Verjährungsfrist

Verjährungsfrist; Anspruch des Mieters auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen

Ansprüche des Mieters wegen Ersatz von Schönheitsreparaturkosten verjähren in sechs Monaten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die vom Kl. geltend gemachte Forderung gegen die Bekl. ist verjährt, da im vorliegenden Fall die Forderung nicht wie sonstige bereicherungsrechtliche Ansprüche der regulären Verjährungszeit von drei Jahren, sondern der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt.

Seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023) ist anerkannt, dass die Übertragung von Renovierungspflichten durch Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag auf den Mieter, die eine „starre" Fristenregelung enthalten, den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam sind. Da auch der Mietvertrag zwischen den Bekl. und dem Kl. und seiner Ehefrau solch eine Fristenregelung enthielt, war auch hier die Vertragsbestimmung unwirksam. Nach der gesetzlichen Regelung oblag daher den Bekl. die Renovierungspflicht.

Da der Kl. und seine Ehefrau die Renovierung durchführten, im Glauben, nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet zu sein, haben die Bekl. diese Renovierungsleistung rechtsgrundlos erlangt. Der Anspruch richtet sich gemäß § 818 Abs. 2 BGB auf den Wertersatz, da die Leistung selbst ihrer Natur nach nicht herausgegeben werden kann.

Die Frage, ob dieser bereicherungsrechtliche Anspruch gegen den Vermieter der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der regulären Verjährungsfrist unterliegt, ist in der Literatur stark umstritten. Eine höchstrichterliche Entscheidung liegt derzeit noch nicht vor.

Maßgebliche Stimmen in der Literatur deuten eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27.5.2009 (VIII ZR 302/07, WuM 2009, 395, 581 = GE 2009, 901) in dem Sinne, dort habe der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Anspruch des Mieters auf Wertersatz, weil er eine unerkannt nicht geschuldete Endrenovierung durchgeführt habe, nicht unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB fallen könne (vgl. Eisenschmid/Rips, Anmerkung zu BGH, VIII. Zivilsenat, Urteil vom 27.5.2009, jurisPR‑MietR 15/2009, Erscheinungsdatum 21.7.2009). Dies wird darauf gestützt, dass der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung ausdrücklich betont habe, dass der Anspruch allein aus Bereicherungsrecht resultiere und ein konkurrierender mietvertraglicher Anspruch auf Aufwendungsersatz bzw. Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag nicht bestehen. Nach den Vertretern dieser Rechtsauffassung müsse dies deshalb dazu führen, dass dann auch nur der allgemein für Bereicherungsansprüche geltende Verjährungszeitraum anzuwenden sei (so auch Klaus‑M. Ernst in WuM 2009, 581-582). Dafür spreche auch, dass es sich wirtschaftlich gesehen um eine Überzahlung der geschuldeten Miete handele.

Die andere Rechtsauffassung betont, dass es sich letztendlich, auch wenn sich die Ansprüche nach Bereicherungsrecht richten, um Ersatz von Aufwendungen handelt, die das Mietobjekt selbst betreffen. Es handelt sich um Ansprüche des Mieters, die sich daraus ergeben, dass der Bestand der Mietsache erhalten, wiederhergestellt oder verbessert wird, auch wenn im Endeffekt der Rechtsgrund für diese Aufwendungen des Mieters unerkannt nicht bestanden hat. Auch wenn es sich hier um Bereicherungsrecht dreht, gilt, dass es sich um Ansprüche handelt, die schnell abgewickelt werden sollten, da sie zumindest zum Teil vom Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe abhängen (z. B. wegen des Einwands der fehlenden Bereicherung wegen Schlechtleistung). Mit wachsendem zeitlichem Abstand ist jedoch dieser Zustand der Wohnung immer schlechter zu klären (vgl. Klimke/Lehmann-Richter, „Unwirksame starre Abgeltungsklauseln und ihre Folgen", WuM 2006, 653‑656; ebenso Paschke, „Rückforderungsansprüche des Mieters für durchgeführte Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel im Mietvertrag", WuM 2008, 647-652). Dieser Argumentation steht auch nicht die Überlegung entgegen, dass auch schon während der Mietzeit bereits rechtsgrundlos Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden, für die dem Mieter ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch entstanden ist (so Jakoby, Referat vom 27.2.2010 auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2010 in Dortmund). Würde man auf diese Ansprüche ebenfalls die Verjährungsregelung des § 548 (2) BGB anwenden, würde sich bei wortgetreuer Anwendung der Verjährungsbeginn möglicherweise um Jahre hinausschieben, um dann nach Beendigung des Mietverhältnisses binnen Monaten zum Anspruchsverlust zu führen. Dieser Widerspruch kann jedoch auch dadurch einem interessengerechten Ausgleich zugeführt werden, indem man auch für die während der Mietzeit gemachten Verwendungsersatzansprüche die kurze Verjährung von sechs Monaten analog anwendet oder aber für die während der laufenden Mietzeit bereits entstandenen Ansprüche die reguläre Verjährungszeit von drei Jahren heranzieht (vgl. die ausführliche Argumentation bei Lehmann-Richter, „Die Verjährung vor Vertragsende", NZM 2009, 76 ff.). Da die Wohnung während des Laufs des Mietverhältnisses in der Obhut des Mieters bleibt, ist in diesem Fall eine dreijährige Verjährungszeit zumutbar, da der Mieter leichter verhindern kann, dass es zu einem Beweismittelverlust kommt. Anders stellt sich die Situation dar, wenn die Wohnung wieder im Besitz des Vermieters ist oder gar bereits von Dritten bewohnt wird.

Das Gericht ist vorliegend deshalb davon überzeugt, dass es sich bei Schönheitsreparaturen, auch wenn der Mieter eine eigene vermeintliche Verpflichtung aus dem Mietvertrag erfüllen möchte und darum nicht mit Fremdgeschäftsführungswillen handelt, um Leistungen handelt, die als Verwendung dem Mietobjekt zugute kommen, so dass - unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens, der der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB zugrunde liegt - § 548 Abs. 2 BGB zumindest für die Ansprüche, die aus einer rechtsgrundlosen Endrenovierung entstehen, auch nach seinem Wortlaut Anwendung findet. In § 548 Abs. 2 BGB ist nur allgemein von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen die Rede, ohne dass eine Einschränkung dahin gehend gemacht wird, dass diese Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis selbst stammen oder aufgrund einer anderen Anspruchsgrundlage (hier Bereicherungsrecht) bestehen.

Zu Recht hat der Bundesgerichtshof daher erst dann die Grenze gezogen, wenn Ansprüche geltend gemacht werden, die keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben, sondern sozusagen eher zufällig parallel neben dem Vertragsverhältnis aufgrund einer völlig anderen Rechtsbeziehung zwischen den Parteien bestehen. Dann handelt es sich um Ansprüche, die dem Anspruchsinhaber nicht in seiner Eigenschaft als Mieter zustehen. Auf diese Ansprüche sollen, wenn ohne Zusammenhang mit diesen Ansprüchen zwischen den Parteien auch ein Mietverhältnis bestand oder besteht, nur die allgemeinen Verjährungsregeln Anwendung finden (vgl. Beck'scher Online-Kommentar, Stand 1.2.2009, § 548 Rn. 37 a m. w. N.).

Dem steht auch nicht zwingend entgegen, dass sonstige rechtsgrundlos erbrachte Mietzahlungen nach allgemeinem Bereicherungsrecht zurückgefordert werden und den allgemeinen Verjährungsfristen unterliegen. Das Gesetz hat die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatzansprüche und Ansprüche auf Wegnahme von Einrichtungen beschränkt, da eben hier der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung ein entscheidender Gesichtspunkt ist. Da im vorliegenden Fall die Interessenlage dieser Konstellation entspricht, unterliegt der Bereicherungsanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Renovierungsleistungen der kurzen Verjährung.

Da die Bekl. sich zu Recht auf Verjährung berufen haben, war die Klage abzuweisen.

Anmerkung der Redaktion: Eine Entscheidung des BGH zu dieser Rechtsfrage fehlt bisher. Vgl. hierzu die (ablehnende) Stellungnahme von Blank, WuM 2010, 234, sowie Kinne, GE 2009, 358 ff., und Paschke, GE 2010, 30 ff.

Der Anspruch des Mieters auf Ersatz für rechtsgrundlos durchgeführte Schönheitsreparaturen verjährt in sechs Monaten.

Vor Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2006 führte der Mieter wegen einer entsprechenden – allerdings unwirksamen – Klausel im Mietvertrag Schönheitsreparaturen durch. Nach Kenntnis von der Unwirksamkeit der Regelung forderte er den Vermieter zum Wertersatz auf; dieser berief sich auf Verjährung.

Das Amtsgericht Freiburg gab dem Vermieter recht und wies die Klage ab. Der in § 548 Abs. 2 BGB (kurze Verjährung, sechs Monate) enthaltene Rechtsgedanke müsse auch für die Fälle gelten, in denen Ansprüche aus einer „rechtsgrundlosen Endrenovierung" hergeleitet werden.