Verjährung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters/Verpächters

1. Der Lauf der Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB beginnt, wenn im allseitigen Einverständnis der bisherige Mieter aus dem Vertragsverhältnis ausscheidet und der Erwerber des auf dem Mietgrundstück betriebenen Unternehmens des bisherigen Mieters als neuer Mieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt, ohne daß der Vermieter die vermietete Sache (vorübergehend) zurückerhält, mit dem Ein-tritt des neuen Mieters.

2. Zur Frage, ob und in welchen Fällen die kurze Verjährung des § 558 Abs. 1 BGB auch dann gilt, wenn der Schaden nicht unmittelbar an der vermieteten Sache (Grundstück) selbst, sondern an einer anderen Sache des Vermieters (hier: Nachbargrundstück) eingetreten ist.

3. Zum "Einschlafenlassen" von Verhandlungen.

Mit der Klage verlangt die Kl. Schadensersatz für die Ver-unreinigung ihres Bahngeländes im Bahnhof M. aufgrund eines Ölunfalls.

Der Bekl. hatte durch Vertrag vom 8. bzw. 10. Mai 1968 von der Kl. ein Ge-lände zum Betrieb eines Tanklagers angemietet. Gemäß § 2 des Vertrages waren Bestandteil des Vertrages die "Allgemeinen Bedingungen für das Vermieten von Lagerplätzen ...". Nach § 5 Buchstabe e des Mietvertrages war es auch Sache des Bekl., die Unterhaltung der Böschung zwischen dem Lagerplatz und Gleis 6 zu übernehmen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag nebst Lagerplatzbedingungen Bezug genommen (I 193 ff).

Am 4. September 1986 kam es zu einem Ölunfall, als der beim Bekl. an-gestellte Fahrer V. zwischen 11 und 11.45 Uhr seinen Tanklastzug auf dem Gelände über eine Ringleitung, die um die verschiedenen Tankbehältnisse führte, füllte. Ein bei diesem Ladevorgang nicht benutzter Stutzen der Ringleitung war aus nicht geklärten Gründen unverschlossen; so ergossen sich ca. 3.000 l Öl auf das angrenzende Bahngelände. Der Stutzen mit dem Schieber ragte von der auf dem vermieteten Gelände befindlichen Ringleitung in den Luftraum des Bahngeländes. Über diesen Stutzen wurden Lie ferungen, die per Bahn kamen, von den Kesselwagen in das Tanklager entladen.

Ab ca. 3.30 Uhr begannen Rettungsmaßnahmen der Feuerwehr. Ca. eine Stunde später waren Vertreter des Landratsamtes und des Wasserwirtschaftsamtes sowie der Kl. an der Unfallstelle. In der Folgezeit führte die Kl. umfangreiche Beseitigungsmaßnahmen durch, nämlich einen zeitweisen Ausbau der Gleise, die Abtragung von Erdreich und die Entsorgung des ölverseuchten Aushubs auf eine Sondermülldeponie.

Mit Schreiben vom 17. September 1986 (I 121) forderte die Kl. einen Vor-schuß von 150.000 DM von der Haftpflichtversicherung des Bekl. Diese lei-stete den Betrag zu ihrer "beliebigen Verrechnung auf den Gesamtschaden" am 27. Februar 1987 (I 123). Am 18. Dezember 1986 sandte die Kl. der Haftpflichtversicherung des Bekl. eine Rechnung über 383.773,58 DM (I 51 ff) sowie eine weitere Rechnung vom 28. Januar 1987 über 47.182,88 DM an den Bekl. selbst und an die Haftpflichtversicherung (I 99 ff). Weitere Zahlungen, über 150.000 DM hinaus, wurden nicht geleistet. In der Folge-zeit korrespondierten die Parteien und die Haftpflichtversicherung des Bekl. miteinander. Auf ein Schreiben der Haftpflichtversicherung vom 27. Februar 1987 (I 123) antwortete die Kl. mit Schreiben vom 29. Juni 1987 (I 249). Mit Schriftsatz vom 1. Juli 1987 teilte der Anwalt des Bekl. der Kl. mit, daß künftig die Haftpflichtversicherung alle Erklärungen für den Bekl. abgeben werde (I 257). Mit Schreiben vom 27. August 1987 (I 259) forderte die Kl. die Haftpflichtversicherung nochmals zur Zahlung auf. Die Haftpflichtversicherung ihrerseits antwortete mit Schreiben vom 10. September 1987 (I 261 f), wobei sie sich darauf berief, daß der Aufwand der Kl. zu groß gewesen sei; sie fügte eine Stellungnahme eines Büros für Geotechnik (I 125) bei. Die Kl. wiederum antwortete mit Schreiben vom 5. Dezember 1988 (I 265) und teilte mit: "Bevor wir das zuständige Gericht an-rufen, wollen wir Ihnen letztmals Gelegenheit geben, Ihren Standpunkt nochmals zu überprüfen. Wir haben uns für Ihre Antwort eine Frist bis zum 31. Dezember 1988 notiert." In ihrer Antwort vom 17. Januar 1989 (I 267) regte die Haftpflichtversicherung nochmals an, die Kl. möge sich mit den Ausführungen im Gutachten des Instituts für Geotechnik auseinandersetzen. Erst mit Schreiben vom 20. Oktober 1989 wandte sich die Kl. wieder-um an die Haftpflichtversicherung und teilte mit, daß sich durch einen Be arbeiterwechsel die Beantwortung des Schreibens verzögert habe. Zwischenzeitlich hatte die Kl. bereits beim Amtsgericht Stuttgart (Eingang des Antrags 21. September 1989) gegen den Bekl. einen Mahnbescheid über 280.956,26 DM beantragt, der am 25. September 1989 erlassen und dem Bekl. am 27. September 1989 zugestellt wurde.

Zu diesem Zeitpunkt war der Bekl. bereits aus dem Mietverhältnis mit der Kl. ausgeschieden. Ab 2. Januar 1988 war anstelle des Bekl. der Käufer des Unternehmens des Bekl. in den Mietvertrag eingetreten (Mietvertrag vom 29. Dezember 1987/7. Januar 1988, als "Nachtragsvertrag Nr. 11" be-zeichnet, I 215).

Die Kl. hat im ersten Rechtszug vorgetragen, ihr seien Kosten für die Be-hebung des Ölschadens in Höhe von 430.956,26 DM entstanden für Per-sonal-, Fahrt- und Materialkosten sowie Unternehmerleistungen.

Die Kl. hat im ersten Rechtszug beantragt, den Bekl. zur Zahlung von 280.956,26 DM nebst 6 % Zinsen hieraus seit 18. Januar 1987 zu verurtei-len. Der Bekl. hat im ersten Rechtszug beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat sich auf Verjährung berufen. Zur Höhe der Forderung hat er vorgetragen, die Kl. habe ihre Schadensminderungspflicht in mehrfacher Hinsicht ver-letzt. Sie sei die Schadensbekämpfung verzögerlich angegangen und ha-be sie schleppend durchgeführt. Außerdem habe sie unnötigerweise eine zu große Menge Erdreich ausgehoben, obwohl das Öl auch durch Draina-gen hätte abgeleitet werden können. Schließlich habe nicht das gesamte abgetragene Erdreich auf einer Sondermülldeponie entsorgt werden müssen; ein Großteil hätte auch für einen geringeren Betrag auf Hausmülldeponien gelagert werden können. Aufgrund der an den einzelnen Rechnungen vorzunehmenden Kürzungen und der Verrechnung der Vorschußzahlung sei der Schadensersatzanspruch der Kl. weitgehend abgegolten. Zumindest in Höhe von 269.583,13 DM sei die Forderung der Kl. unberechtigt.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt: Die Scha-densersatzansprüche der Kl. seien am 20. August 1989 verjährt. Es gelte nämlich die Verjährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB. Auch wenn der Scha-den nicht am angemieteten Grundstück entstanden sei, greife dennoch die Vorschrift ein, da es sich um einen Ersatzanspruch im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis handele. Durch die laufenden Verhandlungen sei zwar eine Hemmung der Verjährung gemäß § 852 Abs. 2 BGB eingetreten, doch sei diese durch das "Einschlafenlassen" beendet worden; auf das Schreiben der Haftpflichtversicherung vom 17. Januar 1989 hätte die Kl. spätestens bis 20. Februar 1989 antworten müssen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Kl. Diese ist der Auffassung, ihr Schadensersatzanspruch sei nicht verjährt. Die Kl. beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 280.956,26 DM nebst 6 % Zinsen seit 18. Januar 1987 zu zahlen. Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, daß die Kl. auf das Schreiben der Haftpflichtversicherung sich spätestens nach zwei Wochen bereits hätte melden müssen, keinesfalls sei das Ende der Hemmung aber später als auf den 20. Februar 1989 anzunehmen.

Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet.

Der geltend gemachte Anspruch ist verjährt (§ 558 Abs. 1 BGB).

1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß den Bekl. ein Schadensersatz-anspruch trifft. Dieser folgt zum einen aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 15 Nr. 1 der Lagerplatzbedingungen. Zum anderen ergibt er sich aus § 823 Abs. 1 BGB, denn der Bekl. hat fahrlässig gehandelt, indem er die Kontrolle unterließ, ob die Abfüllstutzen fest geschlossen seien. Ein An-spruch folgt auch aus § 2 Haftpflichtgesetz. Das durch den Bekl. betriebene Tanklager stellt eine Anlage zur Abgabe von Flüssigkeiten im Sinne des § 2 Abs. 1 HPflG dar. Ein Anspruch könnte sich auch aus § 22 Abs. 2 WHG ergeben, soweit Schadensersatz für Maßnahmen zum Aufsaugen des Öls in dem zur Brigach führenden Bach für das Ausbaggern des öldurchtränkten Erdreichs sowie dessen Abtransport geltend gemacht werden (vgl. Giesecke/Wiedemann/Czychowski, Wasserhaushaltsgesetz, 5. Aufl. 1989, § 22, Rdn. 30 m. w. N.; vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1988, 382, 383). Ob die-se Anspruchsgrundlage eingreift, kann letztlich aber ebenso offen bleiben wie die Möglichkeit eines Anspruchs auf Aufwendungsersatz aufgrund Ge-schäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 677 BGB).

2. Für alle Anspruchsgrundlagen gilt die Verjährungsfrist von sechs Mona-ten nach § 558 Abs. 1 BGB. Diese Bestimmung ist für vertragliche Ansprü-che wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache auch dann maßgebend, wenn sie nicht aus der gesetzlichen Regelung, sondern aus einer besonderen Abrede herzuleiten sind (BGHZ 86, 71, 77 ff.). Sie gilt auch entsprechend für Ansprüche aus unerlaubter Handlung (BGHZ 47, 53; 71, 175, 179). Ebenso gilt sie für Ansprüche aus § 22 WHG (vgl. BGH, VersR 1987, 73 ff.) in analoger Anwendung, für Ansprüche nach dem Haft-pflichtgesetz (vgl. Filthaut, Haftpflichtgesetz, 2. Aufl. 1988, § 12 Rdn. 243 unter Hinweis auf BGH, VersR 1987, 73 ff.) und für Ansprüche aus Ge-schäftsführung ohne Auftrag (vgl. BGH a. a. O.).

Die Verjährung der Ersatzansprüche hat - unbeschadet einer Hemmung, vgl. unten Ziffer 3 - spätestens am 7. Januar 1988 begonnen, als der Käufer des Mineralölunternehmens den "Nachtragsvertrag Nr. 11" unterzeichnete, in dem er "ab 2. Januar 1988 an die Stelle des bisherigen Mieters mit allen Rechten und Pflichten" in den Mietvertrag eintrat. Zwar knüpft der Verjährungsbeginn für den Vermieter an die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses, d. h. daran, wann der Vermieter die Sache "zurückerhält" (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach Sinn und Zweck dieser ge-setzlichen Regelung ist grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erforderlich, der durch Ausübung der un-mittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt werden soll, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (vgl. BGH, NJW 1991, 2416; BGH, WM 1992, 364).

Dies kann jedoch nicht uneingeschränkt gelten. Begibt sich nämlich der Vermieter freiwillig der Möglichkeit, nach Beendigung des Mietverhältnisses die unmittelbare Sachherrschaft zu erlangen, dann muß er sich so be-handeln lassen, als wenn er die Sache zurückerhalten und damit die Ver-jährung zu laufen begonnen hätte (BGH, NJW 1968, 2241; BGH, WM 1992, 364). Es kann dabei keinen Unterschied machen, ob (wie in den Fäl-len BGH, NJW 1968, 2241 und BGH, WM 1992, 364) das Mietverhältnis zwischen Vermieter und bisherigem Mieter beendet wird und Vermieter so-wie neuer Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder ob (wie wohl im vorliegenden Fall) eine Vertragsübernahme erfolgt, bei der die Identität des alten Vertrages gewahrt bleibt (vgl. BGHZ 95, 88, 94). Entscheidend kommt es vielmehr darauf an, daß sich die Kl., die den Bekl. aus dem Miet-verhältnis entlassen und mit dem Nachfolger den Nachtragsvertrag Nr. 11 vom 29. Dezember 1987/7. Januar 1988 geschlossen hatte sowie ohne Not mit dem direkten Übergang des unmittelbaren Besitzes auf diesen Nachfolger einverstanden war, die Rückgabe des Lagerplatzes an sich selbst unmöglich gemacht hat. Dieses Verhalten der Kl. kann nicht dazu führen, daß der Beginn der Verjährung ihrer Ersatzansprüche zum Nachteil des Bekl. möglicherweise bis zur Beendigung der Miet- und Besitzzeit des Nachmieters hinausgeschoben wird. Die Kl. muß sich so behandeln lassen, als habe sie den Lagerplatz mit dem Ausscheiden des Bekl. aus dem Mietvertrag zurückerhalten.

Es bestand deshalb auch unter Berücksichtigung des Vorbringens im Schriftsatz der Kl. vom 29. April 1992, der nach Schluß der mündlichen Verhandlung eingereicht wurde, keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Der Umstand, daß das geschädigte Grundstück nicht Teil der Mietsache, sondern ein Nachbargrundstück ist, steht der Anwendung der kurzen Ver-jährungsfrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Es kann offenbleiben, ob sich aus dem Zweck der Vorschrift des § 558 BGB ergibt, daß sie auch für die Beschädigung (Verschlechterung) von Sachen gilt, die nicht Teil der Mietsache sind und sich auf einem ebenfalls dem Vermieter gehörenden Nachbargrundstück befinden (vgl. BGHZ 61, 227, 231; BGHZ 86, 71, 81; bejahend LG Köln, VersR 1979, 415; AG Schöneberg, MDR 1979, 847). Denn im vorliegenden Fall ist es gerechtfertigt, den Anspruch auf Ersatz des Schadens am Nachbargrundstück der kurzen Verjährung nach § 558 BGB zu unterstellen. Zum einen hatte der Bekl. auch die Unterhaltung der zum Nachbargrundstück gehörenden Böschung zwischen dem Lagerplatz und Gleis 6 übernommen. Zum anderen ist die Vereinbarung in § 15 Abs. 1 der Lagerplatzbedingungen dahin zu verstehen, daß der Mieter dem Vermieter auch für solche Schäden einzustehen hat, die durch die Be-nutzung des Lagerplatzes als Tanklager an nicht zum Mietgegenstand ge-hörigen Sachen entstehen, also auch an Nachbargrundstücken oder Sa-chen auf Nachbargrundstücken sowie selbst dann, wenn den Mieter kein Verschulden an der Schadensentstehung trifft. Die Vertragsteile haben dadurch die Haftung des Mieters erheblich über seine gesetzliche Haftung hinaus erweitert. Schließlich war der nicht geschlossene Schieber Teil einer Ringleitung auf dem angemieteten Grundstück; er sicherte einen Einfüllstutzen, der zum Befüllen der Tankanlage von Eisenbahnkesselwagen aus diente. Der Schaden trat im Rahmen des Gebrauchs des angemieteten Grundstücks als Tanklager auf. Es ist deshalb geboten, die Forderung auf Ersatz solcher Schäden der für Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache geltenden kurzen Verjährung nach § 558 BGB zu un-terstellen (vgl. hierzu BGHZ 86, 71, 81).

3. Die Verjährung der Ansprüche der Kl. war eingetreten, bevor der Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist. Eine Unterbrechung der Verjährung (gemäß § 209 Abs. 1 BGB, § 270 Abs. 3 ZPO) konnte daher nicht mehr eintreten.

Zwar standen die Kl. und die Haftpflichtversicherung des Bekl., die für die-sen die Verhandlungen führte (vgl. § 5 Nr. 7 AHB sowie das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 1. Juli 1987, I 257), miteinander in Verhandlungen. Aufgrund dieser Verhandlungen war die Verjährung gehemmt; da hier auch deliktische Ansprüche gegeben sind, hat dies zur Folge, daß eine Hemmung der Verjährung gemäß § 852 Abs. 2 BGB anzunehmen ist (BGHZ 92, 64; Erman/Schopp, BGB, 8. Aufl. 1989, § 558 Rdn. 1). Nach § 205 BGB ist der Zeitraum der Hemmung, hier also der Verhandlung, nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen. Diese läuft nach Beendigung der Hemmung weiter.

In der Zeit kurz nach dem Vorfall bis zum 17. Januar 1989 korrespondierten die Kl., die Haftpflichtversicherung des Bekl. und teilweise auch der Bekl. miteinander. Erst nach dem Schreiben vom 17. Januar 1989 brach die Kor-respondenz für eine längere Zeit ab. Auf das Schreiben der Haftpflichtversicherung vom 17. Januar 1989 reagierte die Kl. erst wieder mit dem Schreiben vom 20. Oktober 1989; zuvor, am 21. September 1989, war ihr Antrag auf Erlaß eines Mahnbescheides beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen. In diesem Verhalten der Kl. ist ein "Einschlafenlassen" der Ver-handlungen zu sehen. Ein Abbruch von Verhandlungen im Sinne von § 852 Abs. 2 BGB liegt dann vor, wenn der Berechtigte den Zeitpunkt versäumt, zu dem eine Antwort auf die letzte Anfrage des Ersatzpflichtigen spätestens zu erwarten gewesen wäre, falls die Regulierungsverhandlungen mit verjährungshemmender Wirkung hätten fortgesetzt werden sollen (BGH, NJW 1986, 1337; BGH; VersR 1990, 755, 756). Nachdem aber die Kl. am 5. Dezember 1988 (I 265) angekündigt hatte, sie wolle "das zuständige Ge-richt anrufen", konnte die Haftpflichtversicherung mit einer baldigen Antwort der Kl. auf das Schreiben vom 17. Januar 1989 rechnen. Der Kl. war das Gutachten der H. Geotechnik GmbH bereits mit Schreiben der Haft-pflichtversicherung vom 10. September 1987 übersandt worden. Überdies muß sich die Kl. an der von ihr selbst in ihrem Schreiben vom 5. Dezember 1988 der Haftpflichtversicherung gesetzten Frist bis 31. Dezember 1988 messen lassen. Wenn die Kl. selbst schon solche - unter Berücksichtigung der Weihnachtsfeiertage - kurzen Fristen setzt, konnte von ihr erwartet werden, daß sie ebenfalls binnen angemessener Frist zu erkennen gibt, ob sie die Verhandlungen fortsetzen will. In jedem Falle wäre aber auf das Schreiben der Haftpflichtversicherung vom 17. Januar 1989 eine Reaktion der Kl. unter Einrechnung der beiderseitigen Postlaufzeiten bis spätestens Ende Februar 1989 zu erwarten gewesen. Damit endete die Hemmung spätestens am 28. Februar 1989. Ab diesem Zeitpunkt lief die Verjährungsfrist von sechs Monaten. Damit war Verjährung bereits eingetreten, als die Kl. den Mahnbescheid beantragte.

Die Berufung der Kl. ist daher begründet. Diese hat die Kosten des Be-rufungsverfahrens zu tragen.

Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache verjähren nach § 558 BGB in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Räume zurückerhält. Nötig ist grundsätzlich die Aufgabe des Besitzes durch den Mieter, damit der Vermieter prüfen kann, ob er Ansprüche geltend machen will. Ob der Vermieter dieses Prüfungsrecht ausübt, ist seine Sache. Deshalb beginnt die Verjährungsfrist bei einem nahtlosen Besitzübergang zwischen Vor- und Nachmieter ebenfalls zu laufen, wie das OLG Karlsruhe in seinem inzwischen rechtskräftig gewordenen Urteil vom 9. Juli 1993 ausgeführt hat.

Da der Nachmieter nicht ohne Zutun des Vermieters in den Mietvertrag eintreten kann, ist es dessen Sache, ob und wie er die Mietsache auf Schäden untersucht. Zwar kann der Lauf der Verjährungsfrist dann durch Vergleichsverhandlungen gehemmt sein; werden diese abgebrochen, läuft die Frist jedoch weiter. Dies alles gilt auch für Schäden am Nachbargrundstück jedenfalls dann, wenn der Mieter diese Schäden im Rahmen des Gebrauchs der Mietsache verursacht hat.