Verjährungsbeginn trotz erneuter Rückgabe an Mieter

Der Lauf der kurzen Verjährung beginnt ohne Rücksicht auf das Ende des Mietvertrages, wenn der Vermieter den Gewahrsam an den Mieträumen wiedererlangt und ihren Zustand untersuchen kann, und wird ohne entsprechende Abreden nicht durch erneute Überlassung der Räume an den Mieter gehemmt oder unterbrochen.

Das Rechtsmittel der Bekl., mit welchem sie das Erkenntnis zum Grund ihrer Haftung bekämpft, hat Erfolg. Es kann offenbleiben, ob sich die Bekl. gegenüber den Kl. im Rahmen des Mietverhältnisses schadensersatzpflichtig gemacht hat. Den möglicherweise entstandenen Anspruch können sie nämlich wegen Eintritts der Verjährung nicht mehr durchsetzen (§ 222 Abs. 1 BGB), nachdem die Bekl. aus diesem Grund die Leistung verweigert.

I. 1. Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache verjähren grundsätzlich in dreißig Jahren, beginnend mit der Entstehung des Anspruchs (§§ 195, 198 S. 1 BGB). Anders ist das aber dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. Zu diesem Zeitpunkt bestehende Ansprüche wegen Veränderungen und Verschlechterungen verjähren nach Ablauf einer Frist von sechs Monaten, § 558 Abs. 1, 2 BGB.

a) Die vorgenannte Bestimmung ist erfüllt. Die Kl. haben die Mietsache Anfang Januar 1997 durch Schlüsselübergabe nach vorheriger Räumung zurückerhalten. Ein "Zurückerhalten" im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mieträume tatsächlich in Besitz nimmt, also den unmittelbaren Gewahrsam an ihnen ausüben kann (§ 854 BGB). Dazu genügt nicht die bloße Gestattung des Zugangs durch den (nicht weichenden) Mieter, und zwar auch dann nicht, wenn dem Vermieter der Zugang zur Zustandskontrolle gewährt wird (vgl. BGH NJW 2000, 3203, 3205 m. w. N.). Grund für diese Anforderung ist, daß der Vermieter völlig unbeeinflußt vom Mieter Gelegenheit haben soll, den Zustand der Mietsache zu untersuchen oder untersuchen zu lassen. Nur dann ist in der Regel gewährleistet, daß er auch verborgene Mängel entdeckt. Daran knüpft § 558 Abs. 1 BGB an. Daß eine Rückgabe in diesem Sinne stattgefunden hat, haben die Kl. selbst vorgetragen, und zwar auch im Zusammenhang mit dem im Berufungsrechtszug erstmals gebrachten Verjährungseinwand der Bekl., während die Bekl. unter Bezugnahme auf das Abnahmeprotokoll die "förmliche" Rückgabe auf den 28. April 1997 datierte, widersprachen die Kl. und wiesen auf die "Rückgabe" Anfang Januar 1997 hin. Zur Klarstellung griffen die Kl. dann im Schriftsatz vom 16. Oktober 2000 das auf, was sie schon im ersten Rechtszug und im selbständigen Beweisverfahren (22 H 8/98 AG Mettmann) vorgetragen hatten: Auszug der Bekl. Ende 1996, leergeräumte Halle. Sie führten ferner schon im ersten Rechtszug aus, daß ihnen die Bekl. nach Räumung der Halle Schlüssel für das Objekt im Januar 1997 ausgehändigt hatte.

Unter diesen Umständen hatten die Kl., auch wenn sie das Gebäude nur zum Zwecke einer Heizungsreparatur betraten, Gelegenheit erhalten, einen Teil der zurückerhaltenen Mietsache (Objekt 58) sogar selbständig weiterzuvermieten. Damit hatten sie nicht nur vorübergehend Gewahrsam an der Mietsache. Auf diese Gesichtspunkte hat der Senat schon in der mündlichen Verhandlung hingewiesen, ohne daß die Parteien - die Kl. waren persönlich erschienen - den zugrunde gelegten Tatsachen widersprochen hätten. Auf das Übernahmeprotokoll vom 28. April 1997 kam es danach nicht mehr an.

b) Nicht erforderlich ist indes, daß zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis auch beendet ist (BGH NJW 1981, 2106 und 1986, 2103; Palandt/Putzo, BGB, 60. Aufl., § 558 Rn. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 591). Der Gesetzgeber wollte den Vermieter, der die Mietsache zurückerhalten hat, veranlassen, sich sehr rasch über den Zustand der Mietsache Gewißheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit Ansprüche auch geltend zu machen. Andernfalls besteht die große Gefahr, daß der typische Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen und Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum noch oder nur noch mit großem Aufwand aufgeklärt werden kann (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, aaO. Rn. 598 m. w. N.), zumal der Vermieter in vielen Fällen, so auch im Streitfall zu einem Teil, die vorzeitig zurückgegebene Mietsache anderweitig verwertet, was zu weiterer erheblicher Erschwerung notwendiger Feststellungen führen kann.

Anders verhält es sich nur mit den Gegenansprüchen des Mieters auf Wegnahme von Einbauten und auf Ersatz von Verwendungen. Die Verjährung beginnt nicht mit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter, sondern mit der (rechtlichen) Beendigung des Mietverhältnisses. Damit zwingt der Gesetzgeber den Mieter dazu, ihm gegenüber ausgesprochene Kündigungen ernstzunehmen und mögliche Ansprüche alsbald geltend zu machen und nicht damit zu warten, bis er (möglicherweise erst unter Vollstreckungszwang) die Mietsache zurückgibt.

In beiden Varianten geht es um eine möglichst schnelle Auseinandersetzung gegenseitiger Ansprüche. Im Streitfall hatte der Lauf der Verjährungsfrist demnach Anfang Januar 1997 eingesetzt, obwohl das Mietverhältnis zwischen den Parteien noch nicht beendet wurde, weil die Bekl. keinen Grund hatten, es gegen den Willen der Kl. vorzeitig zu beenden.

c) Der Lauf der Verjährungsfrist endete Ende Juli 1997. Hemmungs- und/oder Unterbrechungstatbestände sind nicht feststellbar.

aa) Das von den Kl. eingeleitete Beweissicherungsverfahren stellt keinen Unterbrechungstatbestand im Sinne des § 209 BGB dar. Die Bestimmung des § 477 Abs. 2 S. 1 BGB (Unterbrechung der Verjährung im Kaufrecht durch Beweissicherung) findet im Mietrecht keine Anwendung.

bb) Auch der Umstand, daß ein wesentlicher Teil der Mietsache ab April 1997 einem Untermieter der Bekl. zur Nutzung überlassen wurde, führt nicht zur Hemmung oder zur Unterbrechung der Verjährung, und zwar selbst dann nicht, wenn diese Art der Vertragsfortsetzung mit einer Rückübertragung der Sachherrschaft an die Bekl. verbunden gewesen sein sollte. Die Rückübertragung der Sachherrschaft an der Mietsache auf den Mieter innerhalb noch offener Verjährungsfrist gäbe nur dann Veranlassung, den Ablauf der Verjährungsfrist als gehemmt anzusehen, wenn die dadurch bewirkte Rechtslage einer Stundung oder dem Recht der Leistungsverweigerung gleichgestellt werden könnte (§ 202 Abs. 1 BGB) oder wenn in der Maßnahme ein Tatbestand verwirklicht würde, der der Verhandlung über die Ansprüche (vgl. § 852 Abs. 2 BGB) gleichkäme. Das ist indes nicht der Fall.

(1) Die Rückgabe der Mietsache an den Mieter ist vielfach die Konsequenz daraus, daß das Mietverhältnis eben nicht beendet worden war und der Mieter deshalb zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet ist (§ 552 S. 1 BGB). Es liegt in derartigen Fällen nahe, daß der Mieter von seinem Recht auf Untervermietung (§ 549 BGB) Gebrauch macht, um die Kostenlast der nicht mehr selbstgenutzten Mietsache zu senken. Der Vermieter ist seinerseits zur Gebrauchsgewährung verpflichtet, andernfalls er seinen Mietzinsanspruch verliert (§ 552 S. 3 BGB) oder sich der Kündigung des Vertragsverhältnisses aussetzt (§ 542 BGB). Alle diese Fälle werden von § 558 Abs. 2 BGB gleichsam vorausgesetzt, weil er an die Rückgabe und nicht an das Vertragsende anknüpft (vgl. BGH NJW 1986, 2103). Der Bekl. wird nichts gestundet.

(2) Mit dem Zurückerhalt der Mietsache erwirbt sie auch kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie muß die Schäden auf Verlangen des Vermieters beseitigen. Anders könnte es nur bei Veränderungen/Verschlechterungen aus sogenannten Einbauten des Mieters sein, weil deren Rückbau (im Unterschied zu den hier umstrittenen Schäden wegen positiver Verletzung des Mietvertrags) erst bei Vertragsende fällig wird.

(3) Schließlich haben die Parteien im Zuge der Rückübertragung der Mietsache an die Bekl. auch keine Verhandlungen über die hier umstrittenen Schäden geführt. Zu jenem Zeitpunkt waren die Schäden an der Dacheindeckung noch gar nicht bekannt.

(4) Der Senat muß hier nicht entscheiden, ob der Anspruch des Vermieters aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) dann gehemmt sein kann, wenn dem Vermieter nur eine extrem kurze Frist zur Überprüfung der Mietsache zur Verfügung gestanden hatte, etwa weil der zurückgebende Mieter schon nach wenigen Tagen die Mietsache erneut herausverlangt, um sie selbst oder durch einen gefundenen Untermieter nutzen zu lassen. Im Streitfall hatten die Kl. fast vier Monate Zeit, um die Mietsache zu untersuchen. Sie hatten mit der Bekl. und dem Untermieter eine besondere Begehung/Abnahme veranstaltet, um vor Überlassung der Mietsache an den Untermieter feststellbare Schäden im Protokoll festzuhalten. Es ist dem Vermieter überlassen, ob und wann er innerhalb offener Frist sich vom Zustand der Mietsache überzeugt. Will oder muß er, wie das hier geschehen ist, über die Mietsache weiterverfügen, dann ist es geboten, die Feststellungen im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB vor der Weiterverfügung zu treffen. Eine Verkürzung der Frist zur Geltendmachung denkbarer Ansprüche ist damit nicht verbunden.

2. Die Ansicht der Kl., ihr Anspruch verjähre in drei Jahren, soweit er nicht auf vertragliche Anspruchsgrundlagen, sondern auf deliktische (§ 823 BGB) gestützt werde, ist rechtsirrtümlich. Es ist seit langem gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung, daß alle mit § 558 Abs. 1 BGB konkurrierenden Ansprüche in der kurzen Frist verjähren, weil andernfalls das Anliegen des Gesetzgebers, zu einer raschen Klärung der von seiten des Vermieters zu stellenden Ansprüche zu kommen, nicht erreicht würde (BGH NJW 1992, 1820).

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. In vielen Fällen wird dem Mieter erneut Besitz eingeräumt, etwa damit er Arbeiten ausführen kann oder auch, bei langfristigem Mietverhältnis, um die Räume unterzuvermieten. Zweifelhaft ist, ob in diesen Fällen auch die Verjährungsfrist weiterläuft.

Der Geschäftsraummieter hatte vor Beendigung des langfristigen Mietverhältnisses die Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben, der eine Heizungsreparatur ausführen lassen wollte. Ein Teil der Räume wurde vom Vermieter weitervermietet; im übrigen erhielt der Mieter die Schlüssel zurück und überließ die Räume an einen Untermieter. Eine förmliche Abnahme fand erst später statt; es wurde ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt. Wegen der Schadensersatzansprüche des Vermieters erhob der Mieter die Einrede der Verjährung.

Mit Urteil vom 30. April 2001 hielt das OLG Düsseldorf die Ansprüche für verjährt. Der Beginn der kurzen Verjährungsfrist sei unabhängig davon, ob das Mietverhältnis noch fortbestehe. Maßgeblich sei vielmehr allein der Zeitpunkt der Rückgabe durch den Mieter, wenn also der Vermieter den Gewahrsam an den Mieträumen wiedererlangt und sie auf Schäden untersuchen kann. Eine spätere Rückübertragung des Besitzes an den Mieter sei ohne Auswirkung auf die Verjährung.

Dem Urteil ist sicherlich zuzustimmen, wenn es mit der überwiegenden Rechtsprechung annimmt, daß der Beginn der kurzen Verjährungsfrist vom Vertragsende unabhängig ist, daß also schon vor Ende des Mietvertrages die Verjährungsfrist zu laufen beginnen kann. Maßgeblich ist immer der Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dafür reicht es allerdings nicht aus, daß der Vermieter sich ein umfassendes Bild von dem Zustand der Mietsache machen kann, um Schadensersatzansprüche zu prüfen. Hinzukommen muß vielmehr auch, daß der Mieter endgültig den Besitz aufgegeben hat, den Zustand der Mietsache also nicht mehr zum Nachteil des Vermieters verändern kann (Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. Rdn. 41 zu § 558 BGB). Zwar kann der Vermieter auf eine direkte Rückgabe verzichten, etwa dadurch, daß er die Räume an den bisherigen Untermieter weitervermietet (BGH NJW 1992, 687). Wenn allerdings der Mieter die Räume wiederum in Besitz nimmt, weil er darauf einen Anspruch hat, wie im vorliegenden Falle (das OLG Düsseldorf führt eingehend aus, daß der Mieter zur Untervermietung berechtigt ist), muß etwas anderes gelten. Hier steht es dem Vermieter nicht frei, die erneute Inbesitznahme durch den Mieter zu verhindern. Das kann nicht ohne Auswirkungen auf die Verjährungsfrist sein. Anderenfalls wäre ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch für solche Schäden, die erst durch den Untermieter herbeigeführt werden, schon vor ihrem Entstehen verjährt. Hier zu differenzieren, wäre kaum praktikabel, etwa dahingehend, daß der Mieter beweisen müßte, daß bestimmte Schäden schon bei der ersten Schlüsselrückgabe vorlagen, während der Vermieter nachweisen müßte, daß sie bis zur erneuten Besitzübergabe an den Mieter nicht bestanden. Entgegen der Auffassung des OLG Düsseldorf bietet sich daher eine analoge Anwendung des § 205 BGB an, wonach bei einem Leistungsverweigerungrecht des Mieters die Verjährung gehemmt ist. Immer dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf erneute Besitzübertragung hat und diesen Anspruch ausübt, kann die Verjährungsfrist nicht weiterlaufen (§ 209 BGB).