Verjährung von Ersatzansprüchen wg. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

Verjährung von Ersatzansprüchen wg. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache; Schönheitsreparaturen vor Mietende; Rückgabe der Mietsache mit Schlüsselübergabe

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

Sendet der Mieter die Schlüssel der Mietsache mit dem Bemerken zurück, aus seiner Sicht sei das Mietverhältnis beendet, gibt er damit für den Vermieter erkennbar seinen Besitz an der Mietsache vollständig und eindeutig auf und der Vermieter hat die Möglichkeit, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

§ 205 BGB setzt eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner voraus, wonach letzter berechtigt ist, eine bereits fällige Leistung zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringen. Diese Voraussetzung liegt nicht vor, wenn der Mieter vertraglich zur Endrenovierung verpflichtet ist. Die schlichte Fälligkeitsvereinbarung begründet kein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht des § 205 BGB.

I. Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche des Kl. wegen nicht bzw. schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen, Mängelbeseitigungs- und Rückbauarbeiten aus dem zum 31.12.2002 beendeten Mietverhältnis der Parteien über im 4. OG des Hauses G-Str. ... in D. ... gelegene Mieträume. Wegen der getroffenen Feststellungen, einschließlich der gestellten Klageanträge, wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage wegen Verjährung des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs abgewiesen. Wegen der Begründung im einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe verwiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Kl., mit der er sein erstinstanzliches Zahlungs- und Feststellungsbegehren weiterverfolgt. Der Senat hat den Kl.

vertreter durch den Berichterstatter telefonisch am 13.6.2006 auf die Entscheidung BGH VIII ZR 123/05 hingewiesen. Der Kl. hält die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Verjährungsbeginn bei vorzeitiger Rückgabe der Mieträume für korrekturbedürftig. Es widerspreche der Gesetzessystematik und sei vom Gesetzgeber auch so nicht gewollt, daß die Verjährungsfrist auch dann bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginne, wenn der Anspruch noch gar nicht entstanden sei. Die mietvertragliche Endrenovierungsvereinbarung enthalte eine Vereinbarung i. S. des § 205 BGB, so daß die Verjährung nicht bereits mit der Rückgabe der Mieträume im April 2002 begonnen habe. Zudem habe die Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Ziffer 1 BGB mit der Aufnahme der Rückbau- und Renovierungsarbeiten neu zu laufen begonnen. Die endgültige Rückgabe der Mieträumlichkeiten sei erst am 14.12.2004 erfolgt, als die Bekl. die zurückerhaltenen Schlüssel wieder ausgehändigt habe.

1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, auch soweit sie auf unerlaubte Handlung gestützt sind, in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache auch die hier in Rede stehenden Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache sowie der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, daß der Kl. die Mieträume im April 2002 zurückerhalten hat. Hiervon ausgehend sind die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Kl. spätestens Ende Oktober 2002 verjährt (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Da die Klageschrift erst am 7.6.2005 bei Gericht eingegangen und der Bekl. am 22.7.2005 zugestellt worden ist, ist die sechsmonatige Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 167, 253 Abs. 1 ZPO gehemmt worden.

Hiergegen wendet sich der Kl. ohne Erfolg. Unerheblich ist insbesondere, daß das Mietverhältnis der Parteien erst zum 31.12.2002 beendet worden ist. Nach der Rechtsprechung des BGH wird die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß §§ 548 Abs. 1 Satz 2, 200 Satz 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen; denn mit § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist im Sinne des § 200 Satz 1 BGB "ein anderer Verjährungsbeginn" als der der Entstehung des Anspruchs bestimmt worden (BGHZ 162, 30, 35 ff.; BGH GE 2005, 728 = NJW 2005, 2004). Entgegen der Ansicht des Kl. gilt das nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung aber nicht nur dann, wenn der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bereits beendet ist, sondern auch dann, wenn er, wie hier, erst später endet (unausgesprochen bereits BGH NJW 2005, 2004; BGH, Urt. v. 15.3.2006, VIII ZR 123/05, GE 2006, 640 = ZMR 2006, 507; zuletzt Urt. v. 23.5.2006, VI ZR 259/04 = GE 2006, 1222). Die hiergegen vom Kl. mit Schriftsatz vom 23.6.2006 vorgebrachten Bedenken geben keine Veranlassung, von der in der Rechtsprechung des BGH als geklärt anzusehenden Rechtsfrage abzuweichen. Der Kl. als Vermieter wird durch diese Auslegung des § 548 BGB auch nicht unangemessen benachteiligt. Für den Fall der hier vereinbarten Endrenovierung hatte er die Möglichkeit, gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung - nach § 213 BGB auch für den Schadensersatzanspruch - noch vor Beendigung des Mietverhältnisses durch Erhebung der Feststellungsklage (§ 256 ZPO), daß der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, herbeizuführen. Hiervon hat er keinen Gebrauch gemacht.

Der Kl. hat die Mieträume auch im April 2002 zurückerhalten. Entscheidend für den Beginn der Verjährung nach § 548 BGB ist nicht die Rückgabe der Mietsache durch den Mieter, sondern nur, daß der Vermieter in die Lage versetzt wird, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen, und daß der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt, weil das Mietverhältnis sonst sein tatsächliches Ende nicht findet (st. Rspr., BGH, Urt. v. 23.5.2006, VI ZR 259/04; Urt. v. 22.2.2006, GE 2006, 646 - XII ZR 48/03; Urt. v. 28.7.2004, NJW-RR 2004, 1566 - XII ZR 153/03). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. (wird ausgeführt)

2. Die Verjährung war auch nicht gemäß § 205 BGB gehemmt, weil die Endrenovierung nach der mietvertraglichen Vereinbarung erst zum 31.12.2002 geschuldet war. Die Fälligkeitsregelung stellt weder ein pactum de non petendo dar, noch steht sie einem vertraglichen vorübergehenden Leistungsverweigerungsrecht gleich. Nach § 205 BGB ist die Verjährung gehemmt, solange der Schuldner aufgrund einer Vereinbarung mit dem Gläubiger vorübergehend zur Verweigerung der Leistung berechtigt ist. Das setzt nach Sinn und Zweck der Vorschrift eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Schuldner voraus, wonach letzterer berechtigt ist, eine bereits fällige Leistung zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringen. Ist die Leistung - wie hier - jedoch von Anfang an erst zu einem bestimmten Zeitpunkt - nämlich bei Vertragsende - fällig, ist für eine Hemmung der Verjährung kein Raum. Die schlichte Fälligkeitsvereinbarung begründet kein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht des § 205 BGB.

Auch aus einer Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ergibt sich zugunsten des Kl. schon deshalb kein anderes Ergebnis, weil ein etwaiges Anerkenntnis der Bekl. nach Eintritt der Verjährung diese nicht beseitigt. Für einen etwaigen Verzicht auf die Einrede der Verjährung ist nichts dargetan.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten, wenn nicht im Mietvertrag eine längere Frist in zulässiger Weise vereinbart wurde (§ 548 Abs. 1 BGB). Das Tückische: Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dieser Zeitpunkt kann auch vor Ende des Mietverhältnisses liegen. Und das Kuriose: Die Verjährung gilt auch für Ansprüche wie etwa Schönheitsreparaturen, die zum Verjährungsbeginn (Rückgabe der Mietsache) noch gar nicht entstanden sind, sondern - siehe Schönheitsreparaturen - erst zum Mietvertragsende entstehen. Dies haben das OLG Düsseldorf und auch - erneut - der BGH entschieden.

Das Mietverhältnis endete Ende Dezember 2002. Der Vermieter erhielt die Schlüssel schon im April 2002 vom Mieter mit dem Bemerken zurück, aus dessen Sicht sei das Mietverhältnis beendet.

Der Vermieter verlangte vom Mieter Durchführung von Schönheitsreparaturen, Mängelbeseitigungs- und Rückbauarbeiten. Der Mieter kam dem nicht nach. Daraufhin erhob der Vermieter Klage, die im Juni 2005 bei Gericht einging und im Juli dem Mieter zugestellt wurde. Das Landgericht wies die Klage wegen Verjährung ab. Die Berufung des Vermieters zum OLG Düsseldorf hatte keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht geht ebenfalls von Verjährung aus und bezog sich dazu auf die Rechtsprechung des BGH mit Urteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05 = GE 2006, 640 = ZMR 2006, 507. Es verwies weiterhin auf das Urteil des BGH vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 = GE 2006, 1222. Der Vermieter habe die Mieträume zurückerhalten. Entscheidend für den Beginn der Verjährung sei, daß der Vermieter in die Lage versetzt werde, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen zu machen. Ferner müsse der Mieter mit Kenntnisnahme des Vermieters den Besitz an den Mieträumen vollständig und unzweideutig aufgeben, weil das Mietverhältnis sonst kein tatsächliches Ende finde. Das sei vorliegend durch Schlüsselrückgabe mit dem Bemerken geschehen, nach Ansicht des Mieters sei das Mietverhältnis beendet. Der Vermieter sei dadurch nicht unangemessen benachteiligt. Für den Fall einer vereinbarten Endrenovierung habe er die Möglichkeit, gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Hemmung der Verjährung - nach § 213 BGB auch für den Schadensersatzanspruch - noch vor Beendigung des Mietverhältnisses durch Erhebung der Feststellungsklage, daß der Mieter zur Renovierung verpflichtet sei, herbeizuführen. Hiervon habe der Vermieter aber keinen Gebrauch gemacht. Die Verjährung sei auch nicht nach § 205 BGB gehemmt gewesen, weil vorliegend die Endrenovierung nach der mietvertraglichen Vereinbarung erst zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2002 geschuldet gewesen sei. Die Fälligkeitsregelung stelle keine Vereinbarung nach § 205 BGB dar, wonach die Verjährung gehemmt werde, solange der Schuldner aufgrund einer Vereinbarung mit dem Gläubiger vorübergehend zur Verweigerung der Leistung berechtigt sei.

Das Urteil des OLG Düsseldorf (offenbar Geschäftsraummiete) liegt auf der Linie vor allem der Entscheidung des BGH vom 15. März 2006 (GE 2006, 640 = ZMR 2006, 507). Das OLG Düsseldorf übernimmt die Vorschläge des BGH, wie der Vermieter mit der Situation umgehen kann, daß die Verjährung der Ersatzansprüche schon mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält, selbst wenn der Mietvertrag erst später endet. Nach BGH stehen insofern folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

1. Vorschußanspruch

Der Anspruch auf einen Vorschuß im Hinblick auf notwendige Schönheitsreparaturen bleibt dem Vermieter aufgrund der Rechtsprechung des BGH. Diesen kann er realisieren und damit die Räume renovieren. Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter aber keinen Schadensersatzanspruch geltend machen. Das kann er erst nach Ende des Mietverhältnisses, also zu einem Zeitpunkt, zu dem die Ansprüche schon verjährt sein können. Diesen Widerspruch löst der BGH nicht auf; es ist auch nicht zu erwarten, daß er ihn auflösen wird, denn die Rechtsprechung ist insofern gefestigt.

2. Leistungsklage

Nach Ansicht des BGH kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage auf Durchführung der Schönheitsreparaturen (im laufenden Mietverhältnis) erheben, die nach §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 213 BGB auch die Verjährung gegen den (erst nach Vertragsende entstehenden) Schadensersatzanspruch des Vermieters hemme. Es erscheint nicht ratsam, sich auf diese Ansicht zu verlassen. § 213 BGB spricht davon, daß die Hemmung der Verjährung auch für Ansprüche gelte, die aus demselben Grund wahlweise neben dem Anspruch oder an seiner Stelle gegeben seien. Aus der vom BGH zitierten Schuldrechtsreform-Drucksache 14/6040, Seite 121 ergibt sich das nach hier vertretener Ansicht so nicht. Dort wird zunächst zur Gesetzesbegründung des § 213 BGB in der Fassung der Schuldrechtsreform auf die bisherige Rechtslage bzw. Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht hingewiesen. In diesem Zusammenhang ist von einer Entscheidung des BGH in VersR 1959, 701 und des OLG Hamm in VersR 1981, 947 die Rede, wonach eine Leistungsklage auch die Verjährung hinsichtlich des Schadensersatzanspruches wegen Verzögerung der Leistung unterbreche. Für die Neufassung des § 213 BGB wird angeführt, daß ein Gläubiger, der ein bestimmtes Interesse mit einem bestimmten Anspruch verfolge, davor geschützt werden müsse, daß inzwischen andere Ansprüche auf dasselbe Interesse verjähren, die von vornherein wahlweise neben dem geltend gemachten Anspruch gegeben seien, oder auf die er statt dessen übergehen könne. Der Gläubiger solle nicht gezwungen werden, sich etwa durch Hilfsanträge im Prozeß vor der Verjährung dieser weiteren Ansprüche zu schützen. Diese Situation ist vorliegend nicht gegeben. Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter nicht auf den Schadensersatzanspruch übergehen. Das kann er erst hinsichtlich der zum Ende des Mietverhältnisses notwendigen und dann fällig werdenden Schönheitsreparaturen tun. Es handelt sich zwar jeweils um Schönheitsreparaturen, anspruchsmäßig aber um zwei (völlig) verschiedene Dinge.

3. Feststellungsklage

Auch der Vorschlag des BGH, der Vermieter könne noch vor Beendigung des Mietverhältnisses Feststellungsklage dahin erheben, daß der Mieter zur Renovierung verpflichtet sei (darauf greift das OLG Düsseldorf in der vorliegenden Entscheidung zurück), ist nicht ohne Bedenken - selbst wenn man davon ausgeht, daß das erforderliche Feststellungsinteresse schon wegen der drohenden Verjährung zu verneinen ist, denn ein entsprechendes Feststellungsurteil würde auch nur für die Verpflichtung zur Renovierung im laufenden Mietverhältnis gelten. Der Schadensersatzanspruch existiert zu diesem Zeitpunkt überhaupt noch nicht und muß erst über § 281 Abs. 4 BGB geschaffen werden. Auch hier zieht der Hinweis des BGH auf § 213 BGB gerade nicht.

Der sichere Weg besteht demgemäß nur in einer Vereinbarung zur Verjährungshemmung bzw. (schon bei Mietvertragsabschluß) in einer Vereinbarung zur Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB (Formular des Grundeigentum-Verlages: beiderseitig Verlängerung auf ein Jahr).