Verjährungsbeginn bei Rückgabe eines Schlüssels

Verjährungsbeginn bei Rückgabe eines Schlüssels; Mietsache, Zurückerhalten; Ersatzansprüche des Vermieters; Verjährungsfrist, Beginn; Schlüsselrückgabe; Wohnungsbesichtigung, Protokoll; Mietzinsausfall

1. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beginnt in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter dergestalt freien Zugang zur Mietsache erhalten hat, daß er sie auf etwaige Mängel überprüfen kann. Dazu reicht die Aushändigung eines Wohnungsschlüssels auch dann aus, wenn der Mieter seinerseits noch Mitbesitzer bleibt, um in der Wohnung verbliebene Gegenstände abzuholen oder dort Renovierungsarbeiten auszuführen, der Vermieter aber durch eine Wohnungsabnahme die Mängel bereits abschließend festgestellt hatte.

2. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB gilt auch für die Ansprüche auf Ersatz des Mietzinsausfalles, der wegen der Rückgabe der Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand entstanden ist.

Nach § 558 Abs. 2 BGB beginnt die Verjährung der Ansprüche des Vermieters in dem Augenblick, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dabei handelt es sich um einen rein tatsächlichen Vorgang. Es kommt allein darauf an, daß der Vermieter dergestalt freien Zugang zu der Mietsache erhalten hat, daß er sie auf etwaige Mängel hin überprüfen kann (BGH, NJW 1968, 2241), was in dem Augenblick der Fall ist, in welchem der Vermieter durch Aushändigung wenigstens eines Schlüssels die Mieträume betreten kann (Kammergericht, Urteil vom 22. November 1984, GE 1985, 249, 251). Da die Wohnung zu diesem Zeitpunkt im wesentlichen bereits geräumt war - nach der Aussage des Zeugen Sch. bis auf ein Regal und einen Flaschenkorb in der Kammer und einen Sessel in einem Zimmer -, konnte sich die Kl. bereits jetzt ein ungestörtes und umfangreiches Bild von etwaigen Mängeln der Mietsache machen. Tatsächlich ist an diesem Tage auch ein Protokoll über die Wohnungsbesichtigung gefertigt worden und von dem Beauftragten der Hausverwaltung sowie dem Bekl. zu 1) unterschrieben worden.

Zwar reicht die bloße Möglichkeit der Feststellung von Mängeln für sich allein nicht aus, um die Verjährungsfrist in Lauf zu setzen, andererseits ist aber hierfür die Erlangung der Sachherrschaft, d. h. des unmittelbaren Besitzes, nicht in jedem Fall erforderlich (BGH, a.a.O.). Den Begriff der Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85 (NJW 1986, 2103, 2104 = GE 1986, 953) als eine "Art von Sachherrschaft" definiert, die den Vermieter in die Lage versetzte, die Mietsache auf etwaige Mängel zu untersuchen. Dazu genügt die Rückgabe eines Schlüssels jedenfalls dann, wenn der Vermieter die ihm mit der Rückgabe eines Schlüssels eingeräumte Besichtigungsmöglichkeit genutzt hat und eine Wohnungsabnahme durchgeführt worden ist. Die Rückgabe sämtlicher Wohnungsschlüssel ist zwar für eine vollständige Räumung der Mietsache im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB erforderlich, damit ist aber der "Zurückerhalt" der Mietsache im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB nicht identisch. Dies folgt bereits aus den unterschiedlichen Zwecken beider Vorschriften. § 556 Abs. 1 BGB regelt die Verpflichtung des Mieters zur Einräumung des Unmittelbaren Besitzes im Sinne des § 854 BGB an den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, während § 558 BGB der raschen Abwicklung der Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache dient (Palandt/Putzo, 46. Aufl. 1987, § 558 BGB Anm. 1 a).

Nach diesem Gesetzeszweck reicht die Gewährung des freien Zugangs zur Wohnung durch Aushändigung eines Schlüssels für den Zurückerhalt der Mietsache auch dann aus, wenn der Mieter seinerseits noch Mitbesitzer der Wohnung durch Behalten der restlichen Wohnungsschlüssel bleibt, etwa um dort noch verbliebene Gegenstände abzuholen oder um Renovierungsarbeiten auszuführen.

Die Rückgabe eines Wohnungsschlüssels erfolgte im vorliegenden Fall auch nicht nur vorübergehend, damit die Kl. die ihr obliegenden Reparaturarbeiten ausführen konnte, sondern stand im unmittelbaren Zusammenhang mit der bevorstehenden Beendigung des Mietverhältnisses.

Mit Ablauf der Verjährungsfrist sind die Ansprüche auf Mietzinsausfall ebenfalls verjährt. Die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB gilt auch für die Ansprüche auf Ersatz des Mietzinsausfalls, der wegen der Rückgabe der Wohnung in malermäßig instandsetzungsbedürftigen Zustand entstanden ist (Urteil der ZK 61 vom 22. September 1986, GE 86, 1175 = MM 12/86, 27).

Anmerkung: Vgl. zum LS Nr. 1 bereits: Urt. v. 4.3.1986 - 64 S 415/85 - in MM 1987, 32; aber auch Urt. v. 9.7.1986 - 64 S 404/85 -, S. ..., LG Berlin - 65 S 7/88 -, Urt. v. 3.3.1989, S. ...; Vgl. zum LS Nr. 2 bereits: Urt. v. 4.3.1986, - 64 S 415/85 - in MM 1987, 32; vgl. auch: LG Berlin - 61 S 543/86 - Urt. v. 22.9.1986 in MM 1986, 435 - GE Nr. 2055 und LG Berlin - 61 S 238/86 -, Urt. v. 19.2.1987, S. ...