Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen Minderwohnfläche nach altem Recht

Verjährung von Rückforderungsansprüchen wegen Minderwohnfläche nach altem Recht; Kenntnis von anspruchsbegründenden Umständen

Für den Beginn der vierjährigen Verjährung eines Anspruches auf Rückzahlung wegen überzahlter Miete (hier: Minderung wegen Wohnflächenabweichung) nach § 197 BGB a. F. kommt es nicht auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen an.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Der Kl. ist Mieter einer Wohnung der Bekl. in B. Er hat - unter anderem - wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt, insgesamt 10.696 € nebst Zinsen. Die Bekl. hat die Verjährungseinrede erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung des weitergehenden Zahlungsanspruchs in Höhe von 10.637 € nebst Zinsen stattgegeben; hiervon entfällt auf die Mietrückforderung für die Zeit von Oktober 2000 bis Dezember 2001 ein Betrag von insgesamt 1.742,70 €. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Senat beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

2 Die Revision hat Erfolg.

I. 3 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

4 Dem Kl. stehe wegen überzahlter Miete ein Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, weil die Miete wegen zu geringer Wohnfläche um 24,7 % gemindert sei. Die Rückforderungsansprüche des Kl. seien auch für die Jahre 2000 und 2001 nicht verjährt. Die Verjährungsfrist habe nach altem Recht vier Jahre betragen (§ 197 BGB a.F.), nach der Reform des Verjährungsrechts zum 1. Januar 2002 hingegen nur noch drei Jahre (§ 195 BGB n.F.). Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB beginne bei einer Änderung der Verjährungsfrist die neue Frist ab dem 1. Januar 2002 zu laufen, führe aber nicht zu einer Verlängerung, sondern bleibe durch den Ablauf der alten Frist „gedeckelt".

5 Für den Beginn der Verjährung sei auch nach altem Recht die Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen maßgeblich gewesen (§§ 201, 197 BGB a.F.). Der Kl. habe plausibel dargetan, dass er erst im Jahr 2007 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt habe. Eine frühere Kenntnis habe die insoweit beweisbelastete Bekl. nicht belegt. Deshalb greife die von der Bekl. erhobene Verjährungseinrede nicht durch.

II. 6 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Ansprüche des Kl. auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 verjährt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es für den Beginn der vierjährigen Verjährung gemäß § 197 BGB a.F. nicht auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

7 1. Nach der für das Verjährungsrecht geltenden Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1, 2 EGBGB finden hier die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung. Denn der bereicherungsrechtliche Rückforderungsanspruch des Kl. war an diesem Tag noch nicht verjährt. Insoweit ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass nach altem Recht für Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete gemäß § 197 BGB a. F. eine Verjährungsfrist von vier Jahren galt (vgl. OLG Köln, NZM 1999, 73; OLG Düsseldorf, DWW 1995, 84; OLG Hamburg, NJW-RR 1989, 458) und deshalb die Rückforderungsansprüche des Kl. für den Zeitraum Oktober 2000 bis Dezember 2001 bei Inkrafttreten der Neuregelung noch nicht verjährt waren.

8 2. Nach Inkrafttreten des neuen Verjährungsrechts am 1. Januar 2002 unterfällt der vom Kl. geltend gemachte Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung der Regelverjährung des § 195 BGB. Da diese Verjährungsfrist kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende vierjährige Verjährung des § 197 BGB a.F., ist sie gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 BGB vom 1. Januar 2002 an zu berechnen, soweit nicht der Verjährungsbeginn gemäß § 199 Abs. 2 Nr. 2 BGB hinausgeschoben ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, NJW 2007, 1584 Rn. 18 ff.). Angesichts der erst im Jahr 2007 eingetretenen Kenntnis des Kl. wären die Ansprüche des Kl. demgemäß nach neuem Recht nicht verjährt.

9 3. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB bleibt es jedoch bei dem Ablauf der Verjährung nach früherem Recht, wenn die nach altem Recht längere Frist früher abläuft als die kürzere Frist nach neuem Recht. Dies ist hier - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - der Fall. Anders als das Berufungsgericht meint, kommt es für den Beginn der Verjährung nach § 197 BGB a. F. nicht auf die Kenntnis des Gläubigers an. Denn gemäß §§ 201, 198 BGB a. F. beginnt die Verjährung der in § 197 BGB a. F. bezeichneten Ansprüche mit dem Schluss des Jahres, in welchem die Forderung entstanden ist, hier also jeweils im Zeitpunkt der Überzahlung. Damit hat die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Kl. bezüglich der im Jahr 2000 (bzw. 2001) überzahlten Miete nach altem Recht mit dem Ablauf des Jahres 2000 (bzw. 2001) begonnen und ist Ende 2004 (bzw. Ende 2005) - mithin früher als die Verjährung nach neuem Recht - abgelaufen. Die Rückforderungsansprüche des Kl. bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 geleisteten Mietzahlungen sind deshalb verjährt, denn die Klage ist erst im Dezember 2007 und somit nach Ablauf der Verjährung eingereicht worden.

III. 10 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem von der Revision angefochtenen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage bezüglich der Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001.

Anmerkung: Die zugrunde liegende Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 22. Dezember 2009 - 63 S 121/09 - ist veröffentlicht in GE 2010, 549.

Manch ein Vermieter sieht sich aufgrund der BGH-Rechtsprechung zur sog. Minderfläche z. T. erheblichen Rückforderungsansprüchen ausgesetzt. Zwar gilt für solche Ansprüche seit dem 1. Januar die dreijährige Regelverjährung, doch läuft die Frist erst dann, wenn der Mieter Kenntnis von der Wohnflächenabweichung hatte. Nach der alten (vierjährigen) Verjährungsfrist kam es auf die Kenntnis nicht an – die Verjährungsfrist begann mit Schluss des Kalenderjahres. Das hilft dem Vermieter bei bis Ende 2001 entstandenen Ansprüchen des Mieters.

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Er verlangte u. a. wegen Wohnflächenabweichung überzahlte Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 zurück, insgesamt 10.696 € plus Zinsen. Die beklagte Vermieterin hält die Ansprüche für verjährt.

Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 10.637 € plus Zinsen stattgegeben; den weitergehenden Zahlungsanspruch wies das AG ab. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Von der zugesprochenen Mietrückforderung entfällt auf die Zeit von Oktober 2000 bis Dezember 2001 ein Betrag von 1.742,70 €. Für die auf diesen Zeitraum beschränkten Rückforderungsansprüche hat der BGH die Revision der Beklagten zugelassen.

Das LG Berlin hielt den Rückforderungsanspruch für gerechtfertigt, weil die Miete wegen Minderfläche um 24,7 % gemindert sei und die Ansprüche auch für die Jahre 2000 und 2001 nicht verjährt seien. Für den Beginn der Verjährung sei auch nach altem Recht maßgeblich gewesen, wann der Mieter die Kenntnis von der Minderfläche erlangt habe; das sei erst 2007 gewesen.

Der BGH hielt die Ansprüche des Klägers aus der Zeit Oktober 2000 bis Dezember 2001 für verjährt. Für den Beginn der (alten) vierjährigen Verjährung gemäß § 197 BGB a. F. komme es – anders als nach neuem Recht – nicht darauf an, wann der Gläubiger Kenntnis von seinem Anspruch hatte. Aufgrund der Übergangsregelungen von der vierjährigen zur dreijährigen Verjährungsfrist gelte das frühere Verjährungsrecht, wenn die nach altem Recht längere (vier Jahre) Frist früher ablaufe als die kürzere Frist (drei Jahre) nach neuem Recht. So sei es hier, weil es für den Beginn der Verjährung nach § 197 BGB a. F. nicht auf die Kenntnis des Gläubigers ankomme. Nach §§ 201, 198 BGB a. F. habe die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden sei, begonnen – hier also jeweils im Zeitpunkt der Überzahlung. Damit habe die Verjährung der Ansprüche für die in 2000 (bzw. 2001) überzahlten Mieten mit dem Ablauf des Jahres 2000 (bzw. 2001) begonnen und sei Ende 2004 (bzw. Ende 2005) – mithin früher als die Verjährung nach neuem Recht – abgelaufen. Die Rückforderungsansprüche des Klägers bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 geleisteten Mietzahlungen seien deshalb verjährt, denn die Klage sei erst im Dezember 2007 eingereicht worden.