Verjährungsfrist für Rückforderungsanspruch bei Mietüberhöhung

Verjährungsfrist für Rückforderungsanspruch bei Mietüberhöhung; Mietpreisüberhöhung; Wuchermiete; Rückforderungsanspruch, Verjährungsfrist; Verjährungsfrist; Mietzins, überzahlter

Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gemäß § 5 WiStG verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren.

I. Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Ent­scheidung gemäß Art. III 3. MietRÄndG vorgelegt:

„Verjähren Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Mieten auf­grund von Mietpreisüberhöhungen gemäß § 5 WiStG bei fortbestehendem Mietver­hältnis nach Ablauf von 30 oder von vier Jahren?"

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. ist seit dem 1. April 1976 Mieterin des 1-Zimmer-Appartements Nr. 6 im zwischen 1972 und 1977 gebauten Haus der Bekl. Die Wohnung ist 25.33 m2 groß, die Miete beträgt seit Beginn der Mietzeit 430 DM netto kalt. Die Kl. begehrt von den Bekl. Rückzahlung überzahlten Mietzinses, da nach ihrer An­sicht der vereinbarte Mietzins zum Teil gegen § 5 WiStG verstößt. Im einzelnen macht sie folgende Beträge geltend:

Für die Zeit vom 1. April 1976 bis 30. Juni 1979 (ortsübliche Miete DM 11,59/m2): 11,59 DM x 25,33 m2 + 20 % = 352,29 DM: 430 DM = 77,71 DM x 39 Monate = 3.030,69 DM;

vom 1. Juli 1979 bis 31. Dezember 1981 (ortsübliche Miete = 11,70 DM/m2): 11,70 DM x 25,33 m2 + 20 % = 355,63 DM : 430 DM = 74,37 DM x 30 Monate = 2.231,10 DM;

vom 1. Januar bis 31. Dezember 1982 (ortsübliche Miete 12,17 DM/m2) 12,17 DM x 25,33 m2 + 20 % = 369,92 DM : 430 DM = 60,08 DM x 12 Monate = 720,96 DM; vom 1. Januar bis 31. Dezember 1983 (ortsübliche Miete 12,81 DM/m2): 12,81 DM x 25,33 m2 + 20 % = 389,37 DM : 430 DM = 40,63 DM x 12 Monate = 487,56 DM; vom 1. Januar 1984 bis 31. Dezember 1985 (ortsübliche Miete 11,66 DM/m2): 11,66 DM x 25,33 m2 + 20 % = 354,42 DM : 430 DM = 75,58 DM x 24 Monate = 1.813.92 DM;

vom 1. Januar 1986 bis 31. März 1987 (ortsübliche Miete 12,81 DM/m2): 12,81 DM x 25,33 m2 + 20 % = 389,37 : 430 DM = 40,63 DM x 15 Monate = 609,45 DM = 8.893,68 DM.

Seit dem 1. Mai 1987 haben die Parteien ein verständlich die Miete auf 389,37 DM mo­natlich ermäßigt.

Die Kl. hat die Ansicht vertreten, höhere Quadratmeterpreise als die von ihr angesetz­ten seien für das von ihr gemietete Appartement - unter Berücksichtigung des jeweils gültigen Mietenspiegels - nicht angemessen. Die Straße L.weg liege zwar nach der Neubewertung in der normalen Wohnlage, die Lage entspreche aber eher einer einfachen Wohnlage, da die Straße nicht begrünt und eng bebaut sei und dort eine Fabrik stehe. Die Wohnung sei der Baualtersklasse entsprechend ausgestattet und weise keine besonderen Merkmale auf. Zur Zeit des Vertragsschlusses habe ein ge­ringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestanden; sie habe damals die Woh­nung mit etwa 40 anderen Bewerbern besichtigt und schnell mieten müssen, um sie überhaupt zu erhalten.

Demgegenüber haben die Bekl. geltend gemacht, zur Zeit des Mietvertragsabschlus­ses habe kein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestanden, der ge­zahlte Mietzins liege nicht über 20 % über der ortsüblichen Miete. Die Kl. müsse sich daran festhalten lassen, daß sie ihre Wohnung dem jeweiligen Höchstwert - bis auf eine Ausnahme - des Mietspiegels zugeordnet habe; allerdings sei der L.weg ent­gegen der Annahme der Kl. nicht in eine einfache, sondern in eine gute Wohnlage ein­zuordnen. Etwaige Rückzahlungsansprüche seien verwirkt. Das Amtsgericht Hamburg hat mit seinem Urteil vom 15. Januar 1988 die Bekl. an­tragsgemäß verurteilt.

Hiergegen wenden sich die Bekl. mit ihrer Berufung, die sie damit begründen, daß die Kl. regelmäßig und ohne Beanstandungen zu erheben, über fast 11 Jahre den ver­langten Mietzins gezahlt habe. Auch habe sie seit Mitte 1986 von einem Nachbarn gewußt, daß ein Teil des vereinbarten Mietpreises gegen § 5 WiStG verstoßen könne. Die Bekl. machen ferner wie in der ersten Instanz ihre Einwände gegen die von der Kl. zugrunde gelegte Miethöhe und die daraus ermittelte Mietpreisüberhöhung gel­tend.

Sie berufen sich schließlich auf die Einrede der Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB und behaupten, sie würden beide von den eingenommenen Mieten ihren Unter­halt bestreiten und hätten die von der Kl. gezahlten Mieten verbraucht. Die Bekl. erheben außerdem die Einrede der Verjährung für die Ansprüche bis 1982, da nach ihrer Ansicht die vierjährige Verjährungsfrist des § 197 BGB auch für derartige Rückzahlungsansprüche gelten müsse, nachdem das Hanseatische Oberlan­desgericht in einem Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 (NJW 1988, 1097) ent­schieden habe, daß die kurze Verjährungsfrist auch für die Rückforderung überzahlter Heizkosten gelte.

Die Kl. verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den Rechtsansichten der Bekl. ent­gegen.

Das Landgericht hat zur Begründung seines Vorlagebeschlusses ausgeführt: Die Kammer neige dazu, die Rückforderungsansprüche der Kl. dem Grunde und auch der Höhe nach zu bejahen. Würde die kürzere Verjährungsfrist von vier Jahren gelten, könnte die Kl. die Ansprüche aus den Jahren 1976 bis 1982 nicht mehr geltend machen. Verwirkt seien diese Ansprüche nicht, auch stehe den Bekl. nicht der Einwand der Entreicherung zu.

Bei den Rückforderungsansprüchen aus § 5 WiStG handele es sich ebenso wie bei denen auf Rückzahlung von überhöhten Zinsen aus Ratenkreditverträgen sowie de­nen auf Rückerstattung überzahlter Heizkosten um Ansprüche, die sich auf regelmä­ßig erbrachte Leistungen bezögen, deren teilweise Unwirksamkeit die Verpflichtung zur Rückerstattung nach sich ziehe. Es sei zu berücksichtigen, daß bei Anwendung der 30jährigen Verjährungsfrist der Vermieter eine nach und nach angewachsene Summe in einer Höhe zurückzuerstatten hätte, die er kaum aufbringen könne. Ande­rerseits sei einem Mieter durchaus zumutbar, sich jeweils binnen vier Jahren Gedan­ken über die Miethöhe und eventuell bestehende Rückforderungsansprüche zu ma­chen. Damit wäre auch gewährleistet, daß in überschaubaren Zeiträumen im Mietver­hältnis eine Befriedung zwischen Mietparteien eintrete.

Die Tatsache, daß die Mietforderungsansprüche wegen § 5 WiStG auf einer vom Ver­mieter begangenen Ordnungswidrigkeit beruhten, spreche letztlich nicht gegen eine kurze Verjährung, denn der Gesetzgeber habe in § 852 BGB für Ansprüche aus unerlaubten Handlungen, auch vorsätzlichen Straftaten, eine kurze Verjährungsfrist vorgesehen. Weiter habe der Bundesgerichtshof eine kurze Verjährung für Ansprü­che aufgrund sittenwidrig geforderter Zinsen bejaht. Schließlich sehe die Kammer ei­ne Parallele zu der Regelung des § 8 Abs. 2 WoBindG, wonach der Anspruch auf Rückerstattung preiswidrig überzahlter Mieten nach Ablauf von vier Jahren nach der jeweiligen Leistung, spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an, verjähre. Auch wenn diese Regelung nur für vereinbarte Miet­erhöhungen gelte, nicht aber auf einseitig nach § 10 WoBindG angeforderte anwend­bar sei, sei grundsätzlich nicht ausgeschlossen, im Rahmen der nicht preisgebundenen Wohnbaumietverhältnisse eine Analogie zur Verjährungsregelung des § 197 BGB zu ziehen.

Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme.

II. Die Vorlage ist zulässig.

Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 (4 U 242/87 a.a.O. = DWW 1988, 39 f.) ausgeführt hat, hängt die grundsätzliche Bedeutung einer Sache nicht davon ab, daß bereits eine kontroverse Meinungsbildung in Rechtsprechung und/oder Rechtsliteratur stattgefunden hat. Vielmehr genügt es, daß unterschiedli­che Meinungen zu erwarten sind. Nachdem der Senat in dem genannten Rechtsent­scheid die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Heizkosten bei fortbestehendem Mietverhältnis auf vier Jahre bemessen hat, muß auch in der Folge des Meinungsstreits um die Länge der Verjährungsfrist für Bereicherungsansprüche aus unwirksamen Ratenkreditverträgen (BGH NJW 1986, 2564, vgl. die weiteren Nachweise in dem genannten Rechtsentscheid des Senats) mit unterschiedlichen Meinungen zu der vorliegenden Rechtsfrage gerechnet wer­den.

Diese Rechtsfrage ist - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid bisher noch nicht entschieden worden. Der Rechtsentscheid des BayObLG vom 23. Mai 1985 (WuM 1985, 217; 44 in RE-Miet) betrifft - wie der Senat bereits in dem genannten Rechts­entscheid ausgeführt hat - die Rechtsfrage, ob die Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG für den Rückerstattungsanspruch wegen zuviel gezahlter Mieten auch dann gilt, wenn die Überzahlung auf einer unwirksamen einseitigen Mieterhö­hung nach § 10 WoBindG beruht. Sie ist mit der Frage, die der Senat im vorliegenden Fall zu entscheiden hat, in ihrem wesentlichen Inhalt nicht deckungsgleich, so daß ei­ne Vorlage an den BGH ausscheidet (vgl. BGH 23 und 26 in RE-Miet). Wenn auch das BayObLG ganz offensichtlich der Ansicht ist, daß Ansprüche aus Überzahlung nach einseitiger, unwirksamer Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG der regelmäßi­gen Verjährung in 30 Jahren unterliegen, war dies nicht Gegenstand der vorgelegten Rechtsfrage. Diese bezog sich lediglich auf die Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG, der für den überzahlten Mietanteil eine eigene Anspruchsgrundlage außerhalb der Regelung der §§ 812 ff. BGB geschaffen hat. Das BayObLG hat ausge­führt, daß diese Regelung der Fehlbelegung von Wohnungen entgegenwirken sollte und es hat die Verjährungsfrist von vier Jahren als auch gegen die Mieter gerichtet gesehen, die einvernehmlich an der Fehlbelegung der Wohnung mitgewirkt hätten. Nach seiner Ansicht ist zwar kein Weg und kein Grund zu ersehen, durch Analogie diesen Anspruch der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) zu entziehen und sie den auf andere Zwecke gerichteten Rückerstattungsansprüchen aus §§ 8 und 9 WoBindG anzupassen. Das aber macht auch deutlich, daß das BayObLG lediglich hat aufzeigen wollen, daß die für diese Rückerstattungsforderungen geltende Frist nicht für Ansprüche aus § 10 WoBindG gilt. Über mehr hat es nicht entschieden, wenn es auch seine Ansicht durch Erwähnung des § 195 BGB deutlich gemacht hat. Selbst wenn das BayObLG eine Vorlage zur Anwendbarkeit des § 195 BGB auf An­sprüche aus §§ 812 BGB, 10 WoBindG entschieden hätte, wäre die Frage nach der Verjährung von Rückforderungsansprüchen aus §§ 812 ff. BGB i.V.m. § 5 WiStG und § 134 BGB nicht beantwortet. Zwar ist wie im Falle des § 5 WiStG die einseitige, gegen § 8 Abs. 1 WoBindG verstoßende Mieterhöhung nach § 10 WoBindG gemäß § 26 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 3 WoBindG ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße geahndet werden. Es liegen auch vergleichbare Tatbestände vor, in denen Vermieter unzuläs­sige Mietzahlungen erheben. Ihre Ausgestaltung zur Ordnungswidrigkeit wirkt einem derartigen Verhalten entgegen. Steuerungselement der öffentlichen Wohnungspoli­tik wird das WoBindG zugleich in § 8 Abs. 2 Satz 2 und 3, in dem hier zusätzlich die Rückerstattung der Mehrleistungen mit einer besonderen Verjährungsfrist bestimmt worden ist. Dennoch läßt sich nicht ausschließen, daß aus dem Verstoß gegen das Fordern „unangemessen hoher Entgelt" (§ 5 Abs. 1 Satz 1 WiStG) bezüglich der Verjährung andere Schlußfolgerungen gezogen werden können als aus dem Verstoß, bei der einseitigen Mieterhöhung nach § 10 WoBindG die Grenze der Kostenmiete (§ 8 Abs. 1 WoBindG) nicht beachtet zu haben.

III. In der Sache entscheidet sich der Senat zur Anwendung der vierjährigen Verjäh­rungsfrist des § 197 Abs. 1 BGB.

Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 19. Januar 1988 (a.a.O.) ausgeführt hat, ist eine allgemeine Tendenz der höchstrichterlichen Rechtsprechung erkennbar, in geeigneten Fällen an die Stelle der 30jährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB kür­zere, insbesondere die Fristen der §§ 196, 197 BGB treten zu lassen (BGH NJW 1986, 2564, 2566 m.w.N.). Dies gilt auch für die Fälle der Verjährungsfrist für Rückerstattungsansprüche aus sittenwidrigen Ratenkreditverträgen (BGH NJW 1986, 2564; OLG Celle NJW 1985, 2275). Dies hat den Senat in der angeführten Entschei­dung veranlaßt, die Rückabwicklung überzahlter Heizkosten der vierjährigen Verjäh­rungsfrist zu unterwerfen. Auch der Rückzahlungsanspruch bei Vorliegen des § 5 Abs. 1 WiStG wird jeweils mit der regelmäßig wiederkehrenden Leistung der Miet­zahlung sofortfällig. Wie bei den Heizkostenzahlungen läßt sich sagen, daß die über­höhten Mietzahlungen ihre gemeinsame Ursache in der Vorstellung des Mieters ha­ben, er sei zu der regelmäßigen Leistung auch des überhöhten Betrages verpflich­tet, so daß der Anspruch von vornherein auf eine in regelmäßiger zeitlicher Wieder­kehr zu erbringende Zahlung gerichtet ist. Demnach handelt es sich um wiederkeh­rende Leistungen im Sinne von § 197 BGB. Die kurze Verjährung dieser Vorschrift ist mit dem BGH (NJW a.a.O.) nicht auf vertragliche Ansprüche oder Leistungen be­schränkt, die auf einem Stammrecht beruhen. Auch die Zweckanalyse des § 197 BGB spricht dafür, diese Vorschrift auf Rückerstattungsansprüche vorliegender Art anzu­wenden. Wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt, liegt der gesetzgeberische Grund für die Schaffung des § 197 BGH darin, daß „die Ansammlung derartiger Rück­stände keine Begünstigung verdient" (Motive 1,305). Nach Auffassung des BGH soll die Vorschrift verhindern, daß die Forderungen des Gläubigers „sich mehr und mehr ansammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Summe dem anderen immer schwerer fällt" (BGHZ 31, 329, 335, BGH NJW 1986, 2564, 2567). Diese Gefahr des „Ansammelns" besteht auch bei Ansprüchen auf Rückzahlung der Mietzinsanteile, die als unangemessen hohes Entgelt im Sinne des § 5 Abs. 1 WiStG geleistet worden sind.

Das Landgericht hat darauf hingewiesen, daß das Vorhandensein einer staatlichen Sanktion in Form einer bußgeldbewehrten Ordnungswidrigkeit nicht gegen die An­wendung kurzer Verjährungsfristen spreche. Der Anspruch auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens verjähre in drei Jahren (§ 852 BGB). Allerdings macht Abs. 1 dieser Vorschrift den Lauf dieser Frist davon abhängig, daß der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis er­langt. Eine solche Kenntnis war vorliegend in den Zeiträumen, die der vierjährigen Verjährungsfrist unterliegen würden, auf seiten der Kl. nicht gegeben. Andererseits verjähren die Ansprüche aus unerlaubter Handlung auch dann in einem halben Jahr (§ 558 BGB), wenn der Ersatzanspruch wegen Veränderungen und Verschlechte­rung der Mietsache nicht unmittelbar auf dem Mietvertrag, sondern auf unerlaubten Handlungen des Mieters oder eines in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezo­genen Dritten beruhen (BGHZ 71,175, 179 f.).

Das Landgericht zieht des weiteren eine Parallele zu § 8 Abs. 2 WoBindG, der für die Rückerstattungsansprüche - wie ausgeführt - eine vierjährige Verjährungsfrist vor­sieht (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 44).

Mit dem BayObLG (a.a.O.) wird aber davon auszugehen sein, daß diese Beschrän­kung der Verjährungsfrist auf vier Jahre ihren Grund in der Zielrichtung der Vorschrift hat, Fehlbelegungen von preisrechtlich gebundenen Wohnungen zu vermeiden. Es bedarf jedoch nicht der Heranziehung dieser Gesichtspunkte, denn entscheidend ist, daß der Rechtsfrieden bei wiederkehrenden Leistungen auch dann den Vorrang genießt, wenn der zu Unrecht in Anspruch genommene Leistende keine Kenntnis davon hat, daß er teilweise ohne Rechtsgrund Leistungen erbringt. Der Senat schließt sich insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Rückzahlung von Wucherzinsen an (BGH NJW 1986, 2564, 2567). Das Risiko, die Verjährungsfrist aus Unkenntnis zu versäumen, hat der Gläubiger nach dem Willen des Gesetzgebers so­gar bei noch erheblich kürzeren Verjährungsfristen zu tragen; der BGH hat in diesem Zusammenhang in der genannten Entscheidung etwa auf § 477 Abs. 1 BGB (mit Nachweisen) hingewiesen. Er hat des weiteren ausgeführt, daß die Berücksichtigung von Sonderumständen zur Rechtsunsicherheit führen würde. Es ist lediglich darauf abzustellen, aus welchen speziellen Gründen eine Einzelvor­schrift dem Rechtsfrieden den Vorzug vor gerichtlichen Durchsetzbarkeit berechtig­ter Ansprüche einräumt. Der Senat geht - wie ausgeführt - mit dem BGH davon aus, daß der spezielle Schutzzweck des § 197 BGB darin liegt, zu verhindern, daß regel­mäßig wiederkehrende Einzelforderungen des Gläubigers sich mehr und mehr an­sammeln und schließlich einen Betrag erreichen, dessen Aufbringung in einer Sum­me dem Schuldner immer schwerer fällt. Mit dem BGH ist eine Rechtfertigung der kur­zen Verjährungsfrist daneben auch darin zu sehen, daß es gerade bei regelmäßig wiederkehrenden Leistungen oft sehr schwer ist, sichere Feststellungen für eine Zeit zu treffen, die bis zu 30 Jahren zurückliegt.

Nach allem ist daher für Ansprüche der vorliegenden Art die vierjährige Verjährungs­frist maßgebend. Der Senat hatte nicht über die Frage der Verjährung der Rückzah­lungsansprüche aus preiswidrigen Leistungen nach § 10 WoBindG (LG Lüneburg ZMR 1988, 65; 30 Jahre) und von gesetzwidrigen Nebenkostenzahlungen (LG Stutt­gart WuM 1988, 84 = DWW 1988, 17: 30 Jahre - dagegen Lang DWW a.a.O.: 4 Jahre) zu entscheiden.