Verjährungsfrist bei Rückerstattung bezahlter Miete

Verjährungsfrist bei Rückerstattung bezahlter Miete; einseitige Mieterhöhung

Die Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG gilt nicht für einen Anspruch auf Rückerstattung bezahlter Miete, die auf Grund einer einseitigen Mieterhöhung gem. § 10 WoBindG verlangt wurde (Bestätigung des Rechtsentscheides des BayObLG vom 23.5.1985 - WuM 1985, 217 = ZMR 1985, 272).

I. Zwischen dem Kl. als Mieter und den Bekl. als Vermietern besteht ein Mietverhältnis über eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung in D.

In der Zeit von Februar 1989 bis Juni 1990 zahlte der Kl. aufgrund der Erhöhungserklärung der Bekl. vom 24.1.1989 eine gegenüber der vorangegangenen Zeit erhöhte Grundmiete von monatlich 456,00 DM. Aufgrund einer "Mietänderungsmitteilung" der Bekl. vom 15.6.1990 zahlte der Kl. von Juli 1990 bis einschließlich September 1992 eine Grundmiete von monatlich 486,00 DM. Ab Oktober 1992 zahlte er monatlich 520,02 DM.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß nach einer baulichen Veränderung die Wohnungsgröße seit dem 1.8.1990 80,4 qm und die von der Stadt D. genehmigte monatliche Durchschnittsmiete bis einschließlich Juli 1992 410,84 DM (5,11 DM/qm) beträgt.

Mit seiner vor dem Amtsgericht erhobenen Klage verlangt der Kl. wegen angeblich überzahlter Kostenmiete für die Zeit vom 1.2.1989 bis 31.12.1995 Rückerstattung von insgesamt 7.463,15 DM.

Die Bekl. haben nach Rechtshängigkeit für den Zeitraum vom 1.1.1992 bis 31.12.1995 einen Betrag von 3.273,92 DM zurückerstattet. Gegenüber Erstattungsansprüchen aus der Zeit vor dem 1.1.1992 haben sie die Einrede der Verjährung erhoben. Sie haben behauptet, wegen des Einbaus von Isolierfenstern und einer Heizung berechne sich die Kostenmiete ab Januar 1989 auf 5,37 DM/qm.

Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, über den nach Rechtshängigkeit erstatteten Betrag hinaus weitere 209,96 DM nebst Zinsen an den Kl. zu zahlen, und die weitergehende Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, es könne dahingestellt bleiben, ob § 8 Abs. 2 WoBindG auf den Fall einer einseitigen, nicht vereinbarten Mieterhöhung entsprechend anwendbar sei. Auch ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 BGB wegen ungerechtfertigter Bereicherung verjähre nämlich gem. § 197 BGB nach Ablauf von vier Jahren.

Das mit der Berufung des Kl. befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Gilt die Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG für den Rückerstattungsanspruch zu viel bezahlter Miete auch dann, wenn die Überzahlung auf einer unwirksamen einseitigen Mieterhöhung des Vermieters nach § 10 WoBindG beruht?"

Nach den Ausführungen des Vorlagebeschlusses stehen dem Kl. für die Zeit vom 1.2.1989 bis 31.12.1991 Rückzahlungsansprüche wegen überzahlter Miete aus § 812 BGB zu. Die Kammer ist jedoch der Auffassung, daß die analoge Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG angesichts des Normzwecks und der Interessenlage gerechtfertigt sei und daß deshalb der Klageforderung für diesen Zeitraum die wirksam erhobene Einrede der Verjährung entgegenstehe. Sie möchte insoweit von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 23.5.1995 (WuM 1985, 217 = ZMR 1985, 272) abweichen.

II. Die Vorlage ist gem. § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Rechtsverhältnis über Wohnraum ergibt.

Allerdings ist dem Vorlagebeschluß nicht hinreichend zu entnehmen, aufgrund welcher tatsächlichen und rechtlichen Würdigung die Kammer die Vorlagefrage für entscheidungserheblich hält. Insbesondere hat sich die Kammer nicht mit der durch das Amtsgericht eingehend erörterten und bejahten Frage auseinandergesetzt, ob die in der Berufungsinstanz noch im Streit stehenden Ansprüche nicht bereits deswegen verjährt sind, weil sie der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB unterliegen. Dann wäre die Vorlagefrage für die Entscheidung über die Berufung nicht erheblich. In der Anwendung von § 197 BGB läge keine Abweichung von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 23.5.1985, so daß eine Vorlage allenfalls wegen grundsätzlicher Bedeutung in Betracht gekommen wäre. Die Entscheidung des BayObLG befaßt sich nämlich nur mit der Frage der analogen Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 2 und 3 WoBindG. Nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte das Mietverhältnis bereits ca. 14 Monate vor Klageerhebung geendet; die Einrede der Verjährung wäre nur dann begründet gewesen, wenn die einjährige Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG gegolten hätte. Zwar wird in der Entscheidung in einem Nebensatz auf die regelmäßige Verjährungsfrist für Bereicherungsansprüche verwiesen und in diesem Zusammenhang § 195 BGB zitiert. Die Frage, ob § 195 BGB oder § 197 BGB galt, stellte sich jedoch für das BayObLG nicht, weil die Verjährungszeit nach beiden Vorschriften noch nicht abgelaufen war. Hiernach kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Rechtsentscheid des BayObLG die Frage der Anwendung von § 197 BGB denknotwendig mitumfaßt oder sich nach dem Zusammenhang der Entscheidungsgründe hierauf erstreckt (vgl. BGH NJW 1986, 2102). Zum Zeitpunkt dieser Entscheidung war im übrigen die vom Amtsgericht Dortmund dargelegte Tendenz in der Rechtsprechung und Literatur, Bereicherungsansprüche, die auf periodischen rechtsgrundlosen Zahlungen beruhen, dem Anwendungsbereich von § 197 BGB zu unterstellen, noch nicht erkennbar. Auch deshalb kann nicht angenommen werden, daß das BayObLG zu dieser Problematik Stellung nehmen wollte.

Ungeachtet der aus der unzulänglichen Begründung herrührenden Bedenken gegen die Zulässigkeit der Vorlage (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Aufl., § 541 Rdnr. 46-50 m. w. N.) geht der Senat nach Prüfung des Akteninhalts davon aus, daß die Vorlagefrage entscheidungserheblich ist. Die Rechtslage stellt sich nämlich wie folgt dar:

Die vierjährige Verjährung gem. § 197 BGB beginnt mit dem Schluß des Jahres, in dem die Leistung erbracht worden ist (§ 201 BGB). Die Anträge des Kl. auf Erlaß eines Mahnbescheids sind ausweislich der Aktenauszüge der Mahnabteilung des Amtsgerichts Hagen vom 2.2.1996 am 30.12.1995 eingegangen. Da die Zustellung der Mahnbescheide an die Bekl. demnächst im Sinne von § 693 Abs. 2 ZPO durch Niederlegung am 10.1.1996 erfolgt ist, ist die Verjährung gem. § 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor Ablauf des Jahres 1995 wirksam unterbrochen worden. Dies bedeutet, daß bei Anwendung von §§ 197, 201 BGB unverjährte Rückerstattungsansprüche wegen im Jahre 1991 überzahlter Miete in Betracht kommen, was das Amtsgericht offenbar verkannt hat.

Bei entsprechender Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG wären da-gegen Ansprüche aus dem Jahre 1991 verjährt. Die vierjährige Verjährungsfrist nach dieser Vorschrift beginnt nämlich bereits mit der Leistung zu laufen.

Hiernach ist die Vorlagefrage für Ansprüche, die das Jahr 1991 betreffen, entscheidungserheblich. An die Rechtsauffassung des Landgerichts, daß für diesen Zeitraum die Voraussetzungen eines Bereicherungsanspruchs gem. § 812 BGB erfüllt sind, ist der Senat gebunden.

Da das Landgericht in der Vorlagefrage von dem Rechtsentscheid des BayObLG abweichen will, ist die Vorlage gem. § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig.

III. In der Sache folgt der Senat der Ansicht des BayObLG und verweist auf die Begründung des Rechtsentscheids vom 23.5.1985 mit den Nachweisen zum Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung (ebenso: OLG Karlsruhe ZMR 1986, 239 ohne ausdrückliche Stellungnahme zur Frage der Verjährung; Schade/Schubert, Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Anhang C § 10 WoBindG Anm. 2; Wrobl ZMR 1992, 478 ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.1, § 8 WoBindG Anm. 5 u. 6; Mückenberger/Hanke, Wohnungsbindungsrecht, Rdnr. 425; vgl. auch BGH NJW 1982, 1587 zur Anwendung von § 812 BGB bei vereinbarter Mietpreisgleitklausel; a.A: Sonnenschein/Weitemeyer NJW 1993, 2201 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rdnr. 739, 740; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 960; Schneider WuM 1982, 311 ff.; Schläger ZMR 1986, 221, 226).

§ 8 Abs. 2 WoBindG gilt nach seinem eindeutigen Wortlaut nur für Rückerstattungsansprüche des Mieters, die auf einer unwirksamen Vereinbarung über die Kostenmiete beruhen. Für diesen Fall gewährt die Vorschrift einen Anspruch und trifft eine Regelung über dessen Verzinsung und Verjährung.

§ 10 WoBindG befaßt sich dagegen mit den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer einseitigen rechtsgestaltenden Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Wenn in dieser Vorschrift kein gesonderter Rückerstattungsanspruch des Mieters geregelt ist, spricht die systematische Gesetzesauslegung dafür, daß in § 8 Abs. 2 WoBindG hinsichtlich der Anspruchsgrundlage, der Verzinsung und Verjährung eine Sonderregelung getroffen werden sollte und daß deshalb eine analoge Anwendung auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung im Sinne von § 10 WoBindG ausscheidet (anders: Sonnenschein/Weitemeyer a.a.O. S. 2303).

Darüber hinaus stehen der Zweck- und Sinnzusammenhang der Vorschriften einer analogen Anwendung entgegen. Zutreffend weist das BayObLG darauf hin, daß in § 8 Abs. 2 WoBindG für den Fall einer dem gesetzlichen Verbot widersprechenden Vereinbarung über den Mietpreis ein Ausnahmefall im Sinne von § 139 BGB - Teilnichtigkeit - speziell geregelt werden sollte. Ferner soll der Vermieter, der schon bei Vertragsschluß oder später einen die Kostenmiete übersteigenden Mietzins vereinbart, einer speziellen Haftung unterliegen. Damit soll u. a. verhindert werden, daß preisgebundene Wohnungen im Einvernehmen mit dem Mieter fehlbelegt werden, um gesetzeswidrige Gewinne zu erzielen. Durch die Schaffung einer be-sonderen Anspruchsgrundlage für Rückerstattungsansprüche des Mieters unabhängig vom Bereicherungsrecht wird dem Vermieter nämlich ver-wehrt, sich auf die Regelungen in §§ 814, 817 S. 2, 818 Abs. 3 BGB zu beru-fen. Die Vorschrift stellt hiernach eine Sanktion gegen den Vermieter dar und dient gleichzeitig dem Schutz des Mieters (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O.).

Bei einer Mietpreisüberhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters im Sinne von § 10 WoBindG stellt sich die Interessenlage anders dar. So-fern die Erhöhungserklärung unwirksam ist, bleibt es bei dem bisher ge-zahlten Mietzins. Das Problem der Teilnichtigkeit gem. § 139 BGB mit der hieraus herrührenden Gefahr für den Bestand des Mietverhältnisses stellt sich nicht. Für Rückerstattungsansprüche des Mieters gelten die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB). Hierbei ist zu berücksichtigen, daß die Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung auf verschiedenen Ursachen beruhen kann; es können lediglich die formellen Voraussetzungen von § 10 WoBindG verletzt sein, die Kostenmiete kann überschritten sein, und es können formelle Verstöße und materielle Mietzinsüberhöhung gleichzeitig vorliegen. Diesen unterschiedlichen Fallgestaltungen werden die Regelungen des Bereicherungsrechts durchaus gerecht. So kann sich etwa der Vermieter, dem versehentlich ein lediglich formeller Verstoß unterläuft, unter Umständen auf den Wegfall der Bereicherung berufen. Im Falle der Bösgläubigkeit unterliegt er der verschärften Haftung gem. §§ 818 Abs. 4, 819 BGB (vgl. zu diesen Fragen Wrobl ZMR 1992, 478, 479). Die Interessenlage von Vermieter und Mieter ist, auch was die Anwendung von § 814 BGB und § 817 S. 2 BGB anbetrifft, nicht anders zu bewerten, als bei rechtsgrundlosen Leistungen anderer Art.

Es ist ebenfalls kein Grund ersichtlich, mit Blick auf die Verjährung § 8 Abs. 2 S. 2 WoBindG oder, sofern man es bei Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung beläßt, speziell die Verjährungsregelung in § 8 Abs. 2 S. 3 WoBindG entsprechend anzuwenden. Auch die allgemeinen Regelungen ermöglichen nämlich eine die beiderseitige Interessenlage berücksichtigende Lösung. Soweit die Befürworter einer analogen Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 2 und 3 WoBindG ein wesentliches Argument für ihre Auffassung daraus herleiten, daß andernfalls die Frist des § 195 BGB (30 Jahre) gelte, übersehen sie, daß durch die naheliegende Anwendung von § 197 BGB gravierende Unterschiede bei der Verjährung der Ansprüche vermieden werden. Nach inzwischen wohl herrschender Auffassung in der Rechtsprechung sind Rückforderungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen rechtsgrundloser wiederkehrender Leistungen der kurzen Verjährung des § 197 BGB zu unterstellen, und zwar auch im Bereich des Mietrechts (BGHZ 98, 174 ff. für die Rückzahlung von Kredit-zinsen und sonstigen Kreditkosten; BGH WuM 1989, 361 für Rückforderungsansprüche eines Kunden gegen ein Fernwärmeunternehmen; OLG Hamburg NJW 1988, 1097 für Rückforderungsansprüche des Mieters we-gen überzahlter Heizkosten; OLG Düsseldorf OLGZ 91, 255 für Ansprüche auf Erstattung von Mietnebenkosten; der erkennende Senat in ZMR 1995, 294 für Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung von Nebenkostenvorschüssen). Aus den bereits durch das Amtsgericht dargelegten Gründen ist es gerechtfertigt, § 197 BGB auch auf Rückerstattungsansprüche der hier vorliegenden Art anzuwenden, (so auch Wrobl a.a.O. S. 480; Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. [1995], Vorbem. zu §§ 535, 536 Rdnr. 303).

Wie oben dargelegt weicht der Senat mit seiner Rechtsauffassung zur Anwendung von § 197 BGB nicht von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 25.5.1985 ab.

Im sozialen Wohnungsbau darf der Vermieter nur die Kostenmiete verlangen; bei Vereinbarung einer höheren Miete hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch. Dieser verjährt nach § 8 WoBindG innerhalb von vier Jahren. Eine ähnliche Vorschrift findet sich in § 197 BGB für alle Arten von Mietzins oder auf Rückforderung von überzahlten Mieten. Der entscheidende Unterschied ist aber, daß die Verjährungsfrist bei § 8 WoBindG mit der Leistung durch den Mieter beginnt, während nach dem BGB die Verjährungsfrist erst mit dem Jahresende zu laufen beginnt.

In seinem Rechtsentscheid vom 28. August 1997 bestätigte das OLG Hamm die bisherige Rechtsprechung, wonach die kürzere Verjährungsvorschrift des § 8 WoBindG nur für Überschreitungen der Kostenmiete im Mietvertrag gilt, nicht aber für spätere Mieterhöhungen. Das folgt schon aus dem Wortlaut des Gesetzes, das von einer unwirksamen Vereinbarung spricht. Eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG ist jedoch keine Vereinbarung.