Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, gilt sowohl für vertragliche als auch für konkurrierende deliktische Ansprüche. Auf den Ablauf der vom Vermieter zur Durchführung von Arbeiten gesetzten Frist kommt es nicht an.

Die Klage ist unbegründet. Den Bekl. steht ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zu (§ 222 Abs. 1 BGB). Sie haben mit Erfolg die Einrede der Verjährung erhoben.

(1) Die Verjährungsfrist betrug im vorliegenden Fall sechs Monate (§ 558 Abs. 1 BGB). Diese Frist gilt sowohl für vertragliche als auch für konkurrierende deliktische Ansprüche. Sie begann mit der Rückgabe der Wohnung. Auf den Ablauf der von den Kl. nach § 326 BGB gesetzten Frist zur Durchführung der Arbeiten kam es in diesem Zusammenhang nicht an (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl. 1992, Rz. 634; Schach, GE 1995, 1166 ff., 1169 unter Hinweis auf OLG München ZMR 1995, 20). Denn es handelt sich bei den Ansprüchen auf Naturalrestitution (§ 249 S. 1 BGB) und Geldersatz (§ 326 BGB) um zwei Erscheinungsformen derselben Forderung, die nur ihre Erscheinungsform wechselt. Käme es auf die Fristsetzung an, stünde die Verjährung weitgehend zur Disposition des Gläubigers. Würde auf den Ablauf einer angemessenen Frist abgestellt, würde dies zur Rechtsunsicherheit beitragen. Die Bekl. haben die Wohnung am 31. Oktober 1994 zurückgegeben. Begann die Verjährungsfrist am 31. Oktober 1994, war sie am 7. Juni 1994, dem Tag, an dem die Klageschrift bei Gericht einging, bereits abgelaufen.

Für Ansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gilt die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB, wonach sechs Monate nach der Räumung Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind. Die ältere Auffassung ging dahin, daß das auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus unterlassenen Schönheitsreparaturen zu gelten hat.

Wie das Urteil des LG Berlin vom 14. Juni 1996 zeigt, wird diese Auffassung von manchen Gerichten noch immer vertreten, obwohl der BGH schon 1989 festgestellt hat (WuM 1989, 376), daß für einen Anspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen die Verjährungsfrist nicht vor der Entstehung des Anspruchs zu laufen beginnt. Wenn also nach der Rückgabe der Vermieter den Mieter in Verzug setzt und mit Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umwandelt, beginnt erst ab diesem Zeitpunkt die kurze Verjährungsfrist zu laufen. Das gilt nur dann nicht, wenn zu diesem Zeitpunkt schon der Erfüllungsanspruch verjährt war. Dem sind etwa das OLG Düsseldorf (ZMR 1995, 468) und das OLG Hamburg (ZMR 1995, 18) gefolgt, aber auch das OLG München (ZMR 1995, 20), das vom LG zur Begründung für seine eigene abweichende Auffassung zitiert wird. Aus dem Sachverhalt der Entscheidung des OLG München ergibt sich, daß nun dieses Gericht den Verjährungsbeginn erst mit der Entstehung des Anspruchs annimmt (Räumung 15. September 1992, Umwandlung in einen Schadensersatzanspruch durch Schreiben vom 26. November 1992, Verjährungsbeginn: Zugang dieses Schreibens).

Man kann da durchaus anderer Meinung sein (s. Schach, GE 1995, 1169). Um die Vorlage beim Kammergericht kommt man dann aber nicht herum.