Verjährungsbeginn erst mit Besichtigungstermin

Für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist ist grundsätzlich der von den Mietparteien durchgeführte vereinbarte Besichtigungstermin maßgeblich.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Entgegen der Auffassung des LG sind die Ansprüche der Kl., gleichwohl sie der kurzen mietrechtlichen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB unterfallen, nicht verjährt.

1. a) Dies ergibt sich allerdings nicht aus dem Umstand, dass die Kl. bereits am 10.9.2001 Klage auf Feststellung der Wirksamkeit dort näher bezeichneter Regelungen im Mietvertrag vom 25.7.1977 erhoben hat, die bei Rückerhalt des Mietobjekt noch anhängig war. Der Umfang der Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB bestimmt sich vielmehr nach dem Streitgegenstand der Klage. Mithin konnte die hier erhobene Klage auf Feststellung der Wirksamkeit verschiedener mietvertraglicher Regelungen, die nur eine rechtskräftige Klärung der mietvertraglichen Anspruchsvoraussetzungen zum Ziel hatte, den Lauf der Verjährung von später erhobenen Zahlungsansprüchen nicht hemmen. Diese gilt insbesondere deshalb, weil die Feststellungsklage gerade nicht auf die Feststellung des Bestehens von Erstattungsansprüchen der Kl. dem Grunde nach gerichtet war.

1. b) Indes hat das LG angenommen, dass die Kl. die Mietsache bereits Ende 2003 zurückerhalten hat. Dieser Einschätzung folgt der Senat nicht. Die Bekl. hat die Voraussetzungen für einen Rückerhalt der Mietsache durch die Kl. noch im Jahre 2003 nicht hinreichend vorgetragen und - soweit erforderlich - unter Beweis gestellt. Die Bekl. hat hierzu - nach Bekanntgabe der vorläufigen Rechtsansicht des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 11.11.2008 - auf Seite 3 ihres Schriftsatzes vom 25.11.2008 - zusammenfassend festgestellt:

„Der Kl. wurde die Übergabe des Mietobjekts ab Ende November 2003 angeboten. Die Kl. hat die Übernahme aus terminlichen Gründen abgelehnt. Bei einem persönlichen Telefongespräch zwischen einem Mitarbeiter der Bekl., Herrn H., und dem Geschäftsführer der Kl., Herrn Dr. B., hat er wiederholt die Übergabe ohne Terminsvorgabe bis einschließlich 31.12.2003 angeboten. Dies wurde von Herrn Dr. B. abgelehnt. Die Bekl. hat daraufhin die Schlüssel zum Mietobjekt dem Hausmeister übergeben. Bei der Begehung am 8.1.2004 wurde das Mietobjekt dann auch durch den Hausmeister geöffnet."

Damit sind die Voraussetzungen für einen Rückerhalt des Mietobjekts durch die Kl. nicht ausreichend dargetan. Die Übergabe der Schlüssel des Anwesens an den Hausmeister konnte bereits deshalb hierfür nicht ausreichen, da dieser zum behaupteten Zeitpunkt noch Besitzdiener der Bekl. war. Vielmehr hätte es einer - von der Kl. bestrittenen - Mitteilung durch die Bekl. an die Kl. bedurft, dass die Schlüssel für die Mietsache (nach Räumung) dem Hausmeister übergeben wurden und nunmehr uneingeschränkter Zutritt durch die Kl. insbesondere auch zum Zwecke der Inaugenscheinnahme der Mietsache gegeben war. Dies ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Insbesondere kann hier der damals noch bei der Bekl. angestellte Hausmeister nicht als Empfangsvertreter der Kl. angesehen werden.

Nach gefestigter Rechtsprechung (zusammenfassend KG, Urteil vom 21.5.2004, ZMR 2005, 455) setzt der Beginn der kurzen Verjährungsfrist im Mietrecht voraus, dass eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters stattfindet. Dieser soll durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter von einer Besitzaufgabe des Mieters in Kenntnis gesetzt wird.

Des Weiteren ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich selbst der Möglichkeit begibt, die ummittelbare Sachherrschaft auszuüben, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist (siehe KG, a. a. O., S. 456 m. w. N.). Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Die Kl. hat die Rücknahme der Mietsache nicht verweigert. Vielmehr haben die Parteien einen gemeinsamen Begehungstermin für den 8.1.2004 vereinbart.

1. c) Einer Annahme des Rückerhalts der Mietsache vor dem 13.1.2004 steht schließlich auch die Wirkung der zwischen den Parteien unstreitig vereinbarten gemeinsamen Begehung entgegen. Einigen sich die Parteien eines Mietverhältnisses nicht zuletzt angesichts des Umfangs der Mietsache auf eine solche Begehung zur Zustands- und Bestandserfassung, so entspricht es einer nach allen Seiten interessengerechten Bewertung, darin die Rückgabe der Mietsache zu sehen. Zumindest erschiene es im Lichte des § 242 BGB treuwidrig, wenn sich der Mieter in einem solchen Falle darauf beruft, der Vermieter habe das Mietobjekt bereits vor dem Abschluss dieser Begehung zurückerhalten.

1. d) Die mietvertraglichen Ansprüche der Kl. sind mithin nicht verjährt. Die am 14.1.2004 beginnende Verjährung lief zunächst bis zum von der Bekl. erklärten befristeten Verzicht auf die Einrede der Verjährung vom 17.3.2004. Hinsichtlich des weiteren Verlaufs der Verjährung nach dem Ende des Einredeverzichts ist das LG zu Recht in Übereinstimmung mit dem BGH (Urteil vom 18.9.2007 - XI ZR 447/06 -) davon ausgegangen, dass nicht wie etwa beim Anerkenntnis eine neue Verjährungsfrist angelaufen ist. Der Stillstand des Verfahrens nach der mündlichen Verhandlung vom 11.10.2006 führte dazu, dass die Hemmung der Verjährung gemäß § 204 BGB sechs Monate nach dem 11.10.2006, mithin zum 11.4.2007 endete.

Waren mithin bis zum Einredeverzicht zwei Monate und drei Tage der sechsmonatigen Verjährungsfrist abgelaufen, so konnte der am 6.8.2007 bei Gericht eingegangene Terminsantrag eine weitere Hemmung der noch nicht abgelaufenen Verjährungsfrist bewirken.

Zum Beginn der kurzen Verjährungsfrist vgl. ausführlich KG, Urt. v. 21. Mai 2004 - 12 U 9284/99 -, ZMR 2005, 455.