der Berechtigte bei Verkauf eines volkseigenen Grundstücks an eine Gemeinde zur Deckung des erheblichen Wohnbedarfs der Bevölkerung auf Schadensersatzansprüche verzichtet, so umfaßt dieser Verzicht nicht den Anspruch auf Erstattung des Verkehrswertes des Grundstücks. Die Rechtsaufsichtsbehörde haftet nicht deswegen für die kommunalaufsichtliche Genehmigung dieses Kaufvertrages, weil sie zu Unrecht von dessen Genehmigungsbedürftigkeit ausgegangen ist.

Die als Rechtsträger im Grundbuch eingetragene Gemeinde verkaufte mit notariellem Vertrag vom 5. Dezember 1991 insgesamt sieben Flurstücke, für die im Grundbuch Eigentum des Volkes eingetragen war, an eine örtliche Wohnungsbaugenossenschaft, die sich verpflichtete, den verkauften Grundbesitz mit vorwiegend für Wohnzwecke genutzten Gebäuden zu bebauen. Der Kaufvertrag enthält den Hinweis, dass der Grundbesitz im Rahmen einer investiven Maßnahme nach § 3 a VermG verkauft wird. Nachdem der zuständige Landrat des Kreises am 24. März 1992 den Vertrag genehmigt hatte, wurde die Käuferin am 7. September 1992 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die JCC meldete mit einer als "ANM-3" bezeichneten Globalanmeldung vom 22. Dezember 1992 Rückübertragungsansprüche an, die am 3. Februar 1994 hinsichtlich der streitbefangenen Grundstücke konkretisiert wurde. Zugleich erklärte sie den unwiderruflichen Verzicht auf "Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verfügungsberechtigten, soweit im Zeitpunkt der Verfügung noch keine Präzisierung erfolgt war". Der Anspruch der klagenden Gemeinde gegen den beklagten Landkreis auf Schadensersatz, der darauf gestützt wurde, dieser habe zu dem Grundstückskaufvertrag zu Unrecht die kommunalaufsichtliche Genehmigung erteilt und im späteren Restitutionsverfahren hinsichtlich des betroffenen Grundstücks eine Berechtigung der JCC auf Zahlung des Verkehrswertes trotz des von dieser erklärten Verzichts zu Unrecht festgestellt, wurde vom Landgericht und dem Oberlandesgericht abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgte die Gemeinde ihren Anspruch weiter.

Nach Ansicht des BGH hat die JCC lediglich auf Schadensersatzansprüche in Zusammenhang mit Verfügungen entgegen dem Unterlassungsgebot des § 3 Abs. 3 VermG verzichtet, nicht jedoch auf den Anspruch auf Zahlung des Verkehrswerts, der - ähnlich wie der auf Herausgabe des Erlöses nach § 3 Abs. 4 Satz 2 VermG - an die Stelle der unmöglich gewordenen Rückgabe des Vermögenswertes getreten sei. Die klagende Gemeinde sei wegen der investiven Veräußerung gem. § 3 a Abs. 1 VermG a. F. nicht zur Unterlassung der Verfügung gem. § 3 Abs. 3 VermG verpflichtet gewesen; zudem sei der Anspruch auf den Verkehrswert keine Sanktion für ihr Verhalten im Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks. Die Klage sei auch nicht wegen der Erteilung der kommunalaufsichtlichen Genehmigung begründet. Denn diese sei für den Verkauf der volkseigenen Grundstücke nicht erforderlich gewesen. Eine Haftung des beklagten Landkreises ergebe sich auch nicht daraus, dass dieser wegen der umstrittenen Rechtslage von einer Genehmigungsbedürftigkeit ausgegangen sei oder die Erteilung der Genehmigung vor dem Hintergrund der umstrittenen Rechtslage geprüft habe.