Verkäuferhaftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss

Verletzt der Verkäufer eines Wohngrundstücks die Pflicht, den Käufer über schikanöses Nachbarverhalten (hier: mehrjähriges absichtliches Stören der Nachtruhe) aufzuklären, haftet er bereits bei Fahrlässigkeit auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluß.

I. Das Berufungsgericht verneint einen Wandlungsanspruch, einen Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers und einen Rückgewähranspruch aufgrund wirksamer Anfechtung des Kaufs. Ein Fehler liege nicht vor, denn das Haus entspreche nach den Feststellungen des vom Landgericht beigezogenen Sachverständigen in Konstruktion und Schallschutz dem Durchschnitt der 1958 erstellten Bauten. Aufgrund des erhobenen Zeugenbeweises stehe fest, daß der Verkäufer keine Zusicherung abgegeben habe, das Haus sei nicht hellhörig. Für schikanöses Verhalten der Nachbarn habe die Bekl. nicht einzustehen, denn dieses stelle keinen Sachmangel dar. Die Voraussetzungen einer Täuschungsanfechtung seien, sowohl was die Ursächlichkeit einer Täuschungshandlung für den Vertragsabschluß, als auch, was den Vorsatz des Verkäufers angehe, nicht bewiesen.

II. Die Revision ist begründet.

1. Ohne Erfolg bleiben allerdings die Angriffe auf die Verneinung vertraglicher Gewährleistungsansprüche durch das Berufungsgericht. Die Revision nimmt die Feststellung des Berufungsgerichts, der Verkäufer habe keine Zusicherung dahin abgegeben, das Haus sei nicht hellhörig, hin. Auch die Überprüfung durch den Senat läßt keinen sachlich-rechtlichen Fehler bei der Beurteilung des Zusicherungsbegriffs erkennen. Da-mit scheidet ein Wandlungsanspruch wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft (§§ 459 Abs. 2, 462 BGB), der von dem vereinbarten Gewährleistungsausschluß auch dann nicht berührt sein müßte, wenn die Voraussetzungen des § 476 BGB fehlen (BGH, Urt. v. 27. April 1984, V ZR 137/83, WM 1984, 941; Urt. v. 30. November 1990, V ZR 91/89, zur Veröffentli-chung bestimmt), aus; dasselbe gilt für einen unter den gleichen Voraussetzungen gegebenen Schadensersatzanspruch nach § 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB, der den entrichteten Kaufpreis als Mindestschaden (BGHZ 57, 78, 80; BGH, Urt. v. 29. Oktober 1980, VIII ZR 148/79, WM 1980, 1388, 1389). erfassen würde.

Einen Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers (§ 463 Satz 2 i. V. m. § 476 BGB) und im Ergebnis auch einen nach §§ 459 Abs. 1, 462 i. V. m. § 476 BGB begründeten Wandlungsanspruch hat das Berufungsgericht zu Recht deshalb verneint, weil die Hellhörigkeit des Hauses keinen Fehler darstellte. Über die Eignung zu Wohnzwecken hinaus haben die Parteien des Kaufvertrags keine besondere Anforderung an die Gebrauchstauglichkeit vorausgesetzt. Die Angriffe der Revision auf die Feststellung des Berufungsgerichts, das Haus weise keinen Baufehler auf, der seinen Wert oder seine Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen Ge-brauch aufhebe oder mindere, sind unbegründet. Entgegen der Auffassung der Revision hatte das Landgericht keine Feststellungen zum Vorliegen eines Baumangels getroffen; es hat der Klage stattgegeben, weil die Kl. über die Hellhörigkeit getäuscht worden seien und ihre Anfechtung daher zur Nichtigkeit des Kaufs geführt habe. Daß die Hellhörigkeit ein Fehler des Gebäudes sei, war hierzu rechtlich nicht erforderlich; das Land-gericht hat dazu auch keine Feststellungen getroffen. 2. Rechtsfehlerhaft verneint das Berufungsgericht jedoch das Vorliegen der Voraussetzungen einer Vertragsanfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) und damit einen Herausgabeanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung.

a) Dem Anspruch fehlt nicht deshalb die Grundlage, weil die Kl. die An-fechtung nicht wirksam erklärt hätten (§§ 143, 142 BGB). Allerdings war das Schreiben vom 8. November 1982 nicht geeignet, die Anfechtungswirkung herbeizuführen. Als rechtsgestaltende Erklärung muß die Anfechtung unzweideutig zum Ausdruck bringen, daß das Rechtsgeschäft von Anfang an, d. h. rückwirkend, beseitigt werden soll (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 28. September 1954, I ZR 180/52, LM BGB § 119 Nr. 5; Urt. v. 27. No-vember 1964, I b ZR 16/63, WM 1965, 233 f.). Dieser Anforderung genügt das Schreiben nicht, denn die Kl. verbinden mit der Erklärung, den Kauf an-zufechten, die damit unvereinbare Forderung nach Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß § 463 BGB.

Eine wirksame Anfechtungserklärung enthält indessen die dem Anfechtungsgegner vor Ablauf der Frist des § 124 BGB zugegangene Klagebegründung. Ihr läßt sich im Wege der Auslegung entnehmen, daß die Kl. in erster Linie die vertragliche Gewährleistung wegen Nichtvorliegens einer zugesicherten Eigenschaft geltend machen, die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung aber für den Fall erklären, daß das Gericht den Gewährleistungsanspruch verneint. Eine solche Eventualstellung der Anfechtungserklärung ist rechtlich zulässig (BGH, Urt. v. 28. September 1954, I ZR 180/52, a.a.O.; v. 15. Mai 1968, VIII ZR 29/66, LM BGB § 119 Nr. 17).

b) Das Berufungsurteil läßt nicht erkennen, ob das Berufungsgericht von einem zutreffenden Verständnis des Begriffs der Täuschung in § 123 BGB und des Ursachenzusammenhangs zwischen dieser und der Willenserklärung des Getäuschten ausgegangen ist. Diese Unklarheit wirkt sich auch auf die rechtliche Beurteilung des zum Tatbestand des § 123 BGB gehö-renden Vorsatzes aus. Das Berufungsgericht äußert wiederholt Zweifel daran, ob die Frage der Hellhörigkeit des Hauses das überwiegende Ge-wicht für den Kaufentschluß der Kl. gehabt habe und ob es diesen wesent-lich auf ein ruhiges Wohnen angekommen sei. Den Vorsatz verneint es mit der Begründung, es sei jedenfalls nicht erwiesen, daß der Verkäufer er-kannt habe, wie wesentlich es der Gegenseite auf diesen Punkt angekommen sei. Mit aus diesem Grunde hält das Berufungsgericht auch eine vor-sätzliche Täuschungshandlung für unerwiesen, denn das Gewicht der Fra-ge nach der Hellhörigkeit sei nicht offenkundig gewesen.

Dies verkennt, daß es zwar bei der Täuschung durch Verschweigen darauf ankommt, ob die Umstände, die zurückgehalten werden, für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind und deshalb - unbeschadet der ent-gegengesetzten Interessen der Vertragsparteien - mitgeteilt werden müssen (Senatsurt. v. 16. Oktober 1987, V ZR 170/86, NJW-RR 1988, 394), daß solche Gesichtspunkte aber für die Täuschung, die durch positives Tun herbeigeführt wird, keine Rolle spielen. War die Behauptung, aus der be-nachbarten Doppelhaushälfte sei "normal" nichts zu hören, falsch und wußte dies der Verkäufer, wenn auch nur in Form des bedingten Vorsatzes, so lag eine Täuschung vor. Es geht dann nur noch darum, ob die Täu-schung zum Vertragsabschluß geführt und der Verkäufer dies billigend in Kauf genommen hat. Der Ursachenzusammenhang war bereits gegeben, wenn der Geschäftsentschluß der Kl., neben anderen Beweggründen (RGZ 77, 309, 314; BGH-RGRK/Krüger-Nieland, 12. Aufl., § 123 Rdn. 66), durch die Täuschung mitbestimmt worden ist. Eine wesentliche Bedeutung in dem Sinne, daß sie das maßgebliche Motiv für diesen Entschluß hätte bilden müssen, brauchte ihr nicht zuzukommen (Senatsurt. v. 2. De-zember 1977, V ZR 155/75, WM 1978, 221 f.). Der Täuschungsvorsatz des Verkäufers erforderte dementsprechend nicht, daß dieser wußte oder bil-ligend in Kauf nahm, die Täuschungshandlung setze das wesentliche Mo-tiv zum Vertragsentschluß der Kl. Es genügte das Bewußtsein, diese wür-den ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht oder nicht in der Weise, wie geschehen, abgeben (Senatsurt. v. 21. Juni 1974, V ZR 15/73, WM 1974, 866).

c) Aber selbst wenn das Berufungsgericht von einem zutreffenden rechtlichen Verständnis des Anfechtungstatbestandes ausgegangen sein sollte, so rügt die Revision im übrigen mit Recht, daß es sich mit dem Prozeß-stoff nur unzureichend auseinandergesetzt hat (§ 286 ZPO). Das Berufungsgericht kommt aufgrund des Umstandes, daß die Kl. erst im Beurkundungstermin nach der Hellhörigkeit gefragt und vorweg keine eigenen Un-tersuchungen zur Schalldämmung angestellt hätten, zu der Auffassung, die Frage sei "beiläufig" gewesen. Hierbei läßt es die Bekundung des von ihm gehörten Notars, dessen Glaubwürdigkeit es nicht in Zweifel zieht, un-berücksichtigt, der Kl. habe wegen der aufgetretenen Frage der Hellhörigkeit Bedenken geäußert und erst auf die Antwort des Verkäufers hin erklärt, dann könne man den Vertrag ja schließen; dasselbe gilt für den von dem Notar geschilderten eigenen Eindruck, die Hellhörigkeit habe zwar für die Gewährleistung keine Rolle gespielt, sei aber eine Frage der Motivation zum Abschluß des Kaufes gewesen.

Den Täuschungsvorsatz verneint das Berufungsgericht u. a. mit der Be-gründung, die Frage nach der Hellhörigkeit des Hauses sei unbestimmt ge-wesen. Wann Geräusche als störend empfunden würden, hänge weitgehend von der Empfindlichkeit des Hörers ab. Es könne nur davon ausgegangen werden, daß der Verkäufer auf die Frage nach der Hellhörigkeit seiner persönlichen Empfindung Ausdruck gegeben habe. Dies läßt außer acht, daß nach den Feststellungen des Sachverständigen und den Bekundungen des vom Berufungsgericht gehörten früheren Besitzers des Hauses die Geräuscheinwirkungen massiv waren; die Behauptung der Kl., All-tagsgeräusche seien deutlich wahrnehmbar gewesen, hatte durch die Be-weisaufnahme eine Erhärtung gefunden. Schwerhörigkeit des Verkäufers war nicht behauptet worden. Unter diesen Umständen hätte es der Dar-legung der Tatsachen bedurft, die das Berufungsgericht veranlaßten, von der Möglichkeit auszugehen, der Verkäufer habe gleichwohl kein Bewußtsein von der Hellhörigkeit des Hauses gehabt. Sollte für das Berufungsgericht die Vorstellung bestimmend gewesen sein, die Lärmbeeinträchtigung eines Wohngebäudes durch Nachbargeräusche sei schlechthin einer ob-jektiven Beurteilung unzugänglich, hätte es sich auf einen nicht bestehenden Lebenserfahrungssatz gestützt.

3. Zu Unrecht prüft das Berufungsgericht das behauptete schikanöse Ver-halten des Nachbarn nur unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung. Wenn die Nachbarn, wie die Kl. behaupten, seit Jahren die Nachtruhe durch absichtliches Lärmen (böswilliges Auf- und Ablassen der Rolläden, sinnloses Treppensteigen, Klavierspiel, lauter Radio- und Fernsehempfang) störten, so war dies ein Umstand, den der Verkäufer bei den Vertragsverhandlungen ungefragt hätte offenbaren müssen. Daß er die Frage nach der Hellhörigkeit, wovon das Berufungsgericht ausgeht, nur auf die bauliche Beschaffenheit bezog, berührt diese Verpflichtung nicht. Das Verschweigen dieses Umstands begründete, wenn es vorsätzlich ge-schah, die Täuschungsanfechtung. Darüber hinaus ließ es einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß entstehen, der auf die Rückgängigmachung des Kaufvertrags gerichtet war (Senats-urt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 259/87, WM 1990, 479), also den Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises erfaßte. Hierzu genügte fahrlässiges Verhalten, denn die Schikane der Nachbarn stellte kein Beschaffenheitsmerkmal der Kaufsache (§ 459 Abs. 1 BGB) oder eine dieser zukommende Eigenschaft (§ 459 Abs. 2 BGB) dar (vgl. Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 1988, 10; v. 6. Oktober 1989, V ZR 223/87, NJW-RR 1990, 78). Hieran ändert nichts, daß die behaupteten Schikanen von den Eigentümern des Nachbargebäudes ausgingen, also auf nicht absehbare Zeit auch künftig zu erwarten waren. Nach der Rechtsprechung sind Sach-mängel zwar nicht auf Umstände beschränkt, die der Sache aufgrund ihrer natürlichen Beschaffenheit anhaften, sie können vielmehr auch auf deren Beziehungen, seien sie tatsächlicher, rechtlicher oder wirtschaftlicher Art, in der Beschaffenheit der Sache selbst ihren Grund haben (Senatsurt. v. 9. Juli 1976, V ZR 256/75, WM 1976, 1035). Dies ist bei Einwirkungen, die nur von der Person des Nachbarn ausgehen, in der Zweckbestimmung des Nachbargrundstücks aber keinen Niederschlag gefunden haben, nicht der Fall. Die behauptete Beeinträchtigung hat ihren Grund nicht darin, daß das Kaufgrundstück in einem Wohngebiet liegt und daher Wohngeräuschen ausgesetzt ist; sie geht vielmehr auf ein außerhalb des Wohnzwecks lie-gendes, diesem zuwiderlaufendes individuelles Störverhalten zurück. Die Kenntnis dieses Umstandes wird dem Käufer nicht durch die Beschaffenheit des gekauften Grundstücks vermittelt. Der Zweckzusammenhang zwischen der Besitzerlangung durch Übergabe und der kurzen Verjährungsfrist für Sachmängel (§ 477 BGB) ist in einem solchen Falle nicht ge-geben.

III. Das Beufungsurteil kann somit keinen Bestand haben. Die Sache ist zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-rückzuverweisen (§§ 564, 565 ZPO).

Bei der erneuten Entscheidung wird das Berufungsgericht zu beachten ha-ben, daß eine Täuschung über die Hellhörigkeit des Hauses neben einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auch einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsschluß aus-lösen kann. Hinreichender Schallschutz, also das Nichtvorliegen von Hell-hörigkeit, ist eine Sachbeschaffenheit und kann Gegenstand einer Zusicherung sein. Ansprüche wegen fahrlässigen Verschuldens bei Vertragsschluß werden daher durch die Sachmängelgewährleistung verdrängt. Dies gilt unbeschadet des Umstandes, daß die Hellhörigkeit im vorliegenden Falle kein Fehler und deren Nichtvorliegen nicht zugesichert war (BGHZ 60, 319; Senatsurt. v. 10. Juli 1987, V ZR 236/85, a.a.O.; Soergel/Huber, BGB, 11. Aufl., vor § 459 Rdn. 202). Zur Darlegung des Schadens-ersatzanspruchs gehört, wie im Falle des § 463 Satz 2 BGB (Senatsurt. v. 7. Juli 1989, V ZR 21/88, NJW 1990, 42), aber anders als bei der arglistigen Täuschung, nicht, daß der Verstoß ursächlich für den Entschluß der Käufer zum Kauf geworden ist; vielmehr ist es Sache der Bekl., die Nichtursächlichkeit vorzutragen und im Streitfall zu beweisen (Senatsurt. v. 8. Dezember 1989, V ZR 259/87, a.a.O.).

Diese Grundsätze gelten gleichermaßen für einen Schadensersatzanspruch wegen fahrlässiger Verletzung der Aufklärungspflicht über schikanöses Nachbarverhalten. Die Ansprüche bestehen neben demjenigen aus ungerechtverfertigter Bereicherung bei unwirksamer Anfechtung des Kaufs.