Verjährung von Gemeinschaftsansprüchen

Verjährung von Gemeinschaftsansprüchen; Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter von Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum

Schadensersatzansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums verjähren nach sechs Monaten. Die Verjährungsvorschrift ist auch auf Ansprüche Dritter gegen den Mieter jedenfalls unter den einschränkenden Voraussetzungen anzuwenden, dass die Ansprüche zumindest auch in der Verschlechterung der Mietsache begründet sind und der Dritte sich mit der Vermietung einverstanden erklärt hat. Die gesetzlich vorgesehene Berechtigung zur Vermietung von Sondereigentum stellt gleichsam eine Ermächtigung eines Dritten zur Vermietung seines Eigentums dar.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Zu Recht hat es das LG dahinstehen lassen, ob die Bekl. die Edelstahl-Paneelen beschädigt haben und in welcher Höhe hierdurch ein Schaden entstanden ist. Auf jeden Fall ist der Anspruch nach § 548 I BGB verjährt, so dass es auch auf die Abtretung der Ansprüche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft an den Kl. nicht ankommt. Denn die Verjährung begann nach § 548 I 2 BGB mit dem Auszug der Bekl. am 28.6.2008 und endete folglich am 28.12.2008. Der Kl. erhob die Klage jedoch erst ca. ein Jahr später. Andere verjährungshemmende Maßnahmen ergriff er nicht.

Die Verjährungsvorschrift des § 548 I BGB ist auf den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch einer - sich vom Vermieter unterscheidenden - Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums auch anwendbar (so auch LG Essen, NZM 1998, 377 = NJW-RR 1998, 874; und ihm folgend: Gather, in: Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl. [2007], § 548 Rdnr. 31; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 548 Rdnr. 14; wohl auch Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 548 Rdnr. 5).

Zwar erfasst § 548 I BGB seinem Wortlaut nach lediglich vertragliche Ansprüche des Vermieters wegen der Verschlechterung der Mietsache, nicht aber gesetzliche Ansprüche eines Dritten wie der Eigentümergemeinschaft. Da der meist vermietende Eigentümer jedoch bei Verschlechterung der Mietsache in der Regel auch konkurrierende, gesetzliche Ansprüche gegen seinen Mieter u. a. aus §§ 823 I, 1004 I BGB hat, liefe der Schutz des § 548 I BGB bei Beschränkung auf rein mietvertragliche Ansprüche regelmäßig leer. Daher ist er nach wohl einhelliger Meinung auch auf gesetzliche Ansprüche anzuwenden, die ein Vermieter wegen der Verschlechterung der Mietsache hat (s. statt vieler nur Gather, in: Schmidt-Futterer, § 548 Rdnr. 29 m. w. Nachw.).

Auch die Erstreckung des Anwendungsbereichs auf Dritte ist jedenfalls für den Fall anerkannt, in dem der eine Verschlechterung der Mietsache verursachende Dritte in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen ist (BGH, NZM 2006, 624 = NJW 2006, 2399 m. w. Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 548 Rdnr. 15; Gather, in: Schmidt-Futterer, § 548 Rdnr. 27). Andernfalls liefe entweder der Schutz durch Einbeziehung in den Vertrag zu schützenden Dritten oder die Privilegierung des Mieters nach § 548 I BGB leer, wenn der Dritte Regressansprüche gegen ihn geltend machen könnte.

Zwar geht es vorliegend um Ansprüche - überhaupt nicht am Mietverhältnis beteiligter - Dritter gegen den Mieter. Einer Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 548 I BGB auf solche Ansprüche könnte entgegengehalten werden, dass die Mietvertragsparteien dann mit dem Mietvertrag gleichsam einen Vertrag zu Lasten Dritter schlössen. Das wäre nicht nur systemfremd, sondern insbesondere mit den Grundprinzipien des Privatrechts nicht zu vereinbaren (so auch Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., Vorb. § 328 Rdnr. 10 in. Nachw.), soweit man die Belastung durch die Verjährungswirkung gegenüber dem Dritten nicht lediglich als unbeachtlichen Reflex auffassen will (vgl. dazu BGH, NJW 2004, 3326 [3327]).

So wird insbesondere nach den Erwägungen des Beschlusses des LG Stuttgart vom 28.11.2007 (NZM 2009, 36) zunehmend vertreten, Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht der kurzen Verjährung des § 548 I BGB zu unterstellen, da ihnen die erforderlichen vertraglichen Beziehungen nicht zu Grunde liegen (Drasdo, NJW-Spezial 2008, 162; Wenzel, in: Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 13 Rdnr. 154; Abramenko, in: Riecke/Schmid, Fachanwaltskomm. WEG, 2. Aufl., § 13 Rdnr. 4; Palandt/Weidenkaff, § 548 Rdnr. 5 a). Es ist indessen anerkannt, § 548 I BGB auch auf Ansprüche Dritter gegen den Mieter jedenfalls unter den einschränkenden Voraussetzungen anzuwenden, dass die Ansprüche zumindest auch in der Verschlechterung der Mietsache begründet sind und der Dritte sich entweder mit der Vermietung einverstanden erklärt hat (BGHZ 135, 152 = NJW 1997, 1983 [1984]; Staudinger/Emmerich, § 548 Rdnr. 14; Palandt/Weidenkaff, § 548 Rdnr. 5a) oder mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verflochten ist (so BGH, NJW 1992, 1820 [1821]). Denn wenn der Dritte sein Einverständnis zur Vermietung erklärt hat, ist er zum einen nicht schutzwürdig, zum anderen kennt er die besonderen mietrechtlichen Schutzmechanismen. Wenn er mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verflochten ist, ist die Personenverschiedenheit jedenfalls aus Sicht des Mieters bloß zufällig, was nicht zu seinen Lasten gehen kann.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der vermietende Miteigentümer sind sicher wirtschaftlich nicht ausreichend eng miteinander verflochten, als dass sie gleichsam wie eine einheitliche Person zu behandeln wären. Zwar ist der Miteigentümer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sowohl seine Rechte als auch seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft richten sich aber insgesamt Großteils nach seinem Miteigentumsanteil (vgl. nur §§ 16, 17, 10 VIII WEG) bzw. nach Kopfteilen (§ 25 WEG), beide verlieren mit zunehmender Größe der jeweiligen zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Wohnanlage an Gewicht.

Wie bereits das LG Essen in seiner Entscheidung vom 11.12.1997 (NZM 1998, 377 = NJW-RR 1998, 874) ausgeführt hat, sind die Eigentümer aber nach § 13 I WEG zur Vermietung ihres Sondereigentums berechtigt. Diese gesetzlich vorgesehene Berechtigung ist gleichsam einer Ermächtigung eines Dritten zur Vermietung seines Eigentums gleichzusetzen. Denn eine Vermietung des Sondereigentums ohne Einräumung des Rechts zur Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen ist nicht möglich. Der Mieter muss die Wohnung ja erreichen können. Dementsprechend ist anerkannt, dass der vermietende Sondereigentümer seinem Mieter das ihm zustehende Mitbenutzungsrecht überträgt (Wenzel, in: Bärmann, § 13 Rdnr. 59; BayObLG, WE 1998, 352), auch wenn es nicht ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen wird (so auch Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl. [2005] nach § 13 Rdnr. 3). Dagegen spricht auch nicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer seinem Mieter das Recht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach dem Rechtsgedanken des § 399 BGB nur insoweit übertragen kann, wie es ihm selbst zusteht, die gegen ihn gerichteten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aber nach §§ 195 ff. BGB verjähren, und die Anwendung des § 548 I BGB auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüche gleichsam zu einer Inhaltsänderung des Mitbenutzungsrechts führen würde. Denn zum einen ist dem Mieter der Gebrauch selbst - vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Regelungen - immer nur in dem auch dem Eigentümer eingeräumten Rahmen gestattet (so auch Weitnauer/Lüke, nach § 13 Rdnr. 3). Zum anderen sieht § 13 I WEG die Vermietung - mit der Konsequenz der Anwendung der mietrechtlichen Sonderregelungen - vor, womit dann eine gesetzliche Einschränkung der Verfolgungsrechte der Eigentümergemeinschaft einhergeht. Allerdings ist zwingende Voraussetzung einer weiten Auslegung des § 548 I BGB auf Ansprüche Dritter, dass zumindest auch die Mietsache selbst verschlechtert wird und der eingetretene Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt hat (BGH, NZM 2000, 1055 = NJW 2000, 3203 [3204 f.]).

Dass der in der Wohnanlage befindliche, streitgegenständliche Personenaufzug ausreichenden Bezug zum vermieteten Sondereigentum hat, bedarf keiner weiteren Vertiefung. So hat selbst das - eher zurückhaltende - AG Nürtingen in seinem Urteil vom 30.5.2007 (11 C 618/07, BeckRS 2008, 00372) die Erstreckung des Anwendungsbereichs auf Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. der in räumlicher Nähe zur Wohnung liegenden Einrichtung des Treppenhauses nicht problematisiert. Wenn allerdings das Mitbenutzungsrecht - wie üblich - nicht ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wird, liegt unter Umständen die erforderliche Verschlechterung der Mietsache selbst nicht vor.

Es ist aber anerkannt, dass Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen ausschließlich regelmäßig nur mitbenutzter Sachen des Vermieters wie Treppenhäusern, Fluren oder Eingängen nach § 548 I BGB verjähren (BGHZ 61, 227 1229] = NJW 1973, 2059; Staudinger/Emmerich, § 548 Rdnr. 11; Blank/Börstinghaus, MietR, § 548 BGB Rdnr. 9; Soergel/ Heintzmann, § 548 Rdnr. 5; Palandt/Weidenkaff, § 548 Rdnr. 9), selbst wenn sie nicht ausdrücklich mit vermietet sind (so auch LG Berlin, ZMR 1988, 63).

Selbst wenn man daher unterstellt, dass den Bekl. das Nutzungsrecht des streitgegenständlichen Aufzugs nicht ausdrücklich im Mietvertrag eingeräumt wurde, und deshalb nicht zur Mietsache im engeren Sinne gehört, kann für die Beschädigung des Aufzugs nichts anders gelten als für die Beschädigung einer - ebenfalls nicht ausdrücklich mitvermieteten - im Alleineigentum des Vermieters stehenden Treppenhauseinrichtung. Denn Zweck des § 548 I BGB ist die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjektes (BGHZ 162, 30 = NZM 2005, 176 [178]; Gather, in: Schmidt-Futterer, § 548 Rdnr. 28). Daher verbietet sich die unterschiedliche Behandlung des Mieters einer Wohnung in einem im Alleineigentum des Vermieters stehenden Mehrfamilienhaus gegenüber einem Mieter einer Eigentumswohnung.

Anmerkung der Redaktion: Die Revision beim BGH hatte Erfolg. Die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB findet auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung; es bleibe vielmehr bei der - dreijährigen - Regelverjährung (BGH vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10 - GE 2011, 1156).

Gegenüber den Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich der ehemalige Mieter auf die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB berufen.

Der Beklagte hatte eine Eigentumswohnung gemietet, die (auch) über einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrstuhl erreichbar war. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Beklagten im Juni 2008 trat die Eigentümergemeinschaft an den Kläger Ansprüche gegen den Beklagten wegen Beschädigung des Fahrstuhls ab. Dieser erhob Ende 2009 Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht hielten den Anspruch für verjährt. Zwar handele es sich bei der Forderung der WEG um den Anspruch eines nicht am Mietverhältnis beteiligten Dritten. Wegen der in § 13 Abs. 1 WEG enthaltenen Ermächtigung zur Vermietung bestünde jedoch ein enger mietrechtlicher Bezug, der die Anwendung der kurzen Verjährungsvorschrift rechtfertige.