Verjährung des Anspruchs auf Betriebskostenabrechnung, Verjährungshemmung durch Verhandlungen, Klagezustellung „demnächst“

Die Verjährung ist schon dann gehemmt, wenn der Vermieter nach Aufforderung des Mieters, über Betriebskosten abzurechnen, erklärt, für das entsprechende Jahr, das längere Zeit zurückliegt, seien keine Rechnungen mehr zu finden. Eine Klagezustellung „demnächst“ kann im Einzelfall auch dann noch vorliegen, wenn der angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst nach vier Wochen vom Kläger eingezahlt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. mietet vom Bekl. die Wohnung […] in Berlin. Sie zahlt vertragsgemäß monatlich 100 € Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, über die der Bekl. jährlich abzurechnen hat.

Die Kl. behauptet, sie habe für das Jahr 2007 keine Betriebskostenabrechnung erhalten. Sie meint, der Anspruch auf die Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2007 sei noch nicht verjährt. Er sei erst am 1.1.2009 fällig gewesen. Außerdem sei die Verjährung durch die Verhandlungen der Parteien zwischen dem 31.10.2012 und 5.12.2012 gehemmt gewesen.

Sie verlangt im Wege der Stufenklage über die im Jahr 2007 auf die Wohnung …, Berlin, entfallenen Betriebskosten abzurechnen.

Der Bekl. behauptet, die Abrechnung über die Betriebskosten aus dem Jahr 2007 sei der Kl. spätestens Anfang April 2008 zugegangen. Er meint, der Anspruch auf die Betriebskostenabrechnung sei bereits verjährt, denn er sei spätestens am 31.12.2008 fällig gewesen. […]

Die Klage ging am 24.12.2012 bei Gericht ein und wurde dem Bekl. am 12.3.2013 zugestellt.

Die gestuften Anträge der Kl. sind gem. § 204 ZPO zulässig, denn die Erteilung der Betriebskostenabrechnung ist eine Rechnungslegung und die Höhe der begehrten Leistung kann nicht bestimmt werden, bis die Rechnung mitgeteilt ist. Die Klage auf Abrechnung ist begründet.

I. Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf die Erteilung der Abrechnung für die Betriebskosten aus dem Jahr 2007 aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Der Anspruch auf die Erteilung der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2007 ist nicht verjährt.

Er ist mit Beginn des 1.1.2009 entstanden. Er ist auch erst an diesem Tag fällig geworden. Der Bekl. war nämlich gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB berechtigt, über die Nebenkosten für das Jahr 2007 bis zum Ablauf des 31.12.2008 abzurechnen, so dass der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung auch nicht vorher fällig sein kann.

Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Erteilung der Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2007 begann mit dem Schluss des Jahres 2009 zu laufen und ist am 31.12.2012 abgelaufen. Die einschlägige regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden war. Ein Anspruch ist dann als entstanden im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB anzusehen, sobald er erstmals im Wege der Klage geltend gemacht werden kann.

Die Verjährung war zwischen dem 31.10.2012 bis zum 5.12.2012 gem. § 203 Satz 1 BGB gehemmt, weil die Parteien Verhandlungen über den streitgegenständlichen Anspruch geführt haben. Der Begriff der „Verhandlungen“ i.S.v. § 203 BGB ist weit auszulegen (BGH, NJW 83, 2075). Es genügt jeder Meinungsaustausch über den Anspruch und seine tatsächlichen Grundlagen, es sei denn, dass der Schuldner sofort erkennbar Verhandlungen ablehnt (BGH NJW-RR 2001, 1168; NJW 2004, 1654, 2007, 65, 587). Der Bekl. verhandelte im Sinne von § 203 Satz 1 BGB, als er mit Schreiben vom 5.12.2012 auf die Aufforderung der Kl., für das Jahr 2007 die Betriebskosten abzurechnen, erklärte, dass für das Jahr 2007 keine Rechnungen mehr zu finden seien. Schweben Verhandlungen, wirkt die Hemmung grundsätzlich auf den Zeitpunkt zurück, in dem der Gläubiger seinen Anspruch gegenüber dem Schuldner geltend gemacht hat (OLG Hamm, NJW-RR 1998, 101, 102). Dieser Zeitpunkt war der 31.10.2012, als die Kl. den Bekl. aufforderte, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 vorzulegen.

Die Hemmung der Verjährung führte dazu, dass die Verjährungsfrist erst am 3.2.2013 abgelaufen war, denn gem. § 209 BGB wird der Zeitraum, währenddessen die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist berechnet.

Endgültig ist die Verjährungsfrist erst am 5.3.2013 abgelaufen, denn § 203 Satz 2 BGB bestimmt, dass die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung eintritt. Die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses am 16.2.2013 erfolgte auch nicht verspätet und hielt sich in einem hinnehmbaren Rahmen. Die Klage galt am 26.2.2013, also zu einem Zeitpunkt, zu dem der Anspruch noch nicht verjährt war, gem. § 167 ZPO als zugestellt, obwohl sie erst am 12.3.2013 tatsächlich zugestellt worden ist.

Es ist unerheblich, dass seitens der Kl. der Vorschuss erst vier Wochen nach der Aufforderung durch das Gericht bewirkt worden ist. Das für die Fiktion der Zustellung nach § 167 ZPO erforderliche Merkmal „demnächst“ ist erfüllt, wenn sich die verzögerte Zahlung des Gerichtskostenvorschusses in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Das ist zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich um die zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt (BGH, NJW 1986, 347, 1348; BGHZ 179, 230 Rn. 16). Ob sich die Verzögerung tatsächlich in einem hinnehmbaren Rahmen hält, ist aber dennoch vor allem dem Tatrichter vorbehalten, der dabei alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen hat (BGH, Urteil vom 3.2.2012 zu V ZR 44/11, GE 2012, 618).

Die von der Rechtsprechung als Maßstab genommenen zwei Wochen sind zwar unzweifelhaft überschritten worden. Dies wirkt sich aber nicht zum Nachteil der Kl. aus, denn von ihrer Seite aus wurde alles Erforderliche dafür getan, dass die Klage vor Ablauf der Verjährungsfrist zugesteht werden kann. Die Klage hat sie dabei schon am 24.12.2012 anhängig gemacht. Sie darf auch nicht schlechter stehen als jemand, der die Verjährungsfrist bis zum Ende ausreizt und den Gerichtskostenvorschuss erst knapp zwei Wochen nach Verjährungseintritt zahlt. Insoweit schadet die verspätete Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses nicht.

Verjährungshemmung tritt schon dann ein, wenn der Vermieter nach Anforderung der Abrechnung der Betriebskosten dem Mieter erklärt, für das entsprechende Jahr lägen keine Rechnungen mehr vor. Eine Klagezustellung „demnächst“ kann auch dann noch vorliegen, wenn der angeforderte Gerichtskostenvorschuss erst nach vier Wochen vom Kläger eingezahlt wird.

Mit der Behauptung, für das Jahr 2007 keine Betriebskostenabrechnung erhalten zu haben, verlangt der Mieter im Wege der Stufenklage entsprechende Abrechnung. Verjährung sei nicht eingetreten, im Übrigen sei zwischen dem 31. Oktober 2012 und dem 5. Dezember 2012 die Verjährung durch Verhandlungen gehemmt gewesen. Der Vermieter wendet Verjährung ein und behauptet, die Abrechnung für 2007 sei dem Mieter spätestens Anfang April 2008 zugegangen.

Die Klage des Mieters ging am 24. Dezember 2012 bei Gericht ein und wurde dem Vermieter am 12. März 2013 zugestellt.

Das AG Charlottenburg verurteilte durch Teilurteil den Vermieter antragsgemäß. Der Kläger habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erteilung der Abrechnung für die Betriebskosten aus dem Jahr 2007. Dieser Anspruch sei nicht verjährt. Er sei mit Beginn des 1. Januar 2009 entstanden und auch erst an diesem Tag fällig geworden. Der Vermieter sei nämlich berechtigt, über die Nebenkosten für das Jahr 2007 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2008 abzurechnen, so dass der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung auch nicht vorher fällig sein könne. Die dreijährige Verjährungsfrist sei am 31. Dezember 2012 abgelaufen. Die Verjährung sei zwischen dem 31. Oktober 2012 bis zum 5. Dezember 2012 nach § 203 BGB gehemmt gewesen, weil die Parteien Verhandlungen über den streitgegenständlichen Anspruch geführt hätten. Der Begriff der „Verhandlungen“ sei weit auszulegen. Es genüge jeder Meinungsaustausch über den Anspruch und seine tatsächlichen Grundlagen, es sei denn, dass der Schuldner sofort erkennbar Verhandlungen ablehne. Der Vermieter habe im Sinne der Vorschrift gehandelt, als er schriftlich auf die Aufforderung des Mieters, für das Jahr 2007 die Betriebskosten abzurechnen, erklärt habe, dass für dieses Jahr keine Rechnungen mehr zu finden seien. Die Verjährungshemmung habe dazu geführt, dass die Frist erst am 3. Februar 2013 abgelaufen sei, denn nach § 209 BGB werde der Zeitraum, während die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet. Endgültig sei die Verjährungsfrist erst am 5. März 2013 abgelaufen, denn § 203 BGB bestimme, dass die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung eintrete.

Die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses am 26. Februar 2013 sei auch nicht verspätet erfolgt und hielte sich in einem hinnehmbaren Rahmen. Die Klage würde am 26. Februar 2013 als zugestellt gelten, obwohl sie erst am 12. März 2013 tatsächlich zugestellt worden sei. Es sei unerheblich, dass seitens der Klägerin der Vorschuss erst vier Wochen nach der Aufforderung durch das Gericht bewirkt worden sei. Es reiche aus, wenn der Kläger den Vorschuss nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraumes einzahlt, der sich um die zwei Wochen bewege oder nur geringfügig darüber liege. Ob diese Voraussetzungen erfüllt seien, müsse der Tatrichter entscheiden, der dabei alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen habe. Die von der Rechtsprechung als Maßstab genommenen zwei Wochen seien zwar unzweifelhaft überschritten worden. Dies wirke sich aber nicht zum Nachteil des Klägers aus, denn von seiner Seite aus sei alles Erforderliche dafür getan worden, dass die Klage vor Ablauf der Verjährungsfrist zugestellt werden könne. Die Klage sei schon am 24. Dezember 2012 anhängig gemacht worden. Der Kläger dürfe auch nicht schlechter stehen als jemand, der die Verjährungsfrist bis zum Ende ausreize und den Gerichtsvorschuss erst zwei Wochen nach Verjährungseintritt zahle. Insoweit schade die verspätete Einzahlung nicht.

Die Entscheidung des Amtsgerichts ist kritisch zu hinterfragen. Das bezieht sich auf die Frage der „Verhandlungen“ nach § 203 BGB und auf die Fristen, die noch eine demnächstige Klagezustellung rechtfertigen.

Dem Amtsgericht ist zuzustimmen, dass der Begriff der Verhandlungen weiter auszulegen ist. Es genügt jeder Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächlichen Grundlagen, es sei denn, dass der Schuldner sofort erkennbar Verhandlungen ablehnt. Vorliegend hat der Vermieter auf die Aufforderung des Mieters, die Betriebskosten 2007 abzurechnen, lediglich mitgeteilt, Rechnungen für dieses Jahr seien nicht mehr auffindbar. Er hat sich zum Anspruch selbst überhaupt nicht geäußert und auch nichts weiter in Aussicht gestellt. Die Erklärung ist nicht geeignet, den Gläubiger zu der Annahme zu bringen, der Schuldner lasse sich auf eine Erörterung über die Berechtigung des Anspruchs ein. In dieser Situation von einer Verhandlung nach § 203 BGB auszugehen, ist nicht nachvollziehbar.

Zur Frage der Rückwirkung der Zustellung gibt es allgemein – auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung – die Ansicht, dass das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) nur erfüllt ist, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen, um eine Überforderung des Klägers sicher auszuschließen. In dem Zusammenhang galt in der jüngsten Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 30. März 2012- V ZR 148/11, GE 2012, 767) die Prämisse, dass eine Verzögerung hingenommen werden kann, wenn der Gerichtskostenvorschuss nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich „um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt“ (BGH, aaO.). Inzwischen gibt es eine neuere Entscheidung des BGH vom 10. Juli 2015 I - V ZR 154/14 (zur Veröffentlichung vorgesehen). In dieser gibt der V. Senat seine bisherige Rechtsprechung auf und schließt sich im Hinblick auf eine einheitliche Rechtsprechung des BGH dem VII. Senat an (Urteil vom 10. Februar 2011 - VII ZR 185/07, NJW 2011, 1227). Danach kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung von 14 Tagen nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat. Unabhängig von der Praktikabilität dieser Formel bleibt es aber bei den 14 Tagen (abgesehen davon, dass dem Kostenschuldner nicht abverlangt werden kann, an Wochenend- und Feiertagen sowie am Heiligabend und Silvester für die Einzahlung des Kostenvorschusses Sorge zu tragen - vgl. BGH, V ZR 154/14). Im vorliegenden Fall ist die Frist von dem Kläger ganz entschieden überschritten worden. Selbst unter dem Gesichtspunkt, dass es sich um eine tatrichterliche Würdigung und bei der von der Rechtsprechung entwickelten Frist nicht um eine gesetzliche Vorgabe handelt, ist diese Beurteilung des Amtsgerichts grenzwertig und nicht mit der Erwägung zu rechtfertigen, dem Kläger müsse quasi als Bonus zugute gehalten werden, er habe den Ablauf der Verjährungsfrist nicht ausgereizt.