Verjährungsfrist

Verjährungsfrist; Ersatzansprüche des Vermieters; Zurückerhalten der Wohnung

Rückgabe einer Wohnung im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB nicht schon mit der Besichtigung durch den Vermieter, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch ohne den Mieter Zutritt zum Mietobjekt hat.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache (§ 558 Abs. 2 1. Halbsatz BGB). Die Verjährungsfrist hat nicht bereits am 6. Mai 1987, dem Tage der ersten Wohnungsbesichtigung durch die Kl., nach dem Zugang der Kündigungserklärung begonnen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Kl. bereits zu diesem Zeitpunkt Gelegenheit hatte, die Wohnung gründlich in Augenschein zu nehmen und Mängelfeststellungen zu treffen. Entscheidend ist, ob ihr bereits zu diesem Zeitpunkt die Sachherrschaft über die Wohnung eingeräumt worden ist. Das ist zu verneinen. Zu diesem Zeitpunkt sind ihr die Schlüssel oder zumindest ein Satz Schlüssel noch nicht übergeben worden.

Eine andere Ansicht vertritt auch nicht der Bundesgerichtshof in seinen vom Amtsgericht zitierten Entscheidungen. Die Formulierung des BGH, die Mietsache sei in dem Zeitpunkt zurückgegeben, in dem der Vermieter "freien Zugang zur Mietsache" habe, so daß er diese ungestört und umfas-send untersuchen und etwaige Mängel oder Veränderungen feststellen könne (vgl. dazu BGH NJW 1981, 2446; NJW 1986 2103/2104; NJW 1987, 2072), besagt nichts anderes. "Freien Zugang" in diesem Sinne hat der Vermieter nicht schon dann, wenn er sich in einer - etwa schon teilweise oder gänzlich geräumten - Wohnung umsehen kann. Dieses hat er erst dann, wenn er auch ohne den Mieter Zutritt zum Mietobjekt hat. Davon geht ersichtlich auch der BGH aus, der in seiner Entscheidung vom 4. Februar 1987 (NJW 1987, 2072) - selbstverständlich - die Verjährungsfrist mit der Übergabe eines Schlüssels an die dortige Verpächterin bzw. die Tochtergesellschaft der Verpächterin beginnen läßt.

Die Möglichkeit des Vermieters, das Mietobjekt eingehend zu besichtigen und dabei Mängel und Veränderungen festzustellen, kann für sich nicht genügen, um die Verjährungsfrist in Lauf zu setzen. Die Feststellung von Mängeln ist praktisch bei jedem Besuch des Vermieters möglich. Eine solche Vorverlegung des Beginns der Verjährungsfrist würde zu einer unzumutbaren Rechtsunsicherheit führen. Hingegen ist die Einräumung der Sachherrschaft durch Rückgabe des Schlüssels ein Vorgang, der im Regelfall geeignet ist, die erforderliche Klarheit über den Beginn der Verjährungsfrist zu schaffen.