Verjährungsbeginn der Vermieteransprüche durch Schlüsseleinwurf in den Briefkasten

a) Der Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - GE 2019, 657 = NZM 2019, 408).

b) Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - GE 2013, 1647 = NZM 2014, 128).

c) Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NZM 2005, 535).

1 Die Parteien streiten über die Verjährung von möglichen Schadensersatzansprüchen aus einem gewerblichen Mietverhältnis.

2 Mit Vertrag vom 17. Juni 2009 vermietete der Kl. der Bekl. eine Halle nebst Lagerbüro und außenliegenden Stellplätzen. Durch Nachtrag vom 28. März 2012 mietete die Bekl. vom Kl. weitere Gewerbeflächen mit Wirkung ab dem 5. Juni 2012 an. Gleichzeitig vereinbarten die Vertragsparteien, dass sich das Mietverhältnis für die gesamten Flächen nach Ablauf des ersten Jahres ab Übergabe der weiteren Teilflächen jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.

3 Mit Schreiben vom 10. März 2020 erklärte die Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses „zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17.6.2020“. Der Kl. wies darauf hin, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung deutlich später ende. In der Folgezeit nutzte die Bekl. das Mietobjekt bis zum 31. Dezember 2020 weiter und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Kl. Mit Schreiben vom 7. Januar 2021 erklärte der Kl., dass die Rückgabe der Schlüssel ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei.

4 Im Juni 2021 forderte der Kl. die Bekl. schriftlich unter Androhung der Selbstvornahme auf, im Einzelnen benannte Mängel und Schäden an der Mietsache zu beseitigen. Nach Ablauf der im Schreiben gesetzten Frist verlangte er die Zahlung von Schadensersatz sowie die Begleichung rückständiger Mieten.

5 Der auf Antrag des Kl. vom 26. August 2021 wegen dieser Forderungen erlassene Mahnbescheid ist der Bekl. am 30. August 2021 zugestellt worden. Im nachfolgenden Streitverfahren hat der Kl. die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis habe erst zum 4. Juni 2021 ordentlich gekündigt werden können. Die Bekl. sei mangels ordnungsgemäßer Rückgabe des Mietobjekts zur Erstattung von Instandsetzungskosten verpflichtet, die sich unter Verrechnung mit einem Kautionsguthaben i.H.v. 5.695,08 € auf 32.075,52 € beliefen. Die Bekl. hat hinsichtlich der geltend gemachten Schadensersatzansprüche die Einrede der Verjährung erhoben und die Ansprüche im Übrigen nach Grund und Höhe in Abrede gestellt.

6 Das Landgericht hat die Bekl. zur Zahlung rückständiger Mieten verurteilt und die Klage im Übrigen wegen Verjährung der Schadensersatzansprüche abgewiesen. Mit seiner Berufung hat der Kl. die weitergehende Verurteilung der Bekl. zur Zahlung des geltend gemachten Schadensersatzes i.H.v. 32.075,52 € begehrt. Die Bekl. hat mit ihrer Anschlussberufung die vollständige Abweisung der Klage beantragt. Das Oberlandesgericht hat die Bekl. - unter Zurückweisung der Berufung des Kl. und teilweiser Zurückweisung der Anschlussberufung der Bekl. - zur Zahlung rückständiger Mieten verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen.

7 Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kl. die geltend gemachten Schadensersatzansprüche weiter.

8 Die Bekl. war im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht vertreten. Gleichwohl ist über die Revision des Kl. nicht durch Versäumnisurteil, sondern durch Endurteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des von dem Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2022 - XII ZR 96/21 - GE 2023, 185 = NJW-RR 2023, 164 Rn. 8 m.w.N.).

9 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner in ZMR 2024, 115 veröffentlichten Entscheidung ausgeführt, die vom Kl. geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien jedenfalls verjährt. Die nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB geltende sechsmonatige Verjährungsfrist habe spätestens am 8. Januar 2021 zu laufen begonnen. Zu diesem Zeitpunkt habe der Kl. das Mietobjekt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten, denn die Bekl. habe mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Kl. ihren Besitz an den Mieträumen vollständig aufgegeben und der Kl. habe hiervon spätestens am 7. Januar 2021 Kenntnis erlangt, als er die Schlüssel in seinem Hausbriefkasten vorgefunden habe.

10 Dem Beginn der Verjährungsfrist mit Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Kl. stehe nicht entgegen, dass der Kl. nicht zu einer Rücknahme der Mietsache bereit gewesen sei. Die Verjährungsfrist beginne unabhängig von einer Rücknahmebereitschaft des Vermieters, wenn dieser - wie hier - die Mietsache zurückerhalten und der Mieter seinen Besitz vollständig aufgegeben habe. Durch die Besitzaufgabe der Bekl. habe der Kl. die Möglichkeit zur ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalten. Er habe die tatsächliche Inbesitznahme der Mieträume mit Blick auf das (lediglich) noch bis zum Juni 2021 fortdauernde Mietverhältnis auch nicht berechtigterweise verweigern können. Zwar sei ein Vermieter nicht verpflichtet, ein Mietobjekt „auf Zuruf“ zurückzunehmen, und erhalte den Besitz an diesem auch nicht dadurch, dass die Schlüssel vom Mieter in den Briefkasten des Mietobjekts eingeworfen würden. Der Kl. habe aber vorliegend tatsächlich den Besitz an dem Mietobjekt zurückerhalten und diesen auch behalten, da die Schlüssel in seinen Briefkasten und nicht lediglich in denjenigen des Mietobjekts eingeworfen worden seien.

11 Ein Rückerhalt der Mietsache scheitere auch nicht daran, dass der Kl. mit Schreiben vom 7. Januar 2021 seinen entgegenstehenden Willen und seine fehlende Empfangsbereitschaft erklärt habe. Denn hierbei sei es ihm nicht darum gegangen, die Bekl. zu einer geordneten Rückgabe der Mietsache im Rahmen eines zu vereinbarenden Übergabetermins zu bewegen. Vielmehr habe er nach eigenen Angaben lediglich bei vorbehaltloser Entgegennahme der Schlüssel einen Verlust seiner Mietansprüche für die Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses befürchtet. Die danach spätestens am 8. Januar 2021 in Gang gesetzte Verjährungsfrist habe folglich sechs Monate später geendet, ohne dass ihr Lauf vor Eingang des Mahnantrags bei Gericht am 26. August 2021 gehemmt worden sei.

12 2. Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die vom Kl. geltend gemachten Schadensersatzansprüche wegen vertragswidrigen Zustands der Mieträume sind verjährt.

13 a) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (Satz 2).

14 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - GE 2019, 657 = NZM 2019, 408 Rn. 12 m.w.N.; vgl. auch Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 548 BGB Rn. 21 m.w.N.) und ggf. verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2006, 866; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 7. Aufl. § 548 BGB Rn. 17 m.w.N.).

15 Weiter ist für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Dagegen reicht es nicht aus, dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - NZM 2019, 408 Rn. 12 m.w.N.; Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 548 BGB Rn. 21 m.w.N.). Denn die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB soll eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen (vgl. Senatsurteil vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13 - GE 2014, 313 = NZM 2014, 242 Rn. 16 m.w.N.).

16 Der Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt daneben weder die Rückgabe der Mietsache i.S.d. § 546 Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - XII ZR 48/03 - GE 2006, 646 = NZM 2006, 509 Rn. 12 zu § 558 BGB a.F.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 548 BGB Rn. 34 m.w.N.) noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vielmehr ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist - mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - NZM 2014, 128 Rn. 12 m.w.N.; vgl. auch Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 548 BGB Rn. 22 m.w.N.; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, Miete, 11. Aufl., § 548 BGB Rn. 13 f., 16). Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof ein Zurückerhalten i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bejaht, wenn der Mieter nach Kündigung, aber vor Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigtem die Schlüssel zurückgibt (vgl. BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NZM 2005, 535 f.; Emmerich/Sonnenschein/Emmerich, Miete, 11. Aufl., § 548 BGB Rn. 17).

17 Die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage (vgl. etwa KG, ZMR 2005, 455 f.; Lindner-Figura/Opree/Stellmann/Opree, Geschäftsraummiete, 5. Aufl., § 17 Rn. 51; Witt NZM 2012, 545, 548; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 548 BGB Rn. 42; Guhling/Günter/Guhling, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 548 BGB Rn. 22), unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt, hat der Senat bislang offengelassen (vgl. Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18 - GE 2019, 657 = NZM 2019, 408 Rn. 19 m.w.N.; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 17). Auch die Frage, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache berechtigt bzw. der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 19 m.w.N.; vgl. auch OLG Düsseldorf, NZM 2006, 866). Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit - sozusagen „auf Zuruf“ - zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig auszieht, ihm den Schlüssel sofort aushändigen will (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 19 und vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - GE 2013, 1647 = NZM 2014, 128 Rn. 12) und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwirft (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 16).

18 b) Auf diese vorgenannten Fragen kommt es jedoch nicht an, wenn - wie hier - aufgrund der Umstände des Einzelfalls anzunehmen ist, dass der Vermieter die Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB tatsächlich zurückerhalten hat.

19 (1) Der Lauf der Verjährungsfrist wurde vorliegend durch Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Kl. in Gang gesetzt, weil dieser hierdurch die Mieträume zurückerhalten hat. Nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Kl. ist die für einen Rückerhalt i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Kl. als Vermieter im Sinne eines Übergangs des unmittelbaren Besitzes jedenfalls im Zeitpunkt seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe der Bekl. und der eigenen Sachherrschaft eingetreten. Dass diese Änderung dem Kl. durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten aufgedrängt wurde (vgl. für den Fall der Aushändigung der Schlüssel: BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04 - NZM 2005, 535), rechtfertigt keine andere Beurteilung (a.A. Lindner-Figura/Opree/Stellmann/Opree, Geschäftsraummiete, 5. Aufl., § 17 Rn. 47). Denn die Bekl. hatte nach den tatrichterlichen Feststellungen keinen Zugang mehr zu den Mieträumen, während der Kl. ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hatte.

20 Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes setzt zwar grundsätzlich einen Besitz(begründungs)willen voraus (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 119/11 - GE 2012, 611 = NZM 2013, 204 Rn. 10 m.w.N.; BeckOK BGB/Fritzsche [Stand: 1. November 2024] § 854 Rn. 24 m.w.N.; MünchKommBGB/Schäfer, 9. Aufl., § 854 Rn. 31 m.w.N.). Jedoch genügt hierfür der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille (vgl. BeckOK, BGB/Fritzsche [Stand: 1. November 2024] § 854 Rn. 25 m.w.N.). Dieser ist auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter - wie hier - im (alleinigen) Besitz der Schlüssel ist und diese nicht etwa an den Mieter zurückgibt. Insbesondere ist der fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Denn dem Interesse des Vermieters entspricht es im Regelfall nicht, dass an der Mietsache kein unmittelbarer Besitz mehr besteht, also ein besitzloser Zustand eintritt (vgl. Streyl, ZfIR 2018, 738, 739 m.w.N.). Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass der Kl. den in seinen Briefkasten eingeworfenen Schlüssel zum Mietobjekt in der Folgezeit behalten hat, auf dessen Besitzwillen geschlossen und aufgrund der späteren Einlassung des Kl. angenommen hat, dass es diesem mit dem Protest gegen die Schlüsselrückgabe durch das Schreiben vom 7. Januar 2021 nur darum gegangen sei, einen Verlust seiner Ansprüche auf weitere Mietzahlungen zu vermeiden. Sein Wille richtete sich danach nicht primär gegen die Erlangung des unmittelbaren Besitzes und damit gegen den Rückerhalt des Mietobjekts als solchen.

21 (2) Diesem Ergebnis steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit - sozusagen „auf Zuruf“ - zurückzunehmen (vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 19 und vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12 - GE 2013, 1647 = NZM 2014, 128 Rn. 12). Denn hat der Vermieter die Mietsache - wie hier - tatsächlich i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zurückerhalten, dann ist die Frage, ob er zur Rücknahme vor Ablauf der Mietzeit verpflichtet gewesen wäre, für den Verjährungsbeginn ohne Belang. Den beiden genannten Entscheidungen lagen im Übrigen jeweils Fälle zugrunde, in denen es aufgrund der Weigerung des Vermieters, den Schlüssel an der Haustür sofort in Empfang zu nehmen, zu einer Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters und mit dessen Kenntnis gerade nicht gekommen war, dieser vielmehr - anders als hier - die Wohnungsschlüssel jeweils nicht erhalten und damit auch nicht den Besitz an der Wohnung zurückerlangt hatte (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 8/11 - GE 2011, 1678 = NZM 2012, 21 Rn. 16 und vom 23. Oktober 2013, VIII ZR 402/12 - NZM 2014, 128 Rn. 13 ff.).

22 (3) Dem Vermieter entsteht schließlich auch kein unbilliger Nachteil. Vielmehr wird eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleistet, eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreicht und damit dem Gesetzeszweck Rechnung getragen (vgl. Senatsurteil vom 8. Januar 2014, XII ZR 12/13 - GE 2014, 313 = NZM 2014, 242 Rn. 16 m.w.N.). Durch den Rückerhalt der Mietsache beginnt zwar Verjährung und der Vermieter wird damit zur Vermeidung der Verjährung bestehender Schadensersatzansprüche gezwungen, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Der Rückerhalt lässt aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließt er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.

23 c) Die danach aufgrund des Einwurfs der Schlüssel in den Briefkasten des Kl. am 31. Dezember 2020 und die nachfolgende Kenntniserlangung des Kl. spätestens am 7. Januar 2021 beginnende Verjährung ist durch den erst nach Ablauf von sechs Monaten vom Kl. beantragten Mahnbescheid nicht gehemmt worden. Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind damit verjährt.

Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache „zurückerhält“. Dieser Zeitpunkt kann schon lange vor Ende des Mietverhältnisses liegen mit der Folge, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist schon vor dessen rechtlichem Ende vollendet sein kann. Mit der Frage, ob ein „Zurückerhalten“ darin gesehen werden kann, dass der Mieter ohne entsprechende Absprache die Schlüssel zur Mietsache in den Briefkasten des Vermieters einwirft, befasst sich eine neue Entscheidung des BGH.

Mit Vertrag vom 17. Juni 2009 vermietete der Kläger der Beklagten eine Halle nebst Lagerbüro und außenliegenden Stellplätzen. Durch Nachtrag vom 28. März 2012 mietete die Beklagte vom Kläger weitere Gewerbeflächen mit Wirkung ab dem 5. Juni 2012 an. Gleichzeitig vereinbarten die Vertragsparteien, dass sich das Mietverhältnis für die gesamten Flächen nach Ablauf des ersten Jahres ab Übergabe der weiteren Teilflächen jeweils um ein Jahr verlängert, falls es nicht von einer Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.

Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 10. März 2020 die Kündigung „zum nächstmöglichen Zeitpunkt 17. Juni 2020“ erklärt hatte, wies die Klägerin darauf hin, dass das Mietverhältnis deutlich später, nämlich zum 4. Juni 2021 ende. Die Beklagte nutzte das Mietobjekt weiter bis zum 31. Dezember 2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers; dieser erklärte daraufhin mit Schreiben vom 7. Januar 2021, dass die Rückgabe der Mietsache ausdrücklich gegen seinen Willen erfolgt und er nicht empfangsbereit sei. Im Juni 2021 forderte der Kläger die Beklagte zur Beseitigung von Schäden und Mängeln sowie zur Zahlung rückständiger Mieten auf und beantragte sodann am 26. August 2021 den Erlass eines Mahnbescheides, der der Beklagten am 30. August 2021 zugestellt wurde. Mit der Klage verlangt der Kläger nunmehr rückständige Mieten und – unter Verrechnung mit der Kaution – Instandsetzungskosten in Höhe von rd. 32.000 €.

Das LG Siegen verurteilte die Beklagte zur Zahlung rückständiger Mieten und wies die weitergehende Schadensersatzklage auf die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung ab; die Berufung des Klägers zum OLG Hamm blieb insoweit erfolglos.

Der BGH wies die von ihm zugelassene Revision des Klägers durch unechtes Versäumnisurteil zurück, weil die geltend gemachte Schadensersatzforderung verjährt sei. Der Kläger habe durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten am 31. Dezember 2020 das Mietobjekt zurückerhalten i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB, sodass ab diesem Zeitpunkt die sechsmonatige Verjährungsfrist, die nicht gehemmt worden sei, zu laufen begonnen habe. Ein Rückerhalt der Mietsache, der schon vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses möglich sei, setze eine Änderung der Besitzverhältnisse voraus; diese sei hier erfolgt, weil zum einen die Beklagte durch den Schlüsseleinwurf ihren Besitz vollständig aufgegeben und der Kläger zum anderen aufgrund eines anzunehmenden generellen Besitzbegründungswillens mit Kenntnis vom Schlüsseleinwurf unmittelbaren Besitz erlangt habe. Das gelte auch in den Fällen einer aufgedrängten Sachherrschaft, wenn – wie hier – die Schlüssel nicht etwa an den Mieter zurückgegeben würden. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache „auf Zuruf“ entgegenzunehmen. Hierauf und auf die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob der Vermieter auch schon vor Ende des Mietverhältnisses zur Rücknahme verpflichtet sei, komme es jedoch nicht an, wenn der Vermieter die Mietsache tatsächlich zurückerhalten habe. Das sei hier der Fall, sodass die Verjährungsfrist ab dem Zeitpunkt des Schlüsseleinwurfs begonnen habe und die gerichtliche Geltendmachung keine Hemmung (mehr) habe bewirken können.

Die Entscheidung hinterlässt ein gewisses Unbehagen hinsichtlich der Ausführungen zur Bewertung und den Folgen des Schlüsseleinwurfs. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt für die Annahme des Rückerhalts eine vollständige Besitzaufgabe des Mieters und einen unmittelbaren Besitzerwerb des Vermieters, dem ein erkennbarer, nach außen hervorgetretener Besitzbegründungswille zugrunde liegen muss (MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl., § 854 Rn. 34; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, Miete, 7. Aufl., § 548 Rn. 15: „Akt der Inbesitznahme der Mietsache“ erforderlich; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 546 Rn. 29: Willensübereinstimmung hinsichtlich des Besitzübergangs). Zwar genügt unter Umständen auch ein allgemeiner Wille, die Sachherrschaft zu erlangen, wie z. B. beim Empfang unbestellter Waren, bei einem in einem Laden verlorenen Geldschein oder bei abgestellten Waren vor der Ladentür (MüKoBGB/F. Schäfer, aaO.). Das lässt sich aber doch nicht annehmen, wenn – wie hier – unterschiedliche Auffassungen über das Ende eines Mietverhältnisses bestehen und etwa eine aufgedrängte Sachherrschaft in Frage kommt. Den daraus etwa doch folgenden Besitzwillen hätte der Vermieter – so der BGH – ja durch Schlüsselrückgabe an den Mieter widerlegen können: ein sicherlich wenig erfolgversprechendes Unterfangen, was hier aber durch das unmissverständliche Schreiben des Vermieters vom 7. Januar 2021, in dem er der Rückgabe ausdrücklich widersprochen hatte, überflüssig geworden war. Wie man den Inhalt dieses Schreibens trotz seines eindeutigen Wortlauts anders verstehen will, erschließt sich nicht und führt zu der Frage, wie die Rechtslage denn zu beurteilen gewesen wäre, wenn der Vermieter tatsächlich den Mieter aufgesucht (und angetroffen) hätte, dieser aber zur Rücknahme der Schlüssel nicht bereit gewesen wäre: Wäre dann der vom BGH angenommene Besitzwille des Vermieters entfallen? Das mag dahinstehen, weil sich der BGH mit einer anderen Frage überhaupt nicht auseinandergesetzt hat. Nach dem Vortrag des Vermieters war das Mietverhältnis jedenfalls nicht wie von der Beklagten behauptet zum 17. Juni 2020, sondern „deutlich später“, aber nicht zum 31. Dezember 2020, beendet worden. Wenn dieser Vortrag zutreffend war, durfte die Beklagte am 31. Dezember 2020 ohne Einverständnis des Vermieters nicht die Schlüssel zurück- und den Besitz aufgeben, weil sie dadurch gegen ihre bis zum Ende des Mietverhältnisses andauernde Obhutsverpflichtung verstoßen hätte mit der Folge, dass der Vermieter zur Rücknahme nicht verpflichtet gewesen wäre (Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl., § 546 Rn. 4). Die gleichwohl erfolgte Schlüsselrückgabe wäre dann vertragswidrig erfolgt und hätte die Verjährung nicht zum Laufen gebracht, sondern – so sehr zutreffend Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., VI Rn. 94 – den Verjährungsbeginn auf einen Zeitpunkt „nicht vor Ablauf der Vertragszeit“ gelegt. Das rechtliche Vertragsende lässt sich hier aus dem wiedergegebenen Sachverhalt nicht entnehmen, lag wohl aber deutlich nach dem von der Beklagten behaupteten Zeitpunkt, weil die Vorinstanzen ja zur Mietzahlung verurteilt hatten. Deshalb dürfte die Verjährung auch viel später als vom BGH angenommen zu laufen begonnen haben, sodass nach der hier vertretenen Ansicht keine Verjährung der Schadensersatzforderung eingetreten sein konnte.