Verjährungsbeginn durch Schlüsseleinwurf in Briefkasten

Auch vor Ende des Mietvertrages kann ein Rückerhalt der Mietsache und der Beginn der Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche durch Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ausgelöst werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete und Schadensersatz aus einem beendeten gewerblichen Mietverhältnis in Anspruch.

Mit Vertrag vom 17.6.2009 vermietete der Kl. eine Halle nebst Lagerbüro im Erdgeschoss des Gebäudes J.-straße in A. sowie außenliegende Stellplätze an die Bekl. Beginn des Mietverhältnisses war der 15.7.2009. Der Vertrag sollte für ein Jahr gelten und sich um jeweils ein Jahr verlängern, falls nicht drei Monate vor dem jeweiligen Jahresablauf eine Kündigung ausgesprochen wird.

Am 28.3.2012 schlossen die Parteien einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Darin wurden zusätzliche Gewerbeflächen an die Bekl. vermietet.

Unter § 2.1.1.a des Nachtrags heißt es:

„Das Mietverhältnis für die unter § 1.2.a. benannten Flächen beginnt am 3.4.2012 für die Dauer von zunächst einem Jahr. Das Mietverhältnis für die bisher bereits angemieteten Flächen verlängert sich ebenfalls bis zu diesem Zeitpunkt.“

§ 2.1.1.b lautet unter „Individuelle Vereinbarungen:“ wie folgt:

„Mietvertrag Pkw-Stellplatz Nr. 1 wird weitergeführt.

Mietvertrag Pkw-Stellplatz Nr. 10 wird mit Beginn dieses Nachtragsmietvertrages aufgehoben.

Mietbeginn für die 1/2 in der Zeichnung dargestellte Fläche ab 1.5.2012.

Rest gelbe und blaue Fläche ab dem 15.5.2012.

Das Mietverhältnis für die dann insgesamt angemieteten Flächen verlängert sich nach Ablauf des ersten Jahres jeweils um 1 Jahr, falls nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.

Sofern die Übergabe der zusätzlich gemieteten Fläche erst nach dem o. g. Mietbeginn erfolgt, ist der Zeitpunkt der Übergabe maßgebend für den Beginn des Nachtragsvertrages.“

Die Übergabe der zusätzlichen Gewerbeflächen an die Bekl. erfolgte am 5.6.2012. Die Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für das gesamte Mietobjekt belief sich seither auf monatlich 2.964,37 €, zahlbar bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus.

Nachfolgend wandte sich die Bekl. mit Schreiben vom 3.3.2019 wie folgt an den Kl.:

„wie telefonisch soeben besprochen wie folgt die beiden Gesprächspunkte, welche wir gerne in einem persönlichen Gespräch mit Ihnen klären wollen. […]

2. Wir planen die Beendigung unseres Mietverhältnisses zum 17.6.2020, bei fristgerechter Kündigung zum 17.3.2020.

Gerne würden wir diesen Punkt persönlich mit Ihnen besprechen.

Im Falle einer beiderseitigen Einigung wäre auch eine Beendigung zum Herbst 2020 vorstellbar.

Wünschenswert wäre eine Besprechung der vorgenannten Punkte noch diese Woche. Bitte lassen Sie mir eine Eingangsbestätigung dieser Mitteilung zukommen.“

Die Bekl. erklärte sodann mit Schreiben vom 10.3.2020 gegenüber dem Kl. die Kündigung „zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.6.2020“.

Mit Schreiben vom 18.3.2020 wies der Kl. darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung erst zum 30.4.2021 ende. Bis zum 31.12.2020 nutzte die Bekl. das Mietobjekt weiter. An diesem Tag warf sie die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Kl. ein, was dieser mit Schreiben vom 7.1.2021 zurückwies.

Mit Schreiben vom 9.6.2021 forderte der Kl. die Bekl. unter Androhung der Selbstvornahme auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden bis spätestens zum 19.6.2021 zu beseitigen. Nach Fristablauf verlangte er mit Schreiben vom 25.6.2021 die Zahlung von 47.292,62 € Miete und Schadensersatz.

Der Kl. hat die Ansicht vertreten, dass das Mietverhältnis erst zum 4.6.2021 habe ordentlich gekündigt werden können. Die Bekl. schulde deshalb für den Zeitraum von Februar 2021 bis zum 4.6.2021 die vertragliche Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 12.252,73 €.

Darüber hinaus sei, so hat er behauptet, das Mietobjekt nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden. Unter Verrechnung mit einem Kautionsguthaben der Bekl. i.H.v. 5.695,08 € hat der Kl. Instandsetzungskosten i.H.v. 32.075,52 € errechnet, die nach seiner Ansicht von der Bekl. zu erstatten seien.

Mit Schriftsatz vom 7.6.2022 nach Schluss der mündlichen Verhandlung des Landgerichts hat der Kl. seine Klage in Höhe dieses Betrages hilfsweise anstatt auf das Schadensersatzbegehren auf rückständige Miete für den restlichen Monat Juni 2021 sowie die Monate Juli 2021 bis März 2022 und einen erstrangigen Anteil aus dem Monat April 2022 gestützt. Er hat gemeint, dass das Mietverhältnis mangels Widerspruchs gemäß § 545 BGB fortgeführt worden sei.

Der Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an ihn 44.328,25 € nebst Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.964,37 € seit dem 4.2.2021, 4.3.2021, 7.4.2021 und 5.5.2021 sowie aus 395,25 € seit dem 4.6.2021 sowie Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus weiteren 32.075,52 € seit dem 26.7.2021 zu zahlen.

Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben und die Ansprüche im Übrigen nach Grund und Höhe in Abrede gestellt.

Die Geltendmachung von Mietforderungen stelle, so hat die Bekl. gemeint, eine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn es sei auf den ersten Blick nicht ersichtlich gewesen, wann das Mietverhältnis habe gekündigt werden müssen. Hierzu hat die Bekl. behauptet, dass diesbezüglich Gespräche der Parteien geführt worden seien. Danach sei dem Kl. die Beendigungsabsicht der Bekl. klar gewesen, so dass er im Rahmen seiner vertraglichen Nebenpflichten gehalten gewesen sei, auf eine etwaige abweichende Kündigungsfrist hinzuweisen. Überdies sei der Kl. Kaufmann und müsse daher die Grundsätze der §§ 346 ff. HGB gegen sich gelten lassen, mit der Folge, dass mit dem o. g. Schreiben der Bekl. vom 3.3.2019 die Kündigungsfrist abgeändert worden sei.

Das Landgericht hat die Bekl. verurteilt, an den Kl. 12.252,73 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dem Kl. stehe der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete i.H.v. 12.252,73 € zu. Denn das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 10.3.2020 erst zum 4.6.2021 beendet worden. Nach den Regelungen im Nachtrag zum Mietvertrag sei infolge der am 5.6.2012 übergebenen zusätzlichen Gewerbeflächen eine Kündigung des Mietverhältnisses einheitlich zum Ablauf des 4.6. eines jeden Jahres mit einer Frist von drei Monaten möglich gewesen. Dieser Inhalt sei den Vereinbarungen im Wege der Auslegung beizumessen. Es handle sich insoweit um eine Individualabrede der Parteien. Aber auch bei Annahme Allgemeiner Geschäftsbedingungen bestünden keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vereinbarungen. Insbesondere liege kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor.

Die sich hieraus ergebende Kündigungsfrist sei nicht nachträglich abgeändert worden. Die Bekl. habe bereits nicht nachgewiesen, dass die §§ 346 ff. HGB für den Kl. Anwendung fänden. Es sei nicht ersichtlich, dass der Kl. Kaufmann sei. Im Übrigen komme dem Schreiben der Bekl. vom 3.3.2019 aber auch nicht die Bedeutung eines Antrags i.S.d. § 145 BGB oder eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens zu. Weder enthalte es eine Willenserklärung noch die Wiedergabe eines telefonisch geschlossenen Rechtsgeschäfts.

Auch liege kein Fall einer unzulässigen Rechtsausübung i.S.d. § 242 BGB vor. Die Kündigungsfrist ergebe sich eindeutig aus den Vereinbarungen der Parteien, so dass dem Kl. kein weiterer Hinweis oblegen habe.

Dem mit der Klage verfolgten Schadensersatzanspruch stehe allerdings die Einrede der Verjährung der Bekl. entgegen. Anwendung finde vorliegend die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Diese sei mit dem Rückerhalt des Mietobjekts in Lauf gesetzt worden. Zurückerhalten habe der Kl. das Mietobjekt spätestens am 8.1.2021 mit Kenntniserlangung von den am 31.12.2020 in seinen Hausbriefkasten eingeworfenen Schlüsseln. Die Zustellung des Mahnbescheids am 30.8.2021 habe die Verjährungsfrist daher nicht mehr hemmen können.

Insoweit könne der Kl. seine Klageforderung nicht mit Schriftsatz vom 7.6.2022 hilfsweise auf einen weiter aufgelaufenen Mietrückstand stützen. Denn die dahingehende Eventualklagehäufung sei nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung am 17.5.2022 nicht mehr zulässig. Im Übrigen sei nach den getroffenen Feststellungen das Mietverhältnis zum 4.6.2021 wirksam beendet worden, so dass kein Anlass bestehe, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Kl., mit der er die Zuerkennung weiterer 32.075,52 € nebst Zinsen begehrt.

Der Kl. führt zur Begründung seines Rechtsmittels aus, das Landgericht habe zu Unrecht eine Verjährung der geltend gemachten Schadensersatzansprüche angenommen und auch die Hilfsbegründung betreffend weiterer rückständiger Miete zu Unrecht nicht mehr berücksichtigt.

Der Kl. hält an seiner Ansicht fest, dass die Verjährungsfrist nicht bereits mit der Rückgabe der Schlüssel in Lauf gesetzt worden sei. Der Bekl. habe ein Recht auf vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts nicht zugestanden, so dass eine Rücknahme klägerseits zu Recht verweigert worden sei.

Weiter hält der Kl. an seiner Ansicht fest, dass das Mietverhältnis mangels Widerspruchs der Bekl. über den 4.6.2021 hinaus gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden sei. Das dahingehende erstinstanzliche Vorbringen habe noch berücksichtigt werden müssen. Denn das Landgericht habe ihm eine Stellungnahmefrist im Hinblick auf die gesamten Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung gewährt.

Die Bekl. begehrt mit ihrem als Anschlussberufung aufzufassenden Antrag zu 1) abändernd die vollständige Abweisung der Klage. Im Übrigen verteidigt sie mit ihrem Antrag zu 2) die angefochtene Entscheidung.

Sie meint, dass sie zur Kündigung des Mietvertrags zum 17.6.2020 berechtigt gewesen sei. Die Vertragsbestimmung im Nachtrag sei intransparent und deshalb unwirksam. Denn bei Vertragsbeginn habe nicht eindeutig festgestanden, bis wann die Kündigung spätestens ausgesprochen werden müsse. Das Mietverhältnis habe sich auch nicht gemäß § 545 BGB verlängert. Denn der umfangreiche Schriftverkehr im Nachgang zum Kündigungsschreiben sei hinreichend als Widerspruch zu qualifizieren.

Weiter hält die Bekl. an ihrer Ansicht fest, dass die Geltendmachung der nach dem 1.1.2020 entstandenen Mietforderungen jedenfalls eine unzulässige Rechtsausübung darstelle.

Jedenfalls aber könne der Kl., so führt sie ferner an, nicht mehr die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen beanspruchen.

Im Übrigen habe das Landgericht zutreffend die Verjährung des Schadensersatzanspruchs angenommen. Mit dem Rückerhalt der Schlüssel sei der Kl. in die Lage versetzt worden, den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts zu überprüfen. Damit sei die Verjährungsfrist in Lauf gesetzt worden. Der Kl. sei nicht dazu berechtigt gewesen, die Rücknahme der Schlüssel zu verweigern.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien nimmt der Senat Bezug auf die zwischen ihnen in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die angefochtene landgerichtliche Entscheidung nebst Sitzungsprotokoll vom 17.5.2022. Der Senat nimmt ferner Bezug auf den Inhalt seines Sitzungsprotokolls vom 30.6.2023.

II. Die zulässige Berufung des Kl. ist nicht begründet.

1. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob und in welchem Umfang dem Kl. der mit der Klage verfolgte Schadensersatzanspruch zusteht. Denn die Bekl. ist aufgrund der von ihr erhobenen Einrede der Verjährung jedenfalls gemäß § 214 BGB zur Leistungsverweigerung berechtigt.

a. Anwendung findet vorliegend hinsichtlich sämtlicher von dem Kl. im Einzelnen geltend gemachter Positionen die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Vorschrift soll zwischen den Parteien des Mietvertrags eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen. Ihr Anwendungsbereich ist deshalb weit auszulegen. So unterfallen u. a. Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache ebenso der kurzen Verjährung wie Ansprüche wegen einer vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht. Ferner sind sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2014 - XII ZR 12/13 -, juris Rn. 15 m.w.N.).

Hiernach unterfallen dem § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB die vorliegend streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche. Das betrifft diejenigen, die der Kl. auf vertragswidrige Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache stützt, wie Reinigung des Fliesenbodens, Erneuerung von Scheiben des Hallentores und eines defekten Bewegungsmelders, Reinigung und Lackierung vor Türen/Türzargen, Beseitigung von Ölflecken, Erneuerung beschädigter Bodenfliesen, Ersatz beschädigten Teppichbodens und Reinigung sowie Ersatz eines defekten Fensters, defekter Deckenleuchten und eines Leitungsschutzschalters. Ferner sind die Schadensersatzansprüche umfasst, die der Kl. auf eine unterbliebene Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache stützt, nämlich Demontage der Küchenzeile nebst Einbauten und Entfernung von Werbe- und Hinweisschildern. Schließlich sind die Kosten für Streicharbeiten und die Wartung des Hallentores als Sekundäransprüche aus der Nichterfüllung vertraglich übernommener Instandhaltungen von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst.

b. Das Landgericht ist nicht zu beanstandend davon ausgegangen, dass die Verjährungsfrist vorliegend spätestens am 8.1.2021 in Lauf gesetzt worden ist.

aa. Die Verjährungsfrist beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht identisch mit Rückgabe i.S.v. § 546 BGB. Rückerhalt setzt grundsätzlich die unmittelbare Sachherrschaft (§ 854 BGB) des Vermieters und eine Besitzveränderung zu seinen Gunsten voraus. Entscheidend ist, dass der Vermieter die Mietsache auf Veränderungen und Verschlechterungen ungestört untersuchen kann und der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Besitz vollständig und unzweifelhaft aufgibt (BGH, Urteil vom 27.2.2019 - XII ZR 63/18 -, juris Rn. 11 m.w.N.). Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis erst nach Rückerhalt endet (BGH, Urteil vom 15.3.2006 - VIII ZR 123/05 -, juris Rn. 9); die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht Voraussetzung des Verjährungsbeginns (BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11 -, juris Rn. 14 m.w.N.).

bb. Unstreitig hat die Bekl. die Schlüssel am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Kl. eingeworfen und das Mietobjekt auch verlassen. Darin ist eine vollständige Besitzaufgabe zu sehen. Es steht nicht in Rede, dass die Bekl. etwa noch Zugang zu den Mieträumen hatte.

Der Kl. hat von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel am 7.1.2021 in seinem Hausbriefkasten vorfand. Da die Bekl. das Mietobjekt zu diesem Zeitpunkt bereits verlassen hatte, war für den Kl. die vollständige Besitzaufgabe auch nicht zweifelhaft.

cc. Dem Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB steht im vorliegenden Fall nicht entgegen, dass der Kl. zu einer Rücknahme der Mietsache nicht bereit war.

(1) In Rechtsprechung und Literatur werden zwar unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt.

Nach einer Auffassung sind die Bestimmungen über den Annahmeverzug heranzuziehen mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB ausgelöst werde, sobald der Mieter die erfüllungstaugliche Rückgabe der geräumten Mietsache anbiete (so etwa KG, Urteil vom 21.5.2014 - 12 U 9284/99 -, ZMR 2005, 455; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., § 17 Rn. 51).

Nach anderer Auffassung bleibt der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache ohne Einfluss auf den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB; vielmehr könne nur die tatsächliche Besitzaufgabe durch den Mieter (z. B. durch Schlüsseleinwurf bei dem Vermieter) den Lauf der Verjährungsfrist auslösen, weil erst dadurch der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte, von der der Beginn der Verjährungsfrist abhänge (Witt, NZM 2012, 545, 548; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht,15. Aufl. 2021, BGB § 548 Rn. N01).

Schließlich wird vertreten, dass es - unabhängig vom Vorliegen eines Annahmeverzugs - der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft durch den Vermieter gleichstehe, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begebe, die unmittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, BGB § 548 Rn. 22).

(2) Der Bundesgerichtshof hat die Beantwortung dieser Frage bislang offengelassen (vgl. BGH, Urteil vom 27.2.2019 - XII ZR 63/18 -, GE 2019, 657, juris Rn. 19; Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11 -, GE 2011, 1678, juris Rn. 17). Einer Entscheidung hierüber bedarf es auch vorliegend nicht.

Nach sämtlichen vorgenannten Ansichten beginnt die Verjährungsfrist nämlich jedenfalls mit Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter und Aufgabe des Besitzes an diesem durch den Mieter.

Nach den letztgenannten beiden Auffassungen hat die tatsächliche Besitzaufgabe durch die Bekl. den Lauf der Verjährungsfrist ausgelöst, weil der Kl. hierdurch die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalten oder er sich mit der Verweigerung der Besitzergreifung selbst dieser Möglichkeit begeben hat.

Soweit nach der erstgenannten Ansicht die Bestimmungen über den Annahmeverzug heranzuziehen sind, ergibt sich schon deshalb kein anderes Ergebnis, weil nach dieser Rechtsauffassung sogar ein Verjährungsbeginn ohne Rückerhalt des Mietobjektes durch den Vermieter möglich sein soll. Davon abgesehen lagen aber auch die Voraussetzungen eines Annahmeverzugs vor. Die von dem Kl. angeführten Beschädigungen und nicht durchgeführten Arbeiten und Wartungen hätten allenfalls eine Schlechterfüllung der Rückgabeverpflichtung begründet, jedoch nicht schon eine Erfüllungsleistung an sich entfallen lassen. Der Kl. konnte die tatsächliche Inbesitznahme des Mietobjekts auch mit Blick auf das (lediglich) noch bis zum 4.6.2021 fortdauernde Mietverhältnis nicht berechtigt verweigern. Er war bereits gegenwärtig ohne Weiteres dazu in der Lage, das Mietobjekt ungestört zu untersuchen, ohne dass eine Besitzposition der Bekl. verblieben war. Bis zum Mietende bestand kein erheblicher Zeitraum. Entgegenstehende schutzwürdige Belange des Kl. sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Da ein Vermieter jedenfalls in einer solchen Lage nicht den Eintritt der kurzen Verjährung zu Lasten des Mieters hinauszögern können soll, lässt sich der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsetzen, wenn er - wie aus den vorgenannten Gründen hier - davon absieht, die Mieträume in Besitz zu nehmen, obwohl er von der Besitzaufgabe durch den Mieter weiß und die Möglichkeit der Inbesitznahme hat (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 19.6.2018 - 3 U 72/17 -, juris Rn. 18, ZMR 2018, 736).

(3) Der Kl. vermag sich demgegenüber auch nicht mit Erfolg auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11, NJW 2012, 144) zu berufen. Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung ausgeführt, dass ein Vermieter ein Mietobjekt nicht auf Zuruf zurückzunehmen verpflichtet sei und den Besitz an selbigem auch nicht dadurch erhalte, dass die Schlüssel in den Briefkasten des Mietobjekts eingeworfen würden. Der maßgebliche Unterschied des vorliegenden Falls zu dem, der vom Bundesgerichtshof zu entscheiden war, liegt jedoch darin, dass der Kl. hier tatsächlich den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten und dann im Übrigen auch behalten hat, da die Schlüssel in seinen Briefkasten und nicht lediglich in den des Mietobjekts eingeworfen wurden. Ob der Fall anders zu beurteilen wäre, wenn er umgehend die Schlüssel wieder der Bekl. hätte zukommen lassen, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn dies hat der Kl. nicht getan, sondern allein der Bekl. mit Schreiben vom 7.1.2021 mitgeteilt, dass der Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Dabei ist es ihm nicht etwa darum gegangen, die Bekl. zu einer, was ihm ggf. zuzubilligen wäre, geordneten Rückgabe der Mietsache im Rahmen eines zu vereinbarenden Übergabetermins zu bewegen. Nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat er vielmehr für den Fall einer vorbehaltlosen Entgegennahme der Schlüssel und Untersuchung der Mieträume einen Verlust seiner Mietansprüche für die Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses befürchtet. Diese Sorge war jedoch, wie nachfolgend noch auszuführen ist, nicht begründet.

c. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB ist aus diesen Gründen spätestens am 8.1.2021 in Lauf gesetzt worden. Folglich endete die Verjährungsfrist mit Ablauf des 8.6.2021.

Hemmungstatbestände sind weder vom Kl. dargetan noch sonst ersichtlich. Der erst am 26.8.2021 eingegangene Mahnantrag hat die zu diesem Zeitpunkt mithin bereits vollendete Verjährung deshalb nicht mehr hemmen können.

2. Der Kl. kann sein Zahlungsverlangen insoweit auch nicht mit Erfolg hilfsweise auf rückständige Miete für den restlichen Monat Juni 2021 und die Monate Juli 2021 bis März 2022 sowie einen erstrangigen Anteil aus dem Monat April 2022 stützen.

Eine in diesem Hilfsvorbringen zu sehende Klageänderung hat das Landgericht zutreffend als unzulässig erachtet. Denn Sachanträge können nur bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden (vgl. Musielak/Voit, ZPO, 20. Aufl. 2023, § 296a Rn. 3), vorliegend mithin spätestens in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 17.5.2022. Der Kl. hat erst mit Schriftsatz vom 7.6.2022 und somit nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung sein Zahlungsverlangen hilfsweise auf einen weiteren Mietrückstand gestützt.

Ein solcher Mietanspruch besteht aber auch in der Sache nicht. Anders als der Kl. meint, hat sich das Mietverhältnis nicht etwa gemäß § 545 Satz 1 BGB über den 4.6.2021 hinaus verlängert. Die Vorschrift erfordert, dass der Mieter den Gebrauch der Mietsache „nach Ablauf der Mietzeit“ fortsetzt. Die Mietzeit war, wie ausgeführt, vorliegend indes mit Ablauf des 4.6.2021 beendet. Den Mietgebrauch hat die Bekl. unstreitig schon zum 31.12.2020 eingestellt.

III. Die Anschlussberufung der Bekl. ist zulässig, insbesondere innerhalb der Frist zur Berufungserwiderung erhoben (§ 524 Abs. 2 Satz 1 ZPO), jedoch lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

1. Dem Kl. steht aus § 535 Abs. 2 BGB ein Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum von Februar 2021 bis einschließlich zum 4.6.2021 i.H.v. insgesamt 10.516,73 € zu, so dass insoweit die Anschlussberufung unbegründet ist.

a. Das Mietverhältnis der Parteien hat bis einschließlich zum 4.6.2021 fortgedauert. Die Bekl. hat mit Schreiben vom 10.3.2020 nicht bereits zu einem früheren Zeitpunkt wirksam ordentlich kündigen können.

aa. Die mit Schreiben vom 10.3.2020 „zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.6.2020“ ausgesprochene Kündigung wahrt nicht die in § 2 Ziff. 2.1.1 S. 2 des Mietvertrags ursprünglich vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf der am 15.7. eines jeden Jahres endenden Mietzeit.

Sie wahrt auch nicht die mit der Nachtragsvereinbarung der Parteien vorgesehene Frist. Denn aus § 2 Ziff. 2.1.1a Satz 2 des Nachtrags zum Mietvertrag folgt, dass ein Gleichlauf der Mietzeit von einem Jahr für die sodann insgesamt vermieteten Flächen von den Parteien gewollt war. Die Vermietung der zusätzlichen Gewerbeflächen sollte für die Dauer von zunächst einem Jahr erfolgen. Ausdrücklich heißt es sodann, dass das Mietverhältnis für die bisher bereits angemieteten Flächen sich ebenfalls bis zu diesem Zeitpunkt verlängere. Den hiernach für die Mietzeit maßgeblichen Mietbeginn am 1.4.2012 haben die Parteien einvernehmlich im Vertragstext gestrichen. Soweit in dem Nachtrag dann der 1.5.2012 und der 15.5.2012 genannt sind, heißt es am Ende: „Sofern die Übergabe der zusätzlich gemieteten Fläche erst nach dem o. g. Mietbeginn erfolgt, ist der Zeitpunkt der Übergabe maßgebend für den Beginn des Nachtragsvertrages.“ Ausweislich des zu den Akten gereichten Protokolls ist die Übergabe am 5.6.2012 erfolgt. Hiernach war die ordentliche Kündigung zum Ablauf des 4.6. eines jeden Jahres zulässig. Sowohl der Mietvertrag als auch der Nachtrag sehen hierfür eine Frist von drei Monaten vor, die im Zeitpunkt der Kündigung vom 10.3.2020 zum Ablauf des 4.6.2020 nicht mehr einzuhalten war.

Die ordentliche Kündigung mit Schreiben vom 10.3.2020 konnte mithin erst zum Ablauf des 4.6.2021 wirksam werden. Dahingehend musste der Kl. die Kündigungserklärung der Bekl. schon aufgrund des Zusatzes „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ auch verstehen.

bb. Das Festhalten des Kl. an der aus diesen Gründen zur Anwendung kommenden Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende der Mietzeit am 4.6.2021 erweist sich nicht als treuwidrig i.S.d. § 242 BGB.

Nicht etwa war der Kl. gehalten, die Bekl. auf die zutreffende zu beachtende Kündigungsfrist hinzuweisen. In dem Schreiben der Bekl. vom 3.3.2019 kommt zwar zum Ausdruck, dass sie offensichtlich von einer ordentlichen Kündbarkeit zum 17.6.2020 ausging. Insoweit lag für den Kl. erkennbar eine Fehlvorstellung vor, weil jedenfalls der 17.6. eines Jahres, wie ausgeführt, als Ablauf der Mietzeit nicht in Betracht kommen konnte. Allerdings war dies ebenso für die Bekl. selbst erkennbar, ohne dass insoweit Unklarheiten bestanden haben. Überdies stand im Zeitpunkt des vorgenannten Schreibens noch ein erheblicher Zeitraum für eine fristgerechte Kündigung zur Verfügung. Nach dem Inhalt des Schreibens war ferner noch gar nicht klar, ob das Mietverhältnis tatsächlich gekündigt oder einvernehmlich noch bis zum Herbst 2020 fortbestehen sollte. Dass es zu konkreten Gesprächen hierüber und oder gar zu einer Einigung der Parteien über eine vorzeitige Vertragsbeendigung gekommen ist, behauptet die Bekl. nicht. Sie hat auch nicht dargetan, dass sie sich um das gewünschte Gespräch über die Beendigung des Mietverhältnisses bemüht hat oder aus welchen ggf. vom Kl. zu vertretenden Gründen ein solches Gespräch unterblieben ist.

cc. Auch lässt sich nicht erkennen, dass dem Schreiben der Bekl. vom 3.3.2019 die Bedeutung eines Angebots auf Vertragsänderung betreffend die Kündigungsfrist oder die Bedeutung eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens zukommt.

Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, wird in dem Schreiben weder eine Vertragsänderung angeboten noch gibt die Bekl. darin das Ergebnis einer zuvor getroffenen mündlichen Vereinbarung wieder. Vielmehr bleibt offen, ob eine Kündigung des Mietverhältnisses beabsichtigt ist oder eine Einigung über eine Beendigung zum Herbst 2020 angestrebt wird. Am Ende bittet die Bekl. insoweit auch lediglich um ein persönliches Gespräch.

b. Die im streitgegenständlichen Zeitraum von der Bekl. zu zahlende Miete von monatlich 2.964,37 € ist zwischen den Parteien unstreitig. Hiervon ist jedoch ein Betrag von 420 € in Abzug zu bringen, der nach den Angaben des Kl. monatlich zu leistende Nebenkostenvorauszahlungen betrifft.

Diese kann der Kl. aufgrund mittlerweile eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangen. Denn auch im Gewerberaummietrecht hat der Vermieter die Nebenkosten in angemessener Frist abzurechnen und kann nach Anlauf dieser Frist Vorauszahlungsforderungen nicht mehr geltend machen (BGH, NJW 2010, 1065 Rn. 39). Vorliegend haben die Parteien eine Abrechnungsfrist von einem Jahr, endend mit dem 31.12. des Folgejahres vereinbart (§ 3.3 MV). Ab 2023 können daher keine Vorauszahlungsforderungen für 2021 mehr beansprucht werden.

Auf die unstreitig mittlerweile erteilte Abrechnung für das Jahr 2021 kann der Kl. seinen Zahlungsanspruch insoweit auch nicht stützen. Denn nach seinen Angaben sind die Nebenkostenvorauszahlungen nicht in die Abrechnung als geleistete Vorauszahlungen aufgenommen worden.

Es verbleibt hiernach ein monatlicher Betrag von 2.544,37 €. Für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2021 errechnen sich 10.177,48 € und zzgl. 339,25 € für den Monat Juni 2021 (4/30 Anteil) ein Mietzahlungsanspruch des Kl. i.H.v. insgesamt 10.516,73 €.

2. Der Kl. kann ferner Verzugszinsen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aus den §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. § 3 Ziff. 3.3 des Mietvertrags beanspruchen.

IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

V. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die kurze Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters auf Ersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache „mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält“. Reicht es für das „Zurückerhalten“ aus, dass der Mieter die Schlüssel bereits vor Ablauf der Mietzeit in den Briefkasten einwirft und den Vermieter hiervon in Kenntnis setzt? Ja, meint das OLG Hamm in einem Fall, in dem sich der Vermieter geweigert hatte, die Schlüssel entgegenzunehmen. Unser Autor Hans-Jürgen Bieber ist damit nicht einverstanden, weil sich der Mieter seiner Verpflichtung zur Anzeige von Sach- und Rechtsmängeln während der Mietzeit entziehen könnte, wäre er zur Rückgabe der Mieträume zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Ende des Mietverhältnisses berechtigt.

Die Beklagte war aufgrund eines Mietvertrages mit dem Kläger vom 17. Juni 2009 und eines Nachtrags vom 28. März 2012 Mieterin von Gewerberäumen, einer Halle und eines Lagerbüros. Das neu gefasste Mietverhältnis sollte am 3. April 2012 beginnen, zunächst für ein Jahr laufen und sich sodann um ein weiteres Jahr verlängern, wenn es nicht drei Monate vor dem jeweiligen Jahresablauf gekündigt wurde.

Mit Schreiben vom 10. März 2020 erklärte die Beklagte die Kündigung zum „nächstmöglichen Zeitpunkt 17. Juni 2020“; der Kläger wies die Kündigung zurück und teilte mit, dass diese erst zum 30. April 2021 wirksam werde. Die Beklagte nutzte die Mieträumlichkeiten bis zum 31. Dezember 2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers, der deren Empfangnahme mit Schreiben vom 7. Januar 2021 zurückwies. Mit Schreiben vom 9. Juni 2021 forderte der Kläger die Beklagte auf, verschiedene Mängel bis zum 19. Juni 2021 zu beseitigen; mit weiterem Schreiben vom 25. Juni 2021 verlangte der Kläger sodann Miete und nach Verrechnung mit der Mietkaution Schadensersatz in Höhe von rund 32.000 €. Das Landgericht gab der Klage wegen der Mietrückstände statt und wies sie wegen des Schadensersatzes wegen der von der Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung ab. Das OLG Hamm wies die Berufung des Klägers zurück.

Mit dem Einwurf der Schlüssel und deren Vorfinden im Briefkasten am 7. Januar 2021 habe der Kläger die Mietsache zurückerhalten im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB. Dem Rückerhalt stehe nicht entgegen, dass der Kläger zur Rücknahme nicht bereit gewesen sei. Zwar werden in Literatur und Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter die Rücknahme anbietet, dieser sie jedoch verweigert. Eine Entscheidung hierüber könne jedoch dahinstehen, weil nach allen Meinungen hier von einem Rückerhalt, nämlich der Erlangung der unmittelbaren Sachherrschaft des Klägers durch eine vollständige Besitzaufgabe der Mieterin auszugehen sei, sodass die sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs vor Erhebung der Klage abgelaufen und die Verjährungseinrede begründet sei.

Bevor auf irgendwelche Meinungen zum Rückerhalt der Mietsache und zu einem etwaigen Annahmeverzug des Vermieters einzugehen war, musste doch erörtert werden, ob die Beklagte überhaupt berechtigt war, vor Ende des Mietverhältnisses einen Rückerhalt des Vermieters quasi zu erzwingen.

Ein Rückblick auf Anno Domini 1896: § 556 Abs. 1 BGB. Wovon mag der BGB-Gesetzgeber bei Schaffung dieser auch nach der Mietrechtsreform in § 546 Abs. 1 BGB unverändert übernommenen Regelung wohl ausgegangen sein? Die Motive geben nichts dafür her, aber mit Sicherheit dürften die damalige Situation auf dem noch im Aufbau befindlichen Wohnungsmarkt und die finanzielle Belastung weiter Teile der Bevölkerung maßgeblich gewesen sein für die Annahme des Gesetzgebers, dass Wohnraum eben bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht stets zurückgegeben wird.

Dafür spricht schon der Wortlaut der Bestimmung „… nach Beendigung … zurückzugeben“, die an sich überflüssig ist, weil eben mit Ende des Vertragsverhältnisses kein Recht mehr zum Behalt der Mieträume besteht. Ist die Entstehungsgeschichte der Norm unergiebig, lässt sich also hieraus nichts dafür herleiten, dass die Mieträume bereits vor Ende des Vertragsverhältnisses zurückgegeben werden dürfen. Es kann aber auch mit § 271 Abs. 2 BGB eine Berechtigung zur jederzeitigen Rückgabe nicht konstruiert werden. Diese Bestimmung gilt, ebenso wie der Absatz 1, nur subsidiär, wenn sich aus Gesetz, Rechtsgeschäft oder den Umständen des Falles nichts anderes ergibt (MüKoBGB/Krüger, 9. Aufl., § 271 Rn. 32).

Anderes in diesem Sinne ergibt sich hier aus § 536c Abs. 1 BGB, wonach der Mieter zur Anzeige von Sach- und Rechtsmängeln während der Mietzeit verpflichtet ist. Diese Bestimmung wird allgemein als Ausfluss der Obhutspflicht des Mieters angesehen (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl., § 536c Rn. 1). Dieser aus dem unmittelbaren Besitz folgenden Verpflichtung würde sich der Mieter entziehen, wenn er zur Rückgabe der Mieträume zu einem beliebigen Zeitpunkt vor Ende des Mietverhältnisses berechtigt wäre. Damit würde in rechtlich geschützte Interessen des Vermieters eingegriffen werden, weil dieser dann anstelle des Mieters bis zum Ende der Mietzeit zur regelmäßigen Kontrolle der Mieträume auf Mangelfreiheit verpflichtet wäre. Dass das nicht angehen kann, zeigt sich am deutlichsten dann, wenn Wohnsitz des Vermieters und Belegenheit der Mieträume auseinanderfallen (z. B. Berlin – München): zeitraubende Besuche oder gar die kostenträchtige Einschaltung eines Dritten vor Ort wären die zwangsläufige Folge, die der Vermieter nicht hinnehmen muss.

Zwar soll in Einzelfällen die Berufung auf die Obhutspflicht gegen Treu und Glauben verstoßen wie z. B. dann, wenn sich die Mieträume in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus befinden (obwohl das schon dann wieder in Frage gestellt wird, wenn man dem Vermieter einen vierwöchigen, vor Monaten gebuchten Tauchurlaub auf z. B. Papua-Neuguinea zubilligt: Wer achtet dann auf die Wohnung?). Oder dann, wenn das Ende des Mietverhältnisses kurz bevorsteht? Was aber heißt „kurz“? Ein Tag? Drei Tage? Oder dann, wenn der Wohnsitz wegen beruflicher Notwendigkeit oder Aufnahme in ein Pflegeheim verlegt wird?

Aber auch in den letztgenannten Fällen kommen die für eine vorzeitige Rückgabe herangezogenen Umstände aus der (Risiko-) Sphäre des Mieters. Es ist deshalb kein Grund dafür ersichtlich, den Mieter aus seiner bis zum Ende des Mietverhältnisses andauernden Verpflichtung zu entlassen, es sei denn, der Mietvertrag enthielte eine ausdrückliche Gestattung (für bestimmte Fälle).

Das führt m. E. in Fällen der vorliegenden Art dazu, dass von einem Rückerhalt und dem Beginn der Verjährungsfrist erst dann ausgegangen werden kann, wenn der Vermieter nach außen zu erkennen gibt, dass er – nunmehr – eine Rückgabe akzeptiert, z. B. durch Bestandsaufnahme des Mietzustandes, Erstellung einer Schadensaufstellung, Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens oder – wie hier – mit der Geltendmachung der Mangelbeseitigung.