Verjährung von Schadensersatzansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Die Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt dann nicht mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Wohnung, wenn der Erfüllungsanspruch erst danach in einen Schadensersatzanspruch umgewandelt worden ist. Bei einer ernsthaften und endgültigen Weigerung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, beginnt die Verjährung erst durch eine gestaltende Erklärung des Vermieters/Gläubigers, statt der Erfüllung nunmehr Schadensersatz zu verlangen. (Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. macht nach beendetem Mietverhältnis u. a. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Das Mietverhältnis wurde zum 31. Juli 2002 beendet. Die Schlüsselrückgabe erfolgte durch den Sohn der Bekl. am 10. Juli 2002, nachdem diese mit Schreiben vom 26. Mai 2002 grundsätzlich die Ausführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat. Der Kl. hat am 13. September 2002 Schadensersatzansprüche geltend gemacht und am 6. März 2003 Klage erhoben.

Das Amtsgericht hat der Kl. wegen des Schadensersatzanspruchs wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen stattgegeben. Die Forderung sei nicht verjährt. Der Anspruch sei aufgrund der wegen der Erfüllungsverweigerung entbehrlichen Fristsetzung erst mit der Ablehnung der Erfüllung entstanden, die in der Klageerhebung am 13. September 2002 zu sehen sei.

Mit der Berufung macht die Bekl. allein geltend, der Anspruch sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verjährt. Die Verjährungsfrist beginne nach § 548 BGB in jedem Fall mit der Beendigung des Mietverhältnisses.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

(...) Entgegen der Auffassung der Bekl. hat das Amtsgericht zutreffend angenommen, daß die Verjährungsfrist nicht bereits seit dem 10. Juli 2002 (Schlüsselrückgabe) bzw. 31. Juli 2002 (Ende des Mietverhältnisses) lief, sondern seit dem 13. September 2002. Denn wenn eine Fristsetzung aufgrund einer Erfüllungsverweigerung des Schuldners - hier Schreiben der Bekl. vom 26. Mai 2002 - entbehrlich ist, bedarf es einer Ablehnungserklärung des Gläubigers, durch die erst der Schadensersatzanspruch bei gleichzeitigem Untergang des Erfüllungsanspruchs (§ 326 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) entsteht (BGH NJW-RR 1995, 1327; Palandt-Heinrichs, BGB, 60. Aufl. § 326 BGB, Rn. 22, 24).

Der Beginn einer Verjährungsfrist für einen Anspruch kann indes nicht vor dessen Entstehen liegen (KG GE 1997, 111). Durch § 548 BGB n. F. ist insoweit keine Änderung eingetreten (Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 548 BGB, Rn. 11). Der Hinweis des Gesetzgebers in der Begründung des Gesetzes (BT-Drs. 14/4553), daß die Regelung eine § 198 BGB a. F. vorrangige Sonderregelung sei, ist im Gesetzeswortlaut in keiner Weise zum Ausdruck gekommen. Er entspricht - in anderer Reihenfolge - nahezu wörtlich der bisherigen Fassung. Anders als bei der analogen Anwendung einer Vorschrift auf eine vom Gesetzgeber ungewollte Regelungslücke (§ 539 BGB a. F.), die nach der Begründung der neuen Regelung in § 536 b BGH n. F. nicht mehr als ungewollt anzusehen ist (BGH GE 2003, 1145), muß der Gesetzgeber eine Änderung einer gesetzlichen Regelung auch im Gesetzestext zum Ausdruck bringen. Der Hinweis der Bekl., daß § 198 BGB a. F. aufgehoben worden sei, ist so zwar zutreffend, ist aber in der Sache unbeachtlich, denn die Neufassung der Verjährungsvorschriften enthält in § 200 BGB n. F. eine gleichlautende Regelung.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen.

Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen beginnt nicht immer mit dem Rückerhalt der Mietsache. Für den Schadensersatzanspruch kommt es auf den Zeitpunkt der Entstehung an.

Das Mietverhältnis endete am 31. Juli 2002; Schlüsselrückgabe erfolgte schon am 10. Juli 2002, nachdem der Mieter am 26. Mai 2002 grundsätzlich die Ausführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hatte. Der Vermieter machte am 13. September 2002 Schadensersatzsprüche geltend und erhob am 6. März 2003 Klage. Der Mieter berief sich auf eingetretene Verjährung.

In der Berufung kam das Landgericht Berlin, ZK 63, wie auch schon vorher das Amtsgericht zu dem Ergebnis, daß der Anspruch nicht verjährt sei. Die Verjährungsfrist sei nicht bereits seit der Schlüsselrückgabe bzw. seit Mietende gelaufen, sondern erst mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruches. Denn wenn eine Fristsetzung aufgrund einer Erfüllungsverweigerung entbehrlich sei, bedürfe es einer Ablehnungserklärung des Gläubigers, durch die erst der Schadensersatzanspruch bei gleichzeitigem Untergang des Erfüllungsanspruchs entstehe. Der Beginn der Verjährungsfrist für diesen Anspruch könne nicht vor dessen Entstehen liegen. § 198 BGB a. F./200 BGB n. F. gehe insofern § 558 BGB vor.