Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache nach Räumungsvergleich

Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache nach Räumungsvergleich; Räumung von vom Mietvertrag nicht erfassten Teilflächen

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache verjähren auch dann in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, wenn die Mietvertragsparteien in einem vorangegangenen Räumungsprozess einen Vergleich geschlossen haben, in dem sich der Mieter verpflichtet hat, von ihm genutzte Teilflächen des Grundstücks zu räumen, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren.

1 Die Kl. begehrt die Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung der Bekl. mit der Behauptung, diese habe ein an sie vermietetes Teilgrundstück sowie weitere von ihr genutzte Grundstücksflächen nicht ordnungsgemäß geräumt.

2 Zwischen den Parteien wurde am 23. April 2001 ein zunächst bis zum 31. Oktober 2001 befristeter, später bis zum 30. Juni 2002 verlängerter Mietvertrag über eine näher bezeichnete Teilfreifläche in einem Gleisdreieck geschlossen, in dem als Mietzweck die Zwischenlagerung und Klassifizierung von Kiesmaterial angegeben war. Die Bekl. hat die Nutzung auf weitere, nicht vermietete Grundstücksteile der Kl. ausgedehnt. Nachdem die Bekl. das Grundstück nach der Beendigung des Mietvertrages nicht geräumt hatte, wurde sie in einem Vorprozess auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks in Anspruch genommen. Dieses Verfahren endete durch Beschluss vom 22. August 2005, mit dem das Oberlandesgericht das Zustandekommen eines zwischen den Parteien abgeschlossenen Vergleichs feststellte, in dem sich die Bekl. u. a. verpflichtet hatte, das Grundstück in den näher bezeichneten Grenzen vollständig zu räumen und an die Kl. bis zum 15. Dezember 2005 herauszugeben. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundstück für die Bekl. nicht mehr frei zugänglich. Nach dem Inhalt des Vergleichs hatte die Bekl. die Räumung mit der Kl. abzustimmen, da das Gelände verschlossen war.

3 Inwieweit die Bekl. ihrer Räumungsverpflichtung in der Folgezeit nachgekommen ist, ist zwischen den Parteien streitig. Mit Schreiben vom 25. September 2006 teilte die Bekl. der Kl. mit, dass sie das Grundstück gemäß der getroffenen Vereinbarung geräumt habe. Mit Schriftsatz vom 12. März 2007, beim Landgericht eingegangen am 19. März 2007, erhob die Kl. die vorliegende Feststellungsklage.

4 Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, etwaige Schadensersatzansprüche der Kl. seien jedenfalls nach § 548 BGB verjährt. Auf die Berufung der Kl. hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und der Feststellungsklage antragsgemäß stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Da die Kl. in der mündlichen Verhandlung trotz rechtzeitiger Bekanntgabe des Termins nicht vertreten war, ist über die Revision der Bekl. antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, §§ 557, 331 ZPO. Das Urteil beruht jedoch inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.).

6 Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils sowie zur Wiederherstellung der landgerichtlichen Entscheidung.

I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

8 Die Feststellungsklage sei begründet. Die Bekl. sei aufgrund des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die von ihr angemietete Grundstücksfläche zu räumen und an die Kl. zurückzugeben. Aufgrund mietvertraglicher Nebenpflichten und wegen der Verletzung des Eigentums der Kl. habe die Bekl. auch die von ihr unstreitig rechtswidrig auf den benachbarten Teilen des Grundstücks abgelagerten Materialien entfernen müssen. Diese Räumungsverpflichtung habe die Bekl. in dem gerichtlichen Vergleich vom 22. August 2005 anerkannt. Zudem sei in diesem Vergleich die Räumungspflicht der Bekl. einvernehmlich dahingehend erweitert worden, dass die Bekl. die auf dem Grundstück abgelagerten Materialien unabhängig davon entfernen müsse, ob diese in ihrem Eigentum stünden oder von ihr dort abgelagert worden seien. Diese Räumungsverpflichtung habe die Bekl. nicht ordnungsgemäß erfüllt.

9 Die Bekl. könne sich gegenüber den Ansprüchen der Kl. nicht auf Verjährung berufen. Zwar sei ein mietvertraglicher Schadensersatzanspruch wegen Unterlassens der Räumung des Mietobjekts gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Der Kl. stünde jedoch aufgrund des Vergleichs vom 22. August 2005 ein Schadensersatzanspruch zu, der noch nicht verjährt sei. In dem Vergleich hätten die Parteien die mietvertragliche Räumungspflicht der Bekl. einvernehmlich auf sämtliche gelagerten Materialien erweitert, auch soweit sie sich außerhalb der vermieteten Fläche befunden und nicht im Eigentum der Bekl. gestanden hätten. Soweit die Bekl. der Verpflichtung aus diesem Vergleich nicht ordnungsgemäß nachgekommen sei, unterfalle der Schadensersatzanspruch der Kl. nicht der kurzen mietrechtlichen Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB. Für diesen Anspruch gelte vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB. Durch die am 29. März 2007 zugestellte Klage habe die Kl. die Verjährung rechtzeitig gehemmt.

II. 10 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

11 Das Berufungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Bekl. mietvertraglichen Schadensersatzansprüchen der Kl. die Einrede der Verjährung entgegenhalten kann. Nicht gefolgt werden kann dagegen seiner Auffassung, der Kl. stünde aufgrund des abgeschlossenen Vergleichs ein Schadensersatzanspruch zu, für den die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB gelte.

12 1. Nach § 548 Abs. 1 BGB, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB Anwendung findet (BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04 - NJW 2005, 739, 740), verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der vermieteten Sache in sechs Monaten. Diese kurze Verjährung soll zwischen den Parteien des Mietvertrages eine rasche Auseinandersetzung gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustandes der überlassenen Sache bei Rückgabe erreichen (BGHZ 98, 235, 237 = NJW 1987, 187, 188 zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.). Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ausgedehnt. Ansprüche auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache unterfallen der kurzen Verjährung des § 548 BGB (BGHZ 128, 74, 79 = NJW 1995, 252 zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.) ebenso wie solche, die darauf beruhen, dass der Mieter die Mietsache aufgrund des Vertrages umgestalten durfte und bei Vertragsende zur Herstellung des vereinbarten Zustandes verpflichtet ist (Senatsurteil vom 10. April 2002 - XII ZR 217/98 - NZM 2002, 605; BGHZ 86, 71, 77 f. = NJW 1983, 680 f. jeweils zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.). Ferner erfasst § 548 Abs. 1 BGB sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgeben kann, diese sich jedoch aufgrund einer Beschädigung oder Veränderung nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet (so schon BGH Urteil vom 7. November 1979 - VIII ZR 291/78 - NJW 1980, 389, 390 zur gleichlautenden Vorschrift des § 558 Abs. 1 BGB a. F.; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 548 Rdn. 4 f.; Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rdn. 29; Gramlich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. VI Rdn. 3, 8 ff.). Die weite Ausdehnung des Anwendungsbereiches des § 548 Abs. 1 BGB führt schließlich dazu, dass auch Ersatzansprüche des Vermieters von der kurzen Verjährungsfrist erfasst werden, denen - aufgrund eines einheitlichen Schadensereignisses - eine Beschädigung nicht nur des Mietobjekts selbst, sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenstände zugrunde liegt, sofern der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst hat (Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205; BGH, Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399 Tz. 15; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 548 Rdn. 6; Gather in Schmidt-Futterer, aaO., § 548 Rdn. 31).

13 2. Auf dieser rechtlichen Grundlage kann der Auffassung des Berufungsgerichts nicht gefolgt werden, der Kl. stehe aus dem Vergleich vom 22. August 2005 ein Schadensersatzanspruch zu, der nicht der kurzen miet-rechtlichen Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB unterfalle, sondern innerhalb der regelmäßigen dreijährigen Frist des § 195 BGB verjähre.

14 a) Unzutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Parteien in dem gerichtlichen Vergleich vom 22. August 2005 über die mietvertragliche Verpflichtung der Bekl. hinaus, die Grundstücksfläche zu räumen, eine selbständige Vereinbarung mit zusätzlichen dienstvertraglichen Elementen getroffen hätten, soweit sich die Bekl. in dem Vergleich verpflichtet habe, die Ablagerungen unabhängig davon zu entfernen, ob die Gegenstände im Eigentum der Bekl. stehen. Damit hat das Berufungsgericht die Wirkung des Vergleichs auf das bestehende Mietverhältnis verkannt.

15 aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Vergleich im Sinne von § 779 BGB grundsätzlich keine schuldumschaffende Wirkung (BGH Urteil vom 7. März 2002 - III ZR 73/01 - NJW 2002, 1503). Der Vergleich ändert das ursprüngliche Schuldverhältnis dann nur insoweit, als in ihm streitige oder ungewisse Punkte geregelt werden (Palandt/Sprau, BGB, 69. Aufl., § 779 Rdn. 11; Habersack in MünchKomm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn. 30). Im Übrigen bleibt das ursprüngliche Rechtsverhältnis nach Inhalt und Rechtsnatur unverändert fortbestehen (BGH, Urteil vom 25. Juni 1987 - VII ZR 214/86 - NJW-RR 1987, 1426, 1427). Dies gilt grundsätzlich auch für Prozessvergleiche (BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - IX ZR 228/02 - NJW 2003, 3345, 3346). Ein neuer Schuldgrund wird nur bei einem durch Auslegung zu ermittelnden entsprechenden Parteiwillen geschaffen (BGH, Urteil vom 7. März 2002 - III ZR 73/01 - NJW 2002, 1503).

16 bb) Einen solchen Parteiwillen hat das Berufungsgericht im Streitfall nicht festgestellt. Gegen ihn spricht, dass im Vorprozess der Umfang der Räumungspflicht der Bekl. zwischen den Parteien streitig war und gerade dieser Streit durch den Abschluss des Vergleichs beigelegt werden sollte (§ 779 Abs. 1 und 2 BGB). Zudem war die Begründung einer neuen selbständigen Verpflichtung vorliegend schon deshalb nicht erforderlich, weil die Bekl. bereits aufgrund der mietvertraglichen Räumungspflicht auch diejenigen Grundstücksflächen räumen und an die Kl. herausgeben musste, die zwar nicht mitvermietet, von ihr jedoch unberechtigt während der Mietzeit zur Ablagerung von Baumaterialien benutzt worden waren. Die Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Bekl. in der durch den Vergleich vom 22. August 2005 ausgestalteten Form stellt somit kein eigenständiges, von dem ursprünglichen Mietvertrag unabhängiges Schuldverhältnis dar, sondern findet ihre rechtliche Grundlage in dem ursprünglichen Mietverhältnis zwischen den Parteien. Die Verjährung der klägerischen Ansprüche bestimmt sich im vorliegenden Fall daher nicht nach § 195 BGB, sondern nach den maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften (vgl. auch OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 208; Staudinger/Marburger [2009], § 779 BGB Rdn. 38; Habersack in MünchKomm-BGB 5. Aufl. § 779 Rdn. 37).

17 b) Die Verjährung des von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruchs richtet sich folglich nach § 548 Abs. 1 BGB. Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Kl. hat zur Begründung ihres Schadensersatzanspruchs im Berufungsverfahren vorgetragen, dass die Bekl. die auf dem Grundstück gelagerten Materialien nicht vollständig beseitigt, sondern auf der gesamten Fläche verteilt und zumindest teilweise in das vorhandene Erdreich einplaniert habe. Wegen der Gefahr einer großflächigen Elution von Schadstoffen durch Niederschlagswasser und der damit einhergehenden Gefahr einer Schädigung tieferer Bodenschichten könnten umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden.

18 Damit macht die Kl. keinen Räumungsanspruch geltend, da für die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB der Zustand der Mietsache grundsätzlich unerheblich ist (BGH, Urteil vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81 - NJW 1983, 1049, 1050). Vielmehr behauptet die Kl. eine durch die Bekl. verursachte Verschlechterung der vermieteten Grundstücksfläche. Dadurch entstehende Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren grundsätzlich innerhalb der sechsmonatigen Frist des § 548 Abs. 1 BGB, unabhängig von dem Rechtsgrund, aus dem sie abgeleitet werden. Die Bekl. kann daher auch gegenüber Ersatzansprüchen der Kl. aus deliktischem Handeln (§ 823 Abs. 1 BGB) mit Erfolg die Einrede der Verjährung erheben (BGH, Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399 Tz. 14). Gleiches gilt gegenüber Ersatzansprüchen wegen einer möglichen Veränderung oder Verschlechterung von Teilflächen des Grundstücks, die nicht Gegenstand des Mietverhältnisses waren (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2000 - XII ZR 149/98 - NJW 2000, 3203, 3205; BGH Urteil vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04 - NJW 2006, 2399 Tz. 15). Schließlich erfasst § 548 Abs. 1 BGB auch solche Schadensersatzansprüche, die auf einer besonderen Abrede beruhen (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1982 - VIII ZR 219/81 - NJW 1983, 679, 681).

19 c) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch maßgebliche sechsmonatige Verjährungsfrist spätestens im August 2006 abgelaufen und durch die am 19. März 2007 eingegangene und am 29. März 2007 zugestellte Klage nicht mehr rechtzeitig gehemmt worden ist (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, §§ 253 Abs. 1, 167 ZPO). Verjährt sind damit sämtliche Ersatzansprüche der Kl. wegen der Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache, so dass sie mit ihrer Feststellungsklage keinen Erfolg haben kann.

III. 20 Nach alldem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil keine weiteren Feststellungen erforderlich sind und die Sache damit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da sich die auf Feststellung gerichtete Klage als unbegründet erweist, ist die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Landgerichts, das die Klage zu Recht abgewiesen hat, zurückzuweisen.

Ersatzansprüche des Vermieters unterliegen der kurzen Verjährungsfrist auch dann, wenn sich der Mieter in einem vorangegangenen Verfahren zur Räumung verpflichtet hat.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über eine Teilfreifläche, die die beklagte Mieterin zur Lagerung von Kiesmaterial nutzte. Im Verlauf des Mietverhältnisses dehnte die Beklagte die Nutzung auf angrenzende Grundstücksteile der Klägerin aus. Nach Beendigung des Vertrages unterblieb eine Räumung, so dass die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe erhob. Der Rechtsstreit endete im August 2005 mit einem Vergleich, in dem sich die Beklagte u. a. verpflichtete, das Grundstück vollständig zu räumen und bis zu einem bestimmten Zeitpunkt an die Klägerin herauszugeben.

Bei Abschluss des Vergleichs war das Grundstück bereits verschlossen und deshalb für die Beklagte nicht mehr frei zugänglich. Im März 2007 erhob die Vermieterin Klage auf Feststellung, dass die Beklagte wegen nicht ordnungsgemäßer Räumung zum Schadensersatz verpflichtet sei.

Das LG Wiesbaden wies die Klage wegen Verjährung etwaiger Ansprüche ab, das OLG Frankfurt/Main gab ihr statt, weil jedenfalls ein aus dem Vergleich von August 2005 folgender Schadensersatzanspruch noch nicht verjährt sei. Der BGH hob das OLG-Urteil auf und wies die Berufung gegen das landgerichtliche Urteil zurück. Der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB unterfielen wegen des weiten Anwendungsbereichs der Norm u. a. auch sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, soweit sie daraus resultierten, dass die Mietsache aufgrund einer Beschädigung oder Veränderung nicht im vertraglich geschuldeten Zustand zurückgegeben werden könne. Entgegen der Auffassung des OLG habe der Vergleich einen über die mietvertragliche Verpflichtung der Beklagten hinausgehenden – neuen – Schuldgrund nicht geschaffen, so dass es bei der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB verbleiben müsse.