Verjährungsbeginn von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht vor Mietende

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB zwar auch dann schon mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Die Verjährungsfrist kann aber nicht vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. (Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter machte Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend; der Mieter berief sich auf Verjährung.

Die Ansprüche der Kl. sind auch nicht verjährt, auch nicht unter Beachtung der jüngsten Entscheidung des BGH (GE 2005, 230 ff.). Der BGH hat in dieser Entscheidung betont, daß die Verjährung mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt, ohne daß es darauf ankommt, ob der Schadensersatzanspruch bereits entstanden ist oder nicht, wobei sich letzteres aus der Neufassung des § 200 BGB in Verbindung mit § 548 BGB ergibt. Jedoch war sowohl in dieser Entscheidung wie auch in der von der Bekl. zitierten Entscheidung (BGH NJW 1991, 2416) das Mietverhältnis bei Rückgabe der Mietsache rechtlich beendet. Im vorliegenden Fall endete das Mietverhältnis erst am 31. Oktober 2003, während die Kl. die Mietsache am 2. September 2003 zurückerhielt. Auch unter Beachtung der o. g. Entscheidungen des BGH beginnt die Verjährung nicht vor rechtlicher Beendigung zu laufen. Dies widerspräche der Ratio des Gesetzes und würde zu einer "Überbeschleunigung" führen. Der Gesetzgeber wollte mit der Neuschaffung des § 200 BGB klarstellen, daß - anders als nach der bis dahin geltenden Rechtsprechung unter Geltung des § 198 BGB (a. F.) - die Verjährung mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt, wobei im Normalfall die Rückgabe mit dem Ende des Mietverhältnisses zeitlich zusammenfällt. Trotz der Regelung in § 558 BGB (a. F.) begann nach altem Recht die Verjährung nicht unbedingt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen. Denn der Lauf der Verjährung konnte wegen § 198 BGB (a. F.) nicht vor Entstehung des Anspruches beginnen. Ansprüche nach § 326 Abs. 1 BGB (a. F.) setzten die Beendigung des Mietverhältnisses und die Durchführung des in dieser Vorschrift normierten Verfahrens voraus, weshalb die Verjährung nie mit Rückgabe der Mietsache zu laufen begann (vgl. KG WuM 1997, 32-34 = GE 1997, 111-115 = NJW-RR 1997, 392-395). Nur diesen Zustand wollte der Gesetzgeber beenden. Die Verjährung sollte mit Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses beginnen. Sähe man dies anders, käme man u. U. zu dem Ergebnis, daß der Vermieter keine Möglichkeit hat, den Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil er bereits verjährt wäre. Dies wäre z. B. der Fall bei Rückgabe der Mietsache sieben Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Auch nach § 281 Abs. 1 BGB (n. F.) muß der Anspruch auf Ausführung der (Natural-) Leistung fällig sein, bevor er sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln kann. Fällig wird er aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses. Stellt man allein auf die Rückgabe der Mietsache ab, waren auch Ansprüche auf Schadensersatz verjährt, die bei der Rückgabe noch gar nicht existierten, wenn die Mietsache sich bei Rückgabe nämlich in vertragsgemäßem Zustand befand, die Rückgabe aber so früh erfolgte (z. B. zwei Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses), daß sie bei rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr in vertragsgemäßem Zustand ist. Daß der Vermieter in einem solchen Fall ohne Schadensersatz gestellt werden soll, ist nicht einzusehen.

Die Kammer verkennt nicht, daß der BGH die sechsmonatige Verjährung des § 558 Abs. 2 BGB (a. F.) für Ansprüche des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung und unerlaubter Handlung in einem (fort-) bestehenden Mietverhältnis entsprechend angewendet hat (BGH BGHZ 98, 59-64 = NJW 1986, 2103-2104 = WuM 1986, 276-277 = GE 1986, 953). Anders als bei diesen Ansprüchen setzt der auf §§ 280, 281 BGB gestützte Schadensersatzanspruch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Denn nur in diesem Fall kann der Vermieter eine Frist zur Nachbesserung bzw. Ausführung bestimmter Arbeiten setzen, nach deren fruchtlosem Verstreichen der Schadensersatzanspruch erst entsteht. Insofern liegt der hiesige Fall anders als der vorgenannte Fall. (...)

Die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB muß im Zusammenhang mit dem Mietende gesehen werden. Gibt der Mieter die Räume vorzeitig zurück, kann nicht schon dann Verjährungsbeginn sein.

Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2003. Der Mieter gab die Mietsache jedoch schon am 2. September 2003 zurück. Bezogen auf den 31. Oktober 2003 machte der Vermieter rechtzeitig innerhalb der Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 1 BGB den Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend. Bezogen auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache am 2. September 2003 wäre die Sechsmonatsfrist nicht eingehalten gewesen. Der Mieter berief sich auf Verjährung, bezogen auf seine Rückgabe der Mietsache.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, kam zu dem Ergebnis, daß der Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht verjährt ist. Die Verjährung beginne mit Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Sehe man dies anders, käme man unter Umständen zu dem Ergebnis, daß der Vermieter keine Möglichkeit habe, den Schadensersatzanspruch zum Entstehen zu bringen, weil er bereits verjährt wäre. Das wäre zum Beispiel der Fall bei Rückgabe der Mietsache sieben Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Auch nach § 281 BGB müsse der Anspruch auf Ausführung der Leistung (Durchführung der Schönheitsreparaturen) fällig sein, bevor er sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln könne. Fällig wäre dieser Anspruch aber erst bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Aufgrund des Urteils des BGH vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04 - (GE 2005, 230) steht "fest", daß die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auch dann in dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Damit ist die frühere Rechtsprechung der Instanzgerichte, wonach zwei Verjährungsfristen laufen können (nämlich die für den Erfüllungsanspruch und die für die nach Anspruchsumwandlung entstehende Frist für den Schadensersatzanspruch), überholt. Es gibt nur eine Verjährungsfrist von sechs Monaten. Das folgert der BGH aus § 200 BGB, wonach die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen (dazu gehört die Frist des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB) mit der Entstehung des Anspruchs beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Nach BGH bestimmt § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB eben gerade etwas anderes.

Dem BGH lag ein Fall zugrunde, in dem die Mietsache unmittelbar nach rechtlichem Mietende zurückgegeben worden ist. Offen ist bisher, ob die Entscheidung auch für die Fälle einschlägig ist, in denen der Mieter die Mietsache vorzeitig, also vor rechtlichem Mietende, zurückgibt. Das verneint jetzt die ZK 64 des Landgerichts Berlin und weist (richtig) darauf hin, daß der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, der in einen Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen münden kann, erst zum Ende des Mietverhältnisses fällig ist. Im laufenden Mietverhältnis gibt es nur den Anspruch des Vermieters, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mieter einen Vorschuß zu verlangen (vgl. BGH-Urteil, in diesem Heft Seite 662). Es ist begrifflich jedoch ausgeschlossen, daß ein Anspruch schon verjähren kann, der zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch nicht zur Entstehung gelangen konnte.