Verkauf von Reihenhäusern mit Zuweisung von Teilflächen und Vorkaufsrecht der Mieter

Wird ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren Reihenhäusern verkauft, wobei mehreren Käufern jeweils eine Teilfläche zugewiesen wird, entfällt ein Vorkaufsrecht des Mieters, wenn der Kaufvertrag ausdrücklich als einheitlicher Vertrag bezeichnet wird und die spätere Aufteilung der einzelnen Kaufgegenständen Sache der Käufer sein soll (Abgrenzung zu BGH, GE 2016, 1085).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind seit 2006 Mieter des streitgegenständlichen Reihenhauses. Der ursprüngliche Eigentümer veräußerte an die Rechtsvorgängerin der Kl. (gemeint: „der Bekl.“, die Red.) und weitere Käufer aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 8.10.2015 das gesamte Grundstück, auf welchem sich neben den streitgegenständlichen noch weitere Reihenhäuser befinden, zu einem Preis von 3.380.000 €. Jedoch wurde jedem Käufer eine bezeichnete und in einer Anlage gekennzeichnete Teilfläche zugewiesen. Auch wurden die jeweils auf die noch unvermessenen Teilflächen entfallenen Kaufpreisanteile gesondert ausgewiesen, wobei sich einer der Käufer wegen des gesamten Kaufpreises der Vollstreckung unterwarf.

Der Kaufvertrag enthält unter § 2 folgende Formulierung:

„Dieser Kaufvertrag ist als einheitlicher Kaufvertrag zu betrachten, die Veräußerung des gesamten Grundstücks ist beabsichtigt, unabhängig vom Ausgang der Realteilung oder alternativ Teilung in Wohnungs- und Teileigentum. […] Die Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände, deren Vermessung, amtliche katasterliche Fortführung ist Sache der Käufer.“

Gemäß § 3 des Kaufvertrages ist der Kaufpreis auch dann fällig, wenn sich herausstellen sollte, dass die beabsichtige Realteilung nicht möglich sei.

Die Kl. teilten der Rechtsvorgängerin der Bekl. mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wollten.

Die Kl. sind der Auffassung gewesen, bei der hier erfolgten Veräußerung handele es sich um eine solche, die nach der Rechtsprechung des BGH das Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB analog auslöse. Die Durchführung der Realteilung sei bloße Formsache. Es seien eigentlich in dem Kaufvertrag jeweils getrennte Kaufverträge zu sehen. Die Kl. haben beantragt, festzustellen, dass zwischen dem ursprünglichen Eigentümer und der Rechtsvorgängerin der Bekl. ein Kaufvertrag betreffend der streitgegenständlichen Teilfläche zustande gekommen sei und die für die Eintragung der Kl. als Eigentümer erforderlichen Erklärungen abzugeben. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Den Kl. steht gegen die Bekl. weder ein Anspruch auf Feststellung, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein Kaufvertrag über die streitgegenständliche Teilfläche zustande gekommen ist, aus § 256 ZPO, noch auf Abgabe der entsprechenden Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt aus den §§ 280 Abs. 1, 535, 577 Abs. 2 BGB analog zu.

Im hier streitgegenständlichen Sachverhalt liegt keine Erwerbskonstellation, die das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB analog auslöst.

Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB (analog) soll weder zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen, noch soll der Mieter lediglich dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Sinn und Zweck ist es vielmehr, dem Mieter die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Hierzu muss gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt. Dies ist nur der Fall, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist. Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den Erwerber durchgeführt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchführung der Aufteilung. Ein Vorkaufsrecht begründet grundsätzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als Drittkäufern, sondern richtet sich nur gegen den Verkäufer und erstreckt sich nicht auf Vereinbarungen der Käufer untereinander. Die Erwerber schulden gegenüber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundstücks (BGH, Urt. v. 21.11.2013 - V ZR 96/12, v. 6.4.2016 - VIII ZR 143/15, v. 27.4.2016 - VIII ZR 323/14, v. 27.4.2016 - VIII ZR 61/15, v. 7.12.2016 - VIII ZR 70/16 - alle juris), wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgegangen ist.

Im vorliegenden Fall könnten die Erwerber aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 8.10.2015 von der geplanten Aufteilung ohne Weiteres Abstand nehmen, ohne dass der Mieter dies verhindern könne oder die Durchführung des Kaufvertrages in einer anderen Weise tangiert wäre.

Zwar sind im hier zugrunde liegenden Kaufvertrag ebenso wie in dem der Entscheidung des BGH (Urt. v. 27.4.2016 - VIII ZR 61/15) zugrunde liegenden Sachverhalt einzelne in einem beigefügten Lageplan gekennzeichnete Teilflächen an verschiedene Erwerber jeweils zu Alleineigentum verkauft worden und für diese auch ein gesonderter Kaufpreis ausgewiesen worden, jedoch hing der Verkauf im Gegensatz zu dem der vorgenannten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt nicht von der noch vorzunehmenden Teilung ab.

Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO. Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 -, Rn. 27, juris).

Nach dem eindeutigen Wortlaut der diesbezüglich unter § 2 des Kaufvertrages enthaltenen Regelung ist eine Auslegung dahingehend, dass die Bekl. als Veräußerer bzw. dessen Rechtsnachfolger eine Verpflichtung zur Aufteilung des Grundstücks in die Teilflächen übernommen hat, ausgeschlossen.

Die Parteien stellen mit der durch sie gewählten Formulierung nach Auffassung der Kammer gerade klar, dass der Veräußerer als Vorkaufsverpflichteter nicht die Verpflichtung zur Aufteilung übernehmen will, sondern das Grundstück als Gesamtfläche veräußern möchte, unabhängig von einer etwaigen Teilung. Dies wird zum einen daraus deutlich, dass der Kaufvertrag auch im Falle des Scheiterns der Realteilung durchgeführt werden soll, zum anderen an der Verpflichtung der Käufer zur Gesamtkaufpreiszahlung im Verhältnis zum Verkäufer als Gesamtschuldner, sowie der daraus folgenden Vollstreckungsunterwerfung eines Käufers hinsichtlich des gesamten Kaufpreises. Dass die Käufer untereinander die Teilung beabsichtigen und im Innenverhältnis aufgrund des Kaufvertrages hierzu auch verpflichtet sein mögen, bleibt für deren Verhältnis zum Veräußerer und dessen Verhältnis zu den Kl. ohne Belang.

Entgegen der Auffassung der Kl. folgt auch aus der zitierten Entscheidung des BGH (Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15) nichts anderes. Der BGH stellt dort entscheidend auf den objektiven Wortlaut des dortigen Kaufvertrages ab. Dieser unterscheidet sich jedoch, wie gezeigt, trotz aller sonstiger Gemeinsamkeiten in dem wesentlichen Zusatz in § 2 des hiesigen Kaufvertrages.

Ähnlich verhält es sich mit den durch die Bekl. zitierten weiteren Entscheidungen des BGH. Den Urteilen vom 6.4.2016 - VIII ZR 143/15 und v. 7.12.2016 - VIII ZR 70/16 lag derselbe Sachverhalt betreffend zweier Wohnungen im selben Haus zugrunde und befasst sich mit der Frage, ob eine Teilungserklärung nach § 8 WEG eine hinreichende Manifestierung der Teilungsabsicht darstelle, und ist für den vorliegenden Fall, in welchem ohnehin unstreitig lediglich die analoge Anwendung des § 577 BGB für den Fall der Verpflichtung des Veräußerers zur Teilung in Betracht kommt, ohne Belang.

Nach § 577 BGB haben Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn durch den Verkäufer Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll und veräußert wird. Der Verkäufer muss sich aber verpflichtet haben, zumindest konkludent, die Aufteilung zu betreiben. Wird aber ein ungeteiltes Grundstück mit Reihenhäusern verkauft und mehreren Käufern jeweils eine Teilfläche zugewiesen, entfällt ein Vorkaufsrecht, wenn der Kaufvertrag ausdrücklich als einheitlicher Vertrag bezeichnet wird und die spätere Aufteilung der einzelnen Kaufgegenstände Sache der Käufer sein soll.

Der Vermieter hatte die Reihenhausanlage an mehrere Käufer verkauft, wobei jedem Käufer eine Teilfläche zugewiesen und der Kaufpreisanteil gesondert angegeben war. Im notariellen Kaufvertrag hieß es, dass die Veräußerung des gesamten Grundstücks beabsichtigt und die Aufteilung Sache der Käufer sei. Die Mieter machten ein Vorkaufsrecht geltend, da die Durchführung der Realteilung eine bloße Formsache und von einem Einzelerwerb der jeweiligen Teilflächen auszugehen sei. Das Amtsgericht bejahte ein Vorkaufsrecht; die Berufung der Beklagten war erfolgreich.

Das LG Berlin entschied, dass auch nach BGH-Rechtsprechung eine analoge Anwendung des § 577 BGB ausscheidet, wenn die Auslegung des Kaufvertrages ergibt, dass die Aufteilung durch den Erwerber durchgeführt werden solle. Die Veräußerung des ungeteilten Grundstücks führe nicht zu einem Vorkaufsrecht. Auch wenn hier für die einzelnen Käufer Teilflächen und gesonderte Kaufpreise ausgewiesen worden seien, müsse der eindeutige Wortlaut des Kaufvertrages berücksichtigt werden, wonach die Beklagte als Veräußerer eine Verpflichtung zur Aufteilung des Grundstücks nicht übernommen habe. Ein Vorkaufsrecht sei daher nicht entstanden.