Verjährungsfrist

Verjährungsfrist; Veränderung; Verschlechterung; Ersatzanspruch; Schadensersatzanspruch; Übernahmeprotokoll; Anfangszustand; Schuldanerkenntnis; Mietausfall; Betriebskostenvorschuss; Betriebskostenabrechnung; Sollvorschüsse; Kostengegenüberstellung

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache ist gehemmt, solange der Vermieter mit dem Mieter über diese Ansprüche verhandelt.

2. Das vom Mieter unterzeichnete Übernahmeprotokoll, in dem der einwandfreie Anfangszustand der Wohnung bestätigt wird, ist als negatives Schuldanerkenntnis anzusehen mit der Folge, daß der Mieter in diesem Protokoll nicht vermerkte Mängel nicht mehr geltend machen kann.

3. Der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfalls, der wegen Veränderungen oder Verschlechterungen entstanden ist, umfaßt dann nicht mehr die in dem Bruttomietzins enthaltenen Vorschüsse auf Betriebskosten, wenn im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung Abrechnungsreife wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist eingetragen war. Die Vorschußansprüche können auch dann nicht geltend gemacht werden, wenn die inzwischen erteilte Abrechnung unwirksam ist.

4. Ob in eine Betriebskostenabrechnung nur die tatsächlich gezahlten Vorschüsse oder die sog. Sollvorschüsse eingestellt werden sollten, bleibt dahingestellt.

5. Eine Betriebskostenabrechnung ist jedoch dann nicht ordnungsgemäß, wenn die Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres fehlt und/oder die Erläuterung der Kostensteigerung fehlt.

1. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind die Schadensersatzansprüche der Kl. wegen bei Rückgabe der Mietsache vorhandener Mängel sowie wegen des Mietzinsausfalls für Januar 1987 nicht verjährt, denn durch den Schriftwechsel der Parteien wurde die laufende Verjährungsfrist gehemmt.

Für die Verjährung der geltend gemachten Schadensersatzansprüche der Kl. gilt die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 558 BGB. Nach § 558 Abs. 2 BGB begann die Verjährung in dem Zeitpunkt, in welchem die Kl. die Mietsache zurückerhielt; unstreitig erfolgte die Schlüsselrückgabe hier am 30. Dezember 1986. Aufgrund des Aufforderungsschreibens der Kl. vom 12. Januar 1987 haben aber die Parteien Verhandlungen über die geltend gemachten Ansprüche geführt. Die Kl. hat durch Schreiben vom 19. März, 23. April und 22. Mai 1987 ihre Ansprüche fortlaufend geltend gemacht. Der Bekl. hat erst durch Schreiben vom 30. Mai 1987 die Ansprüche der Kl. endgültig angelehnt. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 28. November 1984 - NJW 1985, 798) ist aber die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gehemmt, solange der Vermieter mit dem Mieter verhandelt. Unter Verhandlung ist jeder Meinungsaustausch über den Schadensfall zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zu verstehen, wenn nicht sofort erkennbar die Verhandlung über die Ersatzpflicht oder jeder Ersatz sofort abgelehnt wir. Damit ist die Zeit vom Aufforderungsschreiben am 12. Januar 1987 bis zur endgültigen Ablehnung durch den Bekl. am 30. Mai 1987 nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen, die sich vielmehr im diesen Zeitraum von rund 4 1/2 Monaten verlängerte. Dann war die Verjährungsfrist aber am 20. Oktober 1987, dem Tag der Zustellung des beantragten Mahnbescheides an den Bekl., noch nicht abgelaufen.

2. Die Ansprüche der Kl. sind in Höhe von weiteren 1.274,44 DM begründet. Dieser Betrag setzt sich aus den Beträgen der Rechnung der Firma P. in Höhe von 506,37 DM, der Rechnung der Firma B. über 238,68 DM sowie aus der Nettokaltmiete für Januar 1987 in Höhe von 529,39 DM zusammen. Hinsichtlich des weiter geltend gemachten Anspruchs aus der Rechnung der Firma H. war der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif, sondern es bedarf der Durchführung einer Beweisaufnahme.

Soweit der Bekl. behauptet, die fehlende Tür des ersten Zimmers sei bereits bei Einzug nicht vorhanden, die Mängel der Elektroanlage seien bei Auszug nicht vorhanden gewesen und die Arbeitsplatte in der Küche habe bereits bei Einzug gefehlt, muß sich der Bekl. an seinem Übernahmeprotokoll festhalten lassen, in dem die für Beanstandungen vorgesehene Spalte nicht ausgefüllt, vielmehr handschriftlich der einwandfreie Zustand der Mietsache bestätigt worden ist. Da auch die als Zeugin benannte Ehefrau C. das Protokoll unterschrieben hatte, hätte es näherer Angaben bedurft, warum entgegen dem damaligen Protokoll die Tür und die Arbeitsplatte bereits gefehlt haben sollen. Das Protokoll ist insoweit ein negatives, deklaratorisches Schuldanerkenntnis, so daß dem Bekl. sämtliche ihm damals bekannten Einwendungen gegen den damaligen Zustand der Wohnung abgeschnitten sind.

Unter einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis versteht man einen Vertrag, der den in Frage stehenden Anspruch nicht auf eine neue Anspruchsgrundlage hebt, sondern diesen Anspruch unter Beibehaltung des Anspruchsgrundes dadurch verstärkt, daß er ihm Einwendungen des Antragsgegners gegen den Grund des Anspruchs entzieht. Entzogen werden dem Antragsgegner Einwendungen und Einreden, die bei Abgabe der Erklärung bestanden und ihm bekannt waren oder mit denen er zumindest rechnete. Zweck eines solchen Vertrages ist es, das Schuldverhältnis insgesamt oder zumindest in bestimmten Beziehungen dem Streit der Parteien oder der Ungewißheit zu entziehen und des endgültig festzulegen (BGH, NJW 1984, 799). Dabei muß der erklärte Wille der Beteiligten die mit einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis verbundenen Rechtsfolgen tragen. Die Annahme, daß dies der Fall ist, setzt insbesondere voraus, daß diese Rechtsfolgen der Interessenlagen der Beteiligten, den mit der Erklärung erkennbar verfolgten Zweck und der allgemeinen Verkehrsauffassung über die Bedeutung eines solchen Anerkenntnisses entsprechen. Eine solche Annahme ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die Beteiligten unter den konkreten Umständen einen besonderen Anlaß für den Abschluß eines bestätigenden Schuldanerkenntnisvertrages hatten. Hier sollte erkennbar der Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses dem Streit der Parteien entzogen werden, um späteren Streit bei Beendigung des Mietverhältnisses auszuschließen.

Soweit die Kl. Ersatz des infolge der Nichtvermietung der Mängel eingetretenen Mietzinsausfalls für den Monat Januar 1987 begehrt, ist der Anspruch nur in Höhe der Nettokaltmiete begründet. Die in der Bruttokaltmiete enthaltenen Vorschußleistungen für Heiz- und Warmwasserkosten sowie sonstige Betriebskosten in Höhe von insgesamt 409,44 DM kann die Kl. dagegen nicht ersetzt verlangen. Die Kl. war nämlich verpflichtet, die neben der geltend gemachten Nettokaltmiete verlangten Vorauszahlungen für Heizkosten, Warmwasserkosten und Betriebskosten gemäß § 2 Abs. 8 S. 4 ihre allgemeinen Vertragsbedingungen innerhalb angemessener Frist abzurechnen. Bei einem vereinbarten Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres waren unter Berücksichtigung des § 20 Abs. 3 S. 4 Neubaumietenverordnung die geleisteten Vorschüsse bis spätestens zum 30. September 1988 abzurechnen. Hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten fehlt jedoch jede Abrechnung. Soweit die Kl. über die übrigen Betriebskosten mit Schreiben vom 10. Juni 1988 abgerechnet und die Vorschußleistung als gezahlt eingestellt hat, besteht ebenfalls kein Anspruch, weil die Abrechnung nicht ordnungsgemäß ist. Nach Ablauf der Abrechnungsperiode können Betriebskosten nur aus einer ordnungsgemäßen Abrechnung nachgefordert werden, und zwar insoweit, als die tatsächlich entstandenen Betriebskosten durch die erbrachten Zahlungen nicht gedeckt wurden. Dagegen besteht kein Anspruch auf die Zahlung von Vorschüssen, auch wenn diese als gezahlt in die Abrechnung eingestellt worden sind. Es kommt dann allenfalls noch eine nachträgliche Berichtigung der Abrechnung in Betracht. Die Abrechnung vom 10. Juni 1988 ist nicht ordnungsgemäß, weil die notwendige Erläuterung (vgl. dazu unten) fehlt.

3. Die Klage war in Höhe weiterer 330,72 DM, die die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 9. Juni 1987 betreffen, nicht begründet. Diese Forderung ist deshalb nicht fällig, weil keine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten erfolgt ist. Bedenken bestehen bereits insoweit, als die Kl. lediglich Sollvorschüsse anstelle tatsächlich geleisteter Zahlungen des Bekl. in die Abrechnung eingestellt hat. Insoweit dürfte die Nebenkostenabrechnung nicht den allgemeinen Anforderungen, die an eine Nebenkostenabrechnung zu stellen sind, wie sie § 259 BGB vorsieht, gerecht werden; denn danach durften in die Abrechnung auf der Seite der Einnahmen nur die tatsächlichen Einnahmen, hier also die tatsächlichen Vorauszahlungen, eingestellt werden (siehe Urteil der Zivilkammer 66 vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659). Letztlich braucht diese Frage nicht abschließend entschieden zu werden, denn die Betriebskostenabrechnung vom 9. Juni 1987 ist schon deshalb nicht ordnungsgemäß, weil die Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres sowie die Erläuterungen der Kostensteigerung fehlt. Gemäß § 20 Abs. 4 Satz 1 NMVO gelten für die Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages § 4 Abs. 7 und 8 Neubaumietenverordnung entsprechend. Die nur "entsprechende Anwendung" bedeutet nicht, daß eine Erläuterung der Nachforderung entbehrlich ist. Vielmehr bedeutet dies nur, daß eine direkte Anwendung wegen des in § 4 Abs. 7 S. 1 Neubaumietenverordnung geregelten Falles einer Mieterhöhung nicht möglich war. Wenn die in § 4 Abs. 7 S. 2 Neubaumietenverordnung vorgeschriebene Erläuterung der Nachforderung nicht notwendig wäre, wäre die Verweisung auf die entsprechenden Vorschriften in sich nicht verständlich. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer zu Mieterhöhungen, auf die § 4 Abs. 7 S. 2 Neubaumietenverordnung direkt anzuwenden ist, umfaßt die Erläuterung die Gegenüberstellung der ursprünglichen und der sich erhöht habenden Kosten sowie die Angabe der Gründe, aus denen sich die Aufwendungen erhöht haben. Die Notwendigkeit der Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres sowie der Erläuterung der Kostensteigerung ist aber von der Kammer in ständiger Rechtsprechung nicht nur für den Fall der Mieterhöhung, sondern ist von der Kammer in dem Rechtsstreit 64 S 164/89 - Urteil vom 15. Dezember 1989 - auch für den Fall der Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bejaht worden. Die von der Kammer vertretene Ansicht widerspricht auch nicht der Auffassung des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - in ZMR 82, 108. Abgesehen davon, daß es sich bei dem dort entschiedenen Fall um eine Abrechnung im Rahmen des Gewerberaummietverhältnisses handelte, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich ausgeführt, notwendig, aber auch ausreichend sei es, daß der Mieter die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen könne, so daß die Einsichtnahme in dafür vorliegenden Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich sei. Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung nicht mit den Vorschriften der Neubaumietenverordnung auseinandergesetzt. Zudem ist es nach Auffassung der Kammer dem Mieter nur dann möglich, die ihm angelasteten Kosten aus der Abrechnung klar zu ersehen und zu überprüfen, wenn die bisherigen den neuen Kostenansätzen gegenübergestellt werden.