Verjährungsfristen für Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen

Verjährungsfristen für Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen; Erfüllungsverweigerung

Steht aufgrund endgültiger Weigerung des Mieters fest, daß dieser seine geschuldete Leistung (Durchführung von Schönheitsreparaturen) nicht erbringen werde, ist eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung überflüssige Förmelei. Die Verjährungsfrist beginnt dann jedenfalls mit Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung zu laufen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. können von den Bekl. weder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, Ersatz für die aufgewandten Gutachterkosten, noch Mietausfallschaden gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. i. V. m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB bzw. § 281 Abs. 1 BGB n. F. verlangen.

Die Bekl. sind berechtigt, die verlangte Leistung zu verweigern, denn die geltend gemachten Ansprüche sind verjährt (§§ 214 Abs. 1, 217 BGB). Die Verjährung der hier in Rede stehenden, nach dem 31. Dezember 2001 entstandenen Ansprüche richtet sich von vornherein nach den zu dieser Zeit geltenden Vorschriften der §§ 194 ff. BGB in der Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB gilt, auch wenn es sich vorliegend um Ansprüche aus einem Dauerschuldverhältnis handelt, in diesem Zusammenhang nicht, da die Anwendbarkeit der Verjährungsvorschriften vorrangig in dem spezielleren Art. 229 § 6 EGBGB geregelt ist, der eine entsprechende Verschiebung der Anwendbarkeit der neuen Vorschriften auf den 1. Januar 2003 gerade nicht anordnet.

Die geltend gemachten Ansprüche unterliegen abweichend von der regelmäßigen Verjährung (§§ 195, 199 BGB) der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Die Bedeutung dieser Vorschrift insbesondere im Zusammenhang mit dem neu geregelten Verjährungsrecht ist umstritten. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 war die Rechtslage hinsichtlich der Verjährung des von einem primären Erfüllungsanspruch in einen nach § 326 Abs. 1 BGB a. F. auf Geldzahlung übergegangenen Schadensersatzanspruch weitgehend geklärt. Ansprüche auf Schadensersatz wegen unterlassener vertraglich geschuldeter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. unterlagen bis dahin der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten gem. § 558 BGB a. F. Diese Frist begann erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt hat, wobei die für den Erfüllungsanspruch bereits verstrichene Verjährungsfrist nicht auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen war, der Beginn der Verjährung der Schadensersatzforderung stand in keiner Abhängigkeit von dem für den Erfüllungsanspruch maßgebenden Zeitpunkt (vgl. BGHZ 107, 179 ff., BGH NZM 2000, 547 f.). Dabei begann die Verjährung für den Fall, daß die Voraussetzungen des § 326 BGB a. F. erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat, erst mit der Entstehung des Anspruchs, wobei § 558 Abs. 2 BGB a. F. gegenüber § 198 BGB a. F. keine abweichende Sonderregelung enthielt (vgl. KG NJW-RR 1997, 392; LG Berlin ZMR 2001, 891 ff.). Auf dem Mietvertrag beruhende Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjährten dabei auch dann gemäß § 558 BGB a. F. innerhalb von sechs Monaten, wenn sie erst nach Beendigung des Vertrages entstanden sind (BGHZ 54, 34 ff.). Im übrigen war das Ende des Mietverhältnisses bei einer vorzeitigen Rückgabe für den Verjährungsbeginn hinsichtlich bereits bestehender Ansprüche nicht maßgeblich (vgl. OLG Düsseldorf GE 2002, 1196 f.). Entsteht ein Anspruch erst nach der Rückgewähr der Mietsache, begann die sechsmonatige Verjährungsfrist abweichend vom Wortlaut des § 558 Abs. 2 BGB a. F. aber nicht schon mit der Rückgabe, sondern lediglich mit der Anspruchsentstehung (OLG Koblenz WuM 2003, 445 ff.). Im Falle von Schönheitsreparaturen kann der Meter ferner erst nach Ablauf der Mietzeit - wie für § 326 Abs. 1 BGB a. F. maßgeblich - in Verzug geraten (vgl. LG Berlin ZMR 2001, 891 ff.). Nach der Neuregelung des Verjährungsrechts ist bislang ungeklärt, inwieweit auf die vorstehenden Grundsätze zurückgegriffen werden kann. In bezug auf die der Verjährungsregelung im § 548 BGB n. F. unterfallenden Ansprüche wird zum Teil vertreten, daß es für den Beginn der Verjährung von Schadensersatzansprüchen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 281 Abs. 1 BGB (n. F.) nicht mehr darauf ankommen soll, daß der primäre Erfüllungsanspruch später in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch übergeht, ausschlaggebend für den Verjährungsbeginn soll auch diesbezüglich der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache sein. Spätestens für Ansprüche, die der Neuregelung des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 unterfielen, könne auf diese

nen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch übergeht, ausschlaggebend für den Verjährungsbeginn soll auch diesbezüglich der Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache sein. Spätestens für Ansprüche, die der Neuregelung des Verjährungsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 unterfielen, könne auf diese Rechtsprechung nicht abgestellt werden, denn ihr stünde der eindeutige Gesetzeswortlaut entgegen. Für Ansprüche, die - wie vorliegend - nicht der regelmäßigen Verjährung unterlägen, beginne die Verjährungsfrist gemäß § 200 Satz 1 BGB nur noch dann mit ihrer Entstehung, wenn nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt sei. Dabei bestimme § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Beginn der Verjährung den Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Darin läge gegenüber der Entstehung des Anspruchs die Bestimmung eines anderen Zeitpunkts als Verjährungsbeginn. Soweit der Fortfall der Voraussetzung der Anspruchsentstehung bzw. -mögkeit für den Verjährungsbeginn (allein) nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Januar 2001 zweifelhaft sein könne (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 548 Rdnr. 58 m. w. N.), da der in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Ausdruck gekommene abweichende Regelungswille (vgl. BT-Drucks. 14/4554 S. 45) im Gesetz keinen Niederschlag gefunden habe, so könne dies nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts wegen der Fassung des § 200 BGB nicht mehr behauptet werden (Gather a. a. O., Rdnr. 59, ebenso Langenberg WuM 2002, 71, 72; dagegen Gruber WuM 2002, 252, 255).

Dies bedarf vorliegend keiner weiteren Klärung, denn die geltend gemachten Ansprüche wären jedenfalls verjährt. Unstreitig sind die gemieteten Räume den Kl. am 30. September 2002 nach Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 21. Juli 2002 zurückgegeben worden. Legt man diesen Zeitpunkt zugrunde, so wäre die Verjährung mit Ablauf des 30. März 2003 eingetreten. Wenn man davon ausgeht, daß der Verjährungsbeginn für Schadensersatzansprüche wegen unterlassenen Schönheitsreparaturen jedenfalls nicht vor Ende der Mietzeit liegen kann, so würde die Verjährung bei Mietende am 31. Oktober 2002 am 30. April 2003 eintreten. Würde man weiterhin auf einen Neubeginn einer eigenständigen Verjährung für den umgewandelten Schadensersatzanspruch abstellen, so würde die Verjährung ebenfalls mit Rückgabe bzw. Ende der Mietzeit, spätestens also am 31. Oktober 2002 beginnen und am 30. April 2003 enden. Auf den Ablauf der Frist i. S. d. § 326 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 281 Abs. 1 BGB n. F. kommt es dabei vorliegend ausnahmsweise nicht an. Nach diesen Vorschriften ist ein auf der Nichterfüllung einer Vertragspflicht des Mieters beruhender Schadensersatzanspruch zwar grundsätzlich davon abhängig, daß der Vermieter dem in Verzug befindlichen Mieter eine angemessene Nachfrist mit Ablehnungsandrohung setzt. Fristsetzung und Ablehnungsandrohung sind jedoch entbehrlich, wenn der Mieter bereits ernsthaft und endgültig die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat (BGH NJW 1991, 2416 ff.). Eine solche endgültige Erfüllungsverweigerung kann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, daß er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (BGH a. a. O.; BGH ZMR 1982, 180 ff.). Steht damit fest, daß der Mieter seine geschuldete Leistung nicht erbringen wird, wäre eine nochmalige Mahnung und Fristsetzung eine überflüssige Förmelei (BGH a. a. O.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Vorliegend haben die Bekl. jeweils mit Anwaltsschreiben vom 9. September 2002 und 23. September 2002 die Vornahme von Schönheitsreparaturen in eindeutiger und endgültiger Weise abgelehnt, da sie sich zur Durchführung der Arbeiten aufgrund ihres Verständnisses von der maßgeblichen Klausel des Mietvertrags bereits dem Grunde nach und zu einer Wohnungsabnahme nicht verpflichtet sahen. Des weiteren haben sie angeboten, die Wohnung einen Monat vor Mietende herauszugeben, damit die Kl. die Wohnung renovieren könnten. Dementsprechend wurde die Wohnung am 30. September 2002 zurückgegeben. (...)

Eine Hemmung der Verjährung wegen Rechtsverfolgung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB kommt nicht in Betracht, da die Verjährungsfrist bei Einreichung der Klage am 23. Juni 2003 bereit abgelaufen war.

Weigert sich der Mieter ernsthaft und endgültig, die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchzuführen, so beginnt die Verjährungsfrist (sechs Monate) ohne weiteres spätestens mit Ende des Mietverhältnisses (nach vorheriger Wohnungsrückgabe) zu laufen.

Der Mieter hatte die Wohnung am 30. September 2002 zurückgegeben, Mietende war am 31. Oktober 2002. Er war aufgrund des Mietvertrages grundsätzlich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weigerte sich jedoch ernsthaft und endgültig, irgendwelche Arbeiten in der Wohnung durchzuführen. Die Schadensersatzklage wurde vom Vermieter am 23. Juni 2003 eingereicht.

In der Berufung kam das LG Berlin (ZK 62) zu dem Ergebnis, daß der Schadensersatzanspruch verjährt sei. Denn bei der hier vorliegenden endgültigen Erfüllungsverweigerung komme es nicht auf erneute Mahnung und Fristsetzung an, so daß die sechsmonatige Verjährungsfrist jedenfalls bei Klageeinreichung abgelaufen gewesen sei. Auf die Problematik, ob nun nach Rückgabe der Mietsache insgesamt nur eine sechsmonatige Verjährungsfrist laufe oder ob nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung eine weitere sechsmonatige Frist für den Schadensersatzanspruch laufe, brauche daher nicht eingegangen zu werden.