Verjährungsfrist

Verjährungsfrist; Rückforderung; Mietzins; Bereicherungsrecht; Mangel; Grundfläche; Fläche

1. Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche bei überzahltem Mietzins unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB.

2. Hat die überhöhte Angabe der Grundfläche eines Gewerberaums nach den Vorstellungen der Parteien die Höhe des Mietzinses beeinflußt, liegt ein zur Rückforderung des rechtsgrundlos erbrachten Teils des Mietzinses berechtigender Mangel vor.

3. Der Vermieter eines Gewerberaums, der bei seinen Abrechnungen regelmäßig eine Fläche zugrunde legt, von der er weiß, daß sie kleiner als die tatsächliche Fläche ist, kann sich wegen des Verbots widersprüchlichen Verhaltens im Rechtsstreit mit dem Mieter nicht auf die größere Fläche zu stützen.

Der Kl. ist Gewerberaummieter. Er fordert einen Teil des Mietzinses für mehrere Jahre zurück, da die Grundfläche des Raums kleiner sei als bei der Vereinbarung des Mietzinses angenommen. Der Bekl. hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Die gegen das klageabweisende Urteil des LG eingelegte Berufung des Kl. hatte teilweise Erfolg.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Zahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen teilweiser rechtsgrundlos erbrachter Mietzinszahlungen für den Zeitraum 1.1.1993 bis 1.11.1996 zu. Soweit der Kl. für den davor liegenden Zeitraum ebenfalls Rückforderungsansprüche geltend macht, sind diese nicht begründet, da die Bekl. mit Erfolg die Einrede der Verjährung erhoben hat.

Dem Kl. steht ein Rückzahlungsanspruch gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in der ausgeurteilten Höhe zu, da er trotz Vorliegens eines Mangels, der eine Minderung des Mietzinsanspruchs zur Folge hat, § 537 BGB, den vollen Mietzins geleistet hat (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 537 Rdnr. 24 m. w. Nachw.). Der gemietete Gewerberaum weist nämlich einen zur Minderung berechtigenden Mangel auf. Die tatsächliche Raumgröße weicht von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab. Die Bekl. hat nach Fertigstellung des Bauvorhabens kein neues Aufmaß über die Mietfläche vorgelegt, wie es § 3 Nr. 2 Mietvertrag vorsieht; demzufolge ist von der im Mietvertrag vorgesehenen Flächengröße von (ca.) 29 m2 auszugehen. Ob es sich bei diesem Flächenmaß gem. § 3 Nr. 1 des Vertrags zugleich um eine zugesicherte Eigenschaft hinsichtlich der Mietsache handelt (§ 537 Abs. 2 BGB) oder ob eine vertraglich vereinbarte Eigenschaft der vermieteten Sache vorliegt, die Einfluß auf die Höhe des Mietzinses hat, kann hierbei offenbleiben. Jedenfalls ist die zweite Alternative erfüllt, da es sich bei der Flächenangabe um eine solche Eigenschaft handelt, die auch nach den Vorstellungen der Parteien die Höhe des Mietzinses beeinflußt. Dies folgt zum einen aus der in § 3 Nr. 2 des Vertrags enthaltenen Regelung über die vorgesehene Feststellung der endgültigen Mietfläche; denn die Überschrift zu § 3: "Mietzins" macht deutlich, daß sämtliche darunter geregelten Fragen die Höhe des Mietzinses beeinflussen können. Zum anderen wird bei der Vermietung gewerblicher Flächen im Regelfall die Höhe der Miete anhand der Quadratmeterzahl und unter Berücksichtigung eines zwischen den beiden Parteien abgestimmten Quadratmeterpreises ermittelt. Daß hier ausnahmsweise eine andere Mietpreisberechnung ohne Berücksichtigung der Größe der Mietfläche in Betracht kommen könnte, ist weder konkret vorgetragen noch ersichtlich. Dabei ist ohne Belang, daß dieser übliche Zusammenhang hier nicht nochmals ausdrücklich vertraglich fixiert worden ist.

Die Abweichung von der vertraglich vorgesehenen Fläche von 29 m2 beträgt insgesamt 5,14 m2 (29 m2 .-. 23,86 m2). Sie beläuft sich auf ca. 17 % der Gesamtfläche und ist damit als erheblich anzusehen i. S. des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sieht man in der Flächenangabe zudem eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache, so kommt es auf die Erheblichkeit nicht mehr an, § 537 Abs. 2 BGB. Hinsichtlich der Größe der genutzten Fläche folgt der Senat dem Vorbringen des Kl. Zwar hat die Bekl. ihre abweichende Maßangabe von 25,64 m2 durch Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vom 31.8.1992 erhärtet. Die Frage, die zwischen den Parteien streitig ist, ob dieser sich bei seinen Berechnungen auf zutreffende Pläne gestützt hat, kann indes offenbleiben. Die Bekl. ist nämlich an den von ihr selbst jahrelang gegenüber dem Kl. in ihren Abrechnungen zugrunde gelegten Zahlenangaben festzuhalten. Wie der Kl. unbestritten vorgetragen und durch Vorlage der Nebenkostenabrechnung vom 15.8.1996 für 1995 und in weiteren Abrechnungen für die vorangegangenen Jahre belegt hat, hat die Bekl. in ihren Nebenkostenabrechnungen und auch in der sonstigen Korrespondenz (so ihr Schreiben vom 27.6.1994) stets das Flächenmaß von 23,86 m2 für das Geschäftslokal des Kl. zugrunde gelegt. Nunmehr beruft sie sich erstmalig auf die bereits 1992 ermittelten Maße des Vermessungsingenieurs. Mit diesem Vorbringen kann sie jedoch in Anbetracht der Grundsätze zur Unzulässigkeit widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht gehört werden. Denn trotz mehrfacher deutlicher Hinweise des Kl. auf diese widersprüchlichen Flächenangaben hat sie auch in zweiter Instanz keine nachvollziehbare Erklärung dafür gegeben, warum sie in sämtlichen Abrechnungen die Maße von 23,86 m2 zugrundegelegt hat. Handelt es sich hierbei nicht um die tatsächlich zutreffenden Maße, wie sie nunmehr geltend macht, so bleibt die sich aufdrängende und nicht widerlegte Annahme, daß die geringere Flächengröße der Bekl. aus anderen, nicht bekannten Gründen vorteilhaft erschienen und deshalb beibehalten worden ist. Damit ist sie auch für die jetzige Abrechnung an den von ihr selbst eingebrachten Zahlenangaben festzuhalten. (...)

Demnach kommen Rückforderungsansprüche des Kl. für den Zeitraum von Juni 1991 bis November 1996 in Betracht. Hiergegen erhebt die Bekl. mit Erfolg die Einrede der Verjährung, soweit er Rückforderung überzahlter Miete für die Jahre 1991 und 1992 verlangt hat. Die Einrede der Verjährung, die die Bekl. in erster Instanz geltend gemacht hat, ist auch im Berufungsverfahren beachtlich, obwohl sie diese in zweiter Instanz nicht mehr wiederholt hat (vgl. dazu Zöller-Gummer, ZPO, 20. Aufl., § 537 Rdnr. 1).

Die Rückforderungsansprüche des Kl. unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB. Diese Vorschrift findet entsprechende Anwendung auf bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche bei überzahltem Mietzins. Zwar sieht die genannte Vorschrift die kurze Verjährung nur für "Ansprüche auf Rückstände von Zinsen, ... auf Rückstände von Miet- und Pachtzinsen, ..." vor und erwähnt nicht ausdrücklich Rückforderungsansprüche aus zuviel gezahlten Miet- oder Pachtzinsen. In Übereinstimmung mit einer im Vordringen befindlichen Meinung hält der Senat die Anwendung der kurzen Verjährungsfrist auf Ansprüche, die den in § 197 BGB ausdrücklich geregelten vergleichbar sind, für angebracht (vgl. dazu OLG Hamburg, NJW 1988, 1097; OLG Hamburg, NJW-RR 1989, 458; OLG Hamm, NJW-RR 1996, 523; Palandt Heinrichs, § 197 Rdnr. 4; Gramlich, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., VI Rdnr. 51; a. A. z. B. v. Feldmann, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 197 Rdnr. 2 m.w. Nachw.). Zu Recht stellt diese, die Anwendbarkeit des § 197 BGB auch für Rückforderungen überzahlter Mietzinsansprüche bejahende Meinung darauf ab, daß es sich hierbei ebenfalls um periodisch wiederkehrende Leistungen handelt, die aus denselben Gründen wie die in der Vorschrift geregelten Ansprüche einer kürzeren Verjährung unterliegen sollten. Der spezielle Schutzzweck des § 197 BGB geht dahin, eine Ansammlung von regelmäßig wiederkehrenden Einzelforderungen sowie darüber hinaus Unsicherheiten aufgrund erschwerter Feststellungen für lange zurückliegende Ansprüche zu vermeiden. Derselbe Schutzgedanke läßt sich ohne weiteres auf die hier in Frage stehenden Ansprüche bei Rückforderung zuviel gezahlter Nebenkosten oder Mietzinsen anwenden. Diese bisher lediglich von den Obergerichten vertretene Meinung steht in Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu ähnlich gelagerten Fällen (BGHZ 98, 174 [188] = NJW 1986, 2564; BGH, NJW-RR 1989, 1013). Der BGH hat in der erwähnten Entscheidung vom 26.4.1989 ausdrücklich für die Rückforderung zuviel gezahlter Leistungsentgelte für Wärmelieferungen, die ein Gewerbebetrieb an ein Fernwärmeversorgungsunternehmen erbracht hatte, die Geltung der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB bejaht, weil es sich um die "Rückforderung wiederkehrend erbrachter Leistungen" handele. Dabei spielt es - entgegen der Meinung des Kl. - keine Rolle, ob der Rückforderungsanspruch aus einem vertraglich geschuldeten Anspruch auf Anpassung der Vertragsleistung resultiere oder sich infolge erklärter Anfechtung ergebe (BGH, NJW-RR 1989, 1013 [1015]). Entscheidend ist nach der Begründung des BGH, daß die kurze Verjährungsfrist auf wiederkehrende Leistungen nach Sinn und Zweck der Vorschrift geboten ist. Die Gefahr eines "Aufsummens" eines hohen Betrags bestehe auch bei Ansprüchen aus § 812 BGB bei Rückforderung nicht geschuldeter, aber in regelmäßigen Abständen gezahlter Kosten.

Der Senat schließt sich aus den angeführten Gründen dieser Meinung an und hat keine Bedenken, die kurze Verjährung im Hinblick auf Sinn und Zweck des § 197 BGB auch auf den hier zu entscheidenden Fall der Rückforderung zuviel gezahlter Mietzinsen anzuwenden, da zwischen den Parteien eine vergleichbare Interessenlage besteht, wie sie der BGH in dem von ihm entschiedenen Fall gesehen hat.