Verjährungsbeginn des Schadensersatzanspruches wegen Doppelvermietung

1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00 -, BGHZ 154, 171; vgl. Beschluss des Kammergerichts vom 25. September 2008 - 8 U 44/08 -, NZM 2008, 889).

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.

II. 2. Die Feststellungswiderklage der Bekl. ist hinsichtlich des Hauptantrages zu 1) in vollem Umfange begründet.

a) Die Bekl. haftet der Kl. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung gemäß §§ 536a Abs. 1 BGB i.V.m. § 536 Abs. 3 BGB. Es liegt ein Rechtsmangel in Gestalt sogenannter Doppelvermietung vor (vgl. Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, III.B. Rn. 2827; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB, Rn. 286, 303; Staudinger/Emmerich, BGB, 2014, § 536 BGB, Rn. 48 a; Münchener Kommentar/Häublein, BGB, 6. Auflage, § 536 BGB, Rn. 25). Bei Rechtsmängeln als besonderer Fall des Unvermögens nach § 536 Abs. 3 BGB verdrängt § 536a BGB die allgemeinen Vorschriften (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Auflage, § 536a BGB, Rn. 3 m.H.a. BGH, NJW 1996, 714 m.w.N.; vgl. Staudinger/Emmerich, aaO., § 536 BGB, Rn. 48 a; Lindner-Figura/Opreé/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Kap. 14, Rn. 72). Um einen nachträglichen Rechtsmangel handelt es sich, wenn der Vermieter die Mietsache nach Vertragsschluss mit dem Mieter einem anderen Mieter überlässt (vgl. BGH, Urteil vom 10.5.2006 - XII ZR 124/02, NJW 2006, 2323, Tz. 10 m.w.N.; vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 25. Februar 2009 - 3 U 54/08, ZfIR 2009, 484, Tz. 15).

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Kl. aufgrund des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages vom 30.10/2.11.2006 über die Räume ... Damm in ... Schadensersatz wegen Nichtüberlassung der Mietsache von der Bekl. verlangen kann.

b) Schadensersatzansprüche der Kl. sind mit Ablauf des 31.12.2010 verjährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Die Verjährungsfrist begann am 1.1.2008 und lief am 31.12.2010 ab.

aa) Der Kl. ist zuzugeben, dass der mietvertragliche Überlassungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB während der Mietzeit nicht verjährt (vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536 BGB, Rn. 302). Der BGH hat in der - einen Pachtvertrag betreffenden - Entscheidung vom 26.4.1995 - XII ZR 105/93 -, NJW 1995, 2548, Tz. 15 ausgeführt, dass der Erfüllungsanspruch auf eine dauernde Leistung gerichtet ist, die der Verpächter so lange schuldet, bis das Pachtverhältnis im Falle eines befristeten Pachtvertrages durch Fristablauf, im Falle eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Pachtvertrages durch Kündigung oder Zweckerreichung endet. Anders als bei Ansprüchen, die auf eine einmalige Leistung gerichtet sind, beginnt die Verjährung des Anspruchs auf dauernde Gewährung des Gebrauchs und Fruchtgenuss nicht schon nach § 198 Satz 1 BGB a. F. in dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch des Pächters erstmalig entstanden ist (BGH, aaO., Tz. 17). Bei der Hauptleistungspflicht des Mieters (richtig: Vermieters, die Red.) auf Gebrauchsgewährung und Gebrauchserhaltung handelt es sich um eine Dauerverpflichtung des Vermieters (BGH, Urteil vom 19.6.2006 - VIII ZR 284/05 -, GE 2006, 1034, Tz. 11). Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraumes gleichsam beständig neu (BGH, Urteil vom 17.2.2010 - VIII ZR 104/09 -, NJW 2010, 1292, Tz. 17 für Mängelbeseitigungsanspruch; vgl. Staudinger/Peters/Jacob, aaO., § 199 BGB, Rn. 20 c).

bb) Vorliegend geht es aber nicht um den Erfüllungsanspruch auf Überlassung der Mietsache, sondern um den daraus resultierenden Schadensersatzanspruch gemäß § 536a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536 Abs. 3 BGB.

Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Vertragsverletzungen des Vermieters wegen gänzlich unterbliebener oder verspäteter Überlassung der Mietsache verjähren in der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB (Schmidt/Streyl, aaO., § 548 BGB, Rn. 65; Bub/Treier/Gramlich, aaO., VI, Rn. 123; Linder-Figura/Opreé/Stellmann/Fuest, aaO., Kap. 17, Rn. 80).

Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Für den Verjährungsbeginn bei vertraglichen Sekundäransprüchen ist maßgeblich darauf abzustellen, ob die Schädigung mehrfach erfolgt oder es eine dauerhafte ist, sodann ist der Zeitpunkt zu bestimmen, in dem der Schaden überhaupt erstmals eintritt, und festzustellen, ob er damit insgesamt eingetreten ist, also von einer sogenannten Schadenseinheit auszugehen ist (vgl. Staudinger/Peters/Jacobi, aaO., § 199 BGB, Rn. 27 ff.). Rechtsprechung und Literatur gehen bei Schadensersatzansprüchen vom sogenannten Grundsatz der Schadenseinheit aus (vgl. BGHZ 50, 21; Staudinger/Peters/Jacoby, aaO., § 199 BGB, Rn., 44 m.w.N.). Danach beginnt bei Schädigungen, die mehrere Schadensfolgen zeitigen, die Verjährung des Ersatzanspruchs zwar erst mit dem erstmaligen Eintritt des Schadens, dann aber in diesem Zeitpunkt auch hinsichtlich der späteren Schadensfolgen, mögen sie unter Umständen auch erst in der Zukunft liegen. Der gesamte spätere Schaden gilt - im Verjährungssinne - schon dann als eingetreten, wenn er nur vorhersehbar ist (Staudinger/Peters/Jacoby, aaO., § 199 BGB, Rn. 44, 34; Palandt/Ellenberger, aaO., § 199 BGB, Rn. 14).

Im vorliegenden Fall liegt eine einheitliche, fortwirkende Pflichtverletzung der Bekl. vor, die darin besteht, dass die Bekl. der Kl. die Mietsache aufgrund des Mietvertrages vom 30.10./2.11.2006 nicht überlassen hat, sondern die Mietsache an die Zweitmieterin überlassen hat. Der hieraus resultierende vertragliche Schadensersatz wegen des Rechtsmangels entsteht, wenn feststeht, dass Unmöglichkeit auf Seiten des Vermieters eingetreten ist und ein erster (Teil-) Schaden eingetreten ist.

(1) In Fällen des Rechtsmangels ist der Mietvertrag wirksam, was bei Doppelvermietung für beide Verträge gilt. Die kollidierenden schuldrechtlichen Erfüllungsansprüche der Mieter haben denselben Rang, ohne dass insoweit der Grundsatz der Priorität gilt (vgl. Senatsbeschluss vom 25.9.2008 - 8 U 44/08 -, NZM 2008, 889, Tz. 1 m.w.N.). Den Erfüllungsanspruch kann jeder Mieter gegen den Vermieter geltend machen, so dass beide Mieter an sich die Einräumung des Besitzes verlangen können. Hat aber der Vermieter - wie hier - einem der Mieter den Besitz an der Mietsache überlassen, und ist dieser zuerst (oder noch) im rechtmäßigen Besitz der Mietsache, scheitert der Erfüllungsanspruch des anderen Mieters an § 275 Abs. 1 BGB jedenfalls dann, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache von dem besitzenden Mieter nicht mehr, z. B. durch Kündigung oder Leistung einer Abstandszahlung, zurückerlangen kann (vgl. BGH, Urteil vom 12.3.2003 - XII ZR 18/00 -, BGHZ 154,171 = NZM 2003, 476, Tz. 41; Senatsbeschluss vom 25.9.2008 - 8 U 44/08 -, aaO., Tz. 1 m.w.N.; Bub/Treier/Kraemer/Ehlert, aaO., III.B., Rn. 2807 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 231; Münchener Kommentar/Häublein, aaO., § 536 BGB, Rn. 25). Der Erstmieter kann vom Vermieter weiterhin die Einräumung des Besitzes verlangen, solange nicht auszuschließen ist, dass es dem Vermieter noch möglich ist, das Leistungshindernis durch Vereinbarung mit dem Zweitmieter, der bereits im Besitz der Mietsache ist, zu beheben (vgl. BGH, Urteil vom 12.3.2003 - XII ZR 18/00, aaO., Tz. 41; vgl. auch Senatsbeschluss vom 25.9.2008 - 8 U 44/08 -, aaO., Tz. 1; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 137 m.w.N.).

Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass die Bekl. nicht ausreichend substantiiert vorgetragen habe, dass der Erfüllungsanspruch unmöglich geworden sei. Dies wird mit der Berufung zu Recht angegriffen.

Die Kl. hat in der Klageschrift selbst vorgetragen, dass die Übergabe der Mietsache der Bekl. tatsächlich unmöglich geworden sei, nachdem diese den Mietvertrag mit Datum vom 24./30.1.2007 mit der T. AG abgeschlossen hatte und die Räumlichkeiten am 22. Februar 2007 an diese übergeben hatte. Der Bekl. sei die Erfüllung ihrer mietvertraglichen Verpflichtungen daher unmöglich geworden und der Kl. stünden deshalb Schadensersatzansprüche zu. Die Bekl. hat in der Klageerwiderung ausgeführt, dass es richtig sei, dass es hier um einen Fall der Doppelvermietung gehe und daher der Kl. dem Grunde nach Schadensersatzansprüche zustehen, weil der Bekl. die Erfüllung des Mietvertrages unmöglich geworden sei.

Nunmehr in der Berufungsinstanz hat die Bekl. in den Berufungsgründen unter Bezugnahme auf den Vortrag im einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Berlin - 29 O 50/07 - weiteren Vortrag gehalten. Die Bekl. hat vorgetragen, dass mit der Mieterin T. AG eine feste Mietzeit vom 1.3.2007 bis 29.12.2012 mit anschließender Option von zweimal drei Jahren vereinbart war. Weiter hat die Bekl. in diesem Schriftsatz vorgetragen, dass die Räumlichkeiten - nach unstreitiger Übergabe am 22. Februar 2007 - von der Mieterin vollständig eingerichtet worden sind, für deren beabsichtigte Zwecke verkabelt wurden und der Standort speziell nach den Bedürfnissen der T. AG gestaltet wurde und die Mieterin sich auch nicht „herauskaufen" lasse. Sie hat sich insoweit auf das Bestätigungsschreiben der T. AG vom 22.5.2007 bezogen.

Der in der Berufungsinstanz angebrachte neue Vortrag der Bekl. ist auch gemäß § 531 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO zuzulassen, weil das Landgericht gegen seine Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO verstoßen hat. Das Landgericht hätte die Bekl. darauf hätte hinweisen müssen, dass es den Vortrag zur Unmöglichkeit nicht als ausreichend ansieht, und der Bekl. Gelegenheit zur Stellungnahme geben müssen.

Die Kl. ist diesem neuen Vortrag nicht substantiiert entgegengetreten; sie hat nur erklärt, dass in dem Verfahren vor dem Landgericht Berlin - 29 O 50/07 - nicht festgestanden habe, dass die Bekl. wegen subjektiven Unvermögens von ihrer Leistungspflicht frei geworden wäre. Damit hat die Kl. den Vortrag der Bekl. nicht hinreichend substantiiert bestritten, so dass der Vortrag der Bekl. der Entscheidung zugrunde zu legen ist mit der Folge, dass vom Eintritt der Unmöglichkeit im Jahre 2007 auszugehen ist.

(2) Ein erster (Teil-) Schaden aufgrund der einheitlichen Pflichtverletzung der Kl. ist eingetreten, nachdem feststand, dass der Bekl. die Erfüllung des Mietvertrages mit der Kl., nämlich die Überlassung der Mietsache, unmöglich geworden war. Dies war - wie ausgeführt - noch im Jahre 2007 der Fall. Der eingetretene Schaden besteht in dem Gewinn, der der Kl. wegen der Nichtüberlassung des Ladengeschäfts ab dem 1.2.2007 entgangen ist. Mit dem erstmaligen Schadenseintritt gilt der Schaden auch insgesamt als eingetreten, also auch insoweit, als er noch in der Zukunft liegt. Die späteren Schadensfolgen sind ohne Weiteres vorhersehbar, erfordern sie doch - ebenso wie bei dem bereits im Jahre 2007 eingetretenen Schaden - die Ermittlung des fiktiven Gewinnentgangs gemäß § 252 BGB.

Der auf Unmöglichkeit beruhende Schadensersatzanspruch ist daher zu diesem Zeitpunkt insgesamt entstanden und tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten (entsprechend der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Dauerverpflichtung auf Erfüllung) ein. Diese Betrachtungsweise erscheint im Interesse der Rechtsklarheit geboten und liegt auch im Interesse der Parteien, die Geltendmachung von Ansprüchen nicht über Jahre hinauszuschieben und in der Schwebe zu halten, sondern ihre Rechtsbeziehungen in angemessener Zeit abschließend zu regeln. Vorliegend erscheint dies auch deswegen sachgerecht, weil ein Erfüllungsinteresse der Kl. nicht mehr erkennbar ist, sondern sie sich Schadensersatzansprüche bis zum Jahre 2016 rühmt.

Ob die Kl. (wieder) Überlassung der Mietsache verlangen könnte, wenn die Räume von der T. AG wider Erwarten frei gegeben würden, kann dahin stehen. Es erscheint im Übrigen nicht sehr wahrscheinlich, dass die T. AG, die eine größere Fläche von der Bekl. aufgrund eines bis 2012 befristeten Mietvertrages mit zweimaliger Option von drei Jahren (d. h. bis 2018) nutzt, trotz der im Jahre 2007 erklärten Ablehnung die Räume zu einem späteren Zeitpunkt doch noch freigeben würde. Dagegen spricht der bisherige Verlauf, bis heute werden die Räume von der T. AG genutzt. Gegenteiliges ist von den Parteien nicht vorgetragen.

Die Kl. hatte auch im Jahre 2007 Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schädigers (§ 199 Abs. 1 Ziffer 2 BGB). Spätestens aufgrund des Urteils des Landgerichts im Vorprozess vom 10.10.2007 - 29 O 50/07 - war der Kl. die notwendige Kenntnis vermittelt.

Wenn der Vermieter wegen einer Doppelvermietung zur Überlassung der Mieträume an einen Mieter nicht in der Lage ist, liegt ein zum Schadensersatz berechtigender Rechtsmangel vor, dessen Verjährungsfrist aber – anders als im Falle des während des Mietverhältnisses immer wieder neu entstehenden Überlassungsanspruchs – vom Zeitpunkt seiner erstmaligen Entstehung an zu laufen beginnt.

Weil die beklagte Vermieterin die Mieträume im Jahre 2007 an einen weiteren Interessenten vermietet hatte und dieser zur Beendigung seines Mietvertrages nicht bereit war, verlangte die klagende Mieterin Schadensersatz in Form entgangenen Gewinns aus ihrem im November 2006 abgeschlossenen Mietvertrag. Die Beklagte berief sich demgegenüber u. a. auf Verjährung, soweit es Ansprüche für die Zeit nach 2010 betreffe.

Das Kammergericht gab der Beklagten recht. Im Gegensatz zum mietvertraglichen Überlassungsanspruch, der während der Mietzeit nicht verjähren könne, unterliege der Schadensersatzanspruch wegen einer Vertragsverletzung der dreijährigen Regelverjährung; diese beginne zu dem Zeitpunkt, in dem feststehe, dass auf Seiten des Vermieters Unmöglichkeit der Vertragserfüllung eingetreten sei. Weil die „Zweitmieterin" schon unmittelbar nach Übergabe der Mieträume im Februar 2007 erklärt habe, dass sie am Mietvertrag festhalten werde, sei ein Schadensersatzanspruch der Mieterin zu diesem Zeitpunkt entstanden, so dass die Verjährungsfrist am 1. Januar 2008 begonnen habe.