Verjährung von Schadensersatzansprüchen

Tragen die Mieter schlüssig vor, die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so hat der Vermieter seinerseits schlüssig darzutun, dass seine Klage die Verjährungsfrist gewahrt habe. Weist das Gericht im Verhandlungstermin darauf hin, dass dazu die bloße Angabe des Monats der Wiederinbesitznahme der Wohnung nicht ausreiche, muss der Vermieter das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung angeben oder dartun, aus welchen Gründen ihm eine sofortige Erklärung im Sinne des § 139 Abs. 5 ZPO unmöglich sei. Wenn er dies schuldhaft versäumt, stehen die Präklusionsvorschriften der §§ 529, 531 ZPO der nachträglichen Substantiierung seines Vortrags im Berufungsrechtszug entgegen.

Bleibt streitig, ob der Vermieter den behaupteten Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme der Wohnung im ersten Rechtszug hinreichend eingegrenzt hat, vermag der Tatbestand zwar nicht gemäß § 314 ZPO zu beweisen, dass der Vortrag nicht erfolgt sei. Wenn das erstinstanzliche Gericht seine Entscheidung gerade auf die unterbliebene Konkretisierung des Vorbringens stützt, stellt sich das Schweigen des Tatbestands und des Protokolls der mündlichen Verhandlung aber als gewichtiges Indiz für das tatsächliche Ausbleiben des Sachvortrages dar.

Aus den Gründen des LG vom 29. Februar 2024: Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die zulässige Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, weil der geltend gemachte Schadenersatzanspruch jedenfalls verjährt ist. Die zulässige Berufung des Kl. hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat seiner Entscheidung gemäß § 138 Abs. 4 ZPO zu Recht den von der Kl. nicht hinreichend konkret bestrittenen Sachvortrag der Beklagten zu Grunde gelegt, wonach der Kl. die Wohnung bereits im Oktober 2020 wieder in Besitz genommen habe, sodass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB bereits abgelaufen war, als die Klageschrift am 8. Juni 2021 bei Gericht eingegangen ist.

Der im Berufungsrechtszug neu eingeführte streitige Vortrag des Kl., wonach er die Wohnung nicht bereits im Oktober 2020, sondern erst am 8. Dezember 2020 wieder in Besitz genommen habe, kann gemäß §§ 529, 531 ZPO nicht berücksichtigt werden. Der Kl. ist mit dem neuen Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert, da er das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung bereits im ersten Rechtszug hätte vortragen können, dies jedoch aus Nachlässigkeit versäumt hat. Sein Vorbringen, er habe die Ansicht vertreten, erst auf ein hinreichend konkretes Vorbringen der Beklagten hin seinerseits konkret die Wahrung der Verjährungsfrist dartun zu müssen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl.

In erster Linie muss eine Partei von sich aus erkennen, dass sie einer schlüssig vorgetragenen Verjährungseinrede nur wirksam begegnen kann, indem sie ihrerseits schlüssig die Wahrung der Verjährungsfrist darlegt. Die Beklagten haben schon in der Klageerwiderung vorgetragen, dass der Kl. die Wohnung bereits vor Ablauf des Oktobers 2020 wieder in Besitz genommen habe. Dem hat der Kl. schlüssigen Vortrag, wonach er die Verjährungsfrist gewahrt habe, nicht entgegengesetzt. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, genügt es nicht, den Vortrag der Beklagten schlicht zu bestreiten und eine spätere Inbesitznahme „im Dezember 2020“ zu behaupten, denn die Klageansprüche unterliegen angesichts des Klageeingangs am 8. Juni 2021 schon dann der Verjährung, wenn der Kl. die Wohnung zu einem beliebigen Zeitpunkt vor dem 8. Dezember 2020 wieder in Besitz nahm. Der Kl. hat mithin schon ohne richterlichen Hinweis und lange vor Beginn der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug hinreichenden Anlass gehabt, von der nunmehr behaupteten Wohnungsöffnung zu berichten und deren konkretes Datum zu benennen.

Der nun nachgeholte Vortrag wäre aber selbst dann verspätet, wenn dem Kl. zuzugeben wäre, dass er das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung ohne Rückfrage oder Hinweis des Gerichts nicht hätte vortragen müssen. Denn die Bitte des Kl. um eine Erklärungsfrist zu Beginn der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug belegt, dass ihm das Erfordernis, das konkrete Datum der Rückerlangung der Wohnung darlegen zu müssen, spätestens in diesem Moment klar gewesen ist. Der Kammer erschließt sich unter diesen Umständen nicht, weshalb der Kl. den bis zu diesem Zeitpunkt unterbliebenen Sachvortrag nicht nachgeholt und schlicht zu Protokoll erklärt hat, dass er die Wohnung am 8. Dezember 2020 durch einen Schlüsseldienst geöffnet und wieder in Besitz genommen habe. Seine Darstellung, er habe dazu einer Erklärungsfrist bedurft, ist unschlüssig; denn nach dem Berufungsvorbringen hatte sein Prozessbevollmächtigter den Prozess der Wohnungs-Rückerlangung offenbar spätestens seit der gescheiterten Übergabeverhandlung im Oktober 2020 beratend begleitet und hat sogar schon vor Klageerhebung gewusst, dass der Kl. die Wohnung am 8. Dezember 2020 geöffnet und wieder in Besitz genommen haben will. Entsprechend hat er die Klageschrift genau sechs Monate später am 8. Juni 2021, nämlich am letzten Tag der sich daraus ableitenden Verjährungsfrist bei Gericht eingereicht. Dass dem Prozessbevollmächtigten des Kl. dieser Zusammenhang und das Datum des 8. Dezember 2020 im Zeitraum seit der Einleitung des gerichtlichen Verfahrens ohne eigenes Verschulden entfallen sein könnte, erscheint ausgeschlossen.

Nur vorsorglich und hilfsweise weist die Kammer darauf hin, dass die Klage aller Wahrscheinlichkeit nach wohl auch dann keinen Erfolg hätte haben können, wenn das Schadenersatzbegehren nicht schon an der Verjährung scheitern würde. Dem Kl. hätte nämlich die volle Darlegungs- und Beweislast dafür oblegen, dass das an Hand der eingereichten Fotografien ersichtliche Schadensbild auf schuldhafte Vertragsverletzungen der Beklagten und ihnen vorzuwerfende Überschreitungen des Mietgebrauchs zurückzuführen sei. Dieser Beweis hätte sich rückwirkend kaum noch führen lassen, zumal die Wohnung zwischenzeitlich saniert und renoviert worden sein dürfte. Nach Aktenlage hatten die Beklagten sich schon seit 2014 wiederholt über Feuchtigkeit, Schimmel, aufgequollene sowie feuchtegeschädigte Bauteile und Installationen beklagt. Wenn damals keine Feststellungen zu den Schadensursachen getroffen wurden und keine Beweissicherung stattfand, wird sich durch jetzt noch veranlasste Untersuchungen schwerlich ausschließen lassen, dass bauliche Ursachen zur Schadensentstehung beitrugen.

Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).

Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.

Aus den Gründen des LG vom 11. September 2024: I. Der Kl. nimmt die Beklagten nach Beendung des im Zeitraum 2001 bis 2020 bestehenden Wohnungsmietverhältnisses mit den Beklagten zu 1) und zu 2) als Gesamtschuldner auf Zahlung von Schadenersatz wegen Beschädigungen der Mietsache in Anspruch.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen und der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, das dem Kl. am 31. Januar 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, etwaige Schadenersatzansprüche des Kl. seien jedenfalls nach § 548 BGB verjährt. Der Kl. habe im Rahmen seiner sekundären Darlegungspflicht nicht schlüssig vorgetragen, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist im Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift bei Gericht am 8. Juni 2021 noch nicht abgelaufen gewesen sei; sein Vortrag, er habe die Wohnung im Dezember 2020 leer vorgefunden und erst Ende Dezember 2020 das Türschloss gewechselt, reiche dafür nicht aus, weil nach seinem Vortrag nicht ausgeschlossen werden könne, dass er die Wohnung schon vor dem 8. Dezember 2020 wieder in Besitz genommen habe.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit der am 14. Februar 2022 bei Gericht eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 28. April 2022 an diesem Tag begründeten Berufung. Er rügt, das Amtsgericht habe die Darlegungs- und Beweislast für die Einrede der Verjährung verkannt. Die Beklagten hätten für ihren vagen sowie bestrittenen Vortrag, wonach der Kl. die Wohnung noch im Oktober 2020 wieder in Besitz genommen habe, keinen Beweis angeboten. Die Beklagten hätten noch nicht einmal vorgetragen, wann konkret im Oktober 2020 sie es erfolglos unternommen hätten, mit den weiterhin in ihrem Besitz befindlichen Wohnungsschlüsseln in die Wohnung zu gelangen. Ferner sei, wie sich aus dem Tatbestand des Urteils ergebe, unstreitig geblieben, dass die für Ende Oktober 2020 vereinbarte Wohnungsrückgabe gescheitert sei, weil der Beklagte zu 4) die Rückgabe der Wohnung verweigert habe. Er habe im ersten Rechtszug die Ansicht vertreten und vertrete auch weiterhin die Ansicht, erst auf ein hinreichend konkretes Vorbringen der Beklagten hin seinerseits konkret die Wahrung der Verjährungsfrist dartun zu müssen. Nachdem die Beklagten kein konkretes Datum der Inbesitznahme durch den Kl. angegeben hätten, müsse auch der Kl. seinerseits nicht präzise vortragen. Zumindest hätte das Amtsgericht dem Kl. die beantragte Erklärungsfrist gewähren müssen, nachdem es erstmals im Termin auf die vermeintliche sekundäre Darlegungslast hingewiesen habe. Nur vorsorglich führe der Kl. unter Verweis auf die als „Anlage 6“ eingeführte Rechnung eines Schlüsseldienstes vom 9. Dezember 2020 aus, dass er tatsächlich die Wohnung nach der Kündigung erstmals am 8. Dezember 2020 betreten habe; bis dahin habe er keinen Zugang zur Wohnung gehabt, und die Beklagten zu 1) und zu 2) hätten gegenüber dem Kl. auch zu keinem Zeitpunkt erklärt, dass sie den Besitz an der Wohnung aufgäben und der Kl. die Wohnung in Besitz nehmen könne.

Der Kl. beantragt sinngemäß, das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kl. 26.433,66 € zu zahlen sowie festzustellen, dass die Beklagten zu 1) bis 4) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, einen über 26.433,66 € hinausgehenden Schaden hinsichtlich der erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung …, … Berlin, wegen des Austausches der Heizkörper im WC, wegen der Schäden an der Eingangstür, wegen der Schäden an sämtlichen Zimmertüren, wegen der Schäden am gesamten Fußboden in der Wohnung, wegen der Neuinstallation einer Einbauküche sowie wegen der Neuinstallation eines Elektroherdes und eines neuen Türschlosses zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung. Sie halten daran fest, dass das Türschloss schon zu einem früheren Zeitpunkt ausgewechselt worden sein müsse, da die Wohnungstür mit dem Schlüssel der Beklagten zu 1) und zu 2) schon anlässlich der gescheiterten Rückgabe der Wohnung, also noch im Oktober 2020, nicht mehr hätte geöffnet werden können.

Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom 29. Februar 2024 darauf hingewiesen, dass sie der Berufung keine Erfolgsaussichten beimesse und beabsichtige, das Rechtsmittel gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen, der dem Kl. am 6. März 2024 zugestellt worden ist. Der Kl. tritt dem mit Schriftsatz vom 27. März 2024 entgegen und trägt vor, das Amtsgericht hätte dem Kl. die im Termin beantragte Erklärungsfrist gewähren müssen, um es diesem zu ermöglichen, seinen Vortrag zum Zeitpunkt der Inbesitznahme der Wohnung noch zu konkretisieren. Der Prozessbevollmächtigte des Kl. habe im Termin klargestellt, dass ihm der genaue Termin – 8., 9. oder 10. Dezember 2020 – nicht erinnerlich gewesen sei.

Die Beklagten treten dieser Darstellung mit Schriftsatz vom 15. August 2024 entgegen. Sie selber hätten an dem Termin nicht teilgenommen, und ihr Prozessbevollmächtigter sei nicht mehr imstande, Angaben zum Verlauf der mündlichen Verhandlung zu machen. Ausweislich des Terminprotokolls sei das Datum der behaupteten Inbesitznahme der Wohnung im Termin nicht auf einen bestimmten Zeitraum eingegrenzt worden.

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 29. Februar 2024 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort nieder gelegten Erwägungen fest. Der Kl. hätte den Vortrag, die Wohnung erstmals am 8. Dezember 2020 wieder betreten und dann in Besitz genommen zu haben, zur Vermeidung der Präklusion spätestens im Rahmen der mündlichen Verhandlung halten müssen, als das Amtsgericht ihn auf die ihm obliegende sekundäre Darlegungslast hingewiesen hat.

Der Vortrag des Kl., er habe in der mündlichen Verhandlung klarstellen lassen, dass die Inbesitznahme der Wohnung erst am 8., 9. oder 10. Dezember 2020 erfolgt sei, und dass der erbetene Schriftsatznachlass bloß zur Präzisierung des seinem Prozessbevollmächtigten nicht erinnerlichen konkreten Datums erforderlich sei, ist streitig und lässt sich mit dem Verhandlungsprotokoll vom 18. Januar 2022 einerseits, dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils andererseits, nicht in Übereinstimmung bringen; er ist deshalb gemäß § 314 ZPO unbeachtlich. Wie sich aus den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ergibt, hat das Amtsgericht die konkrete Angabe eines nach dem 7. Dezember 2020 liegenden Inbesitznahmedatums durch den Kl. für erforderlich gehalten, um der Verjährungseinrede der Beklagten schlüssig entgegen zu treten. Hätte der Kl. in der mündlichen Verhandlung vortragen lassen, dass er die Wohnung nicht – wie im Tatbestand des Urteils angegeben „erst im Dezember leer vorgefunden“ – habe, sondern die bis dahin verschlossene und für ihn unzugängliche Wohnung erst am 8., 9. oder 10. Dezember 2020 durch einen Schlüsseldienst habe öffnen lassen, sowie dass er zur genauen Angabe des Datums und zur Vorlage der Rechnung des Schlüsseldienstes eine Erklärungsfrist benötige, so hätte das Amtsgericht diese Erklärung gemäß § 160 Abs. 2 ZPO als wesentlichen Vorgang – nämlich als aus seiner Sicht erstmaliges schlüssiges Bestreiten der Verjährungseinrede – in das Verhandlungsprotokoll aufnehmen müssen. Das Vorbringen hätte außerdem jedenfalls in den Tatbestand des Urteils gehört, und dieser hätte auf einen entsprechenden Antrag nach § 320 ZPO hin notfalls nachträglich entsprechend korrigiert und ergänzt werden müssen; denn das Amtsgericht hätte die Klage mit der in den Entscheidungsgründen gegebenen Begründung nicht abweisen können, der Kl. habe bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung offen gelassen, wann im Dezember 2020, nämlich ob bis zum 7. Dezember 2020 oder erst danach, er die Wohnung in Besitz genommen habe.

Gemäß § 314 ZPO erbringt der Tatbestand des angefochtenen Urteils Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Demnach hat der Kl. bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung daran festgehalten, dass er die Wohnung leer vorgefunden und erst zu einem späteren Zeitpunkt, gegen Ende Dezember 2020, das Türschloss ausgetauscht habe, ohne klarzustellen, dass die leer vorgefundene Wohnung verschlossen gewesen sei und er sich den Zugang zur Wohnung erst durch die gewaltsame Türöffnung und den anschließenden Einbau eines neuen Türschlosses selbst verschafft habe. Erst recht ist nicht feststellbar, dass der Kl. den Zeitpunkt der Türöffnung sowie des Schlosswechsels korrigiert und auf den 8., 9. oder 10. Dezember 2020 eingegrenzt hätte.

Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.