Verkauf der Mietsache

Verkauf der Mietsache; Eigentumswechsel; Leistung der Mietzahlung; Forderungsübergang; Zugang einer Willenserklärung

Der Mieter leistet mit befreiender Wirkung an den bisherigen Eigentümer, solange er keine positive Kenntnis davon hat, daß die Mietzinsforderung auf den Grundstückserwerber übergegangen ist.

Der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in F. Das Anwesen wurde am 1.1.1989 an die Kl. verkauft und diese unter dem 2.3.1989 als Eigentümer des Anwesens in das Grundbuch eingetragen.

Die Kl. informierten die Mieter des Anwesens über den Verkauf durch Schreiben ihrer Hausverwaltung v. 22.12.1988 - zugestellt durch Briefkasteneinwurf - und forderten die Mieter auf, ab dem 1.2.1989 die Mieten auf das Konto der Kl. zu überweisen.

Der Bekl., der bereits vor dem 22.12.1988 F. verlassen hatte und sich seit dem 24.12.1988 bis heute in stationärer Behandlung im Krankenhaus befindet, überwies die Mieten Januar 1989 bis Mai 1989 per Dauerauftag an den ursprünglichen Eigentümer. Die Kl. forderten den Bekl. wiederum mit durch Briefkasteneinwurf zugestellten Schreiben v. 6. April 1989 auf, die rückständigen Mieten für Januar bis einschließlich April 1989 bis zum 20.4.1989 auszugleichen.

Erst Mitte April erfuhr der Bekl. von dem Eigentumsübergang und erhielt am 29.4.1989 die bis dahin noch im Briefkasten befindlichen Schreiben der Kl. v. 22.12.1988 und 6.4.1989 von seinem Bruder ausgehändigt. Er überwies daraufhin die Mieten Januar bis Mai 1989 an die Kl., die diesen unter dem 31.5.1989 gutsgeschrieben wurden.

Die Kl. begehren mit der am 22.5.1989 bei Gericht eingegangenen, am 5.6.1989 zugestellten Klage die Räumung der Wohnung sowie Zahlung von 1.700 DM an rückständiger Miete. Sie haben die Auffassung vertreten, es könne dahingestellt bleiben, ob der Bekl. die Mieten Januar bis Mai 1989 an den Voreigentümer gezahlt habe, da er mit schuldbefreiender Wirkung ab 1.1.1989 nur an sie - die Kl. - habe zahlen können.

Eine Erledigung der Hauptsache liegt entgegen der Auffassung der Kl. nicht vor ... Denn der Bekl. hat mit schuldbefreiender Wirkung seine Mietzahlungen an den Voreigentümer geleistet so daß objektiv ein Zahlungsverzug i. S. des § 554 BGB nicht eintreten konnte. Nach § 407 BGB kommt es auf die Kenntnis des Schuldners von der Abtretung der Forderung gegen ihn vom alten auf den neuen Gläubiger an. Diese Vorschrift findet über § 412 BGB auch auf einen gesetzlichen Forderungsübergang wie dem Verkauf einer Mietsache Anwendung. Dementsprechend konnte der Bekl. mit schuldbefreiender Wirkung an die Voreigentümer leisten, solange er keine Kenntnis vom Verkauf der Wohnung hatte . Entgegen der Auffassung der Kl. ist dabei alleine auf die positive Kenntnis des Bekl. abzustellen und nicht auf den Zugang des Schreibens v. 22.12.1988. Denn § 407 ist eine Schuldnerschutzvorschrift, die den Schuldner davor schützen will, daß er in Unkenntnis des Forderungsübergangs an den alten Glaubiger leistet und dann noch einmal an den neuen Gläubiger zahlen muß. Dem steht auch nicht entgegen, daß das Wirksamwerden einer Willenserklärung gemäß § 130 BGB von deren Zugang beim Erklärungsempfänger abhängt. Zwar ist eine rechtser hebliche Erklärung, sofern sie in einen Briefkasten cingeworfen wird, dem Empfänger unabhängig von seiner positiven Kenntnis dann zugegangen, wenn nach der Verkehrsanschauung in zumutbarer Weise von der Kenntnismöglichkeit auszugehen ist. Dem Bekl. ist somit das Schreiben durch den Einwurf spätestens ein bis zwei Wochen danach zugegangen, da damit zu rechnen war, daß trotz Nachsendeantrags ab und zu ein Verwandter oder Bekannter des Bekl. den Briefkasten kontrollieren würde. Allerdings unterscheidet das Gesetz zwischen Wirksamwerden einer Willenserklärung einerseits und Kenntnis von Tatsachen andererseits. Nach § 407 BGB kommt es allein auf die Kenntnis des Schuldners an und nicht auf den Zugang eines Schreibens. Insoweit ist nicht nur der Wortlaut des § 407 BGB eindeutig anders gefaßt als § 130 BGB, auch Sinn und Zweck lassen keinen Raum für die Auffassung der Kl., mit Zugang des Schreibens v. 22.12.1988 habe der Bekl. mit schuldbefreiender Wirkung nur noch an sie - die Kl. - leisten können. Denn § 407 BGB will den Schuldner einer Forderung solange vor Ansprüchen des neuen Gläubigers schützen, bis er positive Kenntnis vom Forderungsübergang erlangt hat. Der neue Gläubiger soll sich nicht bereits dieses Schuldnerschutzes entledigen können, indem er sich auf den Zugang einer entsprechenden Erklärung an den Schuldner beruft. Der Schuldner ist insofern schutzwürdiger als der neue Gläubige, der vielmehr Sorge dafür zu tragen hat, daß der Schuldner positive Kenntnis vom Forderungsübergang erlangt.